康养地产运营及盈利模式研究 ppt课件
合集下载
养老度假地产专题研究报告PPT课件
▪ 目前中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的1/5。
1.3亿 10.24%
1.67亿 12.5％
4.4亿 32.7%
2000年
2009年
2050年
11
1. 需求分析：老年人口规模巨大
上海、北京、天津、成都等重点城市老年人口规模巨大，老龄化水平高 出全国平均水平（2008年底数据）。
▪ 自1954年以来，国际上老年人通常指年满65周岁或超过65周岁的人，因为这个 年龄往往是被认为是退休的“标准”年龄；
▪ 按照中国现行规定的退休年龄，男性为60岁，女性为55周岁，因此，我国一般 把60岁及超过60岁的人定义为老年人，而将50岁—60岁的人称为 “准老人”；
▪ 人口学家将老年人按年龄段分成三种类型,即60-69岁为低龄老人,70-79岁为中龄 老人,80岁以上称为高龄老人。
1. 需求分析：老龄化程度地区发展不平衡
▪ 中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达 地区明显快于西部经济欠发达地区，以最早进入人口老年型行列的上海（1979 年）和最迟进入人口老年型行列的宁夏（2012年）比较，时间跨度长达33年。
100
5%
50
13.3
0
0%
60岁以上人口数量（万）
60以上人口占总人口比
资料来源：以上城市2008年老年人口及老龄事业发展监测报告
12
1. 需求分析：老龄化进程速度惊人
▪ 中国处于快速老龄化阶段
– 第一阶段（2001年-2020年）：快速老龄化阶段 – 第二阶段（从2021年-2050年）：加速老龄化阶段 – 第三阶段（2051年-2100年）：稳定的重度老龄化阶段
刚性需求产品
1.3亿 10.24%
1.67亿 12.5％
4.4亿 32.7%
2000年
2009年
2050年
11
1. 需求分析：老年人口规模巨大
上海、北京、天津、成都等重点城市老年人口规模巨大，老龄化水平高 出全国平均水平（2008年底数据）。
▪ 自1954年以来，国际上老年人通常指年满65周岁或超过65周岁的人，因为这个 年龄往往是被认为是退休的“标准”年龄；
▪ 按照中国现行规定的退休年龄，男性为60岁，女性为55周岁，因此，我国一般 把60岁及超过60岁的人定义为老年人，而将50岁—60岁的人称为 “准老人”；
▪ 人口学家将老年人按年龄段分成三种类型,即60-69岁为低龄老人,70-79岁为中龄 老人,80岁以上称为高龄老人。
1. 需求分析：老龄化程度地区发展不平衡
▪ 中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达 地区明显快于西部经济欠发达地区，以最早进入人口老年型行列的上海（1979 年）和最迟进入人口老年型行列的宁夏（2012年）比较，时间跨度长达33年。
100
5%
50
13.3
0
0%
60岁以上人口数量（万）
60以上人口占总人口比
资料来源：以上城市2008年老年人口及老龄事业发展监测报告
12
1. 需求分析：老龄化进程速度惊人
▪ 中国处于快速老龄化阶段
– 第一阶段（2001年-2020年）：快速老龄化阶段 – 第二阶段（从2021年-2050年）：加速老龄化阶段 – 第三阶段（2051年-2100年）：稳定的重度老龄化阶段
刚性需求产品
养老地产(PPT53页)
在战略上万科应该做三件事情-3
像做“PC”一样投入和支持
“社区护理中心”的
可持续商业模式的“哺育”
案例1—北京青松老年看护模式
从最初只有200多位老人、10多名护士，到一年后照 料近1.1万名失能、半失能老人，拥有327名护士，一 2 家养老护理公司不到 年时间，是如何实现经营规模的 “爆炸式”增长，使居家护理人数翻了50倍？
房地产开发商进入养老地产 战略模式探索
至道地产
爱森道维
邮箱: zengym@ 新浪微博: @至道地产_曾远明
从国内众多案例看到及思考的⋯⋯
1、“改善型客户”中有着相当比例的“长者改善居住”的需求且有 一定的刚性；
典型案例：
广州祈福新村55岁以上长者住户比例超过30％
典型案例： 亲和源曾经争取到两栋公寓可转作产权销售，但在卖出其中一栋之 后，最终决定放弃再对第二栋卖产权。
8、长者对服务的需求包括老年家政亲情服务、医疗保健介护服 务、食品和物品的配送服务、老年再活力创新服务、老年服务技 能专业培训服务等，不出社区就能享受各种放心服务；服务市场 潜力无穷，产业教育、实践均要有人热情投入；
典型案例： 台湾长庚养生村，健康老人们不欢迎推着轮椅的行动不便者出现，老人 们需要保持活力，需要有年轻人的注入，不脱离社会。
12、对健康老人，要卖“品牌和服务”，“快乐、忙碌”能永葆活力， 对行动不便老人，要卖“技术和保障”，“医疗、应急”才是关键；
典型案例： 香港房协着力营销依托于“隽逸生活”品牌和服务体系之上的新生活方式， 着力发展智能化家居来提供全新技术保障，均已成为影响拉动市场非常有 效的手段。
10、真正养老的客群，并不愿意脱离市区居住；
典型案例： 乐成恭和苑在海口项目的惨淡，2012年3月开业以来，除了北京、上海 老人团的短期试住活动比较热烈外，现基本只有7个老人居住，还是以 比正常低廉得多的试住价3000元/间/月居住。
康养产业的投资模式开发模式运营模式盈利模式！
康养产业的投资模式开发模式运营模式盈利模式！康养产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式！一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
二、开发模式（15种）养老地产开发模式是指开发单位在依法取得养老项目土地使用权的土地上，根据养老服务设施建筑设计要求和运营要求，结合项目市场定位、可利用资源、资金水平、风险控制水平，进行养老服务基础设施、养老服务用房建设的行为。
根据清华大学建筑学院周燕珉教授的观点，目前国内养老地产开发共分为五大类，15种模式。
1专门建设综合型养老社区的模式2建大型社区的同时开发养老组团模式3普通社区中配建各类养老产品模式4成熟社区周边插建多功能老年服务设施模式8在旅游风景区中开发养老居住产品模式9与商业地产结合，开发老年公寓模式10引入外资，建设世界型连锁老年设施模式目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。
对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
11与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。
这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。
12与保险业结合，利用险资投资养老地产目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。
从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。
