景枫智慧产业园项目汇报1201

案例研究
(低层)总部办公 (多层)总部办公 (高层)普通办公 (高层)酒店 (高层)住宅 餐饮
指标： 建筑面积：447730平方米 占地面积：463000平方米 容积率 ：0.82 建筑密度：22.2% 绿地率 ：64.4%
(低层)总部办公
(多层)总部办公
产品类型
(高层)标准办公
24
优点：
·环境好，低密度 ·尺度宜人 ·建筑风格现代
50%
70%
80%
20%
“兼收并蓄
扬长避短”
规划愿景
The future of the The Planning
concerns
各群体关注点
项目定位：打造一个以“创新、创意、创业”为宗旨，高新技术产业为导向的绿色 生态示范园区。
政府
客户
业主
价值不断攀升
标准化办公空间 建筑形象-地标示范
充满活力的园区环境
无锡项目之二——K-park 空间特色二 庭院与下沉广场
无锡项目之二——K-park 空间特色三 建筑之间的连接
园区办公主体通过各种方式连接成主体， 整体性较强，同时增加了空间趣味
共性与个性 浦东软件园 容量： 用地: 共性 功能： 3.办公为主，配套为酒店，公寓，餐饮，娱乐等 4.商业配套规模较小，形态单一，不能辐射周边 5.建筑风格现代简洁 6.建筑形体规整，单体平面方正，经济高效 7.公寓及酒店建筑立面公建化 8.合理利用水景，成之为园区视觉及交流中心，园区环境宜人 无锡K-park 无锡I-park 创智天地
潜在客户：
南京江宁区引进西门子电站自动化、住友金属、联邦快 递、采埃孚、爱默生、 汽车研发中心、塔塔等世界500 强项目11个。引进外资项目94个，其中工业项目78个、 服务业项目13个，汽车及IT项目39个
2011.江宁经济开发区
将来会怎样？
更多的企业入驻？ 与世界五百强相关的配套服务企业将选择什么样的园区？ 更新的技术信息科技注入？ 向不同的业态转型？ 开发成熟后的江宁将成为南京又一繁华城区？
客观条件
展示园区形象的窗口
客观条件
基地被绿地包围 中间有自然河道 景观资源丰富
地块价值分析
Model study
$$$
$$$$ $$
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$$$
$$$$ $$$ $$
分期可能性分析
以建设 一期配 套裙房 一期 二期 三期塔楼
产品类型分析
Analyze the types of products
2017/12/25
满足高新科技信息产业需求 优越的自然景观资源 多样化融合高端园区带动周边地块价值
案例研究
浦东软件园(祖冲之园）.中国 完善配套的高科技产业园区 张江高科技园区不可或缺的特色园区
提升了周边区域的价值
客户类型
国家软件产业基地和国家软件出口基地 芯片设计、信息安全、软件出口、系统集成, 金融、网络服务、电信、医药软件等
关于商业 问题：两层沿街商业的不成功及地下商业尚未形成气候； 解决策略：小商业及配套中低端餐饮移至地下部分，提高沿 街配套商业品质，将建设配套超市等；
关于娱乐等 问题：现仅有KTV一项娱乐设施，远不能满足员工需求 解决策略：后期开发将增加健身娱乐等场所面积
注：* 建议专门设立综合服务中心，以方便企业入驻手续办理等；
创意的
模块化 单元化 可灵活组合与变换
模块的构想
无序的单元
规整的单元
很多可能的单元
模块化的灵活性
空间组合
平面组合
高科技企业的聚集地，交流的平台
高科技产品的秀场
生态节能技术
Create Energy Efficiency
Solar access, wind power, high insulation, recycled building materials, photovoltaics in roofing.
