北京loft项目研究分析报告 共57页PPT资料

3、隔层
Loft刚开始在北京出现时，最典型的特点是开间固定，层高5米多， 自己去隔。
当Loft到纯住宅时，出现了谁去做隔层的问题，购房者又面对怎么隔， 隔出来符合不符合安全，最后所有的消费者都委托开发商隔。
当层高出现限制的时候，又出现了一个大的问题，就是4.9米怎么分， 房子净高也就是4.7米，去掉楼板就是4.5左右，分两层非常的为难， 当上层不够2.2米就非常压抑。
东阙都
物业类别：1-5层底商、6层平层；7-15层loft 建筑类别：独栋高层 户型：64-89平方米LOFT户型，精装修 层高：5.5m 价格：住宅价格26000元/平米（层高4.2），
LOFT公寓均价43800元/平米（精装） 开发公司：中冶地（北京）房地产开发有限公司 项目地址：东城东二环东直门桥往东200米路南侧
屯三里
一室两厅两卫 建筑面积单层69.46平 套内面积单层52.16平
户型面积60——280平米， 3梯9户， 5.5米层高，首层层高2.9米，第二层层高2.6米, 150%的得房率, 户型采用大开间、短进深的格局，能确保居住的舒适度， 以超高层高辅以通透的设计手法，达到南北通风效果， 大层高，空间利用布局合理，
也就是住宅立项的Loft，需在4.9米以内，而办公立项和商业立项的 Loft，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商所承诺的“买一层送 一层”才合法有效。
2、空间
Loft结构与平层结构的最大区别就是拥有灵活的空间，独特的挑空
设计既节省了实际空间又可以按自己的意愿灵活安排摆设，不必受平 层空间的拘泥。
Loft政策法规（北京地区）
2019年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算
规则》（市规发〔2019〕851号），对Loft类型户型的层高
做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规
定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水
平投影面积的2倍计算。
物业类型
层高
住宅 办公 商业
≧4.9 ≧5.5 ≧6.1
起价60000元/平米 开发公司：北京京茂房地产开发有限公司 项目地址：朝阳工体北路与春秀路交汇处
首开石榴派
物业类别：平层和loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型37-48平方米，毛坯 层高：5.3m 价格：住宅价格18000元/平米， LOFT公寓
起价28000元/平米 开发公司：北京首开仁信置业有限公司 项目地址：丰台石榴庄小区东北角
28000
1.43
根据市场上在售的Loft项目，普遍呈现高单价，低总价的特征（户型 面积小）。
市场上，有少数Loft项目是以住宅项目立项，绝大多数以商业立项， 虽空间使用率比普通产品高，可单价上区别不大，与同区域同品质的 普通产品比较，一般要高出1.3——1.5倍左右。
Loft起源与发展
Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进 行艺术创作。
20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。
20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为 了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。
在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活 方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社 区、后现代城、立方庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐 走向成熟。
合生·世界村
物业类别：住宅、景观洋房、loft公馆 建筑类别：板塔结合 户型：loft主力户型80平米——110平米 层高：5.49m 价格：住宅价格9500元/平米， LOFT公寓
起价15000元/平米（精装成本： 3500元/平米） 开发公司：北京合生北方房地产开发有限公司 项目地址：通州亦庄中关村科技园区马驹桥1号桥南500米
足， 居住空间内独立双卫设计，达到干湿分离，满足居住者生活要求, 精装修交房，装修标准为3500元/㎡.
首开·石榴派
两房两厅两卫 建筑面积48.3平 使用面积31.46平
户型面积有38㎡、48㎡两种， 三梯9户， 5.3米层高，可分隔为两层，首层上层均为2.65米， 130%的使用率， 单层48平，买一层送一层，户型方正实用，绝对的动静分区， 采用大面宽、短进深格局，全明落地玻璃，客厅卧室南向采光， 居住空间内独立卫设计，达到干湿分离，满足居住者生活要求, 上层敞开式书房，佩带衣帽间，空间利用紧凑。
北京Loft发展轨迹
2000年9月底，中远地产首次推出了基于Loft的项目。现 代城紧跟其后。
2019——2019年，Loft产品层高没有限制，一般都比较 高，最低5.2米，但发展一直比较缓慢， Loft产品供应不 多。
2019年，北京对Loft产品户型的层高做了明确规范。
2019年——2009年，Loft项目集中上市（根据统计，目 前北京在售的商业立项的LOFT项目达20多个）。
Loft的隔层如何有效合理处理，是产品品质的重要衡量元素。
4、户型功能分区
Loft户型上下都要兼顾，首先要考虑的便是上下高度配合问题，现在 通行的做法便是客厅挑空。从一层整体来看，户型立体感较强，一层 客厅空间挑高一般达3.9米-6米，大部分都为开放式，业主可以把空 间随意设计。
由于Loft面积小，建筑一般采用点式楼结构，所以Loft的采光通风效 果较差，目前新开盘的Loft在户型上都有改进，部分户型设计在板楼 里，加强了产品的舒适度。
Loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、 透明性、艺术性等特征。
区分loft与Soho
Soho—— Small Office (and) Home Office的缩写，
泛指在家办公或小Biblioteka Baidu创业者。实际上就是自由职业或自由 职业者的意思。特色是自己掌握，调配工作时间，其实也 是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的soho是指 具有自由办公的空间。
智地•钻河公馆