未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
13与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。
康养地产运营及盈利模式研究教案资料
康养地产运营及盈利模式研究
发展阶段
目前我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中
第一阶段 传统养老院
第二阶段 老年公寓
第三阶段 老年社区
形成条件 •老龄化初期
•老龄化中期
•老龄化加剧
运营主体 •政府
•政府+开发商
•开发商为主
社会保障 •社会保障水平低 •政府给予一定支持
•社会保障体系完善
运营方式
出租或销售使用权：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假 物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户
面向对健康格外关注的中高端老年群体
产品特色 用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得
康疗型养老住宅的功能体系
针对客户
区位环境：依山傍水，生态资源良好；
功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方 位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业 化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。
区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源；
功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴 分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居 住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。
针对客户
针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然。
运营主体 以开发商为主，社会机构协助
康养五大分类模式
国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：
养生养老模式
康疗型养生养老 居家式养生养老 异地养生养老 农家休闲养生养老
康复型养生养老 疗养型养生养老
“季节性”养生养老 “候鸟式”养生养老 异地购房养生养老
发展阶段
目前我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中
第一阶段 传统养老院
第二阶段 老年公寓
第三阶段 老年社区
形成条件 •老龄化初期
•老龄化中期
•老龄化加剧
运营主体 •政府
•政府+开发商
•开发商为主
社会保障 •社会保障水平低 •政府给予一定支持
•社会保障体系完善
运营方式
出租或销售使用权：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假 物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户
面向对健康格外关注的中高端老年群体
产品特色 用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得
康疗型养老住宅的功能体系
针对客户
区位环境：依山傍水，生态资源良好；
功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方 位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业 化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。
区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源；
功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴 分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居 住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。
针对客户
针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然。
运营主体 以开发商为主，社会机构协助
康养五大分类模式
国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：
养生养老模式
康疗型养生养老 居家式养生养老 异地养生养老 农家休闲养生养老
康复型养生养老 疗养型养生养老
“季节性”养生养老 “候鸟式”养生养老 异地购房养生养老
国内外主流康养项目运营模式分析39页PPT
国内外主流康养项目运营模式分析
6
、
露
凝
无
游
氛
，
天
高
风
景
澈
。
7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
8
、
吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
1
0
、
倚
南
窗
以
寄
傲
，
审
容
膝之易安 Nhomakorabea。
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
6
、
露
凝
无
游
氛
，
天
高
风
景
澈
。
7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
8
、
吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
1
0
、
倚
南
窗
以
寄
傲
，
审
容
膝之易安 Nhomakorabea。
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
国际化养老地产项目开发与商业盈利模式培训课件
国际化养老地产项目开发与商业盈利模
31
式
养老社区管理的五大需求
1. 系统、政策与流程 2. 规模经济 3. 保持领先 4. 运营策略 5. 实施风险（危机）管理
国际化养老地产项目开发与商业盈利模
32
式
典型项目管理提供的10大服务内容
1. 总体管理服务 2. 销售与市场拓展 3. 提供运营体系、政策与流程 4.员工/人力资源 5 .整体财务管理与监控 6 .预算管理与监控 7. 制定月度财务报告 8. 用户关怀 9. 风险(危机)管理 10. 资金花费
样本条件
周岁年龄
60岁以上
年龄比例
60-70岁，70岁以上6:4
男女比例
1:1.2
生活自理度
完全自理，健康，不需要他人的特别照顾
个人月收入
不低于￥3000元
养老地
将选择在北京养老
