耒阳项目定位报告
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全市三次产业的比重为 19.7：42.2：38.1 （数据
来源：耒阳市2009年国民经 济和社会发展统计公报 ）
耒阳市城区人口为42万人，城市化进程率为40.4%。 激进城市化
每年新增城市人口达2万，按人均居住面积21㎡计算， 每年住宅需求量为42万㎡，加上二次置业需求，每年
催生房地产
住房需求量将超过50万㎡ 。
矿产资源是耒阳 经济一大支柱
2 市场分析—概况
8
城区规划发展：
“北扩东移 ，西拓南提” 为耒阳市的城市发展战略。其 中“南提”金南半岛是耒阳城 市实现“腰圆”的目标。城南 片区已经修通了6条道路，延伸 到耒阳河边，与耒中水电站和 大唐耒阳电厂遥遥相望，形成 “两岸风光相对出”的效果。
本项目处在“南提”城南 片区的核心位置。
需求
11
GDP与经济增长：
2 市场分析—概况
耒阳市城区人口为42万人，人均GDP达到15300人民币，约合1043美元。
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段 减缓发展阶段
人均GDP （美元）
需求特征
0～800 生存需求
发展特征
超速发展 单纯数量型
800～4000
4000～8000
生存、改善需求兼有
快速发展 以数量为主，数量与 质量并重
改善需求为主
平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
8000以上
改善需求为主
缓慢发展 综合发展型
按照国际标准，根据房地产发展阶段 与人均GDP 的关系，判断耒阳市房地产市 场刚刚步入快速发展阶段，对质量的要求 开始越来越高。
结论：耒阳市房地产市场目前整体 处于快速发展阶段，在这一阶段属 于高速发展期，住宅需求属于增量 型，需求旺盛。
2
报告目录
1
目标界定
2
市场分析
3
项目本体分析
4
项目定位
5
营销策略
耒阳概况 片区分析 客户分析
3
耒阳印象
2 市场分析—概况
耒阳位于湖南省东南部，北接衡阳，南至郴州，西达桂林，东上 井冈。是伟大的造纸术发明家蔡伦的故乡，湖南省最大的县级城市、 最大的县级能源基地 ，素有“荆楚名区”的美誉。耒阳市辖4个街道、 13个镇、18个乡，总面积2656平方公里，总人口136万，市区建成区面 积40平方公里，市区常住人口42万。
耒阳今年经济的高速增长， 50
也让房地产市场进入快车道。 0
GDP
长沙县 浏阳市 宁乡县 醴陵市 耒阳市 望城县 湘潭县 悠县 汨罗市
10
工业化进程与房地产：
2 市场分析—概况
快速工业化带来激 进城市化
第一产业增加值383517 万元，同比增长5.4%； 第二产业增加值822032 万元，同比增长23.5%； 第三产业增加值744269 万元，同比增长10.9% 。
耒阳区位优越，交通发达水运、
陆运、空运形成网络，四通八达。
市场分析—概况
7
矿产资源丰富：
耒阳资源丰富，已探明 的矿产品有45种，其中煤炭 是耒阳市的支柱产业，可采 储量5.1亿吨，煤炭工业产值 仍约占耒阳市工业总产值的 1/3强，是全国产煤百强重点 县（市）之一。大理石可采 储量9亿立方米，人民大会堂、 人民英雄纪念碑、南岳大庙 都曾取材于此，被誉为“汉 白玉之乡”；高岭土储量、 品位均居全国前茅，是一级 造纸涂丰原料。
2 市场分析—概况
图示：耒阳城市总体规划图（2009—2030）
9
耒阳市经济发展：
2 市场分析—概况
2009年湖南各县市GDP排名，耒阳市排第五位。为194.98亿 元，同比增长15.8%。（数据来源：湖南省统计局公布资料）
GDP增速与房地产发展关系图
450
400
350
300
250
200
150
100
谨呈:耒阳阳光房地产开发有限公司
南城一品项目
定位报告
公元2010年7月4日
1
前言:本报告的指导思想
耒阳经过几年的房地产开发热潮之后，受土地资源的限 制，开发热点已开始从中心城区向周边区域延伸。
在城市规划的引导下，南城区已逐渐成为耒阳的下一个 开发热点区域，由此，南城区的市场竞争也将进入白热化阶 段。从已面市的项目来看，南城区的项目无论是产品、规模、 品质等各方面来看相对于其它项目都有全面的提升。
12
2 市场分析—概况
2007—2009年房地产开发投资情况：
年度
2009 2008 2007
开发投资 （亿元）
4.3 3.9 3.8
房屋施工面积 （万㎡）
88.69 93.16 77.40
竣工面积 （万㎡）
40.60 20.50 13.10
商品房销售面积 （万㎡） 52.81 26.30 18.12
6
2
区域交通枢纽：
耒阳北距衡阳50公里，南临 广东，是湖南省经济战略重点 “五区一廊”的南大门，是内陆 地区主动接受粤、港、澳经济辐 射、积极承接珠三角产业转移的 前沿地。水陆空交通俱全，京广 铁路、107国道、京珠高速公路纵 穿南北，连通闽南、赣南、湘南 的1817省道横贯东西，武广高速 铁路穿越全境，并设耒阳西站； 耒水、舂陵江四季通航；枫冲机 场拟军民两用。去广州、武汉、 南昌、桂林等地均可在5小时内到 达，已全面融入“中南5小时经济 圈”。
多层价格表：
2
市场分析—概况
新阳光花园 阳鑫花园 白云花园 康鸿花园 紫荆府 金鹏花园 和谐花园
2500
2000 1500
1680
2050
1800
1850 1820 1800 1760
wenku.baidu.com
1000
500
0
和谐花园金鹏花园 紫荆府康鸿花园白云花园阳鑫花园阳光花园
.
