房地产市场报告-2019年重庆商办市场分析(铭腾)

以时尚家庭+潮流青年为核心客群的金沙天街 将成为沙坪坝商圈最具体验感、最优质的零售 商业物业
商圈重心逐渐向 万象城区域偏移
商圈未来变化 暂无明显趋势
主要商圈情况（购物中心）
城市以“五大商圈”为驱动，多中心发展模式为辅的格局，受城市以北向发展带动，副商圈北移趋势明显 除中央公园及江北嘴外（中央公园规划为两江商务中心、江北嘴规划为重庆金融中心），其余区域优质商业体2个为主，消费能力及受 众有限，满足区域基本需求即可
北碚区
巴南区
2018年常住人口 （万人）
购物中心体量 （万方）
人均购物中心 面积（㎡）
166.17 66
88.51 91
122.5 115.2 35.7 81.1 108.82
228
1.37
210
3.18
161
1.82
107
1.18
90
0.73
75
0.65
20
0.57
17
0.21
10
0.09
进入风险
百货到购物中心的演变
购物中心开发进入“井喷期”
重庆购物中心真正进入快速发展时期是从2012年开始的。2012-2016 年，短短5年时间，重庆市场上涌现出约121个商业项目，购物中心开发 进入“井喷期”。而随着这些购物中心在各区域的纷纷呈现，原有商业 格局也逐渐被打破，大坪、礼嘉、龙洲湾、弹子石等新兴商圈强势崛起， 更新了重庆商业版图
均价14200元/㎡ ）。
2016-2018年年均供应220万方（15年受朝天门国际商贸城、圣名世贸城带动，单年供应436万方），19年二环拓展区底商供应为主，19年1-10月供应仅107万方； 2019年市场下行，商业成交181万方（剔除华润二十城年底备案及专业市场，传统商业实际成交150万方），专业市场退市，占比5%，市场回归传统； 存量持续高位（487万方，去化周期32个月），以价换量成常态，19年均价不足13000元/㎡。（剔除专业市场及华润二十四城项目，传统商业均价14200元/㎡）
2003
20122016
1997
购物中心先后亮相
2003年，龙湖在观音桥推出首个商业项目——龙湖重庆北城天街，打破解放碑大都会广场“一枝独 秀”的局面。同年，江北区政府以7.5亿的基础设施投入，吸引30多家企业投资200多亿元，建成观音 桥商圈，成功处置十余栋“烂尾楼”，盘活商业设施50万平方米，成为商圈建设的经典案例。也是从 这一年开始，杨家坪凯德广场、沙坪坝凯德广场、九龙坡西城天街、南坪万达广场、观音桥星光68广 场、江北大融城、沙坪坝煌华新纪元、沙坪坝XD炫地购物中心、解放碑日月光中心广场等购物中心的 相继面世；优衣库、H&M、ZARA、MUJI、C&A、I.T、MANGO等快时尚品牌也扎堆进入重庆市 场，为重庆带来更加多元的时尚理念
1、商圈环道交通较为拥
堵
2、商圈内部业态档次较 1、商圈环道交通，较为拥堵
低，儿童主题类、体验类 2、儿童主题类、体验类业态较少
业态较少
3、与其他区域型商圈，业态同质化
3、与其他区域型商圈业
态同质化
商圈趋势
结合区域自身文化旅游资源加强都市 未来向低密度开放式街区发展，凭借
旅游目的地发展定位
优越地段持续引进首进重庆的品牌
九龙坡区
南岸区
大渡口区 巴南区
梯队一： 九龙坡、渝北区、巴南区在售项目多，19年容量25-50万方，其中九龙坡区为华润二十 四城年底集中备案20万方带动； 梯队二：沙坪坝区、南岸区、江北区，19年容量10-20万方，主要依靠外围板块项目支撑为主； 梯队三：大渡口、北碚区、渝中区，19年容量不足10万方。
序号
新兴商圈
区域典型优质商业
现状
西部 新城
礼嘉
中央 公园
照母 汽博 山
新牌 坊
江北 嘴
大坪
大渡 口
弹子 石
茶园
1
中央公园
龙湖天街、新城吾悦广场、中粮大悦城、合景泰富悠方、鲁能泰山7号 在建（中期）
2
江北嘴
国金中心、东方国际广场、财信广场、融创世界花、俊豪ICFC
基本成型
3
礼嘉
4
照母山
5
汽博
6
新牌坊
龙湖两江新宸+华侨城 香港置地、金科时代中心、力帆红星国际广场
14218
蔡家（4万方）
17385
渝中半岛（3.94万方）
销售型商业情况——成交结构