生活决策者
老人自己
数据组成
不同职业、性别、收入、家庭常住人口合理分布
国际化养老地产项目开发与商业盈利模 式
12
12
中国养老事业的市场需求Cont.
国际化养老地产项目开发与商业盈利模
39
式
养老社区组织的每月活动安排表
摘录2 天如下：
10 号，星期二的活动安排：7:00—9:00 热
点式早餐，9:30 轮椅或站立身体锻炼，2:00
居
民活动会议，3:00 情人节手工艺品课程，
3:00—5:30 理疗时间
29 号，星期日的活动安排：10:30—12:30
5
式
中国养老事业现状Cont.
• 老年机构现状
全国数据
北京数据
▪ 需要入住养老机构老人 - 835万人
养老地产运营及管理模式全案(PPT 61页 )
独立半独立 单间套房
门诊健康咨询 餐饮娱乐等
租贷式、产权式 产权带租式
养老社区代表案例：美国CCRC社区
CCRC（continuing retirment community)中文翻译为：持 续性照顾退休社区 美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与 中国当前的老龄化阶段较为接近。 美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容， 提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。
目标客户群的消费方式
“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老 年公寓的费用； “以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后， 收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可 以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老 年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均 寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归 银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。
入住的是老年人。
养老院代表案例：日本医护型养老院
日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各 类人群的需求。
小规模多功能服务站中，配备有日托 护理、上门服务、短期居住和长期居 住等老年人基本服务功能，面向所有 老年群体。
幼儿园与养老院结合
老年公寓代表案例：台湾老年公寓
台湾老年公寓
房屋样式 经营项目 运营方式
研究框架：
part1：养老地产概论 part2：市场研究 part3：产品打造 part4：发展前景分析 part5：风险评估
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源；
功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴 分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居 住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。
•社会保障体系完善
康养五大分类模式
国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：
养生养老模式
康疗型养生养老 居家式养生养老 异地养生养老 农家休闲养生养老
康复型养生养老 疗养型养生养老
“季节性”养生养老 “候鸟式”养生养老 异地购房养生养老
立体化养生养老
综合性养生养老
康疗型养生养老
嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要
•考虑老年人的特殊需求，建造无障碍 设施
•医院，文化馆，餐厅，超市等配套设 备齐全
客户 运营主体
运营方式
•55-65岁年龄段的上海地区高收入且身 体健康的群体
•绿地集团
•住宅直接销售。建造住宅的同时引入 了众多老年人必备的配套设施，如同济 大学附属医院等，从而自然形成一个市 场话运作的养老社区
孝贤坊
对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关 注的老年人为主。
学流习功交能
休闲 娱乐 功能
居住功能
医疗 护理 功能
运营主体 以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助
运营方式
出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、 休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服
北京银龄公司
以养老为目的的异地购 房
“候鸟式”养老 “季节性”养老
大连的互动式异地养不同城市老年公寓之间
老服务中心
的置换式异地度假养老
是一种将养老和度假旅游完美结 合的一项全新产品。 它以基地连锁的 扩张形式来完成整体运作，以统一的
经营模式、 全包式的服务，高性价比
的度假养老产品赢得客户，与其他度
天津的泰达国际养老炎夏和寒冬住到养老院，假产品不同， 它的特点是针对老年人
产业
• 休闲产业、旅游产业、文化产 业、健康产业、养老产业
发展阶段
目前我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中
第一阶段 传统养老院
第二阶段 老年公寓
第三阶段 老年社区
形成条件 •老龄化初期
•老龄化中期
•老龄化加剧
运营主体 •政府
•政府+开发商
•开发商为主
社会保障 •社会保障水平低 •政府给予一定支持
•银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩 的社区活动
•完善的社区功能，包括超市、银行、书店 等
客户
•入住客人：年满60岁的老年人 •游客：13岁以上
运营主体 运营方式
•台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构 捐助
•出租：分长住与试住体验； •养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁 以上人士均可参加 •场地出租：提供多功能会议场所，可提供
康养地产运营及盈利模式 专题研究
康养地产概念
康养地产建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之 上，以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。
• 自然资源、人文资源
资源
• 养老政策、旅游 政策、金融政策、 房地产政策、税 收政策等
政策
项目
市场
• 老年化市场、 房地产市场
针对客户
