《物业管理条例》培训

– 保留物业管理企业资质 – 建立物业管理职业经理人制度 – 建筑物区分所有权概念的运用
三、《条例》的基本原则
政府的适度干预与推动引导
– 立法 – 执法 – 指导 – 监督
四、《条例》规定的主要问题
为什么要制定《物业管理条例》（以下 简称《条例》）？
– 为了规范物业管理活动，维护业主和物业 管理企业的合法权益，改善人民群众的生 活和工作环境（第一条）。
二、《条例》的立法意义与作用
提升了中国社区民主活动进程
– 以财产与社区事务为切入点
• 物业管理权是业主的权力，是以财产分额为基 础来行使的。
– 业主的财产民主与物业管理权对应 – 体现权利意识、市民意识、财产意识、市
场意识、管理意识、服务意识
二、《条例》的立法意义与作用
为司法的审判、行政执法、纠纷处理提 供法律依据。
– 物业管理企业资质 – 物业管理职业经理人制度 – 前期物业管理 – 业主大会、业主委员会
二、《条例》的立法意义与作用
提高培育业主的物业管理消费意识
– 万科效应（优质的物业管理服务营造物业 销售品牌与卖点）
– 王海效应（双倍返还） – 史特拉效应（小案大赔偿） – 业主维权反应计算成本，不能盲目跟进
三、《条例》的基本原则
维护全体业主合法权益（财产民主的权利）
– 空置房也要按标准交费部分经营收益按业主大会决定使用 – 挪用专项维修资金受行政处罚，追究刑事责
任 – 安全隐患要强制排除 – 服务合同终止应做好移交
三、《条例》的基本原则
– 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应 当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建 议（第二十条）。
四、《条例》规定的主要问题
建设单位在前期物业管理活动中承担什 么责任？
– 建设单位应当在销售物业之前，制定业主 临时公约，对有关物业的使用、维护、管 理，业主的共同利益，业主应当履行的义 务，违反公约应当承担的责任等事项依法 作出约定。建设单位制定的业主临时公约， 不得侵害物业买受人的合法权益，应当在 物业销售前向物业买受人明示，并予以说 明（第二十二条、第二十三条）。
四、《条例》规定的主要问题
怎样签订物业服务合同，物业服务合同 包括哪些主要内容？
– 业主大会作出选聘物业管理企业的决定后， 业主委员会应当与物业管理企业订立书面 的物业服务合同。物业服务合同应当对物 业管理事项、服务质量、服务费用、双方 的权利义务、专项维修资金的管理与使用、 物业管理用房、合同期限、违约责任等内 容进行约定（第三十五条）。
– 召开业主大会会议，应当于会议召开15日 以前通知全体业主，住宅小区的业主大会 会议，还应当同时告知相关的居民委员会 （第十四条）。
– 业主大会作出决定，必须经与会业主所持 投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和 修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、 解聘物业管理企业、专项维修资金使用、 续筹方案的决定，必须经物业管理区域内 全体业主所持投票权2/3以上通过（第十二 条）。
– 物业管理权和财产权相应 – 物业管理是针对共用部分与共同事务所提
供的管理服务
三、《条例》的基本原则
维护全体业主合法权益（财产民主的权 利）
– 业主大会代表和维护全体业主合法权益 – 业主委员会成为业主大会执行机构 – 业主大会、业主委员会成立运作程序法定 – 业主大会、业主委员会不得做出无关决定 – 共用部分建设单位不得擅自处分 – 招投标、选聘物业管理企业 – 业主临时公约不得侵害业主合法权益
四、《条例》规定的主要问题
业主委员会是怎样产生的，它和业主大会 间是什么关系？担任业主委员会委员必须 具备哪些条件？
– 业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委 员会应当自选举产生之日起30日内，向物业 所在地的区、县人民政府房地产行政主管部 门备案（第十条、第十五条、第十六条）。
四、《条例》规定的主要问题
业主大会会议可以采用什么形式召开？ 如何作出决定？
– 业主大会会议可以采用集体讨论的形式， 也可以采用书面征求意见的形式。业主可 以委托代理人参加业主大会会议。但无论 采用哪种方式召开会议，都应当有物业管 理区域内持有1/2以上投票权的业主参加 （第十二条）。
四、《条例》规定的主要问题
四、《条例》规定的主要问题
物业管理用房归谁所有，如何使用？
– 物业管理用房的所有权依法属于业主。物 业管理企业使用物业管理用房，应当根据 物业服务合同中的约定。未经业主大会同 意，物业管理企业不得改变物业管理用房 的用途。物业服务合同终止时，物业管理 企业应当将物业管理用房交还给业主委员 会（第三十八条、第三十九条）。
场地使用情况享有知情权和监督权； – 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项
维修资金的管理和使用； – 10、法律、法规规定的其他权利。
四、《条例》规定的主要问题
同时规定业主在物业管理活动中必须履 行6项义务：
– 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； – 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共
用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生 的维护等方面的规章制度； – 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业 主委员会作出的决定；
