商业地产的特点分析new

第一章商业地产行业概述

近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。

第一节商业地产基本概念

一、商业地产定义

商业地产的定义分广义与狭义。广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。

本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。

二、商业地产分类

商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，将其分为8类。

表1 商业地产分类表

资料来源：世经未来整理

三、商业地产的特点

相较于住宅地产，商业地产具有许多特点：

（一）收益性强，但具有不确定性

住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。

（二）投资规模大

大型购物中心，shoppingmall等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。

（三）投资风险大

住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。

（四）经营方式、内容多样，管理要求高

在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。

第二节商业地产在国民经济中的地位和作用

一、房地产为经济发展作出巨大贡献

早在1999年，国家就明确提出要把房地产培养成为我国的支柱产业，而房地产业由于其投资规模大，关联行业众多，直接涉及人民的日常生活，对我国经济发展的促进作用不言而喻，主要体现在：

（一）房地产拉动经济增长

第一，房地产开发投资占固定资产投资比重长久稳定。投资是拉动经济三驾马车中最为得力的一个，而固定资产投资中，房地产投资所占比重一直处于较稳定的态势，连续十年保持在15%以上，间接表明其对经济的促进作用是持续而平稳的。

第二，房地产开发投资拉动GDP增长，贡献率大福攀升。我国房地产从1999年开始，进入快速发展阶段，2000年到开始，房地产开发对GDP的贡献率、拉动率持续走高，分别由9%上升到03年的15%，由0.9%上升到07年的2.3%，08年受到金融危机的影响，国内生产总值增加值开始回落，09年更是进一步下挫，而房地产行业依然坚挺，增加值基本持平，并有小幅上升，而贡献率则是创出十年来新高，达到26.52%，其本身抗压性不容忽视，随

着2010年经济形势的进一步好转，房地产也必将再次发挥对经济的推动作用。

数据来源：国家统计局

图 1 2009年房地产开发投资对经济的拉动作用和贡献作用（二）房地产关联行业众多，带动相关产业发展

房地产作为国民经济的支柱产业，不仅在于其自身对经济的拉动，更体现在对众多关联行业的影响中。房地产开发成本中70%是原材料消耗，在与其直接关联的57个子行业中，钢铁，机械，有色金属，建材等直接得益与房地产的开发建设。同时，商业地产的发展，促进了零售、餐饮、旅游等第三产业的繁荣。

（三）房地产行业成为财政收入主要来源

财政收入是我国进行宏观调控，调节社会收入分配水平等的重要手段。而房地产对全国和地方财政收入的增长功不可没。据国土资源部2010年2月2日公布的数据显示，2009年全国土地出让收入高达1.59万亿元，远超2007年房地产鼎盛时期，同比大增63.4％。以北京为例，2009年北京市级主要收入来源中，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等等并未有明显增幅，而涉及房地产业的契税和土地增值税大幅增长，增幅分别为24.3％和54.5％。

（四）房地产开发解决农村剩余劳动力问题

我国是一个农业大国，农业人口占总人口的70%左右，而农村落后的生产力和微薄的收入必然引起劳动力的大量转移。农民由于文化和知识水平有限，缺乏专业技术，大多只能从事劳动密集型产业，房地产业和建筑业的发展，无疑是吸纳大量农村剩余劳动力的有力保证。

二、商业地产成为城市发展的新引擎

商业地产作为房地产开发形式的一种，是消费水平不断发展的产物。它是商业与地产的融合，一方面商业促进消费水平，另一方面地产促进投资水平，两者的结合，成功驾驭了拉动经济发展的三驾马车的另两驾——消费和投资，对经济的增长功不可没。商业地产本身，多发展于一二线中心城市，成为城市发展的新引擎，而其对城市发展的促进作用，相较于房地产，又有其独特的方面。

数据来源：国家统计局

图 2 2009年商业地产投资额占房地产开发投资总额比重（一）带动第三产业的发展

商业地产的直接下游行业是庞大的第三产业，包括零售批发，餐饮住宿以及各种商务服务业。第三产业是国民消费的主要拉动力，带动经济增长，世界平均消费率约为77%，而我国的近十年消费率却不断下降，到2008年还不足50%，低世界水平20个百分点，随着我国城镇化水平的进一步提高，消费水平必将会有大幅度提升，而作为持续促进第三产业发展的商业地产，也将迎来广阔的增长空间。

数据来源：《中国统计年鉴2009》，世经未来整理

图 3 国内消费水平