重庆房地产市场调查报告

重庆房地产市场调查报告

重庆房地产市场需求透视

经济与社会形态带来的消费形态的变动, 使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要, 房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为, 其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是: 在房地产置业投资上, 消费者究竟是如何做出购买决策的? 在与房地产选择与购买相关的多个因素当中, 到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响, 哪些因素又仅仅是表层的和直观的? 房地产需求市场的需求与变化, 对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下, 研究购房者的需求具有更加重要的意义。

为了解重庆市消费者对房地产消费的需求, 我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研, 此次调研从丽江市总体购房者的角度出发, 对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究, 并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练, 以求突出房地产的市

场需求现状情况和未来发展趋势。

本次调研的对象为最近二年内有购房意向而且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体, 我们对这一群体进行了深入调查, 从消费者需求的角度, 发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。

在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上, 力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法, 经过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析, 有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。

一、当前购房群体的基本状况

1、大部分购房者当前的事业状态处于起步阶段或发展阶段, 总体购买力不高

从调查结果来看, 大部分购房者在当前的事业发展中并没有取得很大的成功, 其中17%的购房者处于事业的起步阶段, 60%的购房者处于事业的发展阶段, 各发展阶段比例情况见下图:

处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人, 她们的家庭平均月收入大部分在元以下, 而且她们在单位的职务多为普通员工。而处于事业发展阶段的购房者大部分为31—45岁的人群, 她们的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之间, 在单位中的职务多为中层管理者或主管级别。一方面这些人没有太多的积蓄, 另一方面她们还需要进一步补充知识, 拓展自己的业务, 将需要很大的资金投入, 因此这部分人群的在置业消费上的总体购买力不高。就总体情况来看, 购房者的购买力也并不是很高。购房者的平均家庭月总收入约为2040元, 而83.3%的购房者的家庭月总收入都在5000元以下。采用分期付款的购房者占购房者总数的60%, 其中88.3%的分期付款购房者所能承受的首付款额度在18万元以下。

2、购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度, 但总体认知水平并不高

随着外地的房地产开发商进军重庆房产市场, 房地产开发商

日益增多, 房地产开发商的品牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意义。在调查结果中, 购房者能够说出开发商品牌的数量不等, 能够说出三个及三个以上的开发商品牌的购房者所占的比例仅为21.0%, 而根本不知道房地产开发商品牌的购房者所占的比例也为21.0%, 而且知道一个开发商品牌的购房者所占的比例高达31.2%, 这充分表明购房者对房地产开发商品牌的总体认知程度不高。购房者知道房地产开发商品牌数量的比例情况见下图:

在所有购房者说出的房地产开发商中, 消费者认知度较高的是在房地产市场中比较活跃的3—4个开发商, 但对它们的认知水平依然不高。购房者认知度最高的两个开发商, 其被知晓的比例分别仅为41.7%和34.8%, 而对其它开发商的认知度则更低。

消费者对房地产开发商品牌认知程度不高, 其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大, 而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。然而, 从以往的研究经验来看, 那些知晓房地产开发商的购房者对其所知晓的开发商的楼盘项目选

择率会更高。可见, 房地产开发商本身的品牌, 是影响消费者购买的重要因素, 对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此, 房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时, 也要加强本身品牌的建设和宣传。

3、置业消费盲区与企业品牌建立

置业投资虽然是家庭的最大消费投资之一, 但由于其选择、决策、谈判、购买过程过于复杂, 涉及众多环节, 因此存在着比较极大的认知难度, 而消费者在房屋消费过程中的弱势地位, 使得非理性决策容易形成, 并为今后的纠纷带来了隐患。

在房地产市场逐步发育和成熟的同时, 购房纠纷也随着增多。业主与物业公司、开发商之间的冲突事件时有发生, 而且事态发展有增多和升级的迹象, 而且不断有房地产销售人员对开发商的销售内幕进行暴光, 这些事件对房地产开发商所形成的负面影响在短期内挽回的可能极小, 致使消费者在选择开发商以及楼盘上存在着更多的忐忑不安

从总体看, 在以往的实际房地产购买者当中, 只有不到20%的消费者在购买之前对购房手续、市场供应楼盘状况比较清晰和了解, 这显然与一般意义上认为"购房是一种理性消费"存在着严重的差异, 产生这一现象的原因是复杂的: 但消费动机与消费决策之间信息的不匹配和不平衡性是关键因素。

从消费市场经验来说, 在复杂而缺乏规范秩序的市场中, 在