重庆市巫山县商业业态市场分析与发展报告

重庆巫山商业业态市场分析与发展报告

随着一二线城市市场份额的逐渐饱和，三四线城市被看作是商业地产下一个新蓝海。对于人口规模更大的三四线城市来说，其潜力价值何在？这块市场究竟有多大？是个值得持续探讨和深入挖掘的话题。

巫山位于重庆最东端，素有“渝东门户”之称。作为重庆的“东大门”，巫山拥有丰富的旅游资源和矿产资源，近年来随着旅游业及交通的大力发展，巫山如众多“后起之秀”城市一样，整体迈入快速崛起阶段，未来的发展不可估量。

作为一个县级城市，巫山拥有着不菲的价值，未来随着郑万高铁及巫山机场的开通，巫山将成为国内唯一一个集高速铁路、公路、机场、旅游码头四维一体的综合交通换乘中心城市。

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巫山广东路传统商业区：业态深度分析

作为一个典型的县级城市，巫山目前正处于城市化加速发展阶段，集中表现为老城区的改造升级和新城区的大力开发建设。按照城市规划，巫山主要由高塘组团、江东组团和早阳组团三大板块组成，其中江东组团和早阳组团为巫山规划建设中的新区，高塘组团为目前巫山主城核心区，巫山县城内商业最集中、最繁华的广东路传统商业区就位于该区域。

|图片来源于携程网

以重庆巫山这座城市为例，细究城市商业项目的经营状况以及业态品牌布局，探寻崛起中的三四线城市未来商业项目的发展空间与前景。

目前，巫山零售商业主要集中分布在广东路两侧，且主要以沿街商铺为主。此外，在广东路东、西转盘之间，还汇集了移民广场、卓瑞广场、巫峡大世界、文丰商贸、保利万和影城、巫山影剧院、神女广场等商业项目。服饰、鞋包、时尚零售等连锁品牌也主要集中在该区域，吸引着整个巫山县城的居民到该区域进行消费，居民对该区域的偏好程度也相对较高。

因此，赢商网就零售、餐饮、儿童亲子、文体娱乐、百货/超市、生活配套等几大业态对该区域商业项目进行了深度分析。

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广东路传统商业区代表性项目分析

▍广东路沿街商铺基本情况

数据来源：赢商大数据中心

数据说明：连锁品牌的统计口径为在2个城市以上购物中心开店的品牌（下同）

广东路是目前巫山县城最为繁荣的道路，道路两侧沿街商铺众多，品牌集中，商业氛围浓厚，有

较多连锁品牌分布在两侧商铺，品牌连锁率达35.2%，在巫山县城处于较高水平。

从广东路沿街商铺的业态组成来看，服饰、鞋包等精品零售占比达43.8%，相对较高；其次是居民日常生活所必须的社区配套服务和配套零售，如数码通讯、农用器械、五金维修、银行邮政、烟酒副食等，总占比约35.5%；餐饮、儿童亲子和休闲娱乐等业态占比较低。

▍移民广场基本情况

移民广场位于巫山最繁华的广东中路，总面积约5万平方米，项目贯通广东中路与平湖西路，两面皆有较好的展示面，由于地形高差形成双首层，主要零售商业分布在以广东路为基准面的各楼层，引进了新世纪百货，以及大量其他业态品牌。平湖西路一侧则以客运站、大型餐饮、K T V、酒店等为主，项目为目前城区内业态综合度最高的商业项目，也是巫山居民偏好度最高的项目，但由于建筑结构、业态布局及内部动线的设置，部分楼层商业氛围较差，只有广东路一侧部分楼层经营状况相对较好。

▍卓瑞广场基本情况

卓瑞广场位于巫山最繁华的广东路与神女大道交界处，项目共四层，商业面积不到1万平方米，相对较小，但引进了幸福生活超市、s a n f u三福、非玩不可儿童游乐中心、周大生珠宝、重庆金店等多个主力商家品牌，整体连锁程度较高，项目在巫山居民商场偏好度排位中排名第四，居民偏好度较高。

▍巫峡大世界基本情况

巫峡大世界位于广东中路205号，商业主要集中在1~3层，总商业面积约0.9万平方米，项目业态比例相对均衡，但零售比例仍相对较高，且缺少休闲娱乐业态。项目有目前巫山县城内规模相对较大的儿童乐园——星时代乐园，对家庭儿童客群的吸引力较强。

▍文丰商贸基本情况

文丰商贸位于广东中路299号，商业面积约0.7万平方米，主要业态为精品零售以及社区配套，总占比超过80%，项目缺少休闲娱乐、餐饮等体验式业态，主力店为国美电器，连锁品牌较少，入驻率仅占21.4%。

▍保利万和影城基本情况

保利万和影城，商业面积约1.7万平方米，项目并未布局传统的精品零售业态，体验式业态占比较高，其中以电影院为首的休闲娱乐业态占比41.7%，餐饮业态占比33.3%。保利万和巫山国际影城是巫山目前唯一一家电影院，经营状况良好。

▍神女广场基本情况

神女广场，商业面积约3.2万平方米，项目业态主要以足疗洗浴等休闲娱乐业态为主，儿童教育培训也有一定比例，农贸市场——神女农超主要为周边居民提供日常生活消费选择。项目未设计中

庭，垂直动线只有两个垂直梯，整体空间感及通透性较差，不利于发展零售商业。

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广东路传统商业区业态现状与面临的问题

总体来看，广东路传统商业区业态主要以传统零售为主，综合度较低，零售占比超过一半，餐饮、文体休闲娱乐、儿童游乐体验等体验式业态占比则较低，只有约20%的比例。（数据说明：1.连锁品牌的统计口径为在2个城市以上购物中心开店的品牌；2.成熟品牌为开店量超过100家的品牌）

此外，商业区内品牌发展滞后，连锁品牌进驻率低，约70%为个体商户经营的店铺，连锁品牌主要分布在广东路沿街商铺以及移民广场新世界百货内，且档次以大众化为主。（数据说明：1.新兴品牌为赢商网监测近3年创立/入驻中国的高潜力品牌，新兴品牌入驻率=新兴品牌门店数量/所有营业门店数量；

2.高成长性新兴品牌通过对新兴品牌全国已开门店数量、入驻城市核心商圈数量、拓展速度等维度综合测评。）

该区域整体对新兴品牌吸引力不足，尤其是高成长性新兴品牌，新兴品牌入驻率仅1%，其中高成长性的新兴品牌仅C O S O香蜜闺秀、一扫光零食量贩、宝妈时光3个品牌。

该区域餐饮业态以中餐为主，特色餐饮、休闲餐饮、网红餐饮等相对缺乏。

区域内休闲娱乐业态发展滞后，丰富度低，以洗浴、美容S P A、K T V、棋牌桌球等传统休闲娱乐业态为主，缺乏更为现代化、更为潮流时尚的休闲娱乐业态，如年轻人热衷的密室逃脱、文艺书店、V R娱乐、射箭馆、蹦床公园、电竞馆等新一代休闲娱乐业态。