2017年城投行业研究报告
2017年中国房地产行业市场调研投资分析报告
2017年中国房地产行业市场调研投资分析报告目录第一节行业回顾:基本面处于小周期景气高点 (6)一、成交整体表现:一二线城市热度显著,销售结构中改善性需求占比提升 (6)二、库存与房价:高库存持续缓解,城市去库存进程分化 (10)三、土地投资:量跌价涨,二线城市升温显著,关注部分城市地价过高 (16)四、政策面:因城施策、局部收紧,但不改整体宽松态势 (20)第二节房企综述:全方位强者愈强,合作占比上升是新特点 (22)一、销售:强者愈强,梯队间差距拉大 (22)二、投资:温和补充库存,聚焦二线城市 (27)三、结算:少数股东损益占比迅速提升 (30)四、盈利:毛利率略有企稳,净利率仍在下降 (33)五、财务:股权+债权融资双增长,边际改善幅度较大 (34)第三节投资建议:筑墙积粮,静待时机成熟 (38)一、主流地产股需继续等待投资机会 (38)二、未来可积极关注优质转型标的 (39)图表目录图表 1:全国商品房销售面积及同比数据(年度) (6)图表 2:全国商品房销售面积及同比数据(季度) (7)图表 3:全国商品房销售面积及同比数据(月度) (7)图表 4:各线城市商品房销售同比数据 (8)图表 5:64城市一手房成交数据及同比数据 (8)图表 6:18城市一手房及二手房成交同比数据 (8)图表 7:15年25城市90平以下户型成交占比变化(%) (9)图表 8:15年25城市90-120平户型成交占比变化(%) (9)图表 9:2015年主要城市代表项目的套均面积以及平均套总价 (10)图表 10:36城市商品住宅库存以及去化周期 (11)图表 11:四大一线城市商品住宅库存以及去化周期 (11)图表 12:17个二线线城市商品住宅库存以及去化周期 (11)图表 13:15个三线线城市商品住宅库存以及去化周期 (12)图表 14:016年3月末各线城市去化周期(6月移动平均) (12)图表 15:一线以及重点二线去化周期10个月以下,但三四线则在20个月以上 (13)图表 16:百城房价环比数据 (14)图表 17:百城房价同比数据 (14)图表 18:各线城市房价环比数据 (14)图表 19:各线城市房价同比数据 (15)图表 20:81城市新开工以及土地去化周期 (15)图表 21:300城市供给/成交宅地建面(万平米) (16)图表 22:300城市宅地成交建面以及出让金情况(年度) (17)图表 23:300城市宅地出让金以及同比数据(季度) (17)图表 24:各线城市土地出让金占比情况 (18)图表 25:300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 (18)图表 26:各线城市土地市场溢价率 (18)图表 27:主要城市地价房价比 (19)图表 28:本来小周期主要政策概览 (20)图表 29:14家规模房企销售面积和金额情况 (22)图表 30:14家规模房企销售均价情况 (22)图表 31:行业集中度进一步提升 (23)图表 32:不同梯队房企差距进一步拉大 (23)图表 33:各梯队房企进入门槛(销售金额,亿元) (23)图表 34:2014年50房企重点项目销售面积城市分布 (24)图表 35:2015年50房企重点项目销售面积城市分布 (24)图表 36:50房企2014-15年项目面积段销售占比 (25)图表 37:50房企2014-15年项目面积段销售占比分城市 (25)图表 38:部分规模房企2016年销售计划及一季度完成情况 (26)图表 39:规模房企存货情况(亿元) (26)图表 40:规模房企存货/经营性现金流流入(2015年) (26)图表 41:13家房企拿地建面与销售建面 (27)图表 42:13家房企拿地金额与销售金额 (27)图表 43:13家房企拿地楼面价及其占销售均价 (28)图表 44:主流房企拿地楼面价分城市比较 (28)图表 45:主流房企拿地城市分布(按建面) (29)图表 46:主流房企拿地城市分布(按地价) (29)图表 47:11家房企新开工面积 (30)图表 48:11家房企新开工面积同比与全国比较 (30)图表 49:营业收入同比变化情况 (31)图表 50:净利润(含少数股东损益)同比变化情况 (31)图表 51:地产板块预收账款情况 (32)图表 52:地产板块经营性现金流流出情况 (32)图表 53:少数股东损益占净利润的比重情况 (32)图表 54:地产板块和规模房企毛利率情况 (33)图表 55:地产板块和规模房企净利率情况 (33)图表 56:ROE水平(净利润/所有者权益) (34)图表 57:A股房企定增预案中拟融资规模 (35)图表 58:A股房企成功实施定增实际融资规模 (35)图表 59:A股房企公司债实际融资规模 (35)图表 60:A股房企中票据实际融资规模 (36)图表 61:A股房企开发贷和公司债资金成本 (36)图表 62:A股房企信托贷款平均年化成本 (37)图表 63:货币资金对短期有息负债覆盖率 (37)图表 64:净负债率 (38)图表 65:我国房地产行业基本面量价小周期(2005-2017年E) (39)表格目录表格 1: 2015年度土地出让金TOP20 (19)表格 2: 2016一季度土地出让金TOP20 (20)第一节行业回顾:基本面处于小周期景气高点一、成交整体表现:一二线城市热度显著,销售结构中改善性需求占比提升2015年,在政策支持住房消费,持续定调去库存的背景下,成交迎来了本轮小周期的大幅向上修复,统计局口径的全国商品房销售面积仅次于2013年高点,全年同比增长6.5%,成交市场显著回暖。
