福州津泰路商业业态研究方案报告计划书
商业业态规划方案范本-更新版
商业业态规划方案范本背景介绍商业业态规划是商业开发的前奏，是决定商业建筑物建设的定位和设置的一项工作，旨在合理规划商业区域的功能性、导向性和配套性。
本文档将提供商业业态规划方案的范本。
目标商业业态规划方案的目标是确定商业建筑物的开发活动范围和发展方向，确定商业环境的生存和发展空间，促进社会和谐稳定发展，使商业活动更系统、完整、合理，在符合商业发展方向的基础上，创造更大的社会效益。
方案流程1.项目调研•对商业区域进行调查，了解现有建筑物、商业机构和基础设施情况，分析商业占用情况、消费者群体以及市场需求。
2.商业业态定位•根据调研结果和市场需求，确定商业业态定位，包括商业类型、组合比例和影响因素等。
3.商业区域规划•针对商业业态定位和城市规划确定商业区域，包括商业空间规模、商业格局和环境设置等。
4.商业机构策划•根据商业业态定位和商业区域规划，确定商业机构的策划，包括商业机构数量、内部结构和功能设置等。
5.商业配套规划•根据商业业态定位和商业区域规划，确定商业配套规划，包括停车、交通、道路规划和公共设施设置等。
6.商业市场推广•利用市场和资源优势，进行商业市场推广，包括宣传推广、销售活动和价格战等。
7.商业发展和监管•对商业业态进行监管和管理，体现政府的部门合作和监管职能。
商业业态定位根据城市发展计划、市场定位和商业环境，商业业态可分为商业、服务业、餐饮、休闲娱乐、便利店等几种类型。
商业定位目标是聚集品牌和营销资源，形成特色商业中心。
服务业定位目标是满足市场需求，培育发展服务业。
餐饮定位目标是满足市民饮食需求，打造特色餐饮区域。
休闲娱乐定位目标是提供娱乐设施和区域，满足市民休闲需求。
便利店定位目标是提供日常生活所需品，满足消费者便利需求。
商业区域规划商业区域规划是商业业态规划的重要组成部分。
首先需要确定商业区域位置和范围，其次需要考虑商业区域规划中的以下因素：•商业用地比例•商业面积规划•建筑外观设计•停车规划•公共设施规划•商业配套规划商业用地比例主要考虑商业用地面积与总用地的比率。
福州商业地产市场研究报告课件
楼层分布：
1、广场部分分为2个楼层（B1、1F）
2、B1：流行前线——女饰、家饰、精品、礼品、女性内衣、男女配件 非常男女——中型休闲、户外用品、运动、休闲女装、精品饰品 美食风情——休闲餐厅 回到童年——婴童用品、童装、童玩 大洋百货
1F：名品名店——名品服饰、珠宝、眼镜、通讯
时尚丽人——化妆品、女鞋、女包、皮具
楼层介绍： 1、该项目分为4个楼层
2、1F：欧洲名品廊、珠宝、香水、化妆品、女鞋、皮鞋美容中心、总服务台 2F：淑女装、少女装、女杂、少淑装、女包、内衣、VIP多功能厅 3F：男正装、休闲商务、男包、男鞋、男杂、男内衣、服装修改中心 4F：运动、运动器材、工艺礼品、玻璃器械、高档生活用具、饰品、家居窗品、家居饰 品
楼层介绍：
1、项目共分为7个楼层（GF、5F为主题商业街，1F—4F为主题百货，6F为休闲娱乐会所）
2、GF：秀水街（女装、男装、童装、精品）
1F：都会名品馆（珠宝首饰、世界名表、化妆品、男鞋、女鞋、保健礼品、烟酒超市、
眼睛）
2F：时尚丽人馆（少女装、少淑装、女士内衣、家居服、孕妇装、保暖内衣、女式时尚
服装修订
福州商业地产市场研究报告
12
福州市调报告
福州康城百货
福州康城百货于2007年初开幕，“康城百货”是宝龙 集团的全资子百货零售品牌，是以“宝龙城市广场” 为依托并致力于国内连锁拓展的连锁百货体系。经营 面积达3万平方米。康城百货以“精致生活 时尚前沿” 为经营理念，致力于打造时尚、流行的都市休闲新百 货；康城百货独创“小型购物中心”百货定位理念， 业态规划除传统百货的经营品类，更增添休闲、餐饮、 互动娱乐的经营内容，开创国内百货业经营全新模式。
福州商业地产市场研究报告
商业综合体规划方案书汇报
转换层。层高2.8/3米 地下一层车库
写字楼部分的设备和装修
1、外立面采用LOW-E中空幕墙，灰蓝色隐框玻璃幕 墙设计。Low-E低幅幕墙搭配开启式天窗。
外墙:石材干挂，夜景灯光系统 2、空调系统：蓄冰空调系统，分户计量。采用丹麦 高级品牌丹福斯系统。采用双空调系统，中央空调负 责商务大堂等区域温度控制；室内高品质“VRV空调 系统+新风系统”，大大节约了企业办公成本。同时， 美国讯洁空气离子净化器引入新风系统。（空调系统 运用至今为止国际上最为成熟和稳定可靠的水冷式冷 水机组，约克主机，运用一次泵变频技术，空调末端 为可独立控制、计量风机盘管系统）。 3、水泵系统采用日本国内机械知名品牌荏原机械 （日本）的产品及 技术支持。