《物业管理条例》解读培训
主讲:刘 秦
二、《条例》的立法意义与作用
以建筑物区分所有权为基础，与WTO国 际惯例接轨。
– 专有部分所有权 – 共用部分 持分权 – 业主大会组织的成员权
二、《条例》的立法意义与作用
规范物业管理行为，培育推进物业管理 市场。
– 物业管理招标、投标
• 前期住宅物业管理强制性要求招投标，其他物 业鼓励招投标。
四、《条例》规定的主要问题
《条例》对前期物业服务合同作了哪些要求？
– 前期物业服务合同应当以书面形式订立（第二十一 条）。
– 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前 期物业服务合同约定的内容（第二十五条）。
– 前期物业服务合同可以约定期限。但前期物业服务 合同是附终止条件的合同，约定的期限未满，业主 委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的， 前期物业服务合同终止（第二十六条）。
四、《条例》规定的主要问题
6项义务：
– 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； – 5、按时交纳物业服务费用； – 6、法律、法规规定的其他义务（第六条）。
四、《条例》规定的主要问题
如何成立业主大会，什么情况下可以不 成立业主大会？
– 同一个物业管理区域内的业主，应当在物 业所在地的区、县人民政府房地产行政主 管部门的指导下成立业主大会。
– 纠纷急剧增多 – 行政纠纷凸显 – 引发民法、诉讼法、合同法、刑法、行政
法、税法等法律规范的调整。 – 业主委员会诉讼主体资格—经业主大会决
议授权。
三、《条例》的基本原则
公平、公开、合理、科学
– 从内容上体现 – 从立法形式上体现
建筑物区所有权为基础
– 吸收发达国家成熟的建筑物区分所有权理 论
四、《条例》规定的主要问题
什么是物业管理？
– 《条例》中所称物业管理，是指业主通过 选聘物业管理企业，由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序 的活动（第二条）。
四、《条例》规定的主要问题
业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？ 《条例》规定业主在物业管理活动享有10项 权利：
四、《条例》规定的主要问题
物业服务费用如何确定？物业服务费用 由谁交纳？不交纳物业管理费用的承担 什么法律责任？
– 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费 用与服务水平相适应的原则，区别不同物 业的性质和特点，由业主和物业管理企业 按照国务院价格主管部门会同国务院建设 行政主管部门制定的物业服务收费办法， 在物业服务合同中约定（第四十一条）。
四、《条例》规定的主要问题
– 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选 聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个 或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人 民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议 方式选聘具有相应资质的物业管理企业（第二十 四条）。
– 建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用 部位、共用设施设备的所有权或者使用权（第二 十七条）；建设单位应当在办理物业承接验收手 续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料 （第二十九条）；应当按照规定在物业管理区域 内配置必要的物业管理用房(第三十条)；应当按照 国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保 修责任（第三十一条）。
– 只有一个业主的，或者业主人数较少且经 全体业主一致同意，可以不成立业主大会。 决定不成立业主大会的，由业主共同履行 业主大会、业主委员会职责（第十条）。
四、《条例》规定的主要问题
业主在业主大会会议上的投票权如何确 定？
– 业主在业主大会会议上投票权的确定，应 当根据业主大会议事规则的规定来确定。 但首次业主大会会议召开时，由于业主大 会议事规则尚未制定，《条例》规定业主 在首次业主大会会议上的投票权，根据业 主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素 确定，具体办法由省、自治区、直辖市制 定（第十条、第十八条）。
四、《条例》规定的主要问题
物业管理企业能否把取得的物业管理服 务再转移给其他的物业管理企业？
– 物业管理企业不能将物业管理区域内的全 部物业管理业务一并再委托给其他物业管 理企业。但为了有利于物业管理专业化水 平的提高，物业管理企业可以把物业管理 区域内的专项服务业务委托给专业性服务 企业（第四十条）。
– 1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理 企业提供的服务；
– 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的 有关事项提出建议；
– 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议 事规则的建议；
– 4、参加业主大会会议，行使投票权；
四、《条例》规定的主要问题