杭州市城投集团2017年工作总结及2018年计划
杭州市城投集团2017年工作总结及2018年计划各位读友大家好,此文档由网络收集而来,欢迎您下载,谢谢2017年,在市委市的坚强领导下,在广大干部员工的努力拼搏下,系统各级各单位紧紧围绕“十三五”发展规划,切实按照“五个城投”发展方向持续发力,在经营发展、投资建设、上市、民生保障、党建纪检等工作上取得了一系列新的成绩,整体保持良好发展态势,队伍面貌呈现崭新气象。
总结一年来的工作,主要有八个方面的新成绩:1、经营发展有新业绩。
一年来,集团上下始终以加快发展为第一要务,审时度势、克难攻坚,取得了来之不易的成绩。
2017年,集团公司实现营业收入亿元,完成年度计划的%,同比增长%;实现利润总额亿元,完成年度计划的%,同比增长%。
截至2017年底,集团公司合并总资产为亿元,合并净资产为亿元。
据初步统计,从市属国企(除杭州银行)来看,集团公司营业收入排名第三,利润总额预计排名第一。
2、投资拓展有新版图。
一年来,集团上下始终以投资带动发展,牢牢把握杭州城市国际化的大好机遇,积极加快对外拓展的力度,2017年,集团公司完成投资亿元,同比增长%,“十三五”期间累计投资已达341亿元,PPP项目投资成绩显著,2017年累计中标PPP项目12个,投资规模达259亿元。
在总体投资规模保持迅速增长的同时,投资版图也实现了新的扩张。
3、工程建设有新突破。
一年来,集团上下始终坚定想干大事、敢干大事、能干成大事的决心和信心,实施了公交场站、供水污水、快速网、地下综合管廊等一系列重大项目,相继完成了千岛湖供水九溪线#地块经济适用房、婺江公交枢纽站等45个项目的年度目标任务。
同时,系统各单位问题导向,破解重点难题,狠抓关键环节,推进技术前期、拆迁等关键难题,有序推进各个重点工程建设工作。
4、企业有新成效。
一年来,集团上下以为第一动力,按照“三个有利于”的原则推进企业,取得了一系列新成效,市桥集团实现了新三板上市,热电集团完成了股改和混改工作,市水务集团签订了特许经营协议,加快资产的注入和剥离工作,金通科技引入战略投资者增资亿元,完成IPO中介结构选聘工作,这些工作为“十三五”主板上市“保一争三”目标打下了的基础。
2017年中国房地产行业专题展望调研投资分析报告
2017年中国房地产行业专题分析报告(此文档为word格式,可任意修改编辑!)2017年9月正文目录一、中国房地产周期的变化及规律 (4)二、各线城市房价的分化与趋同 (10)2.1一线城市:深圳领先,增速大幅度放缓 (12)2.2 二线城市:中部沿海上涨放缓,东北西部加速上涨 (13)2.3 三线城市:整体增速上行,热门城市回调 (15)2.4 结论:热门城市带头,“示范”效应显著 (16)三、中国房地产周期与经济周期的关系 (17)3.1房地产周期与经济增长周期 (17)3.2房地产周期与投资周期 (19)3.3房地产周期与流动性周期 (21)3.4房地产周期与调控政策 (26)四、结论 (27)图表目录图表1商品房销售面积同比、趋势、周期分解 (4)图表2商品房价格同比、趋势、周期分解 (5)图表3房地产开収投资同比、趋势、周期分解 (5)图表4房屋新开工同比、趋势、周期分解 (6)图表5 70个大中城市新建&二手住宅价格指数同比周期项 (6)图表6房地产价格、资金、销售面积以及新开工面积的周期区间与长度 (7)图表7房地产价格、资金、销售、投资、新开工的周期先后规律 (8)图表8本轮周期中房地产开収资金来源结构 (9)图表9中国老龄化程度在逐渐加深 (9)图表10本轮房地产周期的销售、价格、资金、投资及新开工同比周期项变化 (10)图表11 70个大中城市一二三线新建住宅价格同比增速 (11)图表12 70个大中城市一二三线二手住宅价格同比增速 (12)图表13 一线城市历次周期的新建住宅价格同比增速 (13)图表14 70个大中城市21个二线城市的新建住宅价格同比增速 (14)图表15二线:新建住宅价格增速放缓的10个城市 (14)图表16二线:新建住宅价格增速上升的7个城市 (15)图表17 45个三线城市的新建住宅价格同比增速 (16)图表18 三线城市住宅价格增速回调的5个城市 (16)图表19各线“热门”城市新建住宅价格同比增速 (17)图表20房地产周期与经济周期 (18)图表21房价同比周期与GDP同比周期 (19)图表22房价周期与房地产开収投资周期 (20)图表23房价周期与固定资产投资周期 (20)图表24房价周期与房地产行业自身投资周期 (21)图表25 M2同比周期领先于房价同比周期 (22)图表26 M2同比对房地产各项指标的领先时间 (22)图表27住宅价格同比和贷款同比 (23)图表28住宅价格同比和贷款利率 (23)图表29销售面积同比与个人住房贷款利率 (24)图表30金融机构贷款利率与新开工面积同比 (25)图表31中国的金融周期在接近顶部 (26)图表32房价周期与调控政策 (27)一、中国房地产周期的变化及规律任何一个时间序列都可以分解为四部分:趋势项、季节项、周期项和随机项,这四项背后分别代表着不同的驱动力量。
2017年中国房地产行业市场投资分析报告
2017年中国房地产行业市场投资分析报告目录第一节房价指标:城市供需关系的晴雨表 (5)第二节成规模数据:需求体量变化 (14)第三节供给及库存水平:决定短、中期价格趋势 (19)第四节人口、产业及支付能力评价:地产市场长期发展测算 (25)第五节城市地产市场发展评估汇总 (32)图表目录图表1:重点42 城市各地产指标占全国数据比例 (5)图表2:全国及大中城市平均历史价格指数 (6)图表3:全国及大中城市平均历史价格指数同比趋势 (7)图表4:全国及大中城市平均历史价格指数环比趋势 (7)图表5:北京住宅价格环比变化趋势 (8)图表6:北京市不同口径住宅价格同比变化趋势 (8)图表7:深圳住宅价格环比变化趋势 (9)图表8:深圳市不同口径住宅价格同比变化趋势 (9)图表9:统计局全国数据与房管大中城市成交面积增速 (14)图表10:16 年前8 月各线城市销售面积占比 (15)图表11:16 年前8 月各线城市销售金额占比 (15)图表12:北京年度住宅销售面积规模数据对比(万方) (16)图表13:北京市月度销售面积数据各口径趋势对比 (16)图表14:09-15 年各级城市销售面积平均增速 (19)图表15:15 年各级城市城区成交套数(万套) (19)图表16:各类城市批售比数据(供给/销售) (22)图表17:各类城市平均库存水平(最新16 年8 月) (22)图表18:各线城市土地存量及开工存量规模测算 (23)图表19:重点城市购房人口占比 (28)图表20:重点城市小学生在校人数近5 年平均增速 (28)图表21:各级城市短期平均房价压力评分 (34)图表22:重点城市长期房价上涨压力评分结果 (34)图表23:重点城市短、中、长期房价走势综合评分结果 (35)表格目录表格1:全国重点城市住宅价格公布系统及数据情况 (6)表格2:主要城市价格系统及重点城市最新价格 (6)表格3:各口径城市数据涨跌幅度评估 (8)表格4:40 重点城市新房住宅涨幅回顾及城市分级(★为16 年10 月出台限购限贷政策升级的城市) (10)表格5:重点城市新房住宅价格与二手房住宅价格的相对关系 (12)表格6:主要城市各口径成交数据规模(万方) (15)表格7:40 重点城市住宅成交规模、增速水平及结构(★为16 年10 月出台限购限贷政策升级的城市) (17)表格8:广义及狭义库存水平的影响指标及定义 (20)表格9:重点城市短期狭义库存水平详情(批售比及去化周期) (20)表格10:重点城市中长期广义库存水平评价(开工及土地口径存量测算) (23)表格11:地产市场长期发展人口数据指标及评分规则 (26)表格12:重点城市人口数量级结构细分数据(00 年-15 年)及城市人口因素评分 (26)表格13:重点城市GDP 及固定资产投资数据详情及变化趋势 (29)表格14:重点城市居民支付能力详情及变化趋势 (31)表格15:重点城市发展评价体系选用标准 (32)表格16:重点城市地产市场短、中、长期评分结果 (32)中国房地产行业从98年房改以来迅速发展,行业经过了“黄金十年”的机遇期,大周期顶部拐点逐步显现,且城市分化加剧。
2017年房地产行业市场投资分析报告
2017年房地产行业市场投资分析报告目录第一节政策因时而异,市场冷热有别 (6)一、政策三管齐下,遏制房价过快上涨 (6)二、政策卓有成效,热点城市迅速降温 (8)三、2017年,商品房销售或明显回落,但变数很大 (9)四、开发企业资金宽裕,预计房价整体平稳 (14)五、开发投资增速并不随市场降温而明显下行 (18)第二节货如轮转走到尽头,精耕细作最大看点 (20)一、地价过高背后是可开发区域的不足 (20)二、杠杆率下降背后是企业扩张拿地意愿的不足 (22)三、利用好存量资源或许是企业谋求出路的前提 (24)第三节地产企业的可能出路 (26)一、通过并购提升市场占有率 (26)二、增加持有物业,逐渐追求收益稳定化 (26)三、从投资商到资产管理服务平台——房地产基金的发展 (27)四、从资源到服务——新思维不止物业管理 (29)五、多元化股权投资平台 (30)六、逐渐萎缩,直至消亡 (30)七、风险因素 (30)1、基准利率上升的风险 (30)2、地产企业融资受到限制,从而冲击企业经营的风险 (31)第四节聚焦资源价值和分红 (32)一、成长性丧失,但低利率时代的资源价值仍值得珍惜 (32)二、股东结构变化——险资持续增持 (34)三、分红率提升——可能催化剂 (37)四、综合观察NAV和PE标准 (40)第五节部分相关企业分析 (44)一、招商蛇口——前海片区积极推进 (44)二、金融街——良好的周期节奏和丰厚的资源价值 (45)三、金地集团——盈利能力恢复,现金流管理得当 (46)第六节香港市场投资策略 (48)一、香港的资源价值 (48)二、绿城服务——高品质服务推动量价齐升,多业务布局角力蓝海市场 (50)三、中国恒大——新崛起的行业龙头 (51)图表目录图表1:2014年以来30大中城市新房销售放量(万套) (6)图表2:一二线城市房价出现明显上涨(%) (6)图表3:中原经理指数:沪深穗(%) (9)图表4:中原报价指数:沪深穗(%) (9)图表5:主要城市各年10月的租金收益率(%) (10)图表6:按揭利率的历史走势 (12)图表7:居民杠杆率测算 (12)图表8:全国首套房贷平均利率 (13)图表9:北京首套房贷平均利率 (13)图表10:板块有息负债中短期借款比例 (14)图表11:板块应付债券占有息借款比例 (14)图表12:两家大公司拿地金额和销售额的比较 (15)图表13:全国土地购置面积和土地购置费 (16)图表14:全国房地产投资同比增速(%) (18)图表15:百城土地出让同比增加 (19)图表16:百城土地市场溢价率(%) (20)图表17:百城土地市场流拍率 (20)图表18:一二线城市住宅类土地供应(万平米) (21)图表19:住宅类土地成交价格(元/平米) (21)图表20:板块有息负债率 (22)图表21:板块净负债率 (23)图表22:服务创造价值——相邻不同物业服务商的物业价值差异很大 (29)图表23:100个城市住宅类土地成交楼面地价和溢价率 (32)图表24:全国商品房销售面积和销售额增速(%) (32)图表25:房价上涨幅度 (33)图表26:2016年9月,百城房价同比涨幅示意图 (34)图表27:保险资金在10大股东中持股占总市值比例变化 (35)图表28:保险作为10大股东持股比例和不同公司市值对应(横轴市值;单位:亿元;纵轴比例%) (36)图表29:房地产企业布局及保险公司持股横轴为一二线城市项目占比(纵轴为险资产持股模拟) (36)图表30:房地产企业股息率与保险公司持股占比(横轴为股息率,纵轴险资持股模拟比例) (37)图表31:首开股份每年分红水平单位:元/股 (39)图表32:首开股份现金分红比例单位:% (40)图表33:香港的卖地面积和私人住宅供应 (48)图表34:香港中原城市指数 (49)表格目录表格1:政府部门对房地产产业链的一些监管措施 (7)表格2:10月主要城市房地产交易量(单位:万平米) (8)表格3:2010年之后,房价的三次回撤和力度 (10)表格4:差别化住房信贷政策调整一览表 (11)表格5:目前中国主要城市房贷政策一览表 (16)表格6:已出让、未开工的房屋库存分年度估计(含公建口径) (18)表格7:房地产企业转型金融情况列表 (24)表格8:业务和地理布局高度分散化的长和,EBITA分布(2016年上半年) (25)表格9:金融街持有物业比账面价值的增厚 (27)表格10:中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强 (28)表格11:中国和发达国家,物业管理费和房价比例比较 (29)表格12:产业资本增持地产板块个股案例 (34)表格13:地产板块,股息率在1.5%以上的公司,现金分红比例变化 (38)表格14:A股地产板块股息率较高的企业 (38)表格15:假设所有公司都采取进取的股息分派政策(即现金分红比例达到50%),2016年和2017年不同盈利增速假设下的股息率分析 (38)表格16:企业在售项目的区域货值分布 (41)表格17:业务持续性考核指标 (42)表格18:各公司业绩持续性考核指标列示 (42)表格19:招商蛇口盈利预测和估值 (44)表格20:金融街盈利预测和估值 (46)表格21:金地集团盈利预测和估值 (47)表格22:绿城服务盈利预测和估值 (51)表格23:中国恒大盈利预测和估值 (52)第一节政策因时而异,市场冷热有别一、政策三管齐下,遏制房价过快上涨政策大体以三年为一个小周期,2016年3月起中国房地产政策又进入了收紧的阶段。
2017年成都房地产市场投资分析报告