建筑剖面示意
国际五星级酒店
4F及以上楼层 层高3.0/3.2米
酒店式商务公寓
4F及以上楼层 层高3米
（17层以上安排为5.2 米的复式即LOFT）
5A甲级写字楼
4F及以上楼层 层高3.3/3.4米
开间 开间 4.2米 4.2米
商业三层。层高3.9米 商业二层。层高4.2米
商铺一层。层高4.8/5.1米 地下层商铺。层高3.6米 地下二层车库和设备房。层高3.6米
项目工程规划
项目采用全框剪力墙结构，全框架结构方正通透。6.6-7.88.4-12米柱距（以8.4米为主）， 2.2m-2.4m宽松走道，15 米跨度，1500㎡无柱空间，9米挑空豪华商务大堂。写字楼 采用偏心核心筒设计，大开间格局，楼高21层，写字楼标准 层层高3.4m，2.7米净高。写字楼标准层1500㎡开阔面积， 提供从150-250-350-500-1500平米多种开放空间。商务公寓 酒店式品质，45-85㎡灵动空间，适应45-170㎡创意产业、 艺术工作室、贸易型企业、驻省办、长包房等精致商务需求。 五星级国际酒店引领南城省府商圈全面提质升级。
商业业态定位市场调研计划书
重庆××商业业态定位市场调研计划书目录第一部分：××消费者意见调查 (2)第二部分：××消费群分类调查 (2)第三部分：重庆市/××商家意见调查 (3)第四部分：重庆市消费品批发市场调查 (4)第五部分：××步行街商圈调查 (4)第六部分：潜在客户访谈 (5)附一：重庆××消费者意见访问（拦截） (6)附二：重庆××消费者意见访问（入户） (14)附三：商家商业业态调查问卷 (24)附四：重庆××商业项目商户访谈提纲 (30)附五：重庆××商业项目潜在客户座谈会提纲 (31)重庆××商业业态定位市场调研计划书根据重庆××置业有限公司的调研任务需求，本次调研将通过科学的市场调查方法，分析和研究重庆××项目商业业态定位的可行性方向，并结合市场运作中涉及的主要因素权衡利弊，最终建议确定最可行和最大利益的定位方向。
据调研任务，本次调研将分为六个主要部分：××消费者意见调查；××消费群分类调查；重庆市/××商家意见调查；重庆市消费品批发市场调查；××步行街商圈调查；潜在客户访谈调查。
最后整合所有调查数据和结果，提出完整的调查报告。
第一部分：××消费者意见调查一、调查目的了解该地区消费者消费行为习惯、生活形态以及对九龙坡地区商业业态的态度，为本项目的商业业态定位提供可参考的依据。
二、调查内容1．了解该地区消费者背景信息：年龄分布、职业、收入分布、消费能力情况等。
2．了解该地区消费者消费行为习惯：购物地点偏好、购物频率、消费金额、休闲娱乐类消费习惯等。
3．了解消费者对××商圈的态度：对现有商业业态的满意度、未来商业形式的心理期望、对购物中心的具体建议等。
商圈调研活动策划书3篇
商圈调研活动策划书3篇篇一《商圈调研活动策划书》一、活动背景随着经济的发展和市场竞争的加剧，了解商圈的特点、消费者需求以及竞争态势对于企业的发展至关重要。
为了深入了解特定商圈的实际情况，以便为后续的商业决策提供有力依据，特策划本次商圈调研活动。
二、活动目的1. 全面了解目标商圈的商业布局、业态分布、品牌构成等情况。
2. 分析商圈内消费者的消费习惯、消费偏好、消费能力等。
3. 考察商圈内竞争对手的经营状况、优势与劣势。
4. 通过调研，为企业在该商圈的发展策略制定提供数据支持和建议。
三、活动时间[具体活动时间]四、活动地点[目标商圈详细地址]五、参与人员调研团队成员[具体名单]六、活动内容1. 商圈基本情况调研实地考察商圈的地理位置、周边环境、交通状况等。
统计商圈内的商业设施数量、类型及分布。
2. 消费者调研采用问卷调查、访谈等方式收集消费者的信息，包括消费频率、消费金额、偏好品牌等。
观察消费者的行为模式和购物习惯。
3. 竞争对手调研了解竞争对手的店铺位置、面积、商品种类、价格策略等。
分析竞争对手的市场份额和客户群体。
4. 数据整理与分析对收集到的数据进行分类整理。
运用统计分析方法对数据进行深入分析。
七、活动预算1. 调研人员费用：[X]元。
2. 调研工具费用（如问卷印刷等）：[X]元。
3. 交通费用：[X]元。
