包头高端项目定位报告某地产研究院详解
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——访谈中银广场销售经理
名流置业大厦 都市豪庭
0
50
100
投资写字楼一般会买附近的，看得见心理踏实；除了那些矿主外， 一般都花个20-30万买个小面积。
——访谈帝景天下销售代表韩燕琼
9
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头企业多属草创期或成长期，写字楼面积需求较小，多数在100㎡左右，行 业分布散乱，尚未形成一定的聚集，租户层次差距明显
准甲级 13%
甲级 13%
包头写字楼档次分布
乙级 43%
商住公寓 31%
7
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
租金水平相近，大部分在1-1.5元/㎡.天之间，钢铁大街沿线租金水平最高，出 租率约为60%左右
钢铁大街两侧依托周边 的成熟配套和商务氛围 ，是包头写字楼主要聚 集地，租金价格30-40元 /月. ㎡
大 中等 较低
写字楼相对发展水平 高 中等 较低
第三产业GDP(亿元)
R= 一线写字楼租金水平(元/ ㎡.月) 商品房均价(百元/㎡)
包头市三产GDP总量574亿元 包头市一线写字楼25-35元/㎡.月，这里取30元/ ㎡.月。R=1
包头是一个重工业城市，第三产业不发 达。根据十一五规划，未来的产业结构 不会有重大调整。
包头高端项目定位和策划报告
某地产研究院 2014-09
1
写字楼部分
（一）竞争项目界定 （二）核心问题解析
2
（一）竞争项目界定
包头写字楼市场概况 竞争项目市场分析
竞争项目市场分布 竞争项目市场指标一览 竞争项目量价走势分析 重点案例解析
3
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定 包头写字楼市场概况
4
楼市场发展水平相对较低，对于高端写字楼的需求一段时间内不会出现，
城市写字楼发展水平评估模型
4.0
北京
上海
三产GDP
总量(亿元)
天津
3.0
乌鲁木齐
沈阳 南京 成都
2.0
兰州 西安 郑州
青岛
武汉
石家庄
包头
广州
>1200 800～1200
<800
R >3
1.0
2～3
0
1000
2000
3000
4000
<2
写字楼 整体容量
售率达到97%
国贸大厦
4.1万
-
35
出租率60%
地产、贸易、金融
东方明珠商务 1.7万
-
25
60%
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
楼
民主大楼
5千
-
20
85%
贸易、广告 金融、广告、律师事务所
8
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
在售写字楼项目中，自用客户占到60-80%；也有相当比例的投资客，多购买小
面积
部分在售项目写字楼客户投资与自用之比
包头写字楼主要分布昆区和青山区在城市核心干道钢铁大街两侧，通 达性和昭示性较好。
5
3 9 68 4
7 2
7
1
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四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头现有写字楼市场主要以乙级写字楼和商住公寓综合楼为主，高品质、高形象、高层纯 甲级写字楼数量较少
包头写字楼市场按照行业分类 可分为：甲级写字楼、准甲级 写字楼、乙级写字楼、商住公 寓等；
在售写字楼中，购买自用客户占较
大部分；
帝景天下
自用客户为律所、会计、装饰公司 、软件网络公司、学校等。
万豪国际酒店 东源国际大厦
中银国际
自用 投资
这里位置不错，离我们的业务单位不远，价 格还不算贵，公司就买了一间。
——访谈中银国际现场客户
中银国际是甲级纯写字楼项目，目前包头写 字楼市场50年产权的甲级写字楼较少，又聘 用世邦作为物业顾问，产品品质较高，目前 处于客户蓄水期
区域
昆区 昆区 昆区 昆区 昆区 昆区 青山区 昆区 青山区
办公面积 (平方米）
截至2009年初，包头写字楼市 场办公物业存量约为50万平方 米，已交付使用的写字楼物业 为15个项目，其中甲级和准甲 级写字楼项目有4个，如金顶商 务大厦、稀土大厦、国贸大厦 、华茂大厦等，占总量的26%； 乙级写字楼和商务公寓项目有 12个，如中源大厦、新纪元大 厦、都市豪庭、 万豪国际公寓 、民主大楼等，占到总量的74% 。
代表项目
规模
稀土大厦
5万
金顶商务大厦 3.7万
华茂大厦
2万
中源大厦
4.2万
售价 7000 4074 3300
租金 （元/㎡月）
40
租售情况 70%
客户 科技
35
07年10月开盘，销 地产、贸易、金融
售率达到98%
出租率为70%