2017年成都房地产市场投资分析报告目录第一节楼市景气稳步提升,库存去化持续下滑 (5)一、库存及去化持续下滑,二手房成交持续上涨 (5)二、首改首置占市场需求94%,限购放开后改善性需求释放明显 (9)三、市场集中度相对较高,全国性房企纷纷布局 (10)第二节区域分化,主城区表现优于周边区县 (13)一、上半年各区域整体供不应求,主城区更甚 (13)二、主城区房价涨幅快于周边区县 (14)三、主城区去化月数低,外围库存压力略大 (15)第三节土地市场逐步升温,全国房企争相布局 (16)第四节单核经济、高校众多叠加高租金回报率,补涨潜力大 (20)一、单核经济明显,产业集聚叠加政策倾斜支撑城南发展 (20)二、人口保持净流入趋势,高校众多提供增量需求 (23)三、高收入房价比及租金回报率 (24)第五节开发商及楼盘调研小结:补涨已在路上,看好城南板块 (27)一、开发商及楼盘调研小结:补涨已在路上,看好城南板块 (27)二、代表性楼盘草根调研情况 (27)1、中洲锦城湖岸:优质学区房、城南明星产品 (27)2、招商大魔方:配套完善,高品质靓房 (30)3、万科城:城西品质大盘 (32)图表1:成都商品住宅成交稳定(中心五区+高新区) (5)图表2:成都商品住宅均价小幅攀升 (5)图表3:成都二手住宅成交情况 (6)图表4:二手房与一手房成交比值持续上升 (6)图表5:2016年以来新盘开盘去化率稳步上升 (7)图表6:成都商品住宅房价指数走势(%) (8)图表7:2016年以来成都商品住宅总体供不应求 (8)图表8:成都主城区住宅库存及去化周期呈下降趋势 (8)图表9:成都中大户型成交趋于活跃 (9)图表10:改善性户型房价涨幅更快(%) (10)图表11:成都购房者来源 (10)图表12:2016上半年成都房企销售额五强 (11)图表13:2016上半年成都房企销售排名 (11)图表14:成都区县行政区划 (13)图表15:上半年成都各区商品住宅供应与成交对比 (13)图表16:2016上半年成都各区房价(千元/平) (14)图表17:上半年成都各区房价同比涨幅(%) (15)图表18:2016上半年住宅存量去化 (15)图表19:土地市场回暖带动楼面地价大幅上涨 (16)图表20:2016年以来土地成交溢价率持续走高 (16)图表21:外围新都、龙泉驿等区域为土地主要成交集中地(2016年前8月) (17)图表22:主城各区历史土地成交建面 (17)图表23:成都上半年高楼面地价土地排名 (19)图表24:四川单核经济明显,成都GDP占全省比达36% (20)图表25:成都高新区产业增加值快速增长 (20)图表26:成都第三产业占比持续提升 (21)图表27:都户籍及常住人口保持稳定增长 (23)图表28:成都高校在校生数量庞大 (23)图表29:成都房价低于大多数省会城市(2016.8) (24)图表30:成都收入房价比在省会城市中排名前列 (25)图表31:都租金回报率居大中城市首位 (25)图表32:中洲锦城湖岸售楼处 (27)图表33:中洲锦城湖岸外景图 (28)图表34:中洲锦城湖岸位置图 (29)图表35:中洲锦城湖岸沙盘 (29)图表36:招商大魔方样板房 (30)图表37:招商大魔方位置图 (30)图表38:招商大魔方位置图 (31)图表39:招商大魔方沙盘 (32)图表40:万科城售楼处 (33)图表41:万科城沙盘 (33)表格1:2016上半年成都主城区销售项目排名 (11)表格2:成都上半年开发商拿地排名 (18)表格3:成都高新区发展概括 (22)表格4:新区占成都生产总值比重持续提升 (22)表格5:二手房楼盘租金/月供普遍超过65% (25)第一节楼市景气稳步提升,库存去化持续下滑一、库存及去化持续下滑,二手房成交持续上涨政策扶持叠加宽货币环境,加上近期热点城市房价大幅上涨带动,成都楼市逐步升温。
2017年城投转型模式研究报告
2017年城投转型模式研究报告2017年12月目录一、转贷型城投将被撤销 (4)二、根据业务,重组整合 (5)(一)合并城投,组建新的综合性集团 (8)(二)以大并小,做大做强大型城投 (10)(三)多家城投重组整合,成立一批新城投 (12)(四)混合所有制改革 (14)三、开辟新业务 (15)(一)实体投资 (15)(二)开展金融业务 (16)43 号文之后,开始新一轮地方投融资体制改革,剥离城投公司的政府性融资职能是重点之一。
今年以来,地方债务监管政策持续加码,对城投公司的规范也越来越严,城投公司市场化转型需要尽快提上日程。
目前还没有出台全国性的城投转型指导文件。
部分省市,如四川、重庆出台文件,提出了较为具体的转型要求和方向。
结合这些文件和已有案例,我们认为未来主要有三个转型方向。
一是“转贷型”城投,大概率会被清理撤销。
二是重组整合为公益类国企或者商业类国企。
重组整合方法包括多家城投合并组建新的企业、依托某大型城投并入其它城投、多家城投根据业务重组整合为一批新的城投、混合所有制改革。
三是开拓新业务,包括进行实体投资、开展金融业务。
城投模式是地方投融资体制改革的产物,其职能变迁与投融资体制改革息息相关。