4. 其他费用：[X]元。
总预算：[X]元。
八、活动注意事项1. 调研人员要保持客观、公正的态度，确保数据的真实性和可靠性。
2. 注意保护消费者隐私，在调研过程中遵循相关法律法规。
3. 合理安排调研时间和进度，确保活动高效进行。
[策划人姓名][具体日期]篇二《商圈调研活动策划书》一、活动背景随着经济的发展和城市的建设，商圈在城市中的地位日益重要。
为了深入了解商圈的现状和发展趋势，为商业决策提供科学依据，我们计划开展一次商圈调研活动。
二、活动目的1. 全面了解商圈的规模、业态分布、消费者行为等情况。
商业价值怎么写
商业价值怎么写1.如何撰写一份有价值的商业方案书把问题界定清晰并有最优的处理思路，才是最高境界：第一，用几句话清晰说明你发觉目前市场中存在一个什么空白点，或者存在一个什么问题，以及这个问题有多严峻，几句话就够了其次，你有什么样的处理方案，或者什么样的产品，能够处理这个问题。
你的方案或者产品是什么，供应了怎样的功能？第三，你的产品将面对的用户群是哪些？肯定要有一个用户群的划分。
第四，说明你的竞争力。
为什么这件事情你能做，而别人不能做？是你有更多的免费带宽，还是存储可以不要钱？这只是个比方。
否则如何这件事谁都能干，为什么要投资给你？你有什么特殊的核心竞争力？有什么与众不同的地方？所以，关键不在于所干事情的大小，而在于你能比别人干得好，与别人干得不一样。
第五，再论证一下这个市场有多大，你认为这个市场得将来是怎样样？第六，说明你将如何挣钱？假如真的不晓得怎样挣钱，你可以不说，可以老狡猾实地说，我不晓得这个怎样挣钱，但是中国一亿用户会用，假如有一亿人用我觉得确定有它的价值。
想不清晰如何挣钱没有关系，投资人比你有阅历，告知他你的产品多有价值就行。
第七，再用简洁的几句话告知投资人，这个市场里有没有其他人在干，详细状况是怎样。
不要说“我这个想法前无古人后无来者”这样的话，投资人一听这话就要打个问号。
有其他人在做同样的事不行怕，重要的是你能不克不及对这个产业和行业有一个基本了解和客观熟悉。
要说实话、干实事，可以进行一些简洁的优劣分析。
第八，突出自己的亮点。
只需有一点比对方亮就行。
刚出来的产品确定有许多问题，说明你的优点在哪里。
第九，倒数其次张纸做财务分析，可以简洁一些。
不要预算将来三年挣多少钱，没人会。
说说将来一年或者六个月需要多少钱，用这些钱干什么？第十，最终，假如别人还情愿听下去，引见一下本人的团队，团队成员的优秀之处，以及本人做过什么。
一个包含以上内容的方案，就是一份特别好的商业方案书了。
2.怎样算商铺的商业价值动力电，就意味着这项投资是失败的，投资的机会也特别小。
福州市商圈调研报告
福州市商圈调研报告目录一、、福州城市概况1二、福州市经济运行及城市规划21、城市经济运行22、福州城市规划3三、福州商业市场概况51、商圈概况52、东街口商圈分析63、台江商圈分析84、万宝商圈分析95、部分商业租金情况11四、福州市写字楼市场分析121、区域分布122、租赁市场123、销售市场134、代表性高端写字楼135、写字楼市场小结14五、福州住宅市场概况141、房地产市场总体概况142、20XX上半年房产市场概况153、福州市区域数据16一、福州城市概况福州是福建省的省会城市，全省的政治、经济、文化、教育中心，地处福建东部沿海，闽江下游，东濒东海，与XX隔海相望。
福州市辖鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区、福清市、长乐市等五区二市和闽侯、闽清、永泰、平潭、连江、罗源六县，全市总面积11968平方公里，其中市区面积1043平方公里，全市常住总人口687万人，其中市区常住总人口271万人。
全市户籍总人口638.33万人，其中市区户籍总人口187.53万人。
二、福州市经济运行及城市规划1、城市经济运行09年，全市实现地区生产总值2524.28亿元，全国排名第24位、比上年增长12.8%，其中第一、二、三产业增加值为241.78亿元、1197.84亿元和1084.66亿元，分别增长5.2%、13.6%和13.5%。
产业结构继续调整，三次产业比重由上年的10.3∶47.4∶42.3调整为9.6∶47.4∶43.0。
第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为3.5%、51.8%和44.7%。