新
多层房
对比耒阳热卖楼盘得出：多层均价为1800元/㎡ （南城区目前由 于区域位置的原因，整体价格比中心区域便宜200—300元左右）。
14
对本项目而言，在实力强劲对手的激烈竞争下，本项目在 基本条件并不占优势情况下如何实现突围，达成我们既定的目 标，是我们思考的方向。
本报告旨在通过对市场、客户和本项目的深度分析，明确 项目的市场位置。同时对项目资源的整合，提出我公司的建议， 树立其高品质高形象的项目定位，完成其价值的最大实现和风 险的有效控制。
从上表可以看出耒阳房地产市场历年来发展呈稳步上升的趋 势，2008年受经济危机的影响，仍保持较好的发展，表明市场刚性 需求旺盛，09年房地产市场出现量价齐升的现象，市场存量房几乎 售完。到今年，受国家调控政策的影响，上半年的市场出现集体的 观望氛围，整体呈现有价无市的现状。
13
多层价格表：
2 市场分析—概况
来源：耒阳市2009年国民经 济和社会发展统计公报 ）
耒阳市城区人口为42万人，城市化进程率为40.4%。 激进城市化
每年新增城市人口达2万，按人均居住面积21㎡计算， 每年住宅需求量为42万㎡，加上二次置业需求，每年
催生房地产
住房需求量将超过50万㎡ 。
矿产资源是耒阳 经济一大支柱
2 市场分析—概况
8
城区规划发展：
“北扩东移 ，西拓南提” 为耒阳市的城市发展战略。其 中“南提”金南半岛是耒阳城 市实现“腰圆”的目标。城南 片区已经修通了6条道路，延伸 到耒阳河边，与耒中水电站和 大唐耒阳电厂遥遥相望，形成 “两岸风光相对出”的效果。
本项目处在“南提”城南 片区的核心位置。
需求
11
GDP与经济增长：
2 市场分析—概况
耒阳市城区人口为42万人，人均GDP达到15300人民币，约合1043美元。
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段 减缓发展阶段
人均GDP （美元）
需求特征
0～800 生存需求
发展特征
超速发展 单纯数量型
800～4000
4000～8000
生存、改善需求兼有
快速发展 以数量为主，数量与 质量并重
改善需求为主
平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
8000以上
改善需求为主
缓慢发展 综合发展型
按照国际标准，根据房地产发展阶段 与人均GDP 的关系，判断耒阳市房地产市 场刚刚步入快速发展阶段，对质量的要求 开始越来越高。
结论：耒阳市房地产市场目前整体 处于快速发展阶段，在这一阶段属 于高速发展期，住宅需求属于增量 型，需求旺盛。
2
报告目录
1
目标界定
2
市场分析
3
项目本体分析
4
项目定位
5
营销策略
耒阳概况 片区分析 客户分析
3
耒阳印象
2 市场分析—概况
耒阳位于湖南省东南部，北接衡阳，南至郴州，西达桂林，东上 井冈。是伟大的造纸术发明家蔡伦的故乡，湖南省最大的县级城市、 最大的县级能源基地 ，素有“荆楚名区”的美誉。耒阳市辖4个街道、 13个镇、18个乡，总面积2656平方公里，总人口136万，市区建成区面 积40平方公里，市区常住人口42万。
耒阳今年经济的高速增长， 50
也让房地产市场进入快车道。 0
GDP
长沙县 浏阳市 宁乡县 醴陵市 耒阳市 望城县 湘潭县 悠县 汨罗市
10
工业化进程与房地产：
2 市场分析—概况
快速工业化带来激 进城市化
第一产业增加值383517 万元，同比增长5.4%； 第二产业增加值822032 万元，同比增长23.5%； 第三产业增加值744269 万元，同比增长10.9% 。
耒阳区位优越，交通发达水运、
陆运、空运形成网络，四通八达。
市场分析—概况
7
矿产资源丰富：
