包头高端项目定位报告某地产研究院详解
包头市城市功能定位研究
2012年5月内蒙古科技与经济M ay2012 第10期总第260期Inner M o ngo lia Science T echnolo gy&Economy N o.10T o tal N o.260包头市城市功能定位研究石利高1,李 鑫2(1.包头市村镇规划建设管理服务中心;2.包头市规划设计研究院,内蒙古包头 014030) 摘 要:节点城市的功能定位和发展转型对区域城镇体系和区域经济发展影响极大,通过对包头市的城市功能的研究,以期为城市和谐发展指明方向。
关键词:包头;城市功能;定位;城市群 中图分类号:F290(226) 文献标识码:A 文章编号:1007—6921(2012)10—0005—02 包头市地处祖国北疆,位于内蒙古自治区中西部,北临蒙古人民共和国,东接呼和浩特市和乌兰察布市,西接巴彦淖尔市,南临黄河与鄂尔多斯市隔河相望,地理位置为东经109°15′12″～111°26′25″,北纬40°14′56″～42°43′49″。
包头是内蒙古自治区第一大城市,我国重要的重工业城市,是连接华北、西北的重要公路和铁路交通枢纽,是环渤海地区向西部地区辐射、转移的重要节点城市,肩负着承东启西的枢纽作用。
其功能定位和发展转型对区域城镇体系和区域经济发展有极大的影响。
1 包头市城市功能的脉络演变1.1 历史轨迹据史料记载,包头在春秋战国时代是赵国中郡九原县的所在地,至今已有2280多年的历史。
西汉时为临活城(今麻池乡西北),唐朝时期为中受降城(今哈业胡同车站一带),均为当时的军事重镇。
由于封建战乱,城镇几经兴衰。
1730年后,在今东河一带开始形成居民点。
因水运条件便利,商贸日益发达,城镇规模不断扩大,1809年包头村改为包头镇。
1923年,平绥铁路(今京包线)通车至包头,使包头成为水路货运集散地。
后1926年改镇为县, 1938年改县为市。
1949年9月19日,包头解放。
2024年包头市房地产市场规模分析
2024年包头市房地产市场规模分析
引言
本文对包头市的房地产市场进行了规模分析，旨在探讨包头市房地产行业的整体规模和发展趋势。
市场规模
包头市的房地产市场规模在过去几年持续增长。
根据数据显示，该市房地产市场总体规模已接近xxx亿元人民币。
从供需关系来看，包头市的房地产需求大于供应，这导致了市场价格的上涨。
随着包头市经济的发展和人口的增加，房地产市场规模有望进一步扩大。
发展趋势
包头市房地产市场的发展存在以下几个趋势：
区域发展
随着城市发展的壮大，包头市房地产市场逐渐向城市周边地区扩展。
新的开发区和住宅区的建设将带动房地产市场规模的增加。
住宅市场
包头市的住宅市场一直以来是该市房地产市场的主力军。
随着人口增加和城市化进程加快，住宅需求将继续保持较高水平。
此外，房地产政策的调整和技术创新也将对住宅市场产生影响。
商业地产市场
商业地产市场是包头市房地产市场中的另一个重要部分。
随着消费水平的提升和商业环境的改善，商业地产市场有望进一步发展壮大。
商业中心、购物中心和酒店等项目的兴建将推动市场规模的增长。
投资和融资环境
包头市的房地产市场的投资和融资环境影响着市场规模的发展。
政府对房地产市场的监管和政策调整，以及金融机构对房地产行业的贷款政策，将直接影响到市场规模的变化。
结论
综上所述，包头市房地产市场规模呈现出持续增长的趋势。
随着城市的发展和人口的增加，市场需求将进一步扩大。
在未来，政府应重视房地产市场的监管和政策调整，以保持市场健康稳定发展。
房地产枫林华府项目发展及产品定位终期报告
经过spss交叉分析 26—30岁的年龄段主要是组建家庭阶段，36—40岁的年龄段主要是改
善居住条件，46—50岁年龄段主要是为了帮助小孩置业。
目标客户年龄分析
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
25.30%
4.20%
13.30%
目标客户与高新区主流中高端客户的职业特征基本相符，也是对前面客 户定位的细化；同时由于高新区近年来企业数量大幅增加（2004年为2771 家，其中绝大多数是小企业，是周边省会城市高新区企业数的3-4倍），这 些私营业主是需要重点关注的客层 。
25.00% 22.00%
20.00%
17.00%
15.00%
爱西
华庭 本案
碧泽园
中海 华庭
唐南 香榭
城市 风景
医院
核心居住区域
紫薇 臻品
米罗 梧桐 蓝山 朗座
医院
中华 世纪城
枫叶 新都市
新西蓝
世纪 颐园
易初 莲花
西部 国际
世纪 金花 高科
国际
高新 一小
高新 二中
高新 一中
电信 广场 人民
银行
四季 风景
枫林 绿洲
核心商务配 套区域
紫薇 馨苑
绿地 世纪城
注：蓝色代表商业、公建配套；粉红色代表在售住宅楼盘
目标客户对住房面积的需求分析
40.0
30.0
20.0Biblioteka 10.00.080平米以下 80-100平米 100-120平米 120-140平米 140平米以上
现实 3.1 潜在 2.4
17.0 18.1
32.1 32.8
包头市主要商圈——商业市场考察报告
为一购物 广场
年销售收入30亿元以上。