全市人均地区生产总值达36851元，增长11.9%。
全市在岗职工年平均工资31000元，增长12.6%。
据城乡住户抽样调查，全年城镇居民人均可支配收入20289元，扣除价格因素，增长10%。
全市实现社会消费品零售总额1335.79亿元，增长18.0%，其中限额以上企业实现556.35亿元。
09年全社会固定资产投资完成1646.72亿元，增长31.5%，其中城镇以上固定资产投资完成1544.60亿元，增长32.3%。
福州商场调研报告范文
福州商场调研报告范文福州市商场调研报告一、调研目的和方法1.1 调研目的本次调研的目的是了解福州市商场的发展现状，并对市场竞争情况进行分析，为商场提供发展建议。
1.2 调研方法本次调研采取了问卷调查和实地走访相结合的方法。
问卷调查主要针对福州市居民，通过对他们的消费行为和对商场的满意度进行调查，获取相关数据。
实地走访则是通过实地观察福州市的商场，了解其经营状况和特点。
二、调研结果分析2.1 商场发展现状经过实地走访，我们发现福州市的商场发展较为快速。
各类商场众多，包括大型综合商场、购物中心、超市等。
商场内主要经营服装、餐饮、家居等产品。
2.2 市场竞争情况福州市商场竞争激烈。
目前，大型综合商场在市场占有率方面较高，而购物中心和超市等正在迅速崛起。
商场之间主要通过价格、品质、服务等方面进行竞争。
2.3 消费者行为和满意度通过对消费者的问卷调查，我们发现福州市的消费者在选择商场时，主要考虑价格、品质和服务等因素。
大多数消费者对商场的满意度较高，但仍有部分消费者对商场的服务和商品品质提出了改善的意见。
三、建议和展望3.1 强化服务和提升品质为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，商场应进一步强化服务意识，提升服务水平，并注重提升商品品质。
商场可以加强员工培训，提高服务质量，并与供应商合作，引进高品质的商品。
3.2 创新营销手段商场可以通过创新的营销手段吸引更多的消费者。
例如，举办特别促销活动、打造独特的购物体验等。
此外，商场还可以利用互联网平台，通过网络营销提升知名度和影响力。
3.3 加强品牌建设商场应加强品牌建设，树立良好的企业形象。
商场可以通过高品质的商品和优质的服务树立良好的口碑，并通过积极参与公益活动等方式提升企业形象。
3.4 增加差异化竞争商场可以通过差异化竞争，提供独特的产品和服务。
例如，引进特色商品或打造特色餐饮区域等。
通过与其他商场的差异化竞争，商场可以吸引更多消费者。
4. 展望福州市的商场发展潜力巨大，但市场竞争激烈。
商业业态规划方案设计方案
商业业态规划方案1. 前言商业业态规划，是指依据区域经济，市场需求等因素，确定商业区内不同的经营业态，以满足消费者需求、提升商业区整体服务水平、实现商业价值最大化的一项管理策略。
商业业态规划的制定，既是商业区运营的基础性工作，也是保证消费者切实获得优质服务的前提。
本文将就商业业态规划方案进行探讨，为商业区管理提供参考。
2. 商业业态调研商业区的业态选择，应以对所在区域内消费者需求的深入调研为基础，了解消费人群的需求和偏好，为商业业态规划提供参考。
具体调研包括：2.1 竞品调研通过对商业区周边（3-5公里内）竞品商业区的了解，掌握其经营业态、特色等情况，了解竞争对手的地理位置、客户定位和区域影响力，为制定商业业态规划提供对比数据。
2.2 能力调研深入了解商业区内租户的现状、大小、业绩等指标，以及商品品质，了解其供货来源、经营管理能力、服务态度等情况，为优化商业业态提供依据。
2.3 受众调研开展消费者调研，了解其消费需求和购买行为，了解受众人群的性别、年龄、职业、收入、消费习惯等情况，推动商业业态更加适应市场需求。
3. 商业业态规划商业业态规划既要关注商业区整体功能要求，又要满足消费者的购物及消费需求，因此要适当考虑业态的多样性和集成度，具体规划流程如下：3.1 选择主打业态选择主打业态是商业业态规划的核心环节，其作用主要是确立商业区内的核心业态，为商业区整体形象打下基础。
其中主打业态可分为核心业态和特色业态。
核心业态通常是消费者购物时必不可少的业态，例如超市、美食街、电影院等；特色业态则是为商业区吸引流量，提升商业区形象的业态，例如儿童乐园、文化娱乐等。
3.2 选择配套业态在主打业态确定之后，可着手确定各个配套业态，如家居建材、3C电器等。
