菏泽牡丹园项目可行性分析报告

牡丹园附近地块

初级市调及投资建议

对象：牡丹园附近占地约580亩项目

目的：初步判断该地块投资价值和投资定位

前言

本次调查小组于2009年05月06日至2009年05月08日对位于曹州牡丹园附近占地约580亩的目标项目进行了为期3天的市场调查和总结分析，籍以对该地块的投资价值和投资定位提供参考性意见。

一、地块基础资料与现状概况

（一）项目概况

位于人民路以西、牡丹路以东，泰东路以南，大学路以北，总占地约580亩。目前该地块为打鱼店和羊庄村民的聚居地，该项目南部大学路与人民路交界与赵王河公园北湖相距120米左右，大学路与牡丹路交界与黄河路相距1400米左右；该项目北部泰东路沿线与曹州牡丹园相距500米（中隔扬庄村与长城路）；该项目东部紧

邻菏泽南北中心大道人民路，与风光旖旎的赵王河景观带隔路相望；项目西部偏北与牡丹路相距300左右，西部偏南与牡丹路相距400左右。周边景观资源丰富，有赵王河景观带、曹州牡丹园、百花园、古今园等，但项目所在区域目前基本为农村，生活配套较差。

目前该区域未来规划为菏泽牡丹园、赵王河景观带，但详细、确切的具体规划资料尚未得到。

（二）地块环境调研（周培红负责周边配套资料收集）

形状地貌：规划中的天香路以西区域地块西南部呈现不规则

的Z字形，天香路以东区域则比较方正。该宗土

地基本都位于羊庄和打鱼店村聚居的宅基地范围

内，仅有少量地势平坦的农田。

配套概述：沿牡丹路生活配套品质较差但比较齐全，沿人民

路则缺乏生活配套，但项目南行300米左右即可

借助立交桥附近的超市、学校、公园等配套。

道路交通：本项目东西紧邻城市南北核心大道人民路和牡丹

外，同时项目中心还即将开通纵贯菏泽南北的天

香路，项目北部开通泰东路、项目南部开通大学

路，交通极为便利。

外部景观：外部景观较好。项目泰东路与人民路交界北500余

米为世界闻名的曹州牡丹园（牡丹园南临长城路），

东隔人民路是风光旖旎的赵王河景观带，项目西部

临近牡丹路，与荟萃稀世牡丹的古今园相距较近，

项目北部大学路与人民路交界与波光滟滪的赵王

河公园北湖相距120米左右。

周边学校：高等院校有菏泽学院和菏泽医学专科学校（大学路）、山东影视艺术学校（牡丹路）、小学有赵楼小

学及一些幼儿园（牡丹路），品质较差。人民路上

暂时除一个民办的新闻学院和大风车幼儿园外，尚

无其它学校。但打鱼店（项目所在地）至黄河路距

离1400米左右有幼儿园、距离1700米左右有小学

和中学.

周边医院目前只有牡丹路曹州牡丹园对面有牡丹医院（赵楼卫生院）和大学路上的牡丹区中心医院牡丹北路门

诊部。

周边超市区域内的牡丹路有一些沿街商铺，人民路沿线没有商业设施，需借助黄河路的生活配套(打鱼店（项

目所在地）至黄河路距离1000米左右有三信超市

等商业店铺)，大学路（牡丹路以北300米处）菏

泽学院附近商业较为繁茂，有三信超市、宜佳超市

等沿街商业。

公共交通：目前与项目所在区域确定的公交线路有3路和19路，但都在牡丹路上，人民路目前尚无公交线路。

区域人口：项目占地主要是打鱼店和羊庄两个自然村，而这两个自然村同属于目睹俺去东城办事处打鱼店社

区居委会，行政区划为南至魏海社区北边界，东

至人民路，北至曹州牡丹园，西至牡丹办事洪庙

社区东边界。有居民2459人。

周边企业：企事业单位多分布于牡丹路及大学路西段，如菏泽学院、菏泽医学专科学校、交警大队等，人民

路除沿线南端有一些砂石厂外，没有其它成规模

的企事业单位。

人员结构：该区域周边企事业单位较少，学校、商业、休闲娱乐等生活配套欠缺，区域常住人口多为当地农

民，知识结构较低（虽大学路有菏泽学院、菏泽

医学专科学校，但我项目将遭遇大学嘉园、清华

园等学校对应项目的强力竞争）。

消费能力：该区域企事业单位较少，牡丹路的牡丹园交管所、高速公路管理处、及沿路的一些银行、信用社的

门面，大学路的菏泽学院、菏泽医学专科学校，

人民路的启良洗浴休闲中心、中国石化加油站等

单位收入能力较高，同时，该区域居民虽大都为

农民，但基于牡丹经济的发展促动(每年仅花区门

票收入就达3000多万元，同时菏泽外销的牡丹每

年都有几十万株)，居民收入水平还是比较好的

（尚未进行问卷、走访等深度调研，但打鱼店、

赵楼等村庄内有相当比例贴瓷砖、有太阳能的小

洋楼）。

二、周边项目调研

1.周边项目整体布局及规划前景

由于尚未得到确切的区域规划资料，所以该区域周边项目

整体布局及发展前景不详！

目前地块东部参考立交桥以南、以东的水岸嘉园、南华康

城、盛世豪庭、怡景蓝湾、畅志园等项目，地块西部参考

大学路上清华园、大学嘉园等项目。

2.区域周边重点项目简介（张博负责资料收集）

3.该区域重点楼盘项目简析

项目东部人民路区域：

共性：该地块东部人民路区域周边重点项目均是档次、价格较高的品质楼盘，对应中高端收入群体，经几年运作，在菏泽百姓中，已经形成了以南华康城、水岸嘉园等楼盘为代表的菏泽上流生活区。

提示：

黄河路以北、人民路以东区域，在菏泽百姓心中的形象度较低，这两条路在许多市民心中是城市和农村的分界线。

项目西部牡丹路区域：

共性：该地块商品房项目稀缺，上面所提到的清华园和大学嘉园还是位于大学路上，据项目西部边缘200米以外，而且对应客户群体鲜明，就是针对菏泽学院及菏泽医学专科学校的。

提示：

该区域虽然企事业单位不是太多，但该区域常住及工作的人口还是具有较高收入和消费能力的，具有一定的市场需求，但牡丹路上欠缺相应的产品供给。