商场名称 王府井百 货 包百大楼 泰富时尚 包百时代 金荣商厦
规模 2.3万㎡ 2.5万㎡ 0.8万㎡ 3.2万㎡ 3万㎡
业态定位 现代百货 传统百货 流行百货 流行百货 小商品市场
客群定位 时尚、中高收入者 中高收入者 时尚年轻人 时尚年轻 全客层
包头市人口呈持续稳定型增长，截止 2011年末全市常住人口达265万人。 目前主要城区人口集中在昆区、青山 区及东河三区，昆青两区人口占比约 40% 以第二产业、重工为主，资源型为主 导的产业带动私营经济发展，私营经济 发达，藏富于民。同时大型资源企业如 包钢、神华等中高层领导收入较高，经 济实力强 四城市人口数量比较分析表
23%
264.9
229.6 199.3 152.4
人口
11% 17% 28%
18%
2%
包头
呼和浩特
鄂尔多斯
银川
昆都仑区 青山区 白云矿区 其他
东河区 石拐区 九原区
8
产业结构
产业以二产重工业为主，三产为辅；以资源型重工为 依托，形成七大支柱产业，相关产业人群构成城市人口主体
2006－2011年包头市产业构成
巴彦淖尔 乌海 乌兰察布盟
包头
呼和浩特
济圈建设，被誉为内蒙古的“金三
角”地区 包头自身丰富资源和周边的煤矿、 铁矿资源都通过包头中转，增强了 包头对周边旗县、蒙县的辐射作用 交通枢纽地位对私营经济的聚集 作用明显，将带动生意缘客户在包 头置业
北京
阿拉善
鄂尔多斯
天津
城市概况 人口持续稳定增长，城市人口集中在昆区、青山区及
房地产市场调研报告
一、项目介绍长春绿地国际花都位于生态东街与福祉大路交汇处,西侧紧邻城市主干道生态大街(原彩宇大街)。
整体总占地面积30万㎡,绿化率35％。
项目分两期开发，首期推出产品为一期产品,分为1。
2。
3。
三个地块开发，现推出的是2号地块产品,容积率仅为1。
39，整体以多层为主小高层为辅，小区建筑整体采用了新英格兰建筑风格，建筑体简洁流畅，主题色调柔和，有着鲜明的社区形象和可识别性。
小区内景观以两横一纵的主景观带为中心，以植被做基础铺垫，向四周延伸.并附有错落有致的乔木灌木，景观小品，为您打造一个高品质的醇熟生态社区.该项目坐拥净月潭国家森林公园、新立城水库、汽车文化园，常住人口近40万人。
净月得天独厚的地理环境您一定有所了解,三面临水、四面环林,区域内林水总面积可达243平方公里。
是以发展生态环保型经济为中心,着力建设经济、社会与人口、环境、资源协调发展的长春东南部生态新城。
教育配套：师大附小、师大附中、市二实验中学、东北师范大学、税务学院、华侨外院、农业大学、建工学院等各大名校汇集此地,一站式教育体系已经形成。
生活配套：净月喜来登酒店是一座五星级标准的生态酒店，现已投入使用；知名的保利大剧院也正在施工建设中;卓展奥特莱斯也将完善居住者对高端购物场所的需求。
医疗配套：净月管委会附近的月潭医院,净月大街的吉林省心脏病医院，新城大街旁（与乙十四路交汇）吉大一院净月分院小区内部有商业二、项目宏观环境因素分析:1、宏观环境：经济形势好于2012年,政策调控坚持从紧取向。
“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标,“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议"定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变.2、市场趋势:整体市场好于2012年，去年增速前高后低。
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
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哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
包头美百纳国际社区修建性详细规划
二期： 依托草坪景观，在项目用地南侧打造 高端草坪景观住宅区，以彰显项目品 质。
三期： 开发项目北侧地块，根据沥青厂拆除 及景观改造情况，考虑修建联排景观 居住组团、高层及多层居住组团。
6 规划设计方案
6.1 规划总平面图
6.2 整体鸟瞰效果图
6.3 启动区鸟瞰效果图
通 达 大 街
6.4 规划总平面黑白线图
规划特色
1.内部有国际标准高尔夫球 场。
2.原生植被，十万平米湖面 。
3.别墅精制大气，针对高端 。
7.伊泰•华府领秀
建筑类型 小高层和高层住宅
占地面积 270亩
建筑密度 14%
容积率 2.0
绿化率 30%
规划特色
1.南北通透户型结构阳光充 足。
2.保留原有林地结合景观设 计为业主提供丰富绿色空间 体验。
1.2 设计原则
整体性、协调性原则
强调内部空间结构系统布置的整体性，贯彻“统一规划、 分步实施、统一运作”的整体原则，突出各功能区间的协 同性与互动性，使之形成一个形象明确、功能布局合理的 有机整体。
多样性、复合性原则
功能的多样性和土地复合利用，为城市提供了活力。同时 适应不断变化的城市生活的需求，为城市提供多样的公共 活动场所，创造富有吸引力的城市空间。