为了更好地刺激消费者的消费欲望，必须充分挖掘区域消费潜力，融合新业态、新趋势，满足当地市场消费群体的需求。
3.3 商业区整合商业区内的店铺没有独立存在的效应，它伴随着商业区的整体形象，需要遵循整合营销思路，将每个店铺的营销优势利用起来发挥出商业区价值。
商业街运营方案及计划书
商业街运营方案及计划书一、背景介绍近年来，我国城市化进程加快，人口集聚，消费能力不断提升，对商业街的需求也不断增加。
商业街作为城市中心街道的重要组成部分，是城市商业活动的核心区域，具有较高的商业价值和发展潜力。
然而，目前大部分商业街的运营管理存在着一些问题，如租金过高、商户结构不合理、缺乏创意和差异化等。
因此，我们有必要制定一套科学、合理的商业街运营方案及计划书，以提升商业街的竞争力和盈利能力。
二、商业街定位与特色打造商业街的定位与特色是其成功运营的关键，要根据所在城市的特点和消费市场需求，明确商业街的定位和特色，并制定相应的发展策略。
1.定位：商业街应定位为中高端商业街，打造独特的地标性商业街，吸引品牌商户入驻，提升商业街整体形象和影响力。
2.特色打造：商业街应注重特色打造，创建特色商业街，吸引消费者前来消费。
可以通过以下几个方面来打造商业街的特色：（1）文化特色：根据商业街所在地的历史文化背景，打造具有地方特色的商业街，引入传统工艺品、地方特色小吃等。
（2）创意特色：引入一些特色的商业概念，如街头艺术、街头音乐会等，为消费者提供不同以往的购物体验。
（3）差异化特色：与周边商业区别开来，选择一些特色的商户入驻，提供独特的商品和服务，吸引消费者。
三、商业街运营管理机构设立为了保证商业街的高效运营和管理，我们建议设立商业街运营管理机构，负责商业街的整体管理、品牌推广、市场营销等工作。
1.机构组织结构：商业街运营管理机构设立以商业街的业主、商户代表和相关政府职能部门代表为成员的机构，由机构主任负责具体的运营管理工作。
2.机构职能：商业街运营管理机构的主要职能包括商业街的日常运营管理、商户招商、市场推广、活动策划、公共设施维护等。
3.机构运作方式：商业街运营管理机构可以通过合作方式与商户合作，共同开展市场推广、营销活动等。
通过成立商业街联盟或商业协会，加强商户之间的联系和沟通。
四、商业街租金策略商业街的租金策略直接关系到商户的经营成本和商业街的盈利能力。
福州市场调研分析报告
一、福州总体概况
1.福州基本情况
位置：福州是福建省省辖市，福建省省会。位于福建省中部东端、闽江下游，背山依江面海、台湾海峡西岸。 面积：全市总面积11,968平方公里，其中市区总面积 1043 平方公里 人口：总人口686万人，市区常住人口278万人 区划：下辖鼓楼、台江、仓山、马尾、晋安等五区；闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭等六县及福清和 长乐两县级市。 商圈：A类商圈有东百总店、大洋总店等；B类商圈有天虹百货、宝龙华都、元洪东百等；C类商圈有正大大 洋、世茂百货等；新兴商圈有仓山万达、金山万达、五四路王府井等；高端商圈有群升东百、冠亚大洋等。
福州市商业调查报告PPT课件
福州商业地产迅猛 发展，万达、丐贸 等国内外知名商业 品牌及开发商开始 关注福州，新兴理 念购物模式开始渗
以原生态自发生成商圈
透近福州人的生活。
为主，商业集中于：东
街口、中亭街等地。
这亗商业以满足当地人
基本生活需求为主，为 原始自发形成，无具体 规划
由于楼市波劢，大量住宅地 产开发商转向商业地产，外 地知名地产商抢滩福州，
2020/3/22
仓山万达商圈 万达城市广场 特易购
金融街万达商圈 万达城市广场
茶亭商圈 冠亚广场（大洋晶典） 世贸百货
火车站商圈 火车站商贸城 财富步行街
金山商圈 新华都购物广场 榕城广场
东部商圈 东方伟业
仓山旧商圈 新学生街 旧学生街
6
商业街区分布状况业街区分布现状
2020/3/22
7
福州商圈及商业项目分析
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重点商圈档次划分 福州商业在档次上已经有了明显的定位之分，中端商业体量大，且目前就中端商业的经
营模式、业态分布上没有较大的区分，包含品牌同质化严重，在今后商业体量剧增的市 场背景下，若未有更精准的定位调整将面临严峻的考验。
2020/3/22
