重庆市巴南区房地产市场的区位分析

重庆市巴南区房地产市场的区位分析

摘要:改革开放以来，经过三十多年的发展，我国的房地产产业得到了迅速的发展和壮大。同时也应看到，我国房地产产业存在很多问题，尤其是近几年在房地产暴利的诱惑下，无选择性的投资造成了房地产市场的整体不平衡，更尤为重要的是，房地产产业作为不动产，他的选择和开发对资源的合理利用更为重要。目前房地产市场已然成为中国经济市场中最为主要的部分，国家积极采取措施来应对，包括加强国家的宏观调控力度，影响银行借贷利率，控制二套房贷款等，据此来调节房地产市场的稳定和平衡。

关键词：区位价值房地产市场投资的合理性

一、引言

随着我国经济建设的迅速发展，房地产产业在国民经济中所占的比重越来越大，房地产产业是我国居住性消费的主体，承担着繁荣我国国内市场、提高人民生活质量、吸纳社会就业、促进国民经济增长的重要任务。经过建国以来特别是改革开放以来，我国房地产产业经过了从国家引导开发-支持投资-调控性政策的一个过程的转变。房地产产业主要是包括商业性房地产、居住性房地产两大类。在近两年来国家出台相关的房地产政策后，房地产的走势和价格变动成为了社会广泛关注的话题。房地产产业的合理开发和投资，不仅关系到国民经济的健康发展，更关系的普通民众的切身利益和社会和谐，使得对房地产市场的投资和区位分析具有理论和现实意义。

二、中国房地产产业发展状况

2.1、全国房地产市场行业发展情况分析

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。【1】

市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

2.2．重庆地区房地产市场价格比较

重庆主城九区中，江北、渝北、渝中、南岸房价要普片偏高，滨江路、人和商圈等地房价均逼近万元大关；巴南、九龙坡等要稍低。重庆滨江路等地房价发展较快，成为推动房价上涨的主要力量。

三．影响房地产投资的市场因素分析

3.1基本因素分析

从整个重庆房地产市场来看，最为活跃的是住宅性房地产的开发。因为居住性房地产是房地产市场的主体，虽然某一宗地的地理位置不可能变化，但随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断地发生变化。因此，要掌握好区位理论，理论联系实际，用发展的眼光看问题，做好房地产住宅开发项目的区位选择决策。

在对居住性房地产进行分析的时候，我们可以先介入一个基本概念：级差地租理论，在级差地租理论中，马克思将土地的价值划分成几个等级，随着距城市中心的距离越大，土地所显现出来的价值就越小。【2】从中可以得出我的第一个观点：城市经济发展对居民住宅区位选择具有制约性。

3.1.1消费水平的制约

消费者收入水平的提高对住宅区位选择的影响。城市经济的快速发展，人们的收入水平不断提高，使得消费者有一定的经济能力来改变自己的居住环境和居住条件。而生活水平的大大提升也必然会导致人们对住宅区位的选择有着越来越高的标准和要求。因此消费者在选择住宅小区时，更多考虑小区的配套设施和环境，主要是居住区周围的自然环境与人文环境的和谐程度，包括住宅区的绿化程度、空气的清洁和污染程度，以及是否接近有利于人类健康和休闲活动的自然景观，如湖泊和自然河流、社会公益设施等。一个生态环境良好的住宅区是吸引居民购买和居住的重要条件。这些都从侧面反映了开发商在住宅项目开发的区位选择上的依据与变化。【3】

3.1.2地价的影响

土地价格上涨对住宅区位选择的影响。土地价格主要包括土地出让金、市政

设施配套费以及拆迁安置补偿费等在内的土地成本高低。随着城市经济的不断发展，土地资源的稀缺性和重要性越来越成为城市经济发展中的首要问题。在市场经济和土地有偿使用的条件下，城市土地的使用主要依靠级差地租机制来调节。一般来说，城市中心的各种设施最为齐全，使用条件最好，因此，土地区位最优，租金也越高。城市边缘地区设施配套最不齐全，使用条件最不好，因此，土地区位最劣，租金也最低。而中间土地区位优劣程度从城市中心向城市边缘地区依次递减，地租也是从高到低。级差地租对住宅区位的调节主要是通过房价和房租来实现。

对于购房的居民而言，在购房时，考虑最多的因素是住宅的价格，而房价主要取决于房屋的结构和面积，以及与区位条件有直接关系的地价。当房屋的结构和面积一定时，房屋所处的区位条件就成为决定房价的一个重要因素。位于城市内不同区位的房屋，其价格相差很大，当一个居民决定了自己愿意支付的房价时，实际上，其购买房屋的区位空间也就决定了。

3.1.3交通通达性的影响

城市的交通通达程度对住宅区位选择的影响。交通通达程度包括场地的可及性、出入口的位置以及容易识别的程度等。

3.1.4竞争对手的影响

考察竞争对手的物业是企业进行竞争性定位最相当重要的一点，因为只有知己知彼发现各自的竞争特点，才能在有限的市场容量空间占有一席之地。房地产企业对竞争对手的分析主要是对目标房地产可能影响其竞争性能的特征进行分析和评价，这和其他企业对竞争对手产品的分析一样，只是由于房地产这种特殊的产品分析起来要比普通商品复杂得多【4】

3.1.5 政策对房地产市场的影响：

2009、12、07 中央经济工作会议：明年

要增加普通商品住房供给中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造