宿州地块市场分析实施报告

地块市场分析报告一．周边市场情况

1.恒大御景湾

设计公司待定投资商待定

建筑类别高层

中小学待定

房产证归属市政务新区

产权年限70年公摊20-25% 容积率3绿化率37%

占地面积待定建筑面积261762㎡

元/平米

2.万成·哈佛国际

行政区域政务新区项目位置

市拂晓大道与银河

四路交汇处

景观规划待定建筑公司兴港建设集团有限代理商/顾

问公司世联开发商

万成房地产开发有

限公司

设计公司待定投资商待定建筑类别高层

销售动态：万成·哈佛玫瑰园洋房少量大面积150-160平米房源在售，均价8400元/㎡左

3.龙汇学源居

银河三路宿城一中南门行政区域政务新区项目位置

正对面

东方建筑设计研究院有

建筑公司七建

景观规划

限公司

代理商/顾

无代理开发商待定

问公司

销售动态：目前主要销售35-325㎡学区铺，进行销售以及招商；最后一栋高层1#楼公寓在售，建面约62㎡-92㎡，单层18户，一房一价，价格6000元--9000元/平米，二．项目地块情况及大致测算

地块大小：34亩、容积率：3.49

根据土地前期规划中，可售住宅面积为：65000㎡

可售商业面积为：3500㎡

回迁安置面积为：1300㎡

合计：69800平米

地块前期政策处置债务债券费用预计：6500-6800万元

前期规费、报建费用共计1200万元

前期工程总量评估4000万元

合计：11700万-12000万元

政府定向拍卖价格：400万/亩—500万/亩

土地价格：1.36—1.7亿元

每平方土地价为：1720—2150元 /㎡（按最大容积率建设79000平米计算）

建筑安装成本为：2800-3000元/㎡

成本预计在：4520-5150元/㎡

土地每增加50万/亩则成本上浮215元/㎡

目前该地块周边只有恒大御景湾有少量住宅在销售中，目前售价7500元/平米。但5、6月份进行集中推盘时均价只有不到7000元/平米。万达/一中板块周边有碧桂园（尚未开盘，预计开盘价在8000元/平米）、首钢首御（只有3栋未推出市场，目前在售少量尾盘，售价在7200元/平米左右）、龙汇学源居（少量公寓房在销售中，售价在6000元--9000元/平米，最近在忙于前期房屋交房工作）、万成哈佛国际（洋房售价8000元/平米以上，面积较大，面积区间150--160平米；高层即将推出3栋，15#28层、16#17#皆为32层，面积区间110--140平米，价格6800元--7300元/平米），该板块无论从配套到地理位置都比本地块有优势，综合来说，该板块高层价格在7000元/平米左右。故本地块想要短平快的进行销售，在重新包装首次面世后价格不宜超过6800元/平米，利润最大化要看销售后期情况具体进行调价。

现住宅市场参考销售价6800-8000元/㎡，建议均价6800元/平米商业市场参考销售价12500，建议均价12500元/平米

PS：以下数据成本取上限（5150元/㎡）、住宅市场售价取（6800元/㎡）、商业市场售价取（12500元/㎡）计算

回迁安置成本：669.5万元

住宅利润：10725万元

商业利润：2572.5万元

税收成本、其他成本：6000万元

项目利润：6628万元