开盘营销方案(2017220)
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中央公园城
住宅价格分布
二期开发部分为B区； 临河三栋：2#、3#、4# 非临河三栋：1#、5#、6#
6# 5# 4#
3# 2#
8#，3578元/㎡
9#，3578元/㎡ 9#
8# 7#
10#
1#
B区部分根据产品属性 分三个批次进行开发
一期开发部分总体定为A区 D1、D2为刚需快速去化； D3为溢价改善产品
中央公园城
首批开盘方案
2017.03
中央公园城
Part 1
定价原则
中央公园城
产品力 竞品比对纬度
区域纬度 抗风险力
最终价格
形象概念力
区域市场影响力 客户纬度
销售执行力
中央公园城
产品价格因素分析
视野景观因素 噪音干扰因素
面积户型朝向因素 其他
市政景观、特殊观景、小区绿化 小区内车流、快速通道、人流噪音
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%
5% 0%
26% 10F以下
客户意向楼层
35%
35%
10-20F
4%
20-30F
顶跃
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
据统计，已认筹客户中大部分客户意向单价均在6000元/㎡以下； 50%的客户意向价格于6000-6300元/㎡之间。
40%
35%
33%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0% 101㎡
45% 128㎡
30% 131㎡
客户意向面积
9% 142㎡
3% 154㎡
16%
173㎡
2% 206㎡
2% 207㎡
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
各楼层客户选择呈相对均衡的状态； 河景资源对客户居住选择的影响力并不明显
9% 4% 地州
3% 4% 其它
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
认筹客户主要为国企单位的员工及私营业主，个体商户及公务员居次；
30%
20%
10% 0%
3% 私企员工
24% 国企
客户行业
14%
3% 0%
公务员
IT或金融
教育
21%
17%
14%
3%
0%
0%
医疗
房地产
服务行业 私营业主 自由职业
1487.48
合计
单均价 3578 3578 4176.466
总货值 4445万元 4739.25万元 621.2410万 9805.491万元
总货值合计约1亿元
中央公园城
住宅价格测算
楼 栋 户 型 住宅建筑面积（㎡） 单均价（元/㎡）
D3
2821.18
3500
8#
D2
5736.43
3450
D1
4514.9
3400
D3
2943.84
3500
9#
D2
6087.64
3450
D1
4907.5
3400
8#、9# 顶跃层
D1’ D2’ D3’
合计
套数 23 49 46 24 52 50
住宅建筑面积2.7万㎡，货值合计9.3千万。
总货值 9874130 19790683.5 15350660 10303440 21002358 16685500
40% 30% 20% 10%
0% 29岁以下
30-35岁
客户年龄
36-40岁
41-45岁
46-50
50岁以上
客户区域情况
30% 20% 10%
0% 长宁镇 竹海镇 双河镇 三元镇 李端镇 牟平镇 开佛镇 梅硐镇 龙头镇 古河镇 梅白乡
来自区域
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：①父母为子女购房，②改善型置业； 认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。
中央公园城
ຫໍສະໝຸດ Baidu
Part 2
认筹客户分析
中央公园城
一期累计产品264套 3月开始认筹，现完成认筹142组，预计9月30日一共认筹200组。
按照转化率80%计算，选房当日去化180套。
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：①父母为子女购房，②改善型置业； 认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。
其他
60%
40%
20%
8%
0% 老板
8% 中层管理人员
客户职业
38%
8%
员工/职员
退休
27% 自由职业
12% 其他
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
认筹客户主要通过报广、户外媒体了解项目，另外朋友介绍比较较大，品牌 传播效果较好。
30% 25%
26%
获知途径
20% 15%
19%
16%
30% 20% 10%
0%
23% 29岁以下
