房地产项目开发的实务基础

◆公共活动中心用地（C）: 公共活动中心用地指居住区及以上的行政办公（C1）、商业金融 （C2）、文化娱乐（C3）、体育（C4）、医疗卫生（C5）、教育和 科研设计（C6）的机构与设施用地， 不包括居住用地中的公共服务设 施用地。
◆工业用地（M）：
工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。
◆拟订《项目开发的规划设计要求》， ◆然后进行设计招标，选出最优《规划设计方案》， ◆获得政府规划管理部门批准后,付诸实施。
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2、房地产开发项目的规划设计是房地产开发项目的“龙 头”
开发企业必须对项目开发的全过程，特别是投资风险负责。 因此对于如何根据基地的具体情况和开发企业的实力分期开发，开发 何种性质和档次的建筑，如何确定房型比例和面积标准，以及设施、设备的 配置及其标准等等，都需要开发企业以市场调查和经济可行性研究为规划设 计部门导向、提出要求，并为降本节支严格把关。 可见规划设计的质量以及是否符合市场需求，直接关系到项目开发的 成败，因此规划设计工作是房地产开发项目的“龙头”。
大家好
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第六讲 房地产项目开发的实务基础
—基础认识与实务要义
（Ⅱ）
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三、前期工作阶段的实务要义（Ⅰ）
—房地产开发项目的规划设计实务
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（一）规划设计工作的重要地位
1、房地产开发项目的规划设计是项目建设获得 国家许可的前提条件
房地产开发项目的规划设计工作是根据开发项目的具体情 况和开发设想，综合协调城市规划管理部门、各有关部门（如 消防、交通、卫生等）的要求，根据项目可行性研究和市场调 查资料，在经济效益、社会效益、环境效益统一的前提下：
■建筑控制
（1）建筑高度
建筑高度一般由地区性详细规划确定。
（2）建筑后退
沿路建筑退让红线的距离可按下表规定，同时满足消防、交通 的要求。
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建筑类别
退让规划道 路红线距离
多层 低层
≥3m
沿路建筑退让距离
高层建筑高度
≤60m
60＜H≤ 100m
＞100m
处于道路交 叉口的建筑
低层 多层
高层
有大量人 流、车流 的公建建
多层 高层 低层 多层 高多层 高层
大城市
500～600 670～800 400～450 550～670 710～830 830～1000
中等城市 500～670 320～700 500～700 ―――
小城市
――― 300～400 400～500 ―――
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■绿地率
绿地率为基地内绿化用地与基地面积的比值。 绿地率的高低，直接反映环境生态质量的好差。对于绿地率指 标，各地都有具体的规定。
◆ 住宅组团一般为0.1—0.3万人，300—700户居民。 居住区的总户数和总人口规模是公建配套和市政配套的主要依 据。 人口规模确定比较正确的方法是以住宅区的总户数乘以城市近 期统计的户均人口。
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2、用地性Biblioteka Baidu、边界与面积
（1）用地性质
城市土地使用分为六大类：
◆居住用地（R）： 居住用地指居住小区、居住组团和单位生活区各种类型的成片或 零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区以下的公共服务 设施用地、道路用地和绿地。
筑
地下 建筑
详细规划
≥
≥5m
≥8m 由规划部 ≥5m ≥8m ≥8m 0.7h
门审定
≥3m
（3）建筑间距
各地根据所在地区冬至日与大寒日两级日照标准日都已制订了多层住 宅日照间距规定。
对于高层建筑的日照间距，主要通过日照分析，使建筑从上午8时到 下午4时之间享受不少于2小时的斜日照，并按当地规划行政主管部门的具 体规定执行。消防间距，是根据多层、高层及其相邻建筑的耐火等级确定， 国家规范有具体的规定。
◆ 绿地（G），指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿 地（包括其范围内的水域）。
（2）用地边界和面积
建设用地规划许可证附有规划行政主管部门划示开发基地方位的 地形图，对基地的用地边界和用地面积都有明确、定量的规定。
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3、环境规划要素
■ 环境容量
（1）建筑容积率、建筑密度 ◆建筑容积率为建筑物基底（底层地面）以上各层建筑的总面积与 基地面积的比值。 ◆建筑密度（覆盖率）为建筑物基底面积与建筑基地面积的比值。 建筑容积率、覆盖率是重要的环境容量指标。它与基地所处的地段、 用地性质、建筑高度等参数有关。 城市规划行政主管部门根据地块的用地性质、建筑使用性质、道路 交通、配套设施、城市设计等控制要求，以及社会经济发展的需要，制 定出定量的参数，如下表所示。
◆仓储用地（W）：
仓储用地指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施
用地。
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◆ 市政公用设施用地（U）： 市政公用设施用地指市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附 属建筑物（含构建物）和管理维修设施等用地。包括：
（U1）：供水、供电、供燃气和供热等“供应设施用地” （U2）：“市内交通设施用地” ， （U3）： “邮电设施用地” ， （U4）：“环境卫生设施用地” ， （U5）： “施工与维修设施用地” ， （U6）：以及消防、防汛等“其他市政公用设施用地” 。
3、房地产开发项目的规划设计是处理好企业与社会各方关 系的系统工程
房地产开发项目的规划设计既要考虑城市规划、城市设计的要求，又 要考虑社会需求和开发的效益，是一项复杂的系统工程。为了有效发挥规划 设计在房地产开发中的重要作用，房地产开发企业应当重视对政策、市场的 不断研究，重视既懂经济、又懂工程技术的复合型人才的开发培养，还要重 视公共关系，协调规划设计和实施过程中的方方面面关系，处理好各种复杂 的矛盾和问题，将加强项目规划设计的管理落到实处。
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上海城市规划建筑密度和建筑容积率控制指标表
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（2）人口密度
居住区人口毛密度为居住区居住总人口除以居住区总用地（人/公顷）。 居住区人口净密度为居住区居住总人口除以居住用地（人/公顷）。 居住区人口毛密度和净密度是居住区规划设计的一个重要指标。居住区人 口毛密度见下表。
单位：人
居住区 小区
层数
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（二）建设基地规划设计的基本概念和要素
1、居住区的结构、规模
遵照“国家标准”，根据基地的规模居住区可分为：居住区、居 住小区和住宅组团三级结构。
◆ 居住区一般由3—5个居住小区组成，人口3—5万人，1— 1.5万户；
◆ 居住小区一般由4—5个组团组成，人口0.7—1.5万人， 0.2—0.4万户；