针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外 界保持良好的联系
异地养生养老的功能体系
投资
功能 居住功能 休闲
度假 功能
运营主体 开发商 运营方式 直接销售
典型案例 大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘
异地养生养老
分类
代表案例
典型特征
模式点评
异地购房
海南、大连、青 岛等地部分楼盘、
务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。
典型案例 台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城
康疗型养生养老
案例链接：台湾长庚养生文化村
用地性质 •非居住用地 区位环境 •位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上
•集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体
产品特色
功能体系
•依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨 询和医疗服务
运营主体 开发商
运营方式
不受用地性质限制，住宅直接销售。
典型案例
绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓
家居型养生养老
案例链接：绿地21世纪孝贤坊
产品特色
用地性质 •居住用地
区位环境
•社区建有大面积的中心湖泊及绿化树 木群，营造纯天然森林式的居住环境
功能体系
•孝贤坊与其他社区内其他组团互补共 生，依托彼此功能配套，塑造不同风格 组团，打造以养老为功能特色的城郊新 城
东 城
西 城
异地养生养老
非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游 和养老相结合，灵活性强
产品特色
用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得；
区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件；
功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老 基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老， 灵活性强
功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针 对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念
层面，仅为老年人提供基本的社区服务。
针对客户
主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。
家居式养老功能
社区医疗、文 化娱乐等普通 养老服务功能
养老
居住
基本
社区
地产大盘
服务 功能
院ห้องสมุดไป่ตู้
春秋回到家中
养老需求的，是高品质的度假养老，
前景将十分广阔。
海外华人 回国养老
新加坡华人、北美的炎夏和寒冬住到养老院，
购屋旅游团
春秋回到家中
农家休闲养生养老
养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的活跃 长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式
产品特色
用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权；
企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流 等活动使用
家居型养生养老
在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向 中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式
产品特色
用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取； 区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然；
面向对健康格外关注的中高端老年群体
产品特色 用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得
康疗型养老住宅的功能体系
针对客户
区位环境：依山傍水，生态资源良好；
功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方 位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业 化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。
功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴 分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居 住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。
•社会保障体系完善
康养五大分类模式
国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：
养生养老模式
康疗型养生养老 居家式养生养老 异地养生养老 农家休闲养生养老
康复型养生养老 疗养型养生养老
“季节性”养生养老 “候鸟式”养生养老 异地购房养生养老
立体化养生养老
综合性养生养老
康疗型养生养老
嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要
•考虑老年人的特殊需求，建造无障碍 设施
•医院，文化馆，餐厅，超市等配套设 备齐全
客户 运营主体
运营方式
•55-65岁年龄段的上海地区高收入且身 体健康的群体
•绿地集团
•住宅直接销售。建造住宅的同时引入 了众多老年人必备的配套设施，如同济 大学附属医院等，从而自然形成一个市 场话运作的养老社区
孝贤坊
对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关 注的老年人为主。
学流习功交能
休闲 娱乐 功能
居住功能
医疗 护理 功能
运营主体 以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助
运营方式
出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、 休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服
北京银龄公司
以养老为目的的异地购 房
“候鸟式”养老 “季节性”养老
