月度营销建议

中捷·紫悦华庭2015年7月度营销建议

一、市场解读及预测

2015上半年济南共有346.8万平米的商品房用地成交，同比下降了1成多，土地市场上半年共有71宗土地挂牌，其中2宗土地引发激烈竞价，66宗土地底价成交，3宗土地流拍。从成交土地的位置来看，历城区依然是未来开发的主力区域，共有16宗土地成交，槐荫区成交15宗，也再一次说明了这两个区域在济南未来发展中的重要位置。

6月份济南楼市低调开局，使得不少人对其表现并不看好，但是在进入下半月以来，成交量开始逐渐增加，上周更是环比上涨一成以上，6月济南普通住宅成交84万㎡，较5月份下降16.6%，尽管如此，这一成绩也超过了上半年的平均值，而在价格上，6月份成交均价再次突破8000元大关，达到8279元/㎡，较5月份仍有上涨。而随着央行进一步降准降息，7月的济南楼市也被普遍看好。

总体分析2015年7月，受楼市进入淡季关系，市场预计新增货量较小，项目需把握好入市机会，运用好推广销售契机，组织营销活动，吸引客户来访，线上创新吸引市场强烈关注，实现开盘劲销。

二、竞品楼盘解读

7月各个楼盘营销步骤明显减缓，优惠幅度及推广力度明显减弱，我项目应尽早推出3期产品及商铺产品，并制造较大噱头，加大推广力度，占领市场客户，同时采用短平快的营销形式完成销售任务。

三、7月份营销任务

紫悦华庭6月份推出“年中大促”的促销活动，剩余货量销售速度得到明显提升，作为进入下半年的首个月份，7月项目主要营销任务是住宅及商铺的双重推售，住宅是6号楼整栋认筹开盘销售及剩余8#、10#住宅续销，商业是11#、12#、8#沿街商铺，推售任务重、认筹节奏紧，推广信息大，营销压力可见一斑。

紫悦华庭7月份营销任务为销售额为4300万，6#楼总货量72套，预计开盘销售率达到40%，为28套销售任务，其他楼座剩余住宅销售15套，总体住宅销售目标为43套，力争达到50套，预计销售额达到2800万，并且商铺共计26套推售，目前转筹2套，商业需提高来访数量及认筹质量，商铺本月开盘销售目标10套，预计销售额达到近1500万。

7月份营销重点工作：

1、客户来访量提升是营销目标完成的关键，7月总计销售目标单位53套，换算认筹客户需70人，新增来访客户需400人以上，日来访量14批；线上推广与线下活动需紧密结合，给予拓客辅助，并且重新整改拓客团队制度，将任务量下发并落实到每个派单人员，狠抓考核；

2、7月进入营销淡季，对外主动出击，拓访拉客，现场人气活动，连带促销是必须实施的营销动作，结合去年冬季十吨苹果献爱心的拓客经验，制定实施全月切实可行的线下活动拓客计划；

3、推广上以住宅为主题，连带商业发售信息，现场包装以商业发售与预招商为主，突出品牌商业洽谈合作，复合商辅配套价值及未来发展作用，烘托住宅品质及商业超高价值，并落实置业顾问现场接待说辞的更替与培训工作。

4、组建其他客户拓展渠道，结合人力当下情况，组建以电商、活动公司、物业公司的客户拓展渠道，实行营销中心全民营销，并在客户目标区域招募全民经济人；

5、项目自身价值提升宣传，动过系列营销事件推广，烘托项目升值潜力；

6、提早准备，重点宣传，把握人气，成功组织本月内的开盘活动。

7月份开发商工作支持：

1、7月中旬6#楼预售证件的取得。

2、营销活动及各项物料的力度支持。

3、7月上旬及早确定各业态认筹方式及销售优惠实施政策。

三、7月份营销思路

2015年7月中捷紫悦华庭户外需以“6#御景杰座荣耀上市”为主打卖点，并附带“黄金旺铺稀世发售”的信息，因为住宅客户受众远比商业投资客户广泛，特别是项目周边区域客户以住宅刚需客户为主。商业借助活动公司预招商，与品牌商家合作后，借助线上网络、微信、电call客平台进行推售（例如大润发商铺销售）。

7月淡季，项目应在高新、济钢、王舍人设置巡展点，并在项目现场设置长效营销活动进行有效带访，保证现场人气，夏季活动时间应在傍晚进行，建议延长置业顾问工作接待时间。活动宣传除巡展及线上告知以外，可加入公交车体广告进行宣传，（例如：兄弟，晚上干哈去？坐上我，紫悦华庭消夏晚会嗨皮去！），带动沿线客户参与。

四、项目营销策略

1、推广策略：户外及单页以住宅推售信息为主，附加商业销售信息，媒体平台则全月以招商签约活动为爆发点，炒作价值提升及未来升值潜力，为住宅及商铺销售打下价值认可基础，月下旬侧重开盘销售信息及优惠信息的发布。

2、营销策略：7月份项目案场借助长效系列营销活动，带动客户持续到访，对外则借助十吨西瓜送清爽活动，将项目各项信息全面有效发布，内外结合，保障月来访量到达任务标准。

3、优惠策略：住宅优惠建议：认筹5000抵20000优惠，前20名再享受9.8折额外优惠；20—40名享受9.9折优惠，40—60名享受入住第一1年物业费减免；开盘5000元认筹金换筹，设置开盘当日额外10000元购房优惠及空调扇奖励付款保留98、99折付款优惠，现建议将产品价格与8#楼上调50元/㎡即可(6#楼相比8#楼楼座价值并无明显优势，并距火车桥较近)。

商业优惠建议：商业认筹交50000抵70000优惠，开盘当天50000转化定金，可额外享受1万入驻财富补贴钜惠及2万元商街培育金优惠，同时可获得1年水电费减免补贴。开盘后本月内购买客户可获得2万元商街培育金优惠及1年水电费减免补贴。（以上优惠需与代理公司沟通，视开盘情况灵活把握实施）

五、项目营销推广排期

7月整体营销推广围绕住宅及商业认筹开盘及项目优惠信息发布进行，结合重点活动，渠道以微信及网络为主，中下旬结合产品营销筹备情况进行户外广告更换。

五、项目营销措施建议

（1）派单拓展进社区、工业北路、高新区及工业南路沿线。

时间：2015年7月1日——7月31日

参与人员：派单人员及外拓置业顾问。

建议渠道：深挖济钢片区及周边各大商超，拓展高新东部片区，持续巡展发送单页，登记客户电话，同时售楼处及巡展点组织扫微信送西瓜，吸引客户持续到场，直接成交。

（2）紫悦观影消夏活动

时间：2015年7月8日—30日

参与人员：全体项目意向客户及业主

活动内容：每周5、6、7晚7点至售楼处现场，可进行消夏观影，放送经典大片，还设有消暑冷餐，让业主享受吃西瓜、看电影、学做艺术西瓜雕刻，免费美甲等体验，并将活动入场券设计成电影票的形式向外派发，晚会每天向参与人群推介项目销售信息，有力传播，并传输全民经纪人的概念，现场可设相亲烧烤活动报名活动，报名满一百可在周末举办烧烤相亲晚会。

（3）项目认筹启动活动

时间：2015年7月11日开始

参与人员：项目住宅意向客户