无锡项目之二——K-park
总办公面积： 26500 ㎡ 商业面积： 10088 ㎡ 酒店式公寓，公寓面积：69000 ㎡ 孵化中心：10900 ㎡ 总建筑面积：116490 ㎡ 用地面积： 44800㎡ 建筑密度： 40% 容积率： 2.6
酒店式公寓
孵化中心
商业
高层办公
公寓
多层办公
无锡项目之二——K-park
10%
截至2011年9月底，创智天地企业入驻280多家，90%以 上都是科技型知识型企业
6%
软件信息服务业（59%） 创意设计服务业（25%）
25%
59%
科技金融服务业（10%） 其他产业（6%）
特色与优势
产品特色1：创智天地在城市中心走低密度生态路线，在产品上 通过建筑线条、符号、色彩等细节营造创意空间
经验
功能业态 关于办公—1000平方米标准层，5000－6000平方米单体 问题：过于单一的建筑体量及标准层面积，难以满足 不同客户对于面积规模的需求； 解决策略：后期开发中将增大标准层面积及单体面积总量；
关于公寓 问题： 30%员工住在园区内及附近青年公寓； 解决策略：办公区公寓面积不足，另建特定青年公社；
经验
一、建筑平面形式
方正规则平面备受青睐
经验
一、建筑平面形式
异型的平面往往无人问津
经验
二、景观利用（调研项目现状）
水面
车道
建筑
水面
车道
园区部分区域对湖景的利用略有不足，车道在建筑与湖面之间，打断了建筑与湖的联系。
经验
二、景观利用（本案有利条件）
水面
建筑
车道
在我们的方案中，车道在外侧，不影响建筑与水面的交流。
主动式节能技术
被动式节能技术
被动式节能技术
DIVERSITY
多样化并存的活力园区
自然交往的融合园区
景观优化的绿色园区
地块价值分析
Land value analyze
客观条件
客观条件
基地用地
客观条件
出于市政及其他用途
客观条件
用地有诸多劣势，但 另一方面有挑战性。
客观条件
基地的基本尺度
南京江宁区景枫智慧产业园区规划设计
概念规划阶段 2011.12.01
规划背景 项目定位 案例研究 规划愿景 地块价值分析 产品类型分析 规划概念方案
规划背景
Understanding the The Planning Context
HALF AN HOUR ----交通网线发达，融入城市半小时生活圈
1.低密度，低容积率 2.均为科研文化用地
建筑形态
个性
规模大，建筑形 式过于多样，整 体感较差，配套 较少
规模小，建筑形态 错落有致，空间层 次多，对内配套较 完善
规模大,建筑组团 整体感强，空间 有层次，配套不 够；
区位特殊(位于五角场商圈) 产品类型多样，建筑形态多 样，空间丰富
与本项目 相似程度 %
产品特色2： 产品将全新的生活方式寓于建筑细节中，做到建筑与生活遥相呼应
细节1： 特色ＳＯＨＯ型公寓式办公建筑底楼多设置一 些露天咖啡吧和茶座；
细节2： 精心设计的中心庭院是一个半开放的休 闲空间，起伏转折的地形设计,错落有致 的园艺植物
创智天地广场———绿色环保设计理念与智能化办公
创智天地广场指标 基地面积：67000平方米， 项目面积：162886平方米， 建筑高度：20米， 层数：4F
国家电网
国家电网
华瑞工业园
北方夜视技术公司
金智科技园
中航南京机电液压工程研究中
南京国电南思电气公司 众华通电子
福特
创能科技
东部精机
7
1
6
6
2
7
基地及周边环境
3
4
5
基地入口分析
进入基地
基地沿街面
转弯进入基地
项目定位
Project positioning
区域发展背景
世界500强企业入驻名单
创智天地广场———下层广场形成的交流空间
创智天地广场建筑相对围合，首层建筑边界后退，形成 内部尺度怡人的下层庭院。配套商业结合下层庭院周围 布置，为办公提供休憩与交流的空间。
无锡太湖国际科技园（I－park） 总图布局及指标
三期
经济指标（以二期为例）： 用地总面积：22.4ha 建筑总面积：336551m2 办公：245994m2 公寓：52388m2 旅馆：166616m2 商业：21073m2 容积率：1.54 绿化率：38%
独特的使用体验
项目愿景
城市“领秀”科技生态园区
“领”：
引领高品质新办公模式
模块化 单元化 可灵活组合
CITY LEADER & SHOW
“秀”：
体验科技
高科技产品的秀场
“科技”：突出企业类型、明确园区对象
高科技企业的聚集地，交流的平台
“生态”：绿色的、健康的、环保
