房地产典型企业成长史分析(蓝光发展)

15
1.
控股结构
15
2.
高层变动
15
3.
多元化
ห้องสมุดไป่ตู้
15
4. 公司经营情况汇总
17
图表目录
图 1：公司发展历程概览
4
图 2：公司股权结构
4
图 3：公司管理架构
5
图 4：公司营业收入变动（亿元）
5
图 5：地产债研究以房企可持续性为核心
6
图 6：公司存量土储主要集中在成都、重庆、昆明等地（万方，%）
7
图 7：公司项目布局相对分散（%）
8
图 7：2020H1 公司拿地强度明显上升（%）
8
图 10：2020H1 公司租金收入下滑（亿元）
9
图 12：公司融资以银行及其他贷款为主（%）
9
1
图 13：2020H1 公司短期债务占比提升（%）
9
图 14：公司有息负债抵质押率相对较高（%）
10
图 15：2020H1 现金短债比有所下降（倍）
1.
债务结构
9
2.
偿债能力
10
3.
表外不确定性
10
2. 未来经营视角下的信用资质变化
11
1. 资产可持续
11
3.2.1.1. 拿地
11
3.2.1.2. 资产出售
13
3.2.1.3. 销售
13
3.2.1.4. 回 款率
13
2. 广义负债可持续
14
1.
融资渠道
14
2.
融资成本
14
3.
融资期限结构
15
3. 公司治理可持续
图 3：公司管理架构
1.3. 业务概览
房地产开发为公司核心主业。公司主营业务包括物业销售、物业管理、医药等。2019 年公 司营业收入 390.5 亿元，其中 93.2%来自物业销售、4.0%来自物业管理、2.8%来自医药板 块。
图 4：公司营业收入变动（亿元）
房地产开发 450
400
350
300
250
西安 成都等
西安长岛国际社区
面向年轻化群体
成都、重庆，浙江，海西等 烟台蓝光〃未来城
商业街、公寓、办公、酒店等
2. 分析方法介绍：从“可持续性”看蓝光发展
1. 历史沿革
蓝光发展 1989 年成立于成都，2008 年开始全国化拓展，2015 年在上交所上市，2019 年公司 销售金额 1015.4 亿元，排名前 35。公司发展历程可分为三个阶段： （1）创业成都阶段（1989-2007 年）：1989 年公司前身成都市西城区兰光汽车零配件厂成 立，1992 年起涉足房地产业务，成立“成都兰光房屋开发公司”；1993 年开工建设蓝光大 厦，2000 年起陆续建成成都玉林生活广场、蓝色加勒比商业项目；2002 年获取成都第一块 招拍挂土地，2004 年首个住宅项目成都御府花都开盘。2005 年起，公司在成都开发富丽城、 富丽锦城、富丽花城等项目；2006 年开发首个别墅项目成都蓝光雍锦湾。 （2）全国拓展阶段（2008-2014 年）：2008 年起公司将业务拓展至成都以外的区域，第一 个项目为重庆十里蓝山；2010 年进入北京；2012 年先后进入青岛、无锡、长沙、武汉、苏 州、无锡、西安等城市。 （3）上市后加速发展阶段（2015 年至今）：2015 年公司在上交所重组上市，2019 启用上 海总部，同年物业子公司蓝光嘉宝服务完成香港上市。2019 年公司全口径销售金额 1015.4 亿元，排名前 35。
10
图 16：2020H1 净负债率有所上升（%）
10
图 19：2019 年以来公司对外担保/净资产小幅下降（%）
11
图 19：2020 年 1-9 月公司新增土储较多的城市有西安、昆明、常州等（万方、%）
12
图 20：公司 2020 年以来加大三四线城市布局（%）
12
图 21：公司 2020 年以来新增土储集中于长三角（%）
200
150
100
50
0
2015
2016
现代服务业
医药
2017
2018
2019
公司有六大产品系，包括芙蓉系、雍锦系、未来系、长岛系、黑钻系及商办系，覆盖刚需到 高端改善不同层次客户需求，涵盖住宅和商业等业态。
表 1：公司产品线梳理
产品系列
主要客群
芙蓉系
高端改善客户
雍锦系
高端改善客户
特点
别墅为主 高端住宅，以低容积率为 特征，选址城市主流地 段，周边有完善的城市配
图 1：公司发展历程概览
2. 公司治理
1. 实际控制人 公司实际控制人为杨铿先生。截至 2020 年 6 月 30 日，杨铿先生通过蓝光投资控股集团有限 公司间接控制公司 46.86%股权，另个人直接持股 11.45%，合计控制公司股权 58.31%。
图 2：公司股权结构
备注：截至 2020 年 6月 30 日。 3
内容目录
1. 公司总览
4
1. 历史沿革
4
2. 公司治理
4
1. 实际控制人
4
2. 管理架构
5
3. 业务概览
5
2. 分析方法介绍：从“可持续性”看蓝光发展
6
3. 公司可持续性和信用资质分析
7
1. 历史报表视角下的信用资质分析
7
1. 资产可持续
7
1.
存货
7
2.
固定资产和投资性房地产
8
2. 广义负债可持续
9
15
图 28：公司各类债券发行期限变动（年）
15
图 29：物业管理主要位于四川、华东及华南（%）
16
图 30：营业收入结构拆分（亿元）
16
表 1：公司产品线梳理
5
表 2：公司 2020 年 1-9 月出售资产明细
13
表 3：公司 2020 年 1-9 月债券发行情况
14
表 4：公司指标汇总表
17
2
1. 公司总览
12
图 22：公司 2020 年拿地集中度有所下降（%）
13
图 23：公司 2020 年拿地强度上升（%）
13
图 24：公司 2020 年 1-9 月销售金额同降 14.1%（亿元、%）
13
图 26： 2020 年 1-9 月公司公开市场净融资为正（亿元）
14
图 27：公司各类债券发行利率变动（%）
落地城市 重庆等
成都、重庆、北京、合肥、 南昌、苏州、西安等
代表项目
重庆中央公园项目 合肥蓝光·雍锦半 岛、苏州蓝光·雍锦 园、北京蓝光·雍锦
4
黑钻系 长岛系 未来系 商办系
高端改善客户 改善型需求 刚需、改善型需求
套或城市核心资源。
山河等
高端住宅
青岛、襄阳、常州等 蓝光·襄阳铭江半岛
大盘项目为主
1.2.2. 管理架构 2019 年以来公司围绕“精总部、强区域”进行组织架构调整。“精总部”方面，公司将总部原 19 个部门调整为 8 大中心，整合为投资、经营、财务、综合管理、风控五大职能；“强区域” 方面，公司对原区域公司进行整合，如江苏区域合并安徽区域、河南区域合并两湖区域（湖 南、湖北）、华南区域合并粤港澳区域，提高地区公司经营效率。