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福州各商圈租金明细
东街口商圈 租金总体表现
南街
大洋百货附近
城市商业将逐渐形成自身的社会功能不定位。
城市的扩张，政府对于城市各个区域均有战略规划不功能定位，无差异、并考虑社会功能区分的商业 将难再找个市场生存，符合所处区域的城市规划定位才能有更好的发展。
自2004年至今，商圈已进行两轮洗牌。
随着万宝商圈、仓山、金融街万达商圈的成型，将改变过去东街口商圈一枝独秀的局面。而中亭街、 台江批发市场等相对专一、定位个性鲜明的旧商圈，与新晋崛起的商圈有一定的差异化竞争，因此在 未来一段时间内客群不会受明显的分流。
商业业态规划方案范本设计方案
商业业态规划方案范本商业业态规划是商业综合体规划的重要组成部分，它确定商业综合体中不同业态的定位和布局，以及商业综合体内各个业态之间的关系。
本文将介绍商业业态规划方案的范本。
1. 前置条件在商业业态规划方案制定前，需要进行以下的前置条件准备：1.市场分析报告：调研市场情况，对目标消费者的需求和消费习惯进行了解，并对竞争对手进行分析。
2.商业综合体规划方案：确定商业综合体的整体定位和规划方案。
3.产品运营方案：对商业综合体中不同业态的产品运营方案进行规划和设计。
2. 商业业态划分商业业态是指在商业综合体内，划分出来的不同类型的商业经营单元。
商业综合体中的业态可以按照其主要经营业务划分，如零售业态、餐饮业态等；也可以按照其在商业综合体中的相对位置和定位划分，如主力店、特色店、便利店等。
商业综合体中的业态需要具备以下特点：1.差异化：商业综合体中的业态需要具备独特的产品和服务，以满足消费者的不同需求。
2.互补性：商业综合体中不同的业态之间需要具备互补性，形成良好的联动和协同效应。
3.分工与合作：商业综合体中的业态需要明确分工和合作关系，避免相互竞争。
3. 商业业态布局商业综合体中的业态布局是指在商业综合体内，对不同业态进行定位、分布和组合，以形成合理的商业布局，从而提升商业综合体的整体营收和品牌价值。
在商业业态规划方案中，业态布局需要遵循以下原则：1.追求均衡：商业综合体中不同业态的投资比例应该均衡，避免某一业态过于突出。
2.强化主导：商业综合体中的主导业态应该得到重点强化和支持，从而发挥其领导地位。
3.注重特色：商业综合体中的特色业态应该得到突出，以吸引消费者的关注和兴趣。
4. 商业业态定位商业业态定位是指在商业综合体内，对不同业态进行精细化、个性化的定位，以满足不同消费者的需求和心理。
在商业业态规划方案中，业态定位需要遵循以下原则：1.区分层次：商业综合体中不同业态的定位应该区分层次，避免错位竞争。
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福州传统商圈稳定性分析专题一津泰路商业业态研究报告目录一、福州商圈发展简况3、业态分析六、总体分析1、福州传统商圈和新兴商圈发展简况分析3.1、津泰路业态分布图1、津泰路成功发展的原因2、福州市政府商业规划以及对商圈发展3.2、津泰路各业态比重2、津泰路发展中的问题的影响3.3津泰路各业态经营状况3、津泰路未来发展趋势预测二、福州津泰路发展简况四、津泰路商业配套设施分析1、区域位置1、交通与公共服务2、发展历程2、餐饮、娱乐等休闲设施三、津泰路商业经营简况分析五、个案分析1、总体分析1、安泰中心2、店面分析2、新大都2.1、店面形态3、对比分析2.2、店面租金一、福州商圈发展简况1、福州传统商圈和新兴商圈发展简况分析福州作为一个具有悠久历史的城市，商业发展从明清时代就繁荣发展，三坊七巷的的商业作用慢慢退出历史舞台之后，伴随着福州经济的发展，形成了古老的三大商圈：东街口、台江、五一。
这三大商圈时至今日依然在福州的商业中占据举足轻重的地位，除了它们所具备的深厚的历史底蕴，还有与福州市政府大力扶持的政策导向有巨大的关系，长期的良好发展形成了很好的人气效应，在外地游客中也享有一定的知晓度，可以称之为福州的商业名片。
除了以上的三大商圈外，随着经济快速发展，人民生活水平的提高，住宅市场不断发展，新兴商圈逐渐凸现出来，包括东区、工业路、火车站等在内的商圈因为各种条件的支撑，飞速发展，并有赶超之势。
它们的崛起不仅是福州商业发展的需要，也体现除了福州房地产发展在商圈发展中所起到的巨大引导作用。