2014 年国发43 号文印发,标志着新一轮地方投融资体制改革开始。
43 号文要求融资平台公司剥离政府性融资职能,不得新增政府债务。
此后围绕剥离地方政府对融资平台提供隐性担保、划清地方政府债务和城投债务,出台了一系列文件。
对违规行为的处罚力度也越来越大,尤其是今年。
对城投公司而言,传统业务模式下的生存空间越来越小,市场化转型需要加快提上日程。
但市场化转型不是一纸公告宣布脱离政府融资平台就够的,需要在产权、业务和人事等方面做出调整。
在本报告中,我们结合案例,对目前城投公司常见的转型方式做。
2017年城投行业研究报告
2017年度城投行业研究报告工商一部城投行业组报告概要融资环境方面,2017年,行业政策趋严,城投类企业融资环境趋紧,地方政府债务管理体系日趋完善,未来城投公司将加快与政府信用脱钩和市场化转型的进程,地方政府及城投公司融资行为将更加规范化、市场化、透明化。
从城投债市场看,城投债发行方面,2017年,城投公司融资环境收紧,叠加金融市场去杠杆持续推进导致资金面紧张,1~10月份城投债发行规模大幅下降,发行利率持续走高,发行利差波动较大。
存量城投债方面,城投债存量规模持续增长,余额规模仍较大,江苏省存量规模遥遥领先;存量城投债集中在2018~2021年到期,2021年为兑付最高峰,届时将面临较大兑付压力。
城投级别调整仍以调高为主,由AA-调升至AA的主体占比较高;级别调升触发因素主要为地方政府信用水平、政府支持力度和企业自身实力三方面的改善,级别调低触发因素则主要为地方经济和财政实力的弱化。
从财务表现看,城投类企业债务负担持续加重,但债务增速明显下降,债务期限结构更加长期化。
同时,债务水平区域分化较为明显,除经济较发达地区外,陕西、广西、山西等地城投类企业债务负担较重。
城投类企业营业外收入占利润总额的比例仍较高,政府补助对城投类企业可提供一定流动性支持。
城投类企业现金流状况改善,收入实现质量有所提高,有助于偿债能力的提高。
2016年城投类企业现金储备较为充足,2017年受限于融资环境趋紧、债务增速明显放缓,整体看,短期内城投类企业偿债能力尚可。
从未来发展看,2018年城投债将迎来兑付高峰,部分城投公司短期流动性将承压;长期来看,随着地方政府债务管理体系的进一步完善,城投公司市场化转型的推进,以及城投债兑付高峰的临近,城投公司信用水平将出现明显分化。
一、融资环境变化1.城投债融资的周期性城投类企业融资功能的放大与投资拉动经济政策密切相关,受宏观经济政策及融资政策双重影响,城投债融资存在明显的周期性特征。
城投分析报告
城投分析报告1. 引言城投是指由政府或政府授权的机构筹集资金进行城市基础设施建设和公共服务供给的活动。
城投项目的规模庞大,对城市的发展具有重要意义。
本文将从城投的定义、背景、发展现状和分析等方面,对城投进行详细分析和讨论。
2. 城投的定义和背景城投是城市化进程中的一项重要举措,通过集中资金向城市基础设施和公共服务领域投资,改善城市居民生活环境和基本生活条件。
城投的背景可以追溯到我国改革开放以来,特别是城市化进程加速的阶段。
随着我国城市化进程的加速,城市基础设施建设和公共服务供给面临着新的挑战和需求。
3. 城投的发展现状在中国,城投项目主要由政府投资和市政和房地产企业参与开发。
城投项目的发展现状可以从以下几个方面进行分析:3.1 城投项目的类型城投项目的类型主要包括基础设施建设项目和公共服务项目。
基础设施建设项目包括道路、桥梁、供水、供电、燃气等方面的建设;公共服务项目包括教育、医疗、文化、体育等方面的服务供给。
3.2 城投项目的规模和分布城投项目的规模和分布与城市的规模和经济发展水平密切相关。
一线城市和重点发展城市的城投项目规模较大,分布较密集;而二线城市和欠发达地区的城投项目规模较小,分布较分散。
3.3 城投项目的融资方式城投项目的融资方式主要包括政府投资、利用土地资源进行开发和吸引社会资本参与等。
政府投资是城投项目最主要的融资方式,但随着财政压力的增加,政府对城投项目的投资逐渐减少,吸引社会资本参与成为一个新的趋势。
3.4 城投项目的风险和收益城投项目的风险主要包括政策风险、市场风险和建设风险等。
政策风险指的是政府政策的变化可能给城投项目带来的影响;市场风险指的是市场需求变化可能给城投项目带来的影响;建设风险指的是城投项目的设计、施工和运营可能存在的问题。
城投项目的收益主要来自于投资回报和社会效益。
4. 城投分析和展望城投项目的发展面临着一些挑战和问题,需要进行深入的分析和思考。
在城投项目的管理和运营方面,需要加强政府和企业的合作,提高项目的管理水平和运营效益。
2017年房地产行业市场投资分析报告