3.恒大华府 建筑类型 高层 占地面积 972亩 建筑密度 —— 容积率 1.7 绿化率 42.2%
规划特色
1.三大公园环绕，但地段较 偏。
2.不规则自然式布置，开敞 水平面提供水景处理参考。
5.保利南海庄园 建筑类型 双拼别墅 占地面积 4000亩 建筑密度 —— 容积率 0.23 绿化率 37.5%
生态、持续性原则
坚持可持续发展的原则，致力于创造一个健康的生态环境， 加强环境保护，生态节能，鼓励新技术、新材料的创新应 用。
房地产项目定位-定位对象
缺乏准确定位,至今仍然是本土房地产企业在市场竞争中的“瓶颈”,是房地产建造和销售中突出的问题。
例如,名称过多使用××嘉园,××佳园，××花园，××豪宅花园等等,房地产产品缺乏个性色彩，或者盲目将自有优势当作定位。
据专家观察,房地产行业楼盘失败,十有六、七是定位对象不准,造成定位失当。
一、目标指向定位房地产市场目标可以从多个方面来进行定位。
就房地产市场而言，除了极个别地区的区域市场外，大多数房地产仍属于买方市场.即对房地产产品的消费者而言,永远处在选择的优势地位。
开发商自己的能力总是有限的。
资金、管理、技术、购买力等都会影响房地产市场的目标定位.开发房地产前,必须要有一个清晰的认识:高、中、低三个档次的市场,不是你一个开发商能够全部通吃下来的。
即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场。
１、从房地产主题上来定位的话，我们可以把房地产的市场目标分为健康住宅、创新住宅、生态住宅、家园住宅、花园住宅、智能住宅、体育住宅、文化住宅、历史住宅等等。
(1)健康住宅主题定位人们在物质生活比较富足的情况下，就会有一种追求健康的生活方式和优质的工作环境的心理动机。
开发以健康为主题定位的房地产，旨在激发人们内心对高品味生活的追求欲望，倡导一种全新的生活方式和人文体验。
有关专家将“健康住宅”定义为:在符合住宅基本要求的基础上,突出健康要素,以人类的居住应是健康的、可持续发展的为理念,满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。
也就是说，健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅.可以满足宅内和住区的居住环境两方面的要求。
不仅可以包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还包括主观性的心理因素值：平面空间布置，私密保护、视野景观,感官色彩、材料选择等。
购物中心定位报告
购物中心定位报告市场定位，也称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客，使该产品在细分市场上占有强有力的竞争位置。
一、项目简介始建于2007年，原名青山一百国际城，于2009年正式更名为。
项目建筑面积7万平米，其中公寓面积4万平米，停车场面积9659平米。
商业面积16143平米。
负二层、负三层为停车场，负一层为永盛成超市。
地上一至四层位商业面积，五层为健身俱乐部、小型游泳馆、水吧（休闲厅）。
二、定位分析过程中考虑的要素（一）主观因素1、大厦商业部分所呈现的百货业态和公司连锁超市的主要业态形成互补，将永盛成的整体品牌形象提升一个档次，提升永盛成在商业零售服务业的知名度及竞争实力。
2、整合永盛成现有资源，进一步开拓团购业务，满足团购顾客及高端会员对超市以外的百货商品的需求。
3、大厦的整体亮相将为永盛成进一步发展壮大提供良好的品牌支援和形象支持。
4、百货业态的亮相，将为公司新三年战略目标的实现即到2012年超市100个店铺，百货业态2万平米以上5个店铺，涉及呼、包、鄂地区，销售额达到25个亿奠定更加坚实的基础。
（二）市场因素1、青山区以王府井百货为核心，新的不断规范的商圈正在逐步形成。
而项目也同处商圈之内。
2、商圈内同类业态的经营模式（除王府井外），都以租赁为主。
管理水平低，品类规划，品牌结构混乱，处于竞争的低级阶段，缺乏发展后劲。
3、由于没有规范的商业经营业态引导消费，导致青山区的消费习惯的改变，消费意识的成熟，有待在市场不断成熟的过程中逐渐转变、提高。
4、业态面对的消费群体有别于昆区包百王府井商圈。
目前，最主要的是为本区的工薪阶层提供更加适销对路的商品，和周到满意的服务。
5、相对而言青山区核心商圈周边的城市发展空间较大，大型地产商开发力度的不断加强，随着2010年市政府东迁，青山区将成为包头市真正的商业中心，有巨大的潜在消费群体和消费能力。
研发中心标段产品详细定位分析报告
研发中心标段产品详细定位分析报告研发中心标段产品详细定位分析报告一、引言研发中心的产品定位是非常重要的，它直接影响到产品在市场上的竞争力和市场份额。
本报告旨在通过对研发中心标段产品的详细定位分析，为研发中心提供指导，使其能够更好地明确产品的目标市场和市场需求，从而制定出更具竞争力的产品策略。
二、产品背景介绍研发中心标段产品是由研发中心开发的一类新产品，它主要针对某一特定市场需求，并且具有明确的市场定位和特殊的产品功能。
该产品的研发周期一般为6个月至1年，预计在市场上推出之后能够迅速吸引用户，获取市场份额。
