北京loft项目研究分析报告 共57页PPT资料

起价60000元/平米 开发公司：北京京茂房地产开发有限公司 项目地址：朝阳工体北路与春秀路交汇处
首开石榴派
物业类别：平层和loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型37-48平方米，毛坯 层高：5.3m 价格：住宅价格18000元/平米， LOFT公寓
起价28000元/平米 开发公司：北京首开仁信置业有限公司 项目地址：丰台石榴庄小区东北角
屯三里
一室两厅两卫 建筑面积单层69.46平 套内面积单层52.16平
户型面积60——280平米， 3梯9户， 5.5米层高，首层层高2.9米，第二层层高2.6米, 150%的得房率, 户型采用大开间、短进深的格局，能确保居住的舒适度， 以超高层高辅以通透的设计手法，达到南北通风效果， 大层高，空间利用布局合理，
Loft政策法规（北京地区）
2019年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算
规则》（市规发〔2019〕851号），对Loft类型户型的层高
做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规
定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水
平投影面积的2倍计算。
物业类型
层高
住宅 办公 商业
≧4.9 ≧5.5 ≧6.1
Loft起源与发展
Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进 行艺术创作。
20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。
20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为 了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。
在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活 方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社 区、后现代城、立方庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐 走向成熟。
北京华贸城
物业类别：高层住宅、loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型53-67平米 层高：4.89m 价格：住宅价格22000元/平米， LOFT公寓
起价22000-25000元/平米 开发公司：北京国华置业有限公司 项目地址：北京华贸城位于朝阳北苑站北300
米
绿城阳光名苑
物业类别：多层住宅、小高层、loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型40平米～70平米
足， 居住空间内独立双卫设计，达到干湿分离，满足居住者生活要求, 精装修交房，装修标准为3500元/㎡.
首开·石榴派
两房两厅两卫 建筑面积48.3平 使用面积31.46平
户型面积有38㎡、48㎡两种， 三梯9户， 5.3米层高，可分隔为两层，首层上层均为2.65米， 130%的使用率， 单层48平，买一层送一层，户型方正实用，绝对的动静分区， 采用大面宽、短进深格局，全明落地玻璃，客厅卧室南向采光， 居住空间内独立卫设计，达到干湿分离，满足居住者生活要求, 上层敞开式书房，佩带衣帽间，空间利用紧凑。
Loft的隔层如何有效合理处理，是产品品质的重要衡量元素。
4、户型功能分区
Loft户型上下都要兼顾，首先要考虑的便是上下高度配合问题，现在 通行的做法便是客厅挑空。从一层整体来看，户型立体感较强，一层 客厅空间挑高一般达3.9米-6米，大部分都为开放式，业主可以把空 间随意设计。
由于Loft面积小，建筑一般采用点式楼结构，所以Loft的采光通风效 果较差，目前新开盘的Loft在户型上都有改进，部分户型设计在板楼 里，加强了产品的舒适度。
北京Loft发展轨迹
2000年9月底，中远地产首次推出了基于Loft的项目。现 代城紧跟其后。
2019——2019年，Loft产品层高没有限制，一般都比较 高，最低5.2米，但发展一直比较缓慢， Loft产品供应不 多。
2019年，北京对Loft产品户型的层高做了明确规范。
2019年——2009年，Loft项目集中上市（根据统计，目 前北京在售的商业立项的LOFT项目达20多个）。
（一）户型种类
Loft产品从户型类别上可分为开敞式户型和楼中楼户型 两种。开敞式户型（图一）类似SOHO的概念，空间完 全开放、无分隔，层高在2.95米左右。而。楼中楼户型 （图二）指室内层高达到4米以上，可自由分割为两层， 形成楼中楼形式，但又与复式和错层不同，总有一层控 制在2.2以内，不计入建筑面积。
光均不佳 精装修交房,
北京华茂城 一室一厅两卫 53平米
户型面积53——67平方米， 80%以上的使用率， 4.89米层高，客厅挑空，楼上能
分到更多立体空间， 动静分明，生活空间与休息空间
分隔明显， 东西向采光，南北不通透，采光
亦不足， 精装修交房,
（四）Loft产品价格规律
北京loft产品总结报告