热销产品面积段集中于20-80㎡，占比71%，小型化成主流，如杨家坪中迪广场及太平洋广场极小户型，主力面积15-40㎡ 总价段集中于150万元以下， 50-100万元占比逐年上升，目前达38%
高 高 高 一般 低 低 低 低 低
全市购物中心租赁情况分析
核心商圈表现稳定，大量项目通过调整品牌及业态组合，迎合客户消费习惯 全市租金下滑：部分非核心区项目处于品牌及业态调整阶段，拉动整体有效租金下跌
备注：租金数据来源于仲量联行
销售型商业市场表现
容量降至181万方（剔除底商及企业行为项目，实际成交150万方），专业市场占比5%，均价不足13000元/㎡（剔除底商及企业行为项目，
进入创新发展阶段
随着购物中心数量的迅速增加，城市商业地产市场开始出现过剩现象，竞争 愈发激烈。为了争夺有限的线下流量，除了加大体验式业态布局，购物中心 还从场景及IP等方面进行了创新突破
2017至 今
1997年，重庆市渝中区政府投资3000万，改 造建成中国最早的商业街之一“解放碑中心购 物广场”，拉开重庆首个商圈——解放碑商圈 发展序幕
2019
商办市场年报
铭腾机构 2020年1月
目录
Contents
商业市场情况
写字楼市场情况
商务公寓市场情况
方向
第一章 商业市场情况
商业市场情况
购物中心 商业供销 成交结构
租赁情况 成交排名 营销动作
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照母山（10万方）、两路空港（5万方）、新牌坊（5万方） 悦来（5万方） 李家沱（9万方）、鹿角（5万方）、界石（5万方）、龙洲湾（5 万方）
大学城（8万方）、西永（6万方）
12820
茶园（9万方）、新南湖（5万方）
16382
江北嘴（3万方）、港城工业园（3万方）
10930
钓鱼嘴（4万方）、大渡口老城（3万方）
1、交通环境较差， 拥堵严重 2、停车位缺口大，停车较难 3、物业建筑形态单一 4、缺乏文化旅游资源 5、受高租金回报驱使，商圈内以零售 为主，儿童主题业态、新兴娱乐业态 占比少
1、商圈环道交通较为拥堵 2、商业集聚效应较弱 3、优质零售商业物业少 4、中高端消费外溢明显 5、物业建筑形态单一 6、与其他区域型商圈业态同质化 7、儿童主题、新兴娱乐业态目前占比较少
沙坪坝 阶段二
观音桥 阶段二
解放碑 阶段一
杨家坪 阶段二
南坪 阶段二
阶段三发展主要组团，外围板块逐步发力，未全部表现
主要商圈情况（购物中心）
城市为“五心两带”的商业格局，五心以传统商圈为主（解放碑及观音桥为市级商圈、其余为区域级商圈），两带以休闲娱乐为核心
北滨路：休闲娱乐为主，典型项目春森彼岸、鎏嘉码头等项目 南滨路：休闲娱乐，南滨路美食街、长嘉汇 观音桥商圈首层租金863元/㎡·月，为全市最高，解放碑列第二（老项目拉低租金水平，帝王广场等）
1、区域医院众多，高薪人群多
1、区域自身居民众多
2、区域优质教育资源众多，高校教职工及学 2、华润万象城落子杨家 1、区域自身居民众多
生人群多
坪，商圈外延区域，提升 2、距离南坪会展中心较近
3、区域常住居民众多
了该商圈形象与购物环境
商圈面临问题
1、周边常住居民人口有限，缺乏主 力客群支撑中端零售业态，游客及办 公人群仅对餐饮及休闲娱乐业态支撑 明显 2、商业项目规模及占地面积太小， 可逛性及一站式体验感较差
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
75%
81%
148 151
90%
225
87%
192
95%
172
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
供应量（万方）
成交量（万方）
建面均价（元/㎡）
专业市场成交量
传统商业成交量
销售型商业情况——分区对比情况
北碚区 渝北区
沙坪坝区
江北区
渝中区
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杨家坪 46.69 17.2% 446
12
南坪 59.2 18.7% 362
0
中迪广场南区 万象城二期
暂无
区域型商圈 区域型商圈
中高端+中端
中端
杨家坪区域 常住居民为主
南坪区域 常住居民为