大连的互动式异地养不同城市老年公寓之间
老服务中心
的置换式异地度假养老
是一种将养老和度假旅游完美结 合的一项全新产品。 它以基地连锁的 扩张形式来完成整体运作，以统一的
经营模式、 全包式的服务，高性价比
的度假养老产品赢得客户，与其他度
天津的泰达国际养老炎夏和寒冬住到养老院，假产品不同， 它的特点是针对老年人
产业
• 休闲产业、旅游产业、文化产 业、健康产业、养老产业
发展阶段
目前我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中
第一阶段 传统养老院
第二阶段 老年公寓
第三阶段 老年社区
形成条件 •老龄化初期
•老龄化中期
•老龄化加剧
运营主体 •政府
•政府+开发商
•开发商为主
社会保障 •社会保障水平低 •政府给予一定支持
•银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩 的社区活动
•完善的社区功能，包括超市、银行、书店 等
客户
•入住客人：年满60岁的老年人 •游客：13岁以上
运营主体 运营方式
•台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构 捐助
•出租：分长住与试住体验； •养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁 以上人士均可参加 •场地出租：提供多功能会议场所，可提供
康养地产运营及盈利模式 专题研究
康养地产概念
康养地产建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之 上，以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。
• 自然资源、人文资源
资源
• 养老政策、旅游 政策、金融政策、 房地产政策、税 收政策等
政策
项目
市场
• 老年化市场、 房地产市场
针对客户
针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外 界保持良好的联系
异地养生养老的功能体系
投资
功能 居住功能 休闲
度假 功能
运营主体 开发商 运营方式 直接销售
典型案例 大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘
异地养生养老
分类
代表案例
典型特征
模式点评
异地购房
海南、大连、青 岛等地部分楼盘、
务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。
典型案例 台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城
康疗型养生养老
案例链接：台湾长庚养生文化村
用地性质 •非居住用地 区位环境 •位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上
•集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体
产品特色
功能体系
•依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨 询和医疗服务
运营主体 开发商
运营方式
不受用地性质限制，住宅直接销售。
典型案例
绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓
家居型养生养老
案例链接：绿地21世纪孝贤坊
产品特色
用地性质 •居住用地
区位环境
•社区建有大面积的中心湖泊及绿化树 木群，营造纯天然森林式的居住环境
功能体系
•孝贤坊与其他社区内其他组团互补共 生，依托彼此功能配套，塑造不同风格 组团，打造以养老为功能特色的城郊新 城
东 城
西 城
异地养生养老
非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游 和养老相结合，灵活性强
产品特色
用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得；
区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件；
功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老 基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老， 灵活性强
功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针 对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念
层面，仅为老年人提供基本的社区服务。
针对客户
主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。
家居式养老功能
社区医疗、文 化娱乐等普通 养老服务功能
养老
居住
基本
社区
地产大盘
服务 功能
院ห้องสมุดไป่ตู้
春秋回到家中
养老需求的，是高品质的度假养老，
前景将十分广阔。
海外华人 回国养老
新加坡华人、北美的炎夏和寒冬住到养老院，
购屋旅游团
春秋回到家中
农家休闲养生养老
养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的活跃 长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式
产品特色
用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权；
企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流 等活动使用
家居型养生养老
在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向 中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式
产品特色
用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取； 区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然；
面向对健康格外关注的中高端老年群体
产品特色 用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得
康疗型养老住宅的功能体系
针对客户
区位环境：依山傍水，生态资源良好；
功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方 位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业 化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。