物业类别：商业、平层、loft 建筑类别：板塔结合 户型：loft主力户型30——40平方米
（精装） 层高：5.49m 价格：平层均价28000元/平方米，loft均价
40000元/平方米 开发公司：北京中原房地产经纪有限公司 项目地址：海淀区西直门立交桥西北角、西环广场北侧
以下部分从户型种类、户型要素、户型特点、产品价格、 产品装修、产品配套、产品适用人群七个方面对loft产品 特征进行归纳总结。
（图一）
（图二）
（二）户型要素
1、层高
Loft的层高是影响舒适度的重要因素，市规委下发的《容积率指标计 算规则》就对此类户型的层高划了一个分界线，其中规定：当住宅建 筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算 值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准 层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。
北京loft产品总结报告
2019-03-27
引言/preface
到底是产品催生需求，还是需求召唤产品？
loft定义
Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的 阁楼”。但现在所谓Loft所指称的是那些“由旧工厂或 旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。
Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双 层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少 私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常 是业主自行决定所有风格和格局。
之间，共100套左右 层高：5.6m 价格：LOFT均价20000元/平米 项目地址：大兴旧宫镇南小街路口西南角 开发公司：北京军建利司达房地产开发有限公司
屯三里
物业类别：平层公寓、LOFT、商业 建筑类别：板式高层 户型：loft主力户型60——280平米 层高：5.5m 价格：住宅价格47000元/平米， LOFT公寓
UP生活
物业类别：商业、loft 建筑类别：塔楼 户型：loft主力户型42——82平米，2梯15
户，共547套 层高：不详 价格：均价11000元/平米 开发公司：吉人（北京）房地产开发有限公司
项目地址：通州位于亦庄新城马驹桥居住组团
青年工社
物业类别：平层、酒店式公寓、loft 建筑类别：板塔结合 户型：loft主力户型25-57平方米，精装修 层高：不详 价格：均价25000元/平米（精装） 开发公司：新松房地产开发有限公司 项目地址：朝阳北路与青年路交口往南100米路西
研究目的与意义
本篇研究报告将对北京十个具有代表性的loft项目进行深 入剖析、发掘，探究该产品在产品种类、产品要素、户型 特点、户型功能分区、产品价格、产品装修、产品配套、 产品适用人群等方面的相似性和共通性，以便对我司A区 项目loft产品研讨提供参考。
参考样本选取
北京作为中国首都，国际化大都市，一线房地产开发市 场，房地产发展一直走在全国最前沿。本次样本选取了 北京十个最具代表性的loft项目，覆盖了北京各个行政区 域，并且项目均处于产品导入期或销售前期，加之开发 公司品牌号召力强。所以，选取的样本在广泛性、时效 性、代表性均有参考价值和借鉴意义。
世纪星城·全朝阳
物业类别：住宅、高层、loft等综合业态 建筑类别：板楼 户型：LOFT面积为101平方米，共60套 层高：不详 价格：住宅价格22000元/平米， LOFT公寓
起价30000元/平米（全毛坯） 开发公司：北京顺华房地产开发有限公司 项目地址：世纪星城全朝阳位于通州通朝大街323号(杨庄路249号)
（三）户型特点
合生世界村 B2户型 2室2厅2卫1厨81.48平
户型面积80——110平方米， 三梯9户， 5.49米层高，首层层高与第二层层高都是2.45米， 180%的使用率， 单层40平，买一层送一层，户型方正实用，绝对的动静分区， 采用大面宽、短进深格局，全明落地玻璃，南向双卧、客厅采光充
光均不佳 精装修交房,
北京华茂城 一室一厅两卫 53平米
户型面积53——67平方米， 80%以上的使用率， 4.89米层高，客厅挑空，楼上能
分到更多立体空间， 动静分明，生活空间与休息空间
分隔明显， 东西向采光，南北不通透，采光
亦不足， 精装修交房,
（四）Loft产品价格规律
北京华贸城
物业类别：高层住宅、loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型53-67平米 层高：4.89m 价格：住宅价格22000元/平米， LOFT公寓
起价22000-25000元/平米 开发公司：北京国华置业有限公司 项目地址：北京华贸城位于朝阳北苑站北300
米
绿城阳光名苑
物业类别：多层住宅、小高层、loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型40平米～70平米
（一）户型种类
Loft产品从户型类别上可分为开敞式户型和楼中楼户型 两种。开敞式户型（图一）类似SOHO的概念，空间完 全开放、无分隔，层高在2.95米左右。而。楼中楼户型 （图二）指室内层高达到4米以上，可自由分割为两层， 形成楼中楼形式，但又与复式和错层不同，总有一层控 制在2.2以内，不计入建筑面积。
二层一般设有卧室，如果二层面积较大则会独立设计卫生间，保证了 私密空间同时又提高了夜间如厕的安全性。
5、楼梯
Loft空间关系有横向关系和纵向关系，室内楼梯成为衔接横向关 系与纵向关系的重要部件。楼梯成为了上下空间很重要的装饰物和必 要的交通通道，只有美观和实用结合的楼梯才能体现Loft产品与众不 同的产品品质。
楼盘名称
Loft均价（元/㎡） 平层均价（元/㎡） 价格差异比例
合生·世界村
15000
9500
1.57
世纪星城·全朝阳 30000
22000
北京华贸城
22000 — 25000 22000
1.36 1 —1.13
屯三里
60000
47000
1.28
首开石榴派
28000
18000
1.56
智地•钻河公馆 40000
UP生活
二室二厅二卫 建筑面积50.45平
户型面积42——82平方米， 两梯15户，使用率高， 买下层，送上层，上层面积大，较合算 绝对的动静分区，功能分区明显，上层配备小书房，更衣室，储藏
间， 大面宽，客厅、卧室尺寸大，设计方正合理， 东西向采光，南北不通透，采光面太小，又一卧室为暗窝，通风采