三、目标市场分析1. 目标市场规模首先，需要明确目标市场的规模。
通过市场调研和数据分析，我们得知该产品的目标市场规模为200万人，市场年增长率为10%。
这个市场规模相对较小，但是增长率稳定，所以在这个市场上有很大的发展空间。
2. 目标市场特点目标市场主要是B2B市场，这意味着我们的产品主要面向企业客户，需要具备专业的解决方案和强大的功能。
此外，目标市场对产品的性能要求较高，而对价格的敏感度相对较低。
3. 目标市场需求分析从目标市场的调研中可以得知，目标市场对产品的需求主要包括以下几个方面：（1）解决方案：目标市场的用户在购买产品的时候，主要是为了解决某些具体的问题或需求。
因此，产品需要具备明确的解决方案，能够满足用户的特定需求。
（2）易用性：目标市场用户大多是非技术人员，他们对产品的易用性要求较高。
产品需要简单易懂，用户能够快速上手使用。
（3）性能和稳定性：由于目标市场对产品性能要求高，所以产品需要具备稳定性和高性能，能够满足用户的工作需求，并且能够稳定运行。
四、竞争环境分析1. 竞争对手分析通过对竞争对手的调研，我们了解到目前市场上存在着三家竞争对手，分别是公司A、公司B和公司C。
它们都是相对成熟的企业，具备一定的市场份额和品牌影响力。
公司A主要提供的是解决方案A，具备一定的用户量和市场份额；公司B则专注于解决方案B，拥有较为稳定的客户群体；公司C则是新进入该市场的竞争对手，虽然市场份额不大，但具备一定的发展潜力。
神华国际城——鹿城包头的地产宝地
工作研究与理论探讨<内蒙古煤炭经济》2008年第6期{串华国际城——麓城包头韵地产宝地郝贤英(包头神华房地产综合开发有限公司，内蒙古包头014000)摘要：神华国际城，地处包头黄金地段，以其优越的地理位置，完善的设施条件，浓厚的商业氛围，超前的服务理念，良好的人文环境，成为草原上一颗璀璨的明珠。
神华国际城的全面运营，发挥出了强大的经济效益和社会效应，事实已经证明，神华国际城已经名副其实的成为“鹿城核心商圈”。
关键词：神华国际城；中央商务区；鹿城核心商圈；高端市场；时尚之都中图分类号：砣90文献标志码：B文章编号：1008—0155(2008)06—0026—03包头市北依大青山，南临黄河、鄂尔多斯，东靠首府呼和浩特，西接八百里河套平原，是内蒙古呼包鄂金三角重要组成部分。
蒙语为“包克图”，意为有鹿的地方。
故有“鹿城”之称。
神华国际城，地处包头黄金地段，阿尔丁大街与钢铁大街中段交叉口，与包头市委、市政府遥相呼应，周边市政设施配套完善。
形成以五星级国际大酒店、亿佰蓝天购物中心、国际公寓、阿尔丁会堂、国际影城、中体倍力健身俱乐部、贝黎诗美容机构、连锁超市、专用停车场为一体的中央商务区。
神华国际城以其优越的地理位置，完善的设施条件，浓厚的商业氛围，超前的服务理念，良好的人文环境。
成为草原上一颗璀璨的明珠。
一、透视神华国际城房地产发展历程及现状神华国际城的全面运营，发挥出了强大的经济效益和社会效应。
事实已经证明，目前神华国际城已经名副其实的成为“鹿城核心商圈”。
引发商业地产理念革命的确需要超前和超常的智慧和胆识。
回顾2001年，原定神华集团系统内部培训中心的一块不良资产，寂静地在位于包头市中心阿尔丁广场东南角闲置了六、七个年头。
神华国际城(大酒店)有限公司2001年5月担纲起改造扩建此项目的使命，仅用了七个月时间，7000万元资金，就建成包头市一个划时代的高星级涉外商务酒店，2002年1月，神华国际大酒店正式对外试营业。
包头金辉财富城项目设计
包头金辉财富城项目设计项目概述包头金辉财富城项目是位于包头市的一项重要城市发展项目。
该项目旨在建设一个集商业、住宅、休闲娱乐为一体的综合性城市社区，为包头市的经济繁荣和城市发展做出贡献。
项目背景包头市作为内蒙古自治区的重要城市，具有较强的经济实力和发展潜力。
为了进一步推动包头市的城市发展，金辉地产决定在该市兴建一个大型综合性城市社区。
项目定位包头金辉财富城项目定位为高端城市社区，旨在提供高品质的商业、住宅和休闲娱乐设施。
项目将以现代化的建筑设计和先进的设施设备为特色，打造一个舒适、便利、宜居的生活环境。
项目规划1. 商业区商业区将占据项目总面积的30%，包括购物中心、超市、餐饮娱乐等设施。
购物中心将引进国内外知名品牌，提供丰富多样的购物选择。
超市将提供便捷的生活用品购买服务。
餐饮娱乐区将有各种风味的餐厅、咖啡厅和娱乐设施，满足居民的休闲娱乐需求。
2. 住宅区住宅区将占据项目总面积的50%，包括高层住宅、别墅和公寓。
住宅区将采用现代化的建筑设计和环保材料，提供舒适、安全的居住环境。
同时，住宅区将配备完善的公共设施，如停车场、健身房、游泳池等，满足居民的生活需求。
3. 休闲娱乐区休闲娱乐区将占据项目总面积的20%，包括公园、运动场、儿童乐园等设施。
公园将种植各种花草树木，为居民提供一个绿色、清新的休闲空间。
运动场将提供各种体育设施，如篮球场、足球场等，满足居民的运动需求。
儿童乐园将有各种游乐设施，让孩子们在安全的环境中玩耍。
1. 环保节能包头金辉财富城项目将采用环保节能的设计理念，使用节能材料和设备，减少能源消耗和环境污染。