主
备注：租金数据来源于仲量联行
主要商圈情况（购物中心）
缺乏创新、同质化严重；发展参差不齐、规划落后；交通拥堵、拓展更新困难等问题；
市级核心商圈
重庆城市形象名片 重庆最有活力的商圈
高端与大众消费 时尚之都、购物之都、
齐备的购物天堂
美食之都
中高端+中端
中高端+中端
区域型商圈 中端
三北区域居民、商圈
都市游客和商圈内商
内商务办公
沙坪坝区域常住居
务办公人群为主、少 人群为主，大重庆其
民、
量居民
他区域/区县居民、 高校人群为主
都市游客为辅
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商业发展脉络（购物中心）
重庆市商业发展历程
1994
起步
1994年，重庆首家台资百货富安百货在 两路口开业；1995年，大坪百盛开业， 成为最早进入重庆的外资百货
宜家、奥特莱斯、两江中迪广场 恒大中渝广场、新光天地
在建（前期） 在建（后期）
基本成型 成型
7
大坪
龙湖时代天街、英利大融城
成型
8
弹子石
长嘉汇、泽科星泽汇
在建（后期）
龙洲 湾
9
茶园
10
龙洲湾
金科世界城、金隅大成时代都汇 巴南万达广场
在建（中期） 基本成型
11
大渡口
12
西永+大学城 （西部新城）
春光购物广场、新天泽国际广场 融创文旅城、龙湖U城市天街
观音桥 55.02 3.9% 863
32.79
沙坪坝 12.18 16.4% 347
30
优质零售商业 未来供应主要项目
商圈定位 商圈档次 商圈客群
万摩一期 万摩二期 恒大解放碑中心 复地购物中心 杭州新天地十八梯 新华时尚
嘉乐汇 煌华晶萃城 星光68广场二期 隆鑫中心
华宇城 龙湖金沙天街
市级核心商圈
受山脉及两江影响，发展以组团发展为主，多中心发展方略
沙坪坝 商圈
观音桥 商圈
北滨路商业带
南滨路商业带
解放碑 商圈
杨家坪 商圈
南坪 商圈
商圈
优质零售商业存量 （万㎡）
优质零售商业项目 平均空置率
优质零售商业首层 平均租金
（元/㎡/月）
优质零售商业 未来供应量（万㎡）
解放碑 65.97 24% 561
43.5
2015-2019年1-12月年度市场对比
2015-2019年1-12月分类型商业成交
500
15824
16000
450
400
14867
350
300
13675
13331
250
200
12771 13000
150
100
436 197 285 186 214 249 210 220 136 181
50
0
10000
目前商圈以扩容、升级为主，以旅游、休闲、潮流为发展思路，如杨家坪商圈万象城、解放碑来福士广场；
Baidu Nhomakorabea
类别
解放碑（市级商圈）
观音桥（市级商圈）
成熟商圈 三峡广场
杨家坪
南坪
商圈优势
1、具有文化本地及精神堡垒 2、都市旅游必经站点 3、中央商务区规划办公人群多
1、地段优势明显，周边常住居民多 2、夜经济形成一定规模及口碑 3、品牌丰富，新进重庆品牌多
30
250
25
200
20 150
15
100 10
5
50
0
0
渝北区 渝中区 江北区 南岸区 九龙坡区 沙坪坝区 大渡口区 北碚区 巴南区
体量（万方） 228
210
161
107
90
75
20
17
10
个数
26
26
24
12
9
8
3
2
1
大区
区县
渝北区
渝中区
江北区
主城片区 （875万）
南岸区 九龙坡区 沙坪坝区
大渡口区
成型 在建（中期）
全市购物中心体量汇总
2018年重庆市常驻人口875万，截止到19年8月已统计购物中心量912万方，111个（已面世或已拿地规划），人均购物中 心面积1.04㎡，江北区（观音桥市级商圈）人均商业面积1.82㎡、渝中区（解放碑市级商圈）人均商业面积3.18㎡。
已拿地项目优质购物中心统计
区域
九龙坡区 渝北区 巴南区 沙坪坝区 南岸区 江北区 大渡口区 北碚区 渝中区
2019年成交量 （万㎡） 48.3 39.79 25.42 19.65 18.26 10.71 8.68 5.88 3.94
2019年成交价 （元/㎡）
典型成交组团
10166 15232 11760 12940
大杨石（华润二十城20万方）