23% 30-35岁
60%
57%52%
40%
20%
0%
南明
21%23% 云岩
0% 0% 乌当
客户年龄
20% 7%
36-40岁
41-45岁
客户区域来源
9% 9%
1% 4%
0% 4%
小河
金阳
白云
居住区域 工作区域
10% 46-50岁
17% 50岁以上
0% 1% 花溪
户型面积 使用功能 东西向与南北向差异 结构板、露台、阳台赠送、边单元的特殊性
中央公园城
一、价格体系论证 二、首开区定价说明
全盘均价 4000元/㎡
销售目标
1亿元
价格策略
D2＞D3＞D1
销售手段
蓄客认筹优惠
中央公园城
总体价格测算
地块 8#
总可售建筑面积 13072.51
9#
13938.98
一期跃层
10% 5%
6% 3%
6%
3%
3% 3%
3%
10%
0%
0%
0%
0% 0% 0% 0%
0%
0%
贵阳晚报 日报
都市报
户外 LED广告 电台
短信
网络
电视
外展点
夹报
渠道 候车亭广告 杂志
巡展
DM 朋友介绍 业主介绍 其他
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
据统计，近60%的认筹客户意向A2栋房源，33%的认筹客户意向A1栋。 超过八成的客户关注高层房源，临河小高层由于单价高、总价高，客户区隔明显。
70%
60%
50%
40%
33%
30%
20%
10%
0% A1
认筹客户意向楼栋
58%
3%
A2
A7
13% A8
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
认筹客户意向中，高层产品集中在98㎡及123㎡两个户型，小高层集中在170㎡户型； （性价比是客户主要选择因素——功能与价格的权衡）
50%
45%
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%
78%
6000以下
意向单价
16%
6000-7000
0%
7000-8000
6%
8000-9000
0%
9000-10000
0%
10000以上
17% 13%
21%
50%
6000-6300 6300-6500 6500-6800 6800-7000
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户总结
1. 现阶段客户以国企及事业单位、个体工商户为主； 2. 客户关注高层户型明显大于小高层户型； 3. 对改善型客户来说，价格因素仍然是客户选择的第一因素；客户意向单价集中在6000-
住宅价格分布
二期开发部分为B区； 临河三栋：2#、3#、4# 非临河三栋：1#、5#、6#
6# 5# 4#
3# 2#
8#，3578元/㎡
9#，3578元/㎡ 9#
8# 7#
10#
1#
B区部分根据产品属性 分三个批次进行开发
一期开发部分总体定为A区 D1、D2为刚需快速去化； D3为溢价改善产品
中央公园城
首批开盘方案
2017.03
中央公园城
Part 1
定价原则
中央公园城
产品力 竞品比对纬度
区域纬度 抗风险力
最终价格
形象概念力
区域市场影响力 客户纬度
销售执行力
中央公园城
产品价格因素分析
视野景观因素 噪音干扰因素
面积户型朝向因素 其他
市政景观、特殊观景、小区绿化 小区内车流、快速通道、人流噪音
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%
5% 0%
26% 10F以下
客户意向楼层
35%
35%
10-20F
4%
20-30F
顶跃
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
据统计，已认筹客户中大部分客户意向单价均在6000元/㎡以下； 50%的客户意向价格于6000-6300元/㎡之间。
40%
35%
33%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0% 101㎡
45% 128㎡
30% 131㎡
客户意向面积
9% 142㎡
3% 154㎡
16%
173㎡
2% 206㎡
2% 207㎡
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
各楼层客户选择呈相对均衡的状态； 河景资源对客户居住选择的影响力并不明显
9% 4% 地州
3% 4% 其它
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
认筹客户主要为国企单位的员工及私营业主，个体商户及公务员居次；
30%
20%
10% 0%
3% 私企员工
24% 国企
客户行业
14%
3% 0%
公务员
IT或金融
教育
21%
17%
14%
3%
0%
0%
医疗
房地产
服务行业 私营业主 自由职业
1487.48
合计
单均价 3578 3578 4176.466