如今的福州商业，正由追随消费向引导型消费转向，福州的商业风向标已经改变，从追求实用、实惠向安全、时尚、休闲、舒适转变，都市市民的生活方式和消费结构正在悄悄变化，这也将促进现代商业发展。
同时，福州市商业的发展将会向具有较高商业便捷度和成熟度的现代商业、流通服务便利的宜居商业以及商业、文化、娱乐等元素结合的享受型商业转化。
表1: 福州传统商圈和新兴商圈简况分析表辖区地址名称功能特色鼓楼区五四路湖东路南街津泰路南后街杨桥东路井大路东街路温泉公园路仙塔路朱紫坊路新权路西洪路锦江路东水路通湖路商务一条街金融一条街综合一条街精品服饰一条街服装工艺品一条街房产信息服务一条街南北风味小吃一条街电信通讯商品一条街欧洲风情一条街女人一条街旅游购物步行街综合商业街美食购物街时尚休闲街休闲美食街休闲美食街商务、酒店等银行、证券、保险、典当等综合商业综合商业服装、工艺品等房产交易、中介、按揭等各地风味小吃等电信商品、邮电等休闲、饮食、购物等妇女儿童用品休闲、旅游购物综合商业、旅游休闲、餐饮、综合商业综合商业休闲、美食休闲美食为主的综合商业台江区高桥路广达路光明桥台江路中亭街榕城古街玉环路达江路茶亭街环河路下杭路风情休闲街装饰装修材料一条街家用电器维修一条街元洪城步行街旅游休闲购物一条街风味美食专业街五金机械专业街灯具电器专业街传统工艺品专业街日用小商品专业街综合商业街休闲餐饮家装材料等电器销售、维修等综合商业综合商业风味小吃等机械配件、五金灯具、电器销售工艺品<综合商业）日用小商品综合商业晋安区樟林路晋安河东岸福新中路晋连路跃进路茶会新店古城文博路招贤路东寿山石工艺品一条街美食一条街餐饮娱乐一条街五金交电杂货一条街茶叶批发零售一条街美食一条街古玩一条街文化用品精品一条街都市森林景观步行街寿山石、工艺品风味美食餐饮业、娱乐业等机械配件、五金、日用杂货茶叶等地方特色风味小吃古玩品、收藏品等文化用品等综合商业仓山区施埔路中洲岛金山生活区下藤路学生街滨江购物休闲街金山生活步行街仓山商业步行街综合商业休闲、饮食、购物综合商业休闲购物表2：福州商业街划分状况一览表2、福州市政府商业规划以及对商圈发展的影响《福州城市商业网点“十一五”发展规划》在规划中，福州未来的商业布局将分为七个商业片区，形成“一核”，“一带”，“七区”的格局。
“一核”即指福州的传统商业区鼓台商业核心区，它北至华林路，南至上三路，西至白马路，东至六一路。
该区域内包含有中亭街、南后街、茶亭街、津泰路、吉庇路等传统商业街区。
在未来五年内，这个区域将着重于商业业态的提升和完善。
“一带”是指滨水地区。
随着江滨大道和江滨公园的建设，随着“东扩南进西拓”战略的实施，福州城市重心已逐步在闽江两岸发展形成。
目前，江滨已具备很好的发展条件，也是建设福州RBD<游憩商业中心区）的最佳场所。
未来5年它将在现有台江传统商业区、金牛山文化休闲购物中心、融侨新天地等重点商业开发项目的基础上，通过整合滨水景观资源，结合望龙台餐娱中心、君临芭莎、鳌峰国际商务中心、淮安高尔夫主题商业、水都购物公园、烟台山步行商业街区、港头新兴商业区等若干特色滨江商业节点的营造，进一步突出休闲游憩定位，突出滨水景观特色，重点发展文化、旅游、休闲、餐饮和购物等功能，打造福州城市时尚地标，建设福州最具魅力的休闲服务型商业带。
“七区”集中在福州商业体系的中间圈层上，主要疏解核心区的商业功能，它的具体范围为：城西片区：西侧和南侧以闽江为界东至白马路，北至金中山；城东片区：以鼓山分区为主体，西至六一路，北至金鸡山南至闽江；城北片区：以新店分区为主体，向南延伸至华林路，金中山、金鸡山；金山片区：即福州近年着力推动的金山新区范围；仓山片区：含仓山和盖山分区范围；马尾片区：由福州三组团，长安、马尾和琅岐组成；大学城片区：大学城区域规划的规划区范围。
按照规划，福州到2018 年大型零售网点宜控制在37个左右，规划考虑到老商业中心鼓台商业核心区和五一商业中心区大型零售商业网点的数量基本饱和，今后的布局重点着眼于原有网点的功能改造和业态提升，而新区因为人流的逐步聚积，新建店面数量会较多。
其具体布局为今后5年内在鼓台商业核心区和五一商业中心区域内新建一处大型购物中心，增加1～2家专业店，改造一家大型生鲜超市；城西片区规划增加1处超级大型购物中心，拟增加1处大型购物中心，2家大型超市，1家专业店；城北片区规划拟增加1家大型超市，1～2家专业店；金山新区规划增加1 家大型购物中心，2家大型超市，1家专业店；仓山片区规划增加1家大型百货，1家大型超市，1家专业店；马尾片区规划建议发展1家大型超市；大学城片区规划建设一处社区型购物中心，一个大型综合超市，一家专业店，建议在京福高速公路南屿出口附近发展一处仓储式商场。