-
06年8月开盘，销 贸易、物流
售率达到98%
出租率65%
30
05年8月开盘，销 区域客户占大部分
对高端写字楼需求的产业在包头市第三 产业中占比很低，市场高端需求不足。
11
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定 竞争项目市场分析
12
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
主要在售及未来供应写字楼、商住公寓产品指标一览
项目名称
中银国际 帝豪天下 东源国际大厦 都市豪庭 万豪国际酒店 名流置业大厦 九星SOHO公寓 东方红CBD 香格里拉二期
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头多数写字楼配置简单，立面形象质朴
稀土大厦 中源大厦
国贸大厦 万豪国际酒店
金顶大厦
华茂大厦
5
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头写字楼依托周边的成熟配套和商务氛围，具有较强的聚集性
1 包头稀土大厦
2 金顶商务大厦
3 万豪国际酒店
4 国贸大厦
5 中源大厦 6 民主大楼 7 天运写字楼 8 中银国际大厦 9 东方红CBD
包头企业还处于创业、成 长或发展期，办公面积多 为30-40平米，大的150平 米左右；
一些知名企业在包头的分 支机构较少，导致对写字 楼承租需求较弱；
除了华茂大厦主要以银行 、保险、证券行业集中， 其他写字楼行业散乱
公司人员不多，主要是货物周 转，四、五十平方米正好
——访谈包头瑞德商贸 有限公司工作人员
企业类型 创业性企业 成长型企业
发展型企业
稳定型企业
扩张型企业
不同发展阶段企业对于写字楼物业的需求
企业人数 20人以下 20-50人
50-80人
80-100人
100人以上
物业要求
价格低、空间使用灵活、可商可住
价格适合、面积实用，地段要好，开始 要求形象
形象要好，价格中等，要有商务配套， 区位要好，交通便利
高形象、可以接受高价格，商务配套服 务
高形象品质、企业品牌、价格敏感度低
写字楼阶段
商住公寓
商住公寓、低档 写字楼
低档写字楼、中 高档写字楼
中高档写字楼、 顶级写字楼
中高档写字楼、 顶级写字楼
10
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
R
包头第三产业比重较低，未来产业结构不会有重大调整，通过评估模型的横向比较判断，包头写字
名流置业大厦 都市豪庭
0
50
100
投资写字楼一般会买附近的，看得见心理踏实；除了那些矿主外， 一般都花个20-30万买个小面积。
——访谈帝景天下销售代表韩燕琼
9
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头企业多属草创期或成长期，写字楼面积需求较小，多数在100㎡左右，行 业分布散乱，尚未形成一定的聚集，租户层次差距明显
准甲级 13%
甲级 13%
包头写字楼档次分布
乙级 43%
商住公寓 31%
7
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
租金水平相近，大部分在1-1.5元/㎡.天之间，钢铁大街沿线租金水平最高，出 租率约为60%左右
钢铁大街两侧依托周边 的成熟配套和商务氛围 ，是包头写字楼主要聚 集地，租金价格30-40元 /月. ㎡
大 中等 较低
写字楼相对发展水平 高 中等 较低
第三产业GDP(亿元)
R= 一线写字楼租金水平(元/ ㎡.月) 商品房均价(百元/㎡)
包头市三产GDP总量574亿元 包头市一线写字楼25-35元/㎡.月，这里取30元/ ㎡.月。R=1
包头是一个重工业城市，第三产业不发 达。根据十一五规划，未来的产业结构 不会有重大调整。
包头高端项目定位和策划报告
某地产研究院 2014-09
1
写字楼部分
（一）竞争项目界定 （二）核心问题解析
2
（一）竞争项目界定
包头写字楼市场概况 竞争项目市场分析
竞争项目市场分布 竞争项目市场指标一览 竞争项目量价走势分析 重点案例解析
3
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定 包头写字楼市场概况
4
楼市场发展水平相对较低，对于高端写字楼的需求一段时间内不会出现，
城市写字楼发展水平评估模型
4.0
北京
上海
三产GDP
总量(亿元)
天津
3.0
乌鲁木齐
沈阳 南京 成都
2.0
兰州 西安 郑州
青岛
武汉
石家庄
包头
广州
>1200 800～1200
<800
R >3
1.0
2～3
0
1000
2000
3000
4000
<2
写字楼 整体容量
售率达到97%
国贸大厦
4.1万
-
35
出租率60%
地产、贸易、金融
东方明珠商务 1.7万
-
25
60%
