包头房地产市场现状分析

从房地产角度分析包头经济问题
房地产是市场经济的一大组成部分，它同时具有经济属性、自然属性、社会属性三大属性，从中国目前的情况看来，房地产是影响经济状况的一个很大的因素，房地产市场能否健康稳定的发展会直接或间接影响到
一、市场概况
包头是以冶金、稀土、机械为主的综合性城市，是内蒙古中西部的经济中心。

确定2010年城市人口规模为124万人，城市建设用地规模为131万平方米，人均城市用地面积105平方米。

包头市房地产市场起步较晚，直到近几年达成西部大开发之春风，才迅速的起步，且发展迅猛，势头良好。

早期包头房地产市场主要以支边的建设兵团为主要力量，带有政治色彩，还算不上商品化的房地产开发。

其特点在于，楼层低，以平房为主，材质粗糙，配套简单，造型单调，环境差，无论是房子的外观、环境、建材、配套还是房型、面积、消费行为或消费意识等都不高。

在功能上，还是满足当时的人们的基本生活、居住需求，随着经济发展及生活水平的提高，加上商品房进程的快速发展，包头居民特别是经济条件较好、收入较稳定的一部分居民，不仅从物质上更从精神上迫切需求改善居住环境和条件，从而形成了有效的需求市场，成为先进商品房消费的主力，推动了包头市商品房发展的进程。

随着包头市商品房建设步伐的加快及商品房开发，销售个方面的政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使包头市的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长。

二、城市类型概况
包头位于内蒙古自治区中部偏西，东部与呼和浩特相邻，西与巴彦淖尔市连接，北与蒙古国接壤，南濒黄河与鄂尔多斯隔河相望，是国务院首批确定的十三个较大的城市之一，是内蒙古最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。

包头市是内蒙古经济实力最强的地区，城镇居民收入水平较高，且该地的地理位置优越，位于呼包鄂动中心，往来交通便利。

包头市主要支柱产业为稀土、钢铁、铝业、化工、建材、电力、重型汽车、工程机械、食品饮品为主。

包头市土地面积27768平方公里，其中，山地占14.49%，丘陵草原占75.51%，平原占10%，已开发和利用的土地中，市区面积为140.5平方公里，耕地面积占土地面积比重14.3%，森林面积14920平方公里，草原面积208650平方公里。

包头由于具备北部丘陵草原、中部山岳、南部平川三大地貌和不同的土质条件，加之气温降雨量也各不相同。

因而适于多种动植物生长和繁衍。

通过查找网络资料及对周边房地产开发公司网络资料的了解，内容记录如下：
初步测算，包头市GDP总量800亿元，按可比价格计算，2010年比上年增长24%，为近九年以来增长速度最快的一年，其中第一产业增加值32亿元，增长3%；第二产业增加值444亿元，增长29%；第三产业增加值324亿元，增长20%。

按常住人口计算，人均GDP为32000元，在经济快速增长的同时，经济运行的质量明显提高，包头市实现财政总收入102.2亿元，增长39.4%，创历史新高。

包头人均GDP指数已经逼近4000美元大关。

三、城市房地产市场背景分析
1. 市域城镇体系
进一步强化市四区作为主城的核心地位，重点发展旗、县政府所在地城镇和若干建制镇。

城市化水平由现状的59.5%发展到2010年的67%。

在市域内逐步形成以主城镇为一级城镇，以萨拉齐、金山镇、百灵庙镇、白云矿区、石拐矿区为二级城镇，以110国道沿线为发展主轴，以呼白、包白、萨托为发展轴次，职能分工明确的市域城镇体系。

2. 城市发展目标
到规划期末，城市综合实力达到全国较大城市平均水平，一、二、三产业结构合理，城市经济繁荣，社会文明、环境优美、服务功能完善、各项基础设施配套，生态环境显著改善的现代化城市。