目前福州的商业街主要分布在城市核心区，占全市商业街总数的70%。
商业街在老城区高度密集，给交通、基础设施配套带来压力，从而对商业街和城市的发展造成不利的影响，因此，规划中将形成的35条商业街<区），其中新增的有16条，建设的方向将从城市中心移向新区。
新增商业街<区）具体布局为：在鼓山新区<位于福马路和国货东路之间，招贤路以东）形成都市森林商业轴，规划建成现代都市生态型休闲商业带；在金山新区<东起金洲路，延伸至福湾路）建设金山商业街；在仓山<位于仓山下藤路，北起规划公园东路，南至六一支路）建成下藤步行街；在大学城中央的共享区，将五条南北向道路分别规划为艺术街、行政街、文化街、商业街和服务街，分别通向滨河休闲地带，形成“五岸一带”的格局。
二、福州津泰路发展简况1、区域位置津泰路东起五一路，西至八一七路，南临津泰河，是市区中心东西走向次干道，周围与福州历史悠久的三坊七巷相毗邻，它路长近1000M，宽30多M，是福州市最繁华、含金量最高的老牌商业街之一。
2、发展历程早期的津泰路只是八一七北路的延伸，其业态分布杂乱无章，档次参差不齐，周边配置也缺乏统一规划，街道显得拥挤杂乱，自1991开始，鼓楼区政府开始对其进行改造，1994年拓宽道路，为一块板式结构，全长896.58M，宽22M，道路两旁排列21幢7至9层写字楼和住宅楼，总建筑面积10.6万平方M，临街外墙和店面一律镶贴白色釉面砖，津泰河沿河砌1M高围墙。
将原来狭窄短小的津泰路，发展成为鼓楼区一条文明街。
与此同时，鼓楼区政府通过系统、科学、艺术的规划，并先后斥巨资建设津泰路，并将之定位为精品服饰商品街加以改造，在保持津泰路原有建筑物及道路的前提下，改善周边商业配置，规范店面管理，提升商业气息，力求将津泰路打造成集商务、休闲、数字、美化为一体的现代化商业一条街。
三、津泰路商业经营简况分析1、总体分析津泰路商业是福州商业蓬勃发展的一个缩影，它主要的业态构成是鞋服包饰等消费用品，业态构成相对完善，相对其他的商业街，津泰路品牌性更强，是福州品牌专卖的聚集地，其中不乏厂商直接经营管理的旗舰店和直营店。
在它的自我调节中，通过店面的转让和转租，不断有新的品牌通过津泰路进入福州市场，是福州商圈中知名的精品服饰一条街。
津泰路业态档次普遍较高，主要业态为：服装、化妆品、床上用品、珠宝饰品、鞋帽、箱包等中高档生活用品。
其整体商业架构由临街店铺组成，街的两端各有一小型的商业广场<新大都、安泰中心），临街商铺规模约在15-100平M之间，店面规模普遍不大，年平均租金在8万－50万人民币之间。
2、店面分析2.1、店面形态津泰路店面的面宽不一，但是进深多在4-10M，店面普遍适合做鞋服包饰等商品，一般的餐饮和娱乐等配套设施多在地下层或者二楼。
2.2、店面租金表三：津泰路商铺租金抽样调查表靠近八一七路的津泰路的店铺门前确实能够用车水马龙来形容，但是，从仙塔路以北靠近五一路的津泰路则是人流冷淡。
从八一七北路到仙塔路段的津泰路店面单平方月租金在350-1000之间，而自仙塔路开始至五一中路段因为人气明显弱于前段，租金则在150-450之间。
3、业态分析3.1、津泰路业态分布图图一：津泰路业态分布图3.2、津泰路各业态比重津泰路目前的商业构成中，鞋服包饰所占比例最大，其中女装、女鞋、女包和女性饰品又占了几乎半壁江山。
图表概述：津泰路现存的业态中，绝大部分是品牌专卖，其中众多福建本土品牌的的专卖店为厂商直营。
特别是男女装，鞋类，童装，运动休闲，眼镜，它们中间的品牌所占比例远远大于60％，而女装中存在的一部分非品牌专卖，大多是自营品牌，采取的是雇用专业买手，从香港，上海，广州等地购买服装再销售，或者是销售外贸尾单服装。
珠宝饰品和女包中，加盟品牌较少，不足50％。
在珠宝饰品中，除了峰记珠宝、999银CLUB 、银时代和集萃轩是加盟店之外，其他均为特色的饰品店，主要销售水晶、玉石翡翠、银饰和小饰品。
女包中除了2家皮具和少女系列女包是加盟专卖，其他的女包店多以国际一线名牌例如GUSEE 、DORI 等仿制品为主打产品。
3.3一线品牌明显不足，大多是二三线品牌。
而国际品牌主要体现在运动休闲类，只有少部分的男女装。
类型分布——在产品类型中，大多是针对已工作人士，特别是正装类的产品占有很大的比例。