建筑本身的智能与绿色技术，与自然的有机结合的、
建筑面积：100万平方米 占地面积：83万平方米 容积率 ： 1.2
经营模式
模式： 创智天地客户包括各种规模企业，并形成一种“生物链”，资源共生，互相依存，形成一个全新 科技集聚区和市场生态环境。创智天地是一个居住与工作相融合的新型空间，不同功能区各具风 情，为知识工作者提供一种全新的生活方式
主要客户
2050.江宁经济开发区
Baidu Nhomakorabea
现状周边园区情况
中航研究中心90015 ㎡ （一期） 功能组成： 办公，生产54000㎡ ： 宿舍 5000㎡ ： 配套 1800㎡ ：
华瑞工业园 66667㎡ 功能组成： 办公，生产45000 ㎡ ： 宿舍 12000㎡ ： 配套 9600 ㎡ ：
国家电网 北方夜视技术公司 华瑞工业园 中航南京机电液压工程研究中 南京国电南思电气公司 众华通电子
无锡项目之二——K-park
产品类型
高层办公
高层酒店
高层公寓
孵化中心
商业配套
多层独栋办公
无锡项目之二——K-park 园区特色 商业布局 酒店 孵化中心
1.C型商业呈带状串联起各功能区块 2.形成的围合广场，易聚集人气 3.商业与个功能区块间有景观过渡带 办公 公寓
办公
公寓
无锡项目之二——K-park 空间特色一 围合内院
二期
一期
32
产品类型
办公 公寓 商业 酒店
客户类型
入驻客户以大中型公司为主，二期招商时控制入驻公司规模，要求千人以上。
园区特色分析
一、分期建设，容积率渐增，规避风险
一期强调生态园区， 容积率较低，0.8左右
二期考虑市场需求，调整策略， 提高容积率至1.6左右
三期建设量进一步增长， 预计将总容积率提升至2.5.
金智科技园
金智科技园 43000㎡ （一期） 功能组成： 办公，生产30000㎡ ： 宿舍 5000㎡ ： 配套 1000㎡ ：
创能科技 东部精机
本项目与上述园区有所区别的是：本项目不提供厂房
现状周边园区情况
总结：
周边企业用地性质 ： 形式： 配套 ： 建筑形式： 工业用地 以生产研发为主型园区 自给自足（基础配置,对内服务为主） 低层或多层厂房和办公为主
客户类型
获批：无锡（国家）数字电影产业园 中国服务外包示范区（太湖保护区） 国家动画产业基地 无锡（国家）工业设计园南区 江南大学国家大学科技园C区 江苏基础软件产业园 文化创意和高科技产业研发孵化区 江苏省首批现代服务业发展集聚区 江苏省大学生创业示范基地 定位：发展软件及服务外包、影视动漫、微纳传感、创意设计、高端研发、 教育培训、总部经济等产业为主的高新技术产业研发孵化区。
缺点：
·餐饮少，配套设施不完善 ·建筑形式过于多样化，园区整体感不强
创智天地
总图布局
创智中心广场—多层智能化办公楼及具备各种商 业服务设施。 创智坊——住宅以及SOHO办公、零售、休闲、娱 乐设施的多功能小区。
江湾体育公园——以江湾体育场为中心的综合体 育休闲场所。 创智科技园——IT等高科技产业研发。
未来将有26000人入驻本园区！
客户需求: 1.大量外资企业引入，需要足够标准化办公场地和便捷的 相关配套,并提出更高要求
员工约1000人 员工约500 员工约1000人 员工约1000人 员工约100
潜在客户类型分析： 基地周边企业名单
长安福特，马自达研发中心 占地4000亩 西门子电站自动化 联邦快递南京分公司 占地2340平方米 南京艾默生 南京住友金属 ... ... 上述公司或或者其配套服务公司都有可能
2.不同产业类型的公司规模大小不同，所需办公类型多样： 可以提供灵活的业态置换。 3.在周边园区均有自身相关配套的情况下，本项目内部商务 生活配套也应是自给自足，并能形成一定辐射范围的。 4.优质的园区应该配置优质的景观，成为生态自然的流连场所。 在此基础上的产品应该是不断升值的。
案例考察研究
硅谷.美国
园区特色分析
二、人工造景 以人工水景作为园区内主要景观节点，注重绿化造景，营造生态园区。
园区特色分析
三、庭院空间 建筑之间围合数个院落以及下沉广场， 使得建筑之间空间多样且富有趣味。 提供十分良好的办公环境
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园区特色分析
四、下沉庭院及商业 每个办公组团中都有一个下沉庭院，用做活动场地或者商业。 使空间具有一定私密性，并提升了地下一层的价值。