3．总体布局
规划确定包头市城市建设用地拓展方向为新市区向南拓展，东河和九原区向西北拓展，逐步形成一市二区的布局结构。

其基本形态是青山区和昆都仑区为一个城区组团，东河区和九原区为一个城市组团，两个组团相对独立的带状组团城市。

工业区分散在城市边缘，生活区集中布置，工业区与生活区之间设大面积防护林带。

4. 昆区和青山组成城市的核心区，土地资源稀缺，其房地产发展长线看好。

5. 钢铁大街建设路、民族东路形成城市“一纵一横”的主要道路系统。

6. 青山区的一机、二机（内蒙古第一机械制造集团有限公司）包括其配套的学校，形成强大的购买支撑群体。

8. 包头市住宅市场主力面积中，三室房型（3R）产品及两室房型（2R）产品比例相当均分市场份额，四室房型（4R）及复式产品所占比例较小，3R产品主要集中在120~170平方米区间内，其中125~140平方米所占比例最高，为3R市场主力区域，另外140平方米以上也有一定需求，2R产品主要面积集中在80~100平方米区间内，面积较为精简实用，同时所占市场比例较高，是市场需求的另一主流产品。

四、供求市场分析
经济学理论认为，经济的持续快速发展，有助于扩大消费和投资，引发物价上涨，房价也不例外。

投资的扩大会是商品房供给数量增加，这在客观上有助于房价的下降，促使人们对房地产需求的增加，但是现实中房价没有呈现出下架的趋势，这说明了投资增长的同时影响了人们的预期，造成商品房供应短缺、需求旺盛的局面，导致了房价的持续上涨，广大低收入群体的住房需求得不到满足。

居民收入的增加会增加房地产的有效需求，随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们收入水平上涨以后，会增加对居住和空间活动的要求，这就可能引发房价的上升。

房价的上升反过来在一定程度上又抑制了消费需求的增长，关键要看的还是房价上升的速度是否超过了居民收入的增长速度。

居民收入增长的速度超过了房价上升的速度，则居民住房的实际消费需求上升，反之则下降。

此外，人口数量的增加必然会带来对住房的需求，这也包括长期定居的外来人口，尤其是家庭规模的缩小，当人口总数不变时，随着家庭规模的减小，住房需求必将引发上涨。

2008年开始，包头市房地产开发建设规模达到1080万平方米，住宅建设规模约为930万平方米，占总开发面积的86%，在建经济适用住房项目共22个，165万平方米，其中新建项目92万平房米，续建项目73万平方米，投资约12亿元，已竣工项目64.73万平方米奴，经济适用住房处于合理的比例范围。

包头市房地产市场供求关系有以下几个特点：
1.供应充足，房地产监管严格，消费以刚性需求为主。

2.大开发商控制了50%以上的销售。

3.建筑设计要求达到了相当高的层次
目前包头市中心住宅价格普遍商品房在3500-4500元/平米的均价范围内，高档商品房在5500-6500元/平米，离市区偏远的住宅还有维持在3000/平米价格的，价格上涨的趋势仍然在持续。

建筑设计分割方面已经达到了中等水平以上，对节能环保材料的运用有较高的政策层面的要求，本市豪宅市场长期看好，追求奢华、西化、现代的生活方式，被当地高收入阶层接受。

五、总结
总的来说目前包头市房地产市场状况可以概括为以下几点：
1. 房地产行业发展稳定，市场供应量充足。

2. 价格水平从2006年到2008年一直维持在3000元左右偏上的均价水平，2009年市场表现良好，目前由于包头万达广场、保利拉菲公馆、恒大华府等高端项目的拉动，价格有所提升，上涨到3300-5500上下浮动的均价。

3. 全市土地储备充裕，积压土地25块，大部以商住为主。

4. 住宅市场产品格局合理，以满足刚性需求了80-130平米户型为主力。

5. 由于供应充裕价值土地储备丰富，价格报复性上扬的可能性很小。

6. 关于供需市场的因素方面，房地产市场以消费者为主导，即如果房地产市场价格合理，消费者有支付能力购买，消费者有意愿进入这个市场，那么房地产市场的交易才得以进行及完成。

房地产的发展问题，无论是地方政府还是房地产企业。

甚至于一些住房销售的中西及媒介，不要总是打消费者的主意，不要以为用几句煽动性语言就会让这些消费者俯首帖耳，顺从的进入市场，二十要看看其房地产产品的价格是否合理，产品质量如何，要学会分析消费者的心理才能使房地产市场健康稳定的发展。