项目还将建设太阳能发电系统和雨水收集系统，提高能源利用效率和资源回收利用率。
2. 智能化管理项目将引入智能化管理系统，实现对设施设备的远程监控和管理。
居民可以通过手机APP进行房屋租售、物业管理等操作，提高生活的便利性和舒适度。
3. 社区服务项目将提供全方位的社区服务，包括安保服务、物业管理、社区活动等。
合富辉煌天津国际新城房地产项目定位报告8535
简单的综合只是硬件的拼凑，更需要的是在综合之上 的升华。项目价值的最终体现应是在人们通过对产品的 依托而向往追求的美好生活。 本项目后续所要推广的不仅仅是产品，而是——
一种生活模式 一种生活方式 一种生活态度
是本项目升级核心的理论基础，是抓住消费者需求 的主脉。
形象主题
国际+知本+文化
20003000
92
40
30004000
75
60
40005000 125Biblioteka 5000600039
80
60007000
13
100
70008000
43
120
140
800010000
6
10000以 上
28
❖已成交客户以周边区域中档收入人群为主 ❖随着本项目销售价格的提升，客户的收入阶层必将随之提升
职业特征
0% 2% 1% 2% 6%
OWST
机遇
1.区域发展不断成熟
——软件园产业结构不断完善，园区影响力不断加大，被国家计委和信息产业 部联合命名为“国家软件产业基地”，发展势头迅猛
——软件园区域内可开发土地不断减少，地域具有升值潜力
2. 软件园生活就业人员不断增加
——近两年工作就业人员不断激增，目前常住人口8000人，预计两到三年内人 口增加到2~3万，对房地产刚性需求拉动较强
核心竞争力的元素提炼
亿达、软件园品牌的国际性 社区及区域人文氛围的高尚性 区域未来的发展前景 项目自身素质的均好性 区域内档次的尊贵性
市场结论回顾
市场定位
立足于大连软件园区 发展成为大大连住宅发展的精品
全方位、国际化生活标准的 代表社区
酒店式公寓产品定位豪宅分析报告
酒店式公寓产品定位豪宅分析报告酒店式公寓产品定位豪宅分析报告起源于法国的酒店式公寓，近年来在中国市场迅速发展。
随着人们对舒适居住环境和便利服务的需求增加，酒店式公寓逐渐成为都市上班族、旅行者和长期居住者的首选。
随着消费水平的提高，越来越多的人对高端豪宅产品的需求也越来越大。
本报告将分析酒店式公寓产品定位豪宅的趋势和市场前景。
一、市场背景和需求分析随着国内消费水平的提高，豪宅市场逐渐形成。
根据相关数据显示，豪宅市场每年都有较大幅度的增长，且增长速度较快。
豪宅买家主要是高收入人群，在购房时更加注重品质和服务。
而酒店式公寓作为一种高端产品，能够满足这一需求，受到越来越多的关注。
二、酒店式公寓产品定位豪宅趋势分析1. 地理位置优势豪宅定位的一个重要方面是地理位置。
酒店式公寓定位豪宅需要选择优越的地理位置，例如城市中心商业区或旅游景点周边等。
这样才能更好地满足高端消费者对生活便利性的需求。
2. 设施和服务完善豪宅的另一个关键因素是设施和服务的完善程度。
酒店式公寓定位豪宅需要提供高品质的建筑材料和装修，以及先进的智能家居设施。
同时，还需提供一流的酒店式服务，如24小时管家服务、健身中心、私人泳池等。
这些设施和服务的完善程度关乎酒店式公寓产品在高端市场的竞争力。
3. 管理和运营规范豪宅产品需要规范化的管理和运营，以确保高端业主的品质生活。
酒店式公寓定位豪宅需要建立专业的物业管理团队，负责安全、卫生、设备维护等工作。
同时，还需要制定详细的管理规定和服务标准，确保产品的品质和服务的一致性。
三、市场前景分析目前，酒店式公寓市场正呈现快速增长的趋势。
随着国内消费水平的提高，对高品质和高端服务的需求也在增加。
酒店式公寓作为满足这一需求的产品，具有广阔的发展前景。
尤其是在大城市，高端市场需求巨大。
因此，酒店式公寓产品定位豪宅，在这个市场中有良好的发展潜力。
然而，酒店式公寓产品定位豪宅也面临一些挑战。
首先，豪宅市场竞争激烈，产品定位需要更加精准和独特，与其他高端产品区分开来。
某楼盘整体定位及营销策略报告
某楼盘整体定位及营销策略报告报告内容：一、整体定位：该楼盘定位为高端住宅楼盘，旨在为追求品质生活的买家提供舒适且豪华的居住环境。
该楼盘的建筑设计以现代风格为主，注重细节和功能性，打造出现代舒适的家居空间。
同时，该楼盘位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施齐全，满足居民日常生活的各种需求。
二、目标人群：该楼盘的目标人群主要包括有稳定收入和较高购房能力的中高收入群体，他们注重生活品质，希望拥有一个舒适、豪华的居住环境。
此外，该楼盘还适合中小家庭、企事业单位高管以及高端创业人群等。
三、营销策略：1. 强调品质和舒适：在营销活动中，重点强调该楼盘的品质和舒适性，突出其高端住宅的特点。
通过展示楼盘的豪华装修和现代化设施，吸引目标人群的关注和兴趣。
2. 优质服务：提供优质的售前、售中和售后服务，从预售咨询到签约手续、装修等各个环节，确保购房者体验到无忧的购房过程。
此外，该楼盘可考虑提供贴心的物业管理服务，提供便利的生活配套设施，提高居民的居住品质。
3. 多渠道宣传：采用多种营销渠道进行宣传，如线上线下媒体广告、户外广告、电视、网络公关等，提高知名度和曝光率。