耒阳资源丰富，已探明 的矿产品有45种，其中煤炭 是耒阳市的支柱产业，可采 储量5.1亿吨，煤炭工业产值 仍约占耒阳市工业总产值的 1/3强，是全国产煤百强重点 县（市）之一。大理石可采 储量9亿立方米，人民大会堂、 人民英雄纪念碑、南岳大庙 都曾取材于此，被誉为“汉 白玉之乡”；高岭土储量、 品位均居全国前茅，是一级 造纸涂丰原料。
2 市场分析—概况
图示：耒阳城市总体规划图（2009—2030）
9
耒阳市经济发展：
2 市场分析—概况
2009年湖南各县市GDP排名，耒阳市排第五位。为194.98亿 元，同比增长15.8%。（数据来源：湖南省统计局公布资料）
GDP增速与房地产发展关系图
450
400
350
300
250
200
150
100
谨呈:耒阳阳光房地产开发有限公司
南城一品项目
定位报告
公元2010年7月4日
1
前言:本报告的指导思想
耒阳经过几年的房地产开发热潮之后，受土地资源的限 制，开发热点已开始从中心城区向周边区域延伸。
在城市规划的引导下，南城区已逐渐成为耒阳的下一个 开发热点区域，由此，南城区的市场竞争也将进入白热化阶 段。从已面市的项目来看，南城区的项目无论是产品、规模、 品质等各方面来看相对于其它项目都有全面的提升。
12
2 市场分析—概况
2007—2009年房地产开发投资情况：
年度
2009 2008 2007
开发投资 （亿元）
4.3 3.9 3.8
房屋施工面积 （万㎡）
88.69 93.16 77.40
竣工面积 （万㎡）
40.60 20.50 13.10
商品房销售面积 （万㎡） 52.81 26.30 18.12
6
2
区域交通枢纽：
耒阳北距衡阳50公里，南临 广东，是湖南省经济战略重点 “五区一廊”的南大门，是内陆 地区主动接受粤、港、澳经济辐 射、积极承接珠三角产业转移的 前沿地。水陆空交通俱全，京广 铁路、107国道、京珠高速公路纵 穿南北，连通闽南、赣南、湘南 的1817省道横贯东西，武广高速 铁路穿越全境，并设耒阳西站； 耒水、舂陵江四季通航；枫冲机 场拟军民两用。去广州、武汉、 南昌、桂林等地均可在5小时内到 达，已全面融入“中南5小时经济 圈”。
多层价格表：
2
市场分析—概况
新阳光花园 阳鑫花园 白云花园 康鸿花园 紫荆府 金鹏花园 和谐花园
2500
2000 1500
1680
2050
1800
1850 1820 1800 1760
wenku.baidu.com
1000
500
0
和谐花园金鹏花园 紫荆府康鸿花园白云花园阳鑫花园阳光花园
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新
多层房
对比耒阳热卖楼盘得出：多层均价为1800元/㎡ （南城区目前由 于区域位置的原因，整体价格比中心区域便宜200—300元左右）。
14
对本项目而言，在实力强劲对手的激烈竞争下，本项目在 基本条件并不占优势情况下如何实现突围，达成我们既定的目 标，是我们思考的方向。
本报告旨在通过对市场、客户和本项目的深度分析，明确 项目的市场位置。同时对项目资源的整合，提出我公司的建议， 树立其高品质高形象的项目定位，完成其价值的最大实现和风 险的有效控制。
从上表可以看出耒阳房地产市场历年来发展呈稳步上升的趋 势，2008年受经济危机的影响，仍保持较好的发展，表明市场刚性 需求旺盛，09年房地产市场出现量价齐升的现象，市场存量房几乎 售完。到今年，受国家调控政策的影响，上半年的市场出现集体的 观望氛围，整体呈现有价无市的现状。
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多层价格表：
2 市场分析—概况