福田区股份合作公司城市更新项目引入合作开发主体工作规程

福田区股份合作公司城市更新项目引入合作开发主体工作规程（试行）（福集发[2018]1号）第一章总则第一条【制定目的】为规范股份合作公司城市更新活动，维护城市更新正常秩序，保护股份合作公司及其股东合法权益，根据《深圳经济特区股份合作公司条例》《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）《关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）》（深办发〔2013〕9号）《关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》（深办字〔2016〕55号）《关于建立健全综合监管系统加强股份合作公司规范运作的通知》（福委办字〔2016〕11号）等相关规定，结合我区实际，制订本规程。

第二条【适用范围】本规程适用于福田区股份合作公司拟引进合作开发方的拆除重建类城市更新项目。

本规程所称股份合作公司，包含城市化进程中由原行政村、自然村两级集体经济组织改制组建的股份合作公司及其下属分公司、子公司、控股公司、实际控制公司，以及其他尚未改制的原农村集体经济组织。

第三条【工作原则】股份合作公司城市更新项目引入合作开发主体工作应遵循“依法依规、民主决策、公开透明”的原则。

第四条【交易方式】股份合作公司城市更新项目引入合作开发主体，应纳入公共资源交易平台统一实施。

交易方式应采取公开招标或者竞争性谈判、单一来源谈判方式进行。

原则上不采用单一来源谈判方式，如确需选择单一来源谈判方式的，经所在街道办、区集体资产管理部门审核后，报区委区政府审批。

第二章项目启动第五条【征询意见】城市更新意向由股份合作公司董事会发起，应广泛征求股（村）民、公司法律和财务顾问的意见。

第六条【可行性研究】股份合作公司董事会选聘具有相关资质的评估机构和规划设计单位，开展相关评估及前期规划工作。

评估机构对拟开展更新项目范围内的集体资产进行评估，对城市更新项目可行性进行分析研究，形成资产评估报告和项目可行性分析报告。

规划设计单位对拟开展更新项目范围内的集体土地的未来规划条件进行分析研究，形成规划研究报告。

规划研究报告由股份合作公司报送区城市更新部门征求意见。

第七条【公示】股份合作公司董事会将资产评估报告、可行性分析报告和规划研究报告在公开栏张榜公示，公示期不少于7日。

第八条【表决】公示期满后，股份合作公司召开公司董事会、监事会、集体资产管理委员会对资产评估报告、可行性分析报告和规划研究报告进行表决，邀请党支部委员列席。

股份合作公司将表决确认结果报所在街道办审核，由街道办出具审核意见。

第三章合作开发方案第九条【制定依据】股份合作公司按照实现集体资产保值增值的原则，根据集体资产评估报告、可行性分析报告、规划研究报告和项目实际情况制订合作开发方案。

第十条【合作开发方案】合作开发方案应该包括城市更新用地基本情况、资产评估结果、合作开发方资质条件、合作开发方引进方式、拟合作开发协议、城市更新项目进度和配套设施要求、开发期限、开发预算、预期收益、利益分配方式、股东利益保障及增值、履约保证金、项目决策实施程序等内容。

第十一条【合作开发方资质要求】意向合作开发方应符合以下条件：（一）具备房地产项目开发资质和有深圳市城中村旧改成功经验；（二）净资产规模在人民币20亿元以上，且资产质量好，具有足够完成该城市更新项目的资金，企业负债率保持良好状态；（三）具有良好的诚信记录与经营业绩；（四）政府相关部门、股份合作公司提出的其他要求。

第十二条【合作开发协议限制条件】合作开发协议应当明确约定合作开发方出现下列情形之一的，股份合作公司有权单方解除合作关系：（一）合作开发方在签订合作开发协议后以任何形式转让或变相转让合作开发项目；（二）合作开发协议签订后一年内未申报城市更新单元计划或者城市更新单元规划；（三）城市更新单元规划审批后一年内拆迁补偿签约率未达到2/3或者二年内未完成拆迁补偿签约。

因前款规定情形导致合作关系解除后，合作开发方应承担由此产生的一切损失。

股份合作公司有权引进新的合作开发方。

第四章民主决策程序第十三条【决策程序】股份合作公司召开公司董事会、监事会、集体资产管理委员会对合作开发方案进行表决，邀请党支部委员列席。

表决通过后，股份合作公司应5日内在公开栏张榜公示表决结果。

公示结束后，股份合作公司将合作开发方案、资产评估报告及股东代表大会（股东大会）拟表决事宜等相关资料报送所在街道办审查。

经街道办审查同意，股份合作公司召开股东代表大会（股东大会）对合作开发方案进行表决。

股份合作公司应聘请公证机构对股东代表大会（股东大会）表决情况进行公证或聘请律师进行见证，并邀请街道办、区集体资产管理部门现场监督。

股份合作公司应当在表决结束后5日内在公开栏向股东公示表决结果。

街道办应当在表决结束后5日内将表决结果和监督情况抄报区集体资产管理部门。

第十四条【双重决策】城市更新项目用地既涉及股份合作公司总公司（以下简称“总公司”，即原行政村一级）又涉及下属分公司、子公司集体用地的，除总公司召开董事会、监事会、集体资产管理委员会、股东代表大会外，还应召开所涉及下属分公司、子公司股东会议表决通过。

城市更新项目用地只涉及下属分公司、子公司而不涉及总公司集体用地的，可以不召开总公司一级的股东代表大会，但应召开总公司董事会、监事会、集体资产管理委员会以及所涉及下属分公司、子公司股东会议表决通过。