同时，利用社交媒体平台和楼盘官方网站建立有效的在线沟通和互动，吸引潜在购房者的注意。
4. 与品牌合作：与知名品牌合作，如建材、家居、家电品牌等共同开展营销活动，提供购房者优惠和礼品，增加复购率和品牌认知度。
5. 推出优惠政策：结合市场需求和竞争情况，针对目标人群制定差异化的价格和付款方式，推出一定的优惠政策，吸引购房者的关注和购买欲望。
综上所述，该楼盘整体定位为高端住宅楼盘，通过强调品质和舒适、提供优质服务、多渠道宣传、与品牌合作以及推出优惠政策等营销策略，旨在吸引并满足追求品质生活的目标人群的购房需求。
四、销售策略：1. 强调楼盘特色：在销售过程中，突出该楼盘的独特性和特色，如绿化环境、景观设计、配套设施等。
通过展示楼盘的优势，引起购房者的兴趣和想象力，增加购买的动力。
某小区房地产市场项目分析报告
某小区房地产市场项目分析报告目录一、项目概况二、市场调研三、竞争环境分析四、项目分析1、自身分析2、项目SWOT分析五、项目定位分析1、目标客户定位2、项目市场定位3、价格定位六、差异化营销核心价值体系建立七、推广策划八、销售计划一、项目概况万华园·琳苑鸟瞰图位置开发商：西安万胜房地产开发有限公司占地面积：29.9亩建筑面积：6万余平方米总户数：646户容积率：3规划设计：四栋18层高层，分别为二梯四户与二梯十户建筑设计：剪力墙结构层高：2.8米绿化绿：40％公摊：18％推出户型：十二种户型一房一厅﹝50㎡﹞二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞三房二厅二卫﹝129㎡﹞主力户型：二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞户型配比：一房一厅﹝50㎡﹞，占10％；二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞，占80％；三房二厅二卫﹝129㎡﹞，占10％。
二、市场调研市场如战场，瞬息万变。
关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证与科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。
我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对西安市场进行分析：（一）“点”1、亮点：紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了西安城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。
2、焦点：中海地产（南二环西段）的巨额拍卖地成为了西安市房地产市场近几年关注的焦点。
3、疑点：原“景观360”项目，摇身一变成为了“就掌灯”（动物园拍卖地）——让人遐想联翩，毕竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是极为危险，在西安有多少人能够同意？4、原点：以原创为起点，繁衍新生命。
2002年以“城市生活第一线”为主题的旭景名园在西安横空出世，2003年又诞生了姐妹篇“旭景碧泽园”，一家开发，两种定位，成为城西居民的首选大盘。
包头市城市功能定位研究
３ １ 与 蒙 古 的 关 系 定 位 ： 国 与 蒙 古 国 协 作 发 展 的 ． 中 重 要 前 沿口 岸 的 开 放 ， 得 包 头 市 与 使 蒙 古 国之 间 的 往 来 日益 频 繁 。 未 来 随 着 满 都 拉 口岸 由 季 节 性 口岸 转 向 常 年 开 通 性 口岸 ， 一 地 区 将 成 这 为 包 头 与 蒙 古 国人 流 、 流 和 信 息 流 集 散 的 场 所 ， 物 将 成 为 我 国 北 方 发 展 对 外 经 济 的 重 要 基 地 。而 包 可 以 利 用 这 个 口岸 的 开 放 ， 展 成 为 我 国联 系 发 大 陆 的一个 重 要节 点 城市 ， 极 参 与 国际 区域 积 联 系 ， 升 城市 服 务 功能 ， 射 蒙古 地 区 ， 渐 提 辐 逐 成 为 国际性 城 市 ， 为 中国 与蒙 古 国协 作发 展 成 要前 沿城 市和 通过蒙 古联 系欧洲 大陆 的重要节
２１ ０ ２年 ５月
内 蒙 古 科 技 与 经 济
Ｉ ｎ ｒＭ ｏ ｇ ｌ ｃｅ ｃ ｃ ｎ ｌｇ ｎ ｅ ｎ ｏｉ Ｓ ｉｎ ｅＴｅｈ ｏｏ ｙ＆ Ｅ ｏ ｏ ａ ｃ ｎ ｍｙ
Ｍ ａ ０１ ｙ２ ２
第 ｌ 期 总 第 ２ ０期 Ｏ ６
Ｎｏ．１ ｔ ｌＮ ｏ． ０ ０ Ｔｏ ａ ２６
４０。 ５６” ４２。 ４９ １４ ～ ４３ 。
主 的综合 性 工业 城 市 ； 河 区 ： 地方 工 业 为主 ， 东 以 商
贸发 达的交 通 中心市 区 。 １８ ９ ５年 ： 冶 金 、 械 、 工 业 为 主 的 综 合 性 工 以 机 重 业 城市 。
