上海长风商务区商办项目营销策划方案

目录

前言 3第一部分办公楼市场研究

一、2007年全市办公楼价量走势分析 5

二、区域办公楼市场分析 6

1、长风生态商务区办公楼案例分析6

2、周边其他在售个案介绍 7

3、邻近板块虹桥开发区办公楼市场分析 8第二部分酒店式公寓市场研究

一、上海酒店式公寓主要经营模式分析 15

1、酒店式公寓经营层面的分类 15

2、调查样本选取标准15

二、上海酒店式公寓整体市场分析 16

1、地域特征分析 16

2、规模分析17

3、客房面积分析 18

4、租金分析 20

5、经营情况分析 21

三、上海酒店式公寓市场细分分析 22

1、上海酒店式公寓市场分类 22

2、区位分析25

3、软件服务分析26

4、硬件分析 27

5、客户分析 33 第三部分定位篇

一、项目的SWOT分析 35

二、产品功能定位(I幢) 38

1、功能定位38

2、发展目标38

3、酒店式公寓物业的有利因素38

4、产品定位论证（比较分析） 39

三、I幢物业的产品市场定位 41

四、酒店式公寓的价值挖掘 42

五、酒店式公寓产品功能挖掘和优化 44

六、目标客户定位 47 第四部分营销推广篇

一、项目核心竞争力 53

1、市场大势和项目机会点 53

2、优势资源整合，提高核心竞争力54

二、企划总精神： 55

1、企划的目标受众分析55

2、企划总精神、LOGO与秀稿示意 56

三、分阶段推广策略 59

四、媒体组合策略 64

五、价格策略 65

1、价格建议 65

2、价格策略 65

六、入市时机规划 65

七、销售阶段性推进构想 66

八、销售策略 68

九、可能面临的风险及规避方式 69 附录：

关于开发过程中合理避税问题 71

前言

本项目位于长风生态商务区内，整个地块占地约12万平方米，地上总建筑面积约29万方。规划有主题式商业、五星级酒店、低密度办公、标准办公楼等。本次报告研究的是地块中的I幢办公楼，建筑面积约2万平方米。

由于该栋楼产权性质为办公，且规划设计为小面积公寓式办公楼，因此我们对上海办公楼市场和酒店式公寓市场进行研究，以确定该栋楼更为合理的定位方向。并根据此定位作相应的产品优化建议和营销推广策略。目的是满足开发商短期内完成销售和资金回笼的要求，帮助开发商实现更大的利润。

当然由于此次报告时间紧，且我们掌握的项目的相关资料极为有限，因此报告中如有不妥之处，还望予以指正。

办公楼市场