第十五条【民主决议】合作开发项目的股东代表大会（股东大会）民主决议中应包括以下内容：（一）同意在该片区进行城市更新。

（二）同意采用合作开发方式。

（三）同意资产评估结果。

（四）同意合作开发方案、合作开发协议。

（五）同意合作开发案中的预期经济利益。

（六）同意合作开发商的引进方式。

（七）其他需要明确的事项。

第十六条【表决通过条件】采用招标方式的须经股份合作公司股东代表大会（股东大会）审议且表决时获全体股东2/3（含2/3）同意。

采用谈判方式的须经股份合作公司股东代表大会（股东大会）审议且获得全体股东4/5以上（含4/5）同意。

章程规定由股东代表大会表决或对表决通过率有特别规定的，从其规定。

第十七条【现场监督内容】街道办、区集体资产管理部门主要针对会议召集程序、会议议程（内容）、表决事项、决议内容、到会股东代表（或股东）人数及表决同意股东代表（或股东）人数等是否合规等事项进行现场监督。

第五章组织实施第十八条【申请审批程序】股份合作公司通过“福田集体经济阳光管理服务平台”向所在街道办提出交易申请，经街道办审核后，由区集体资产管理部门进行审批。

第十九条【申请资料】股份合作公司提出申请必须提交下列材料：（一）项目审查申请报告（内容包括：项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他须说明的情况）；（二）集体用地权属证明资料或能够证明权属的其他相关资料及现场照片；（三）项目可行性分析报告、资产评估报告和合作开发方案、拟合作开发协议；（四）公示、反馈情况及公示张榜现场照片；（五）股份合作公司董事会、集体资产管理委员会、股东代表大会（股东大会）决议；（六）公证机构对股东代表大会（股东大会）表决情况出具的公证书；（七）其他相关资料。

第二十条【审核时限】街道办和区集体资产管理部门分别在5日内完成申请审查工作。

街道办和区集体资产管理部门对提交审查的项目可行性分析报告、资产评估报告和合作开发方案等相关资料产生质疑的，可委托第三方重新评估、论证，必要时可组织专家评审，所需时间不算在审核期限内。

第二十一条【交易公告】区集体资产管理部门完成申请审核后，将信息推送至公共资源交易平台。

公共资源交易平台向社会公开发布信息公告，公告期不少于20日。

第二十二条【交易组织】具体实施细则由公共资源交易平台与股份合作公司另行制订。

第二十三条【结果确认】（一）仅有1家符合条件的，由股份合作公司提交股东大会审议通过；（二）有2-5家符合条件的，以评定分离的方式，由交易平台逐一进行综合评分和排名，将排在前3名的意向合作方提交股份合作公司，由股东代表大会表决选择1名意向合作方，由股东大会表决确定；（三）有5家以上符合条件的，以评定分离的方式，由交易平台逐一进行综合评分和排名，将排在前3名的意向合作方提交股份合作公司，由股东代表大会表决选择1名意向合作方，由股东大会表决确定。

以上须获得全体股东4/5以上（含4/5）同意，但章程规定由股东代表大会表决或对表决通过率有特别规定的，从其规定，选定最终合作方。

表决时，区集体办、所在街道办、交易平台派人参加。

第二十四条【交易结果】交易结果由公共资源交易平台、股份合作公司进行公示，公示期不少于7日。

公示结束后，公共资源交易平台将结果推送回“福田集体经济阳光管理服务平台”。

第六章交易备案第二十五条【交易备案】股份合作公司在交易结束后7日内将交易结果报所在街道办、区集体资产管理部门进行备案。

区集体资产管理部门出具备案文件后，股份合作公司与合作开发方签署合作开发协议。

第二十六条【备案资料】股份合作公司必须提交下列资料：（一）项目备案申请报告（内容包括：项目进展情况、公共资源平台交易情况、其他须说明的情况）；（二）公示情况及公示张榜现场照片；（三）合作方的营业执照及资质信誉等相关文件；（四）公共资源交易平台的相关材料；（五）招投标文书；（六）中标通知书；（七）股份合作公司与合作开发主体拟签订的合作开发协议；（八）股份合作公司法律和财务顾问就合作开发协议出具的意见书；（九）其他相关资料。

第二十七条【备案文件】区集体资产管理部门出具备案文件应包括股份合作公司引入合作开发主体名称、时间、方式、集体资产处置情况等内容。

第七章附则第二十八条【程序衔接】完成上述程序后，股份合作公司按照市、区城市更新政策相关要求开展相关申报工作。

第二十九条【政策衔接】在《关于建立健全综合监管系统加强股份合作公司规范运作的通知》（福委办字〔2016】11号）印发前，股份合作公司已选定合作开发方、且不违反相关法律政策规定并能保障股份合作公司集体利益的城市更新项目，按相关合同协议、会议决议执行。

参照本规程规定的申请、备案程序，股份合作公司分别向所在街道办、区集体资产管理部门提出申请，提供相关材料。

经审核同意后，由区集体资产管理部门出具备案文件。

第三十条【界定】本规程的期限以自然日计算。

第三十一条【有效期】有效期三年。

第三十二条【解释主体】本规程由福田区集体资产管理部门、福田区更新局负责解释。

福田区集体资产管理部门依据职能负责对股份合作公司引进合作开发主体的程序、条件、资质、合法性等相关工作进行解释，福田区城市更新局依据职能对更新规划、更新可行性、更新时限要求等城市更新事宜进行解释。

第三十三条【实施日期】本规程自发布之日起实施。