2019-03-27
引言/preface
到底是产品催生需求，还是需求召唤产品？
loft定义
Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的 阁楼”。但现在所谓Loft所指称的是那些“由旧工厂或 旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。
Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双 层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少 私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常 是业主自行决定所有风格和格局。
UP生活
二室二厅二卫 建筑面积50.45平
户型面积42——82平方米， 两梯15户，使用率高， 买下层，送上层，上层面积大，较合算 绝对的动静分区，功能分区明显，上层配备小书房，更衣室，储藏
间， 大面宽，客厅、卧室尺寸大，设计方正合理， 东西向采光，南北不通透，采光面太小，又一卧室为暗窝，通风采
UP生活
物业类别：商业、loft 建筑类别：塔楼 户型：loft主力户型42——82平米，2梯15
户，共547套 层高：不详 价格：均价11000元/平米 开发公司：吉人（北京）房地产开发有限公司
项目地址：通州位于亦庄新城马驹桥居住组团
青年工社
物业类别：平层、酒店式公寓、loft 建筑类别：板塔结合 户型：loft主力户型25-57平方米，精装修 层高：不详 价格：均价25000元/平米（精装） 开发公司：新松房地产开发有限公司 项目地址：朝阳北路与青年路交口往南100米路西
（图一）
（图二）
（二）户型要素
1、层高
Loft的层高是影响舒适度的重要因素，市规委下发的《容积率指标计 算规则》就对此类户型的层高划了一个分界线，其中规定：当住宅建 筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算 值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准 层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。
楼盘名称
Loft均价（元/㎡） 平层均价（元/㎡） 价格差异比例
合生·世界村
15000
9500
1.57
世纪星城·全朝阳 30000
22000
北京华贸城
22000 — 25000 22000
1.3
1.28
首开石榴派
28000
18000
1.56
智地•钻河公馆 40000
世纪星城·全朝阳
物业类别：住宅、高层、loft等综合业态 建筑类别：板楼 户型：LOFT面积为101平方米，共60套 层高：不详 价格：住宅价格22000元/平米， LOFT公寓
起价30000元/平米（全毛坯） 开发公司：北京顺华房地产开发有限公司 项目地址：世纪星城全朝阳位于通州通朝大街323号(杨庄路249号)
东阙都
物业类别：1-5层底商、6层平层；7-15层loft 建筑类别：独栋高层 户型：64-89平方米LOFT户型，精装修 层高：5.5m 价格：住宅价格26000元/平米（层高4.2），
LOFT公寓均价43800元/平米（精装） 开发公司：中冶地（北京）房地产开发有限公司 项目地址：东城东二环东直门桥往东200米路南侧
研究目的与意义
本篇研究报告将对北京十个具有代表性的loft项目进行深 入剖析、发掘，探究该产品在产品种类、产品要素、户型 特点、户型功能分区、产品价格、产品装修、产品配套、 产品适用人群等方面的相似性和共通性，以便对我司A区 项目loft产品研讨提供参考。
参考样本选取
北京作为中国首都，国际化大都市，一线房地产开发市 场，房地产发展一直走在全国最前沿。本次样本选取了 北京十个最具代表性的loft项目，覆盖了北京各个行政区 域，并且项目均处于产品导入期或销售前期，加之开发 公司品牌号召力强。所以，选取的样本在广泛性、时效 性、代表性均有参考价值和借鉴意义。
Loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、 透明性、艺术性等特征。
区分loft与Soho
Soho—— Small Office (and) Home Office的缩写，
泛指在家办公或小型创业者。实际上就是自由职业或自由 职业者的意思。特色是自己掌握，调配工作时间，其实也 是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的soho是指 具有自由办公的空间。
二层一般设有卧室，如果二层面积较大则会独立设计卫生间，保证了 私密空间同时又提高了夜间如厕的安全性。
5、楼梯
Loft空间关系有横向关系和纵向关系，室内楼梯成为衔接横向关 系与纵向关系的重要部件。楼梯成为了上下空间很重要的装饰物和必 要的交通通道，只有美观和实用结合的楼梯才能体现Loft产品与众不 同的产品品质。
（三）户型特点
合生世界村 B2户型 2室2厅2卫1厨81.48平
户型面积80——110平方米， 三梯9户， 5.49米层高，首层层高与第二层层高都是2.45米， 180%的使用率， 单层40平，买一层送一层，户型方正实用，绝对的动静分区， 采用大面宽、短进深格局，全明落地玻璃，南向双卧、客厅采光充
28000