2017年房地产行业市场投资分析报告目录第一节治理高房价需要长短机制结合 (5)第二节短期加强监管和调控,消除“恐慌性”购房预期 (7)一、信息不对称下的恐慌性购房 (7)二、供需两端齐发力,短期措施快速见效 (8)三、短期波动熨平,不改长期趋势 (13)第三节长效机制值得期待 (16)一、正本固源,回归居住功能 (16)二、坚持差别化信贷 (18)三、土地市场有弹性 (21)四、京津冀值得期待 (23)五、鼓励租房、推动住房消费观念转变 (25)六、强化市场监管有望常态化 (27)图表目录图表1:全国商品房价格不断上涨 (5)图表2:全国新建商品住宅市场波动大 (5)图表3:2013年后一二三线城市房价分化 (6)图表4:全国房价分化显著 (6)图表5:信息不对称下恐慌性购房推升房价 (7)图表6:短期措施分类梳理 (8)图表7:2016年以来出台的限购限贷城市及时间 (9)图表8:各城市出台的规范市场主体行为措施(1) (10)图表9:各城市出台的规范市场主体行为措施(2) (11)图表10:控地王政策分类与归纳 (12)图表11:18个城市出台控制地王措施 (12)图表12:限购限贷推迟购房需求、改变需求路径 (13)图表13:北京、珠海、重庆房价同比涨幅对比 (15)图表14:北京住宅用地供应长期供不应求 (15)图表15:重庆住宅用地供应长期供大于求 (16)图表16:一二线城市房产金融属性增强 (16)图表17:中央经济工作会议定调5类政策 (17)图表18:此轮地产牛市货币和利率政策宽松 (18)图表19:此轮地产牛市购房信贷政策宽松 (19)图表20:购房杠杆迅速提升 (19)图表21:购房杠杆迅速提升 (20)图表22:北京住宅用地供应入不敷出 (21)图表23:重庆住宅用地供应持续盈余 (21)图表24:南京住宅用地供应入不敷出 (22)图表25:厦门住宅用地供应入不敷出 (22)图表26:东京都市圈 (24)图表27:京津冀和大北京协调发展值得期待 (24)图表28:鼓励租房政策措施(1) (25)图表29:鼓励租房政策措施(2) (26)图表30:今年以来出台的限购限贷一览(1) (28)图表31:今年以来出台的限购限贷一览(2) (29)图表32:今年以来出台的限购限贷一览(3) (30)图表33:今年以来出台的限购限贷一览(4) (31)图表34:今年以来出台的限购限贷一览(5) (32)第一节治理高房价需要长短机制结合98年房改以来,中国商品住房市场呈易涨难跌,短期波动大的特征。
房地产城市进入研究-2017绍兴城市投资研究报告
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添加好友请备注:姓名+单位+业务领域行业与管理资源微信群一、城市宏观研究二、房地产市场研究三、房地产板块分析四、重点关注板块进入策略一、城市宏观研究江南水乡,鲁迅故里,人文历史悠久●河网密布:境域内河道密布,湖泊众多,素以“水乡泽国”之称Array而享誉海内外,主要河流有曹娥江、浦阳江和浙东运河,主要湖泊有30多个,其中水域面积在2平方千米以上的湖泊有6个。
●历史悠久:绍兴从新石器时代中期的小黄山文化开始,至今已有约9000年历史。
越国古都建于公元前490年,距今已有2500多年建城史。
●名士之乡:绍兴是“一座没有围墙的历史博物馆”,文人荟萃,是鲁迅、周恩来、秋瑾、王羲之、陆游等名人的故乡。
首批国家历史文化名城全国科教兴市先进市中国优秀旅游城市中国最具幸福感城市中国人居环境范例奖中国民营经济最具活力城市(两次)联合国人居奖中国城市旅游竞争力排行榜第20位中国城市文化竞争力排行榜第5位绍兴市为浙江第四大城市,位于浙江省中北部、杭州湾南岸,二线城市。
东连宁波市,南临台州市和金华市,西接杭州市,北隔钱塘江与嘉兴市相望。
“四山三盆两江一平原”为绍兴地貌的基本特征,地势总趋势由西南向东北倾斜。
1.4对外交通高速、高铁通达的长三角交通枢纽城市经嘉绍大桥,沪杭高速,绍兴至上海约1.5小时;经杭甬高速,绍兴柯桥至杭州约20--30分钟;经杭甬高铁,绍兴至宁波约54分钟;经上三高速、甬台温高速,绍兴至台州约2小时。
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2017年度城投行业研究报告工商一部城投行业组报告概要融资环境方面,2017年,行业政策趋严,城投类企业融资环境趋紧,地方政府债务管理体系日趋完善,未来城投公司将加快与政府信用脱钩和市场化转型的进程,地方政府及城投公司融资行为将更加规范化、市场化、透明化。
从城投债市场看,城投债发行方面,2017年,城投公司融资环境收紧,叠加金融市场去杠杆持续推进导致资金面紧张,1~10月份城投债发行规模大幅下降,发行利率持续走高,发行利差波动较大。
存量城投债方面,城投债存量规模持续增长,余额规模仍较大,江苏省存量规模遥遥领先;存量城投债集中在2018~2021年到期,2021年为兑付最高峰,届时将面临较大兑付压力。
城投级别调整仍以调高为主,由AA-调升至AA的主体占比较高;级别调升触发因素主要为地方政府信用水平、政府支持力度和企业自身实力三方面的改善,级别调低触发因素则主要为地方经济和财政实力的弱化。
从财务表现看,城投类企业债务负担持续加重,但债务增速明显下降,债务期限结构更加长期化。
