建发福州汇成国际超高层综合体项目概念方案设计 DC国际

99m SITE
江滨西大道
融侨中心 149.5m
IFC 福州国际金融中心 220m
江滨西大道
升龙环球中心 300m
福晟钱隆广场 250m
三迪联邦中心 ≤ 200m
地块特点
1、项目位于台江 CBD 区域主轴线一 侧，周边高层、超高层建筑较多。
滨江公园
2、地块西侧祥坂路，靠近江滨西大道， 交通便利。
3、东侧紧邻规划市民亲水广场，有地铁 2 号线穿过 , 距离祥板路地铁站 350 米左右， 地段好，具有明显交通优势。
自持
货值： 可以多卖
（4.25w-3.85w）元
X5.34W 平方米
=2.14 亿元
公寓 公寓
公寓
商业
SOHO4.5m（42500 元 / 平方米） ＞ SOHO3.6m（38500 元 / 平方米）
1 采用全 4.5M 层高产品，货值最大化
配套
150M
配套
配套
商业
利用避难层，植入公寓配套，引入空 中活动区，增加公寓公共空间
度上视野佳，产品的重要溢价点
2. 层高分布
在不折容的情况下，用足层高 4.5M，增加产
品的竞争力。
3. 产品的趋势
户型布局方正，动静分区明确，且能够有一定 的创新亮点
4. 量的核算
各产品面积段和套数综合估计，保证销售和自制的
比例关系，使整体的产品货值最大化。
SOHO 公寓
自持
Design Strategy 产品研究
3.3M
B B 错层公寓 错层公寓
3M
3.3M 层高
空间集约
相同体积下，量最多
可以出大面宽小进深产品
4.5M 层高
错层层高
空间高度开阔
相同体积下，量最少
可以出大溢价产品，但排量压力大
空间品质优越
相同体积下，量合理
可以有特点，有创新性产品
行政公馆 DC 案例 宁波湾头钓鱼台公寓
B
核心筒
A
A
核心筒
自持办公
2 立体多样的公寓配套
行政公馆 水平方向上，增加产品溢价
总进深 15M
12.0M
12.0M
12.0M
12.0M
1 面宽资源
采用大面宽，小进深产品
在退界主朝向及建筑高宽比要求的基础上，尽量做 足建筑面宽
A 面向景观，直接看江
B 垂直景观，看江更深远
行政公馆
行政公馆
闽江
闽江
2 景观资源Байду номын сангаас
充分利用江景资源
景观优势
1、地块临近滨江公园。
2、坐拥一线闽江景观资源，景观优势显著。
15m 25m
0.4H 6m
且≥
9m
25m 15m 0.4H 且≥ 9m 6m
25m 15m 0.4H 且≥ 9m 6m
20m 8m
场地退界 规范控制
富力中心 福州国际金融中心
超高层建筑主要朝向退界线 超高层建筑次要朝向退界线
多层建筑主要朝向退界线 多层建筑次要朝向退界线
当高层与高层平行布置时 ： 间距不小于较高建筑高度 0.4H 且不小于 20m
当高层与高层垂直布置时 ： 间距不小于较高建筑高度 0.3H 且不小于 18m
公共建筑之间可减少 15%。当高度超过 100m 时，H 按照 100m
超高层与超高层平行布置时 , 其建筑间距不小于 34m
2、面宽： 当 H>60M 时 , 最大连续展开面宽的投影不应大于 60M
闽江
西二环南路
江滨西大道 滨江公园
上位规划
项目位于台江 CBD 上位规划中的商业金融用地地块内。
图例
广场用地 商业金融用地 住宅用地 文化娱乐用地 行政办公用地 中小学用地
市政公用用地 公共绿化用地 二类居住用地 酒店用地
市民广场
SITE
周边资源
区位周边交通便利，景观资源优势显著。
SITE
景观优势
OFFICE
位于高区， 具有绝佳的景观视角
自持办公
空中大堂
空中大堂
可售区域
商业
景观中庭
商业产品
4F
商业
3F
商业
2F
城市道路
1F
商业 商业
1 多首层商业，与市民广场接泊
市民广场
商业 话题性
规范总结：
1、退用地红线：
当 H ＜ 24M 时 a. 主要朝向退 0.4H 且≥ 9m b. 次要朝向退 6m 当 H ≥ 24M 时 a. 主要朝向退 0.25H 且≥ 15m b. 次要朝向退 0.15H 且≥ 9m 当 H 超过 100M 时 a. 主要朝向退 25m b. 次要朝向退 15m
2、建筑主次朝向：
建筑长宽比＞ 1.2 时，较长一边 为建筑主朝向。
3、沿道路退界：
当用地红线与道路红线重合时 候，以道路红线退界为准。
当道路 W ≥ 30M 时， a.H ≤ 24M，退界 8M b.24 ＜ H ≤ 60M，退界 12M c.60 ＜ H ≤ 80M，退界 15M d.80 ＜ H，退界 20M
建发汇成国际项目概念方案设计
Design of the Huicheng international project
DC 国际 2018.05
城市轴线
项目位于台江 CBD 中心区，地理位置优越，具备打造高端建筑综合体的条件。
西二环中路
工业路
上浦路
祥坂路 二号线（在建）
规划主楼 518m
富力中心
规划塔楼市民广场
0.8%
配套公建
Public
53400 ㎡
43.2%
3.6m，38500 元 / ㎡
4.5m，42500 元 / ㎡
32000 ㎡
26%
45000 元 / ㎡
1035 ㎡
0.8%
地上计容建筑面积合计：
123478 ㎡
150M 以上无产权
产品的评判体系标准
1. 景观诉求的落位 地块坐拥一线江景资源，在高度和平面角
3、主次朝向： 当建筑长宽比 >1.2 时 , 较长一边为建筑主朝向
算量 任务书梳理
【总体功能面积配比】
自持
30%
办公
Offices
文化娱乐设施
Recreational
22043 ㎡ 15000 ㎡
18% 12%
SOHO 公寓
soho
可售
69.2%
行政公馆
Executive residence
其他
行政公馆放在临江一侧，增加豪宅的景观溢价
行政公馆 垂直方向上，增加产品溢价
AA
3.3M 3.3M 3.3M
核心筒A A
核心筒
3M
3M
B B 错层公寓 错层公寓
3M
4.5M 3.3M
3.3M 4.5M
3.3M
A A
核心筒
4.5M
A A A核心A筒
核心筒
3.3M
3M
4.5M 4.5M
3.3M
3M
4.5M
规划条件解读
用地面积
容积率
建筑面积
建筑密度
13874 ㎡
≤ 8.9
123478 ㎡（地上）
≤ 38%
其中 53400 ㎡为 SOHO, 32000 ㎡为行政公馆，15000 ㎡为文化娱乐设施部分，22043 ㎡为自持办
公部分，其他部分为配套公建，面积是 1035 ㎡。
1、间距：