包 头 是 内 蒙 古 自 治 区 第 一 大 城 市 ， 国 重 要 的 我 重 工 业 城 市 ， 连 接 ￣－ｔ 西 ： 的 重 要 公 路 和 铁 路 交 是 ：、 Ｉ ｌ ｔ 通 枢 纽 ， 环 渤 海 地 区 向 西 部 地 区 辐 射 、 移 的 重 要 是 转 节 点 城 市 ， 负 着 承 东 启 西 的枢 纽 作 用 。 功 能 定 位 肩 其
关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析
ｌ ■
Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ Ｓ Ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ ａ ｎ ｄ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ Ｒ ｅ ｖ ｉ ｅ ｗ
关 于 房 地 产开 发 项 目管 理 难 点 的 探 讨 与 分 析
白利 ห้องสมุดไป่ตู้ 李 红艳
内蒙古 包 头市 ０ １ ４ ０ ３ ０ ） （ 包头 市 正合 通工 程 造价 咨 询有 限责 任 公司 ［ 摘 要］ 通过在 房 地产 开 发企 业从事 项 目管 理 的经历 ， 从 当前 房地产 开 发商 整体 运作 的 操作层 面 分析 了 影响工 程建 设 项 目进展 的 主要 因素 ， 对 开 发商 项 目 管理 的实 际 关键难 点进 行 了探 讨 。 针 对房 地产 开发 项 目管理 的难 点 ， 与房地 产开 发 的流程 及 组织 管理理 论相 结合 ， 提 出 了改进 和提 高开 发商 工程 建设 项 目管理 质 量 和效率 ， 减少 项 目管理 难度 的 方法 和建 议 。 ［ 关键 词】 房地 产 ； 开发 商 ； 项 目管 理 中 图分 类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ ５ 文 献标 识码 ： Ａ
交工 作 （ ４ ） 要重视 供方 的资源整 合和 管理 ， 真正成 为项 目建 设 资源的 组织者 、 整合
２ ． 旖 工 圈设计 文 件供 应迟 慢 ， 变 更多 过 多干 预和 限制 ， 在 工程项 目管 理方 面的表 现就 是施工 图技 术文 件慢 、 建
设过程 中变更多 。 许多开发商的项 目规划和建筑方案是开 发商高层领导包办 “ 设计” 的， 使 得规 划 、 建筑设 计 单位及 设 计人 员无所 适从 ， 项 目无 详细 、 完整 的
（ １ ） 要重视、 加强项 目前期投资决策阶段的市场可行性研究工作。 前期的项
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包头企业还处于创业、成 长或发展期，办公面积多 为30-40平米，大的150平 米左右；
一些知名企业在包头的分 支机构较少，导致对写字 楼承租需求较弱；
除了华茂大厦主要以银行 、保险、证券行业集中， 其他写字楼行业散乱
公司人员不多，主要是货物周 转，四、五十平方米正好
——访谈包头瑞德商贸 有限公司工作人员
区域
昆区 昆区 昆区 昆区 昆区 昆区 青山区 昆区 青山区
办公面积 (平方米）
包头写字楼主要分布昆区和青山区在城市核心干道钢铁大街两侧，通 达性和昭示性较好。
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3 9 68 4
7 2
7
1
6
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头现有写字楼市场主要以乙级写字楼和商住公寓综合楼为主，高品质、高形象、高层纯 甲级写字楼数量较少
包头写字楼市场按照行业分类 可分为：甲级写字楼、准甲级 写字楼、乙级写字楼、商住公 寓等；
——访谈中银广场销售经理
名流置业大厦 都市豪庭
0
50
100
投资写字楼一般会买附近的，看得见心理踏实；除了那些矿主外， 一般都花个20-30万买个小面积。
——访谈帝景天下销售代表韩燕琼
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四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头企业多属草创期或成长期，写字楼面积需求较小，多数在100㎡左右，行 业分布散乱，尚未形成一定的聚集，租户层次差距明显
对高端写字楼需求的产业在包头市第三 产业中占比很低，市场高端需求不足。
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四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定 竞争项目市场分析
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四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
主要在售及未来供应写字楼、商住公寓产品指标一览
项目名称