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
楼
民主大楼
5千
-
20
85%
贸易、广告 金融、广告、律师事务所
8
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
在售写字楼项目中，自用客户占到60-80%；也有相当比例的投资客，多购买小
面积
部分在售项目写字楼客户投资与自用之比
包头写字楼主要分布昆区和青山区在城市核心干道钢铁大街两侧，通 达性和昭示性较好。
5
3 9 68 4
7 2
7
1
6
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头现有写字楼市场主要以乙级写字楼和商住公寓综合楼为主，高品质、高形象、高层纯 甲级写字楼数量较少
包头写字楼市场按照行业分类 可分为：甲级写字楼、准甲级 写字楼、乙级写字楼、商住公 寓等；
在售写字楼中，购买自用客户占较
大部分；
帝景天下
自用客户为律所、会计、装饰公司 、软件网络公司、学校等。
万豪国际酒店 东源国际大厦
中银国际
自用 投资
这里位置不错，离我们的业务单位不远，价 格还不算贵，公司就买了一间。
——访谈中银国际现场客户
中银国际是甲级纯写字楼项目，目前包头写 字楼市场50年产权的甲级写字楼较少，又聘 用世邦作为物业顾问，产品品质较高，目前 处于客户蓄水期
区域
昆区 昆区 昆区 昆区 昆区 昆区 青山区 昆区 青山区
办公面积 (平方米）
截至2009年初，包头写字楼市 场办公物业存量约为50万平方 米，已交付使用的写字楼物业 为15个项目，其中甲级和准甲 级写字楼项目有4个，如金顶商 务大厦、稀土大厦、国贸大厦 、华茂大厦等，占总量的26%； 乙级写字楼和商务公寓项目有 12个，如中源大厦、新纪元大 厦、都市豪庭、 万豪国际公寓 、民主大楼等，占到总量的74% 。
代表项目
规模
稀土大厦
5万
金顶商务大厦 3.7万
华茂大厦
2万
中源大厦
4.2万
售价 7000 4074 3300
租金 （元/㎡月）
40
租售情况 70%
客户 科技
35
07年10月开盘，销 地产、贸易、金融
售率达到98%
出租率为70%
-
06年8月开盘，销 贸易、物流
售率达到98%
出租率65%
30
05年8月开盘，销 区域客户占大部分
对高端写字楼需求的产业在包头市第三 产业中占比很低，市场高端需求不足。
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四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定 竞争项目市场分析
12
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
主要在售及未来供应写字楼、商住公寓产品指标一览
项目名称
中银国际 帝豪天下 东源国际大厦 都市豪庭 万豪国际酒店 名流置业大厦 九星SOHO公寓 东方红CBD 香格里拉二期
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头多数写字楼配置简单，立面形象质朴
稀土大厦 中源大厦
国贸大厦 万豪国际酒店
金顶大厦
华茂大厦
5
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头写字楼依托周边的成熟配套和商务氛围，具有较强的聚集性
1 包头稀土大厦
2 金顶商务大厦
3 万豪国际酒店
4 国贸大厦
5 中源大厦 6 民主大楼 7 天运写字楼 8 中银国际大厦 9 东方红CBD
包头企业还处于创业、成 长或发展期，办公面积多 为30-40平米，大的150平 米左右；
一些知名企业在包头的分 支机构较少，导致对写字 楼承租需求较弱；
除了华茂大厦主要以银行 、保险、证券行业集中， 其他写字楼行业散乱
公司人员不多，主要是货物周 转，四、五十平方米正好
——访谈包头瑞德商贸 有限公司工作人员
企业类型 创业性企业 成长型企业
发展型企业
稳定型企业
扩张型企业
不同发展阶段企业对于写字楼物业的需求
企业人数 20人以下 20-50人
50-80人
80-100人
100人以上
物业要求
价格低、空间使用灵活、可商可住
价格适合、面积实用，地段要好，开始 要求形象
形象要好，价格中等，要有商务配套， 区位要好，交通便利
高形象、可以接受高价格，商务配套服 务
高形象品质、企业品牌、价格敏感度低
写字楼阶段
商住公寓
商住公寓、低档 写字楼
低档写字楼、中 高档写字楼
中高档写字楼、 顶级写字楼
中高档写字楼、 顶级写字楼
10
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
R
包头第三产业比重较低，未来产业结构不会有重大调整，通过评估模型的横向比较判断，包头写字