总货值 4445万元 4739.25万元 621.2410万 9805.491万元
总货值合计约1亿元
中央公园城
住宅价格测算
楼 栋 户 型 住宅建筑面积（㎡） 单均价（元/㎡）
D3
2821.18
3500
8#
D2
5736.43
3450
D1
4514.9
3400
D3
2943.84
3500
9#
D2
6087.64
3450
D1
4907.5
3400
8#、9# 顶跃层
D1’ D2’ D3’
合计
套数 23 49 46 24 52 50
住宅建筑面积2.7万㎡，货值合计9.3千万。
总货值 9874130 19790683.5 15350660 10303440 21002358 16685500
40% 30% 20% 10%
0% 29岁以下
30-35岁
客户年龄
36-40岁
41-45岁
46-50
50岁以上
客户区域情况
30% 20% 10%
0% 长宁镇 竹海镇 双河镇 三元镇 李端镇 牟平镇 开佛镇 梅硐镇 龙头镇 古河镇 梅白乡
来自区域
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：①父母为子女购房，②改善型置业； 认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。
中央公园城
ຫໍສະໝຸດ Baidu
Part 2
认筹客户分析
中央公园城
一期累计产品264套 3月开始认筹，现完成认筹142组，预计9月30日一共认筹200组。
按照转化率80%计算，选房当日去化180套。
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：①父母为子女购房，②改善型置业； 认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。
其他
60%
40%
20%
8%
0% 老板
8% 中层管理人员
客户职业
38%
8%
员工/职员
退休
27% 自由职业
12% 其他
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
认筹客户主要通过报广、户外媒体了解项目，另外朋友介绍比较较大，品牌 传播效果较好。
30% 25%
26%
获知途径
20% 15%
19%
16%
30% 20% 10%
0%
23% 29岁以下
23% 30-35岁
60%
57%52%
40%
20%
0%
南明
21%23% 云岩
0% 0% 乌当
客户年龄
20% 7%
36-40岁
41-45岁
客户区域来源
9% 9%
1% 4%
0% 4%
小河
金阳
白云
居住区域 工作区域
10% 46-50岁
17% 50岁以上
0% 1% 花溪
户型面积 使用功能 东西向与南北向差异 结构板、露台、阳台赠送、边单元的特殊性
中央公园城
一、价格体系论证 二、首开区定价说明
全盘均价 4000元/㎡
销售目标
1亿元
价格策略
D2＞D3＞D1
销售手段
蓄客认筹优惠
中央公园城
总体价格测算
地块 8#
总可售建筑面积 13072.51
9#
13938.98
一期跃层
10% 5%
6% 3%
6%
3%
3% 3%
3%
10%
0%
0%
0%
0% 0% 0% 0%
0%
0%
贵阳晚报 日报
都市报
户外 LED广告 电台
短信
网络
电视
外展点
夹报
渠道 候车亭广告 杂志
巡展
DM 朋友介绍 业主介绍 其他
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
据统计，近60%的认筹客户意向A2栋房源，33%的认筹客户意向A1栋。 超过八成的客户关注高层房源，临河小高层由于单价高、总价高，客户区隔明显。
70%
60%
50%
40%
33%
30%
20%
10%
0% A1
认筹客户意向楼栋
58%
3%
A2
A7
13% A8
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户分析
认筹情况
认筹客户意向中，高层产品集中在98㎡及123㎡两个户型，小高层集中在170㎡户型； （性价比是客户主要选择因素——功能与价格的权衡）
50%
45%
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%
78%
6000以下
意向单价
16%
6000-7000
0%
7000-8000
6%
8000-9000
0%
9000-10000
0%
10000以上
17% 13%
21%
50%
6000-6300 6300-6500 6500-6800 6800-7000
备注：数据统计时间
中央公园城
认筹客户总结
1. 现阶段客户以国企及事业单位、个体工商户为主； 2. 客户关注高层户型明显大于小高层户型； 3. 对改善型客户来说，价格因素仍然是客户选择的第一因素；客户意向单价集中在6000-