中银国际 帝豪天下 东源国际大厦 都市豪庭 万豪国际酒店 名流置业大厦 九星SOHO公寓 东方红CBD 香格里拉二期
售率达到97%
国贸大厦
4.1万
-
35
出租率60%
地产、贸易、金融
东方明珠商务 1.7万
-
25
60%
楼
民主大楼
5千
-
20
85%
贸易、广告 金融、广告、律师事务所
8
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
在售写字楼项目中，自用客户占到60-80%；也有相当比例的投资客，多购买小
面积
部分在售项目写字楼客户投资与自用之比
准甲级 13%
甲级 13%
包头写字楼档次分布
乙级 43%
商住公寓 31%
7
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
租金水平相近，大部分在1-1.5元/㎡.天之间，钢铁大街沿线租金水平最高，出 租率约为60%左右
钢铁大街两侧依托周边 的成熟配套和商务氛围 ，是包头写字楼主要聚 集地，租金价格30-40元 /月. ㎡
大 中等 较低
写字楼相对发展水平 高 中等 较低
第三产业GDP(亿元)
R= 一线写字楼租金水平(元/ ㎡.月) 商品房均价(百元/㎡)
包头市三产GDP总量574亿元 包头市一线写字楼25-35元/㎡.月，这里取30元/ ㎡.月。R=1
包头是一个重工业城市，第三产业不发 达。根据十一五规划，未来的产业结构 不会有重大调整。
代表项目
规模
稀土大厦
5万
金顶商务大厦 3.7万
华茂大厦
2万
中源大厦
4.2万
售价 7000 4074 3300
租金 （元/㎡月）
40
租售情况 70%
客户 科技
35
07年10月开盘，销 地产、贸易、金融
售率达到98%
出租率为70%
-
065%
30
05年8月开盘，销 区域客户占大部分
高形象、可以接受高价格，商务配套服 务
高形象品质、企业品牌、价格敏感度低
写字楼阶段
商住公寓
商住公寓、低档 写字楼
低档写字楼、中 高档写字楼
中高档写字楼、 顶级写字楼
中高档写字楼、 顶级写字楼
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四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
R
包头第三产业比重较低，未来产业结构不会有重大调整，通过评估模型的横向比较判断，包头写字
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头多数写字楼配置简单，立面形象质朴
稀土大厦 中源大厦
国贸大厦 万豪国际酒店
金顶大厦
华茂大厦
5
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头写字楼依托周边的成熟配套和商务氛围，具有较强的聚集性
1 包头稀土大厦
2 金顶商务大厦
3 万豪国际酒店
4 国贸大厦
5 中源大厦 6 民主大楼 7 天运写字楼 8 中银国际大厦 9 东方红CBD
截至2009年初，包头写字楼市 场办公物业存量约为50万平方 米，已交付使用的写字楼物业 为15个项目，其中甲级和准甲 级写字楼项目有4个，如金顶商 务大厦、稀土大厦、国贸大厦 、华茂大厦等，占总量的26%； 乙级写字楼和商务公寓项目有 12个，如中源大厦、新纪元大 厦、都市豪庭、 万豪国际公寓 、民主大楼等，占到总量的74% 。
企业类型 创业性企业 成长型企业
发展型企业
稳定型企业
扩张型企业
不同发展阶段企业对于写字楼物业的需求
企业人数 20人以下 20-50人
50-80人
80-100人
100人以上
物业要求
价格低、空间使用灵活、可商可住
价格适合、面积实用，地段要好，开始 要求形象
形象要好，价格中等，要有商务配套， 区位要好，交通便利
在售写字楼中，购买自用客户占较
大部分；
帝景天下
自用客户为律所、会计、装饰公司 、软件网络公司、学校等。
万豪国际酒店 东源国际大厦
中银国际
自用 投资
这里位置不错，离我们的业务单位不远，价 格还不算贵，公司就买了一间。
——访谈中银国际现场客户
中银国际是甲级纯写字楼项目，目前包头写 字楼市场50年产权的甲级写字楼较少，又聘 用世邦作为物业顾问，产品品质较高，目前 处于客户蓄水期
包头高端项目定位和策划报告
某地产研究院 2014-09
1
写字楼部分
（一）竞争项目界定 （二）核心问题解析
2
（一）竞争项目界定
包头写字楼市场概况 竞争项目市场分析
竞争项目市场分布 竞争项目市场指标一览 竞争项目量价走势分析 重点案例解析
3
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定 包头写字楼市场概况
4
楼市场发展水平相对较低，对于高端写字楼的需求一段时间内不会出现，
城市写字楼发展水平评估模型
4.0
北京
上海
三产GDP
总量(亿元)
天津
3.0
乌鲁木齐
沈阳 南京 成都
2.0
兰州 西安 郑州
青岛
武汉
石家庄
包头
广州
>1200 800～1200
<800
R >3
1.0
2～3
0
1000
2000
3000
4000
<2
写字楼 整体容量