同时,债务水平区域分化较为明显,除经济较发达地区外,陕西、广西、山西等地城投类企业债务负担较重。
城投类企业营业外收入占利润总额的比例仍较高,政府补助对城投类企业可提供一定流动性支持。
城投类企业现金流状况改善,收入实现质量有所提高,有助于偿债能力的提高。
2016年城投类企业现金储备较为充足,2017年受限于融资环境趋紧、债务增速明显放缓,整体看,短期内城投类企业偿债能力尚可。
从未来发展看,2018年城投债将迎来兑付高峰,部分城投公司短期流动性将承压;长期来看,随着地方政府债务管理体系的进一步完善,城投公司市场化转型的推进,以及城投债兑付高峰的临近,城投公司信用水平将出现明显分化。
一、融资环境变化1.城投债融资的周期性城投类企业融资功能的放大与投资拉动经济政策密切相关,受宏观经济政策及融资政策双重影响,城投债融资存在明显的周期性特征。
从近年来城投债发行情况来看,城投债的发行基本上以2~3年为一个小周期,发行增速呈现出快慢交替的周期性特征。
一方面,城投债发行增速较快的年份,通常是宏观经济遭受“金融危机”、“经济危机”或下行压力较大的年份,政府为刺激宏观经济复苏和发展,均出台了“以基建促发展”的宏观经济政策以拉动GDP的增长,如2008年全球金融危机后中央政府和财政部推出的“四万亿”计划。
可以看出,城投公司作为地方基建的主体,其融资平台功能的放大与投资拉动经济政策密切相关。
图1 近年来城投债发行情况(单位:亿元)资料来源:Wind资讯,统计口径为Wind概念板块城投债。
注:17年1~10月份发行增速为与上年同期对比增速另一方面,历史上城投公司的融资政策存在阶段性的收紧与放松,在融资政策较为宽松时,城投债发行增速较快、发行量大幅扩容;在融资政策收紧时,城投公司融资渠道受到限制,城投债发行增速较低,甚至出现增速下滑的局面。
在宏观经济政策与融资政策共同影响下,城投债发行呈现出明显的周期性特征。
表1 城投融资政策变化情况资料来源:联合评级整理城投债发行之所以呈现出这样的周期性特征,究其本质,是政府对经济增长和债务风险进行平衡的结果。
在近十年我国经济发展的过程中,国家实施的对内投资政策是关键驱动因素,尤其是我国经济进入“稳增长”为基调的中高速发展阶段之后,基建投资拉动经济增长的作用或是说对宏观经济的托底作用更加凸显。
基建融资需求的加大导致地方政府及平台公司的融资规模加大、债务规模快速上升,从而引起外界及市场对地方政府债务(包括显性债务和隐性债务)风险的担忧,而城投公司是地方政府基建融资的重要渠道,为防止发生区域性系统性的债务风险,债务规模增长过快时,城投公司融资政策就会相应收紧;在未打通其他可以完全代替城投公司的融资渠道之前,地方政府对城投公司仍存在融资和项目建设的依赖,如果完全禁止城投公司融资,可能会进一步加大地方经济下行压力,并增大债务周转的风险,此时融资政策则会出现阶段性的放松。
在融资政策松紧交替的过程中,城投债融资呈现出周期性变化。
图2 经济增长与债务风险的平衡债务GDP2.2017年城投融资环境2017年以来,行业政策明显趋严,城投类企业融资环境趋紧,地方政府债务管理体系日趋完善,未来地方政府及城投公司融资行为将更加规范化、市场化、透明化,城投公司与政府信用脱钩和市场化转型的进程将加快。
但在求发展和防风险的博弈过程中,城投公司仍然有较大的生存空间。
从宏观经济层面来看,2017年面临的下行压力仍较大,基建投资仍为稳增长的重要动力;长期来看,我国城镇化水平与发达国家仍有差距,尤其是中西部地区。
因此基建融资需求仍较大,城投公司作为地方基础设施建设的重要主体,在未来较长的一段时间内都将继续存在并履行其历史使命。
从政策层面来看,43号文作为纲领性文件,确定了中央政府对地方政府债务“开前门、堵后门”的长期监管思路。
自2016年底以来,88号文、50号文、87号文等密集出台,仍然是对43号文内容的重申、强调、细化和补充,以及“开前门、堵后门”监管思路的进一步落实。
在此之前,对地方政府债务的管理已经基本形成了“闭环”制度体系,2017年监管政策的密集出台促使地方政府债务管理体系更趋完善。
具体来看,“开前门”方面包括债务置换、发行地方政府债券(包括土地储备及收费公路专项债券等)、设立政府产业基金、PPP、政府出资成立市场化的担保公司等举措,为地方基建融资提供了一些新的渠道;“堵后门”方面包括平台公司债务的新老划断、融资平台债务与地方政府债务切割、强调城投公司信用与政府信用进行严格隔离、开展地方政府违法违规举债担保清理整改工作、严禁地方政府利用PPP及政府出资的各类投资基金等方式违法违规变相举债等;债务风险监测方面,构建了风险预警及应急处置机制、常态化的监督机制和追责机制、信息共享机制以及跨部门联合监测和防控机制等。
地方政府债务管理体系构建的主要目的在于促进地方政府和城投公司融资行为的规范化、市场化、透明化,在逐步规范的过程中,将促使“隐性债务”逐步显性化,有利于摸底地方政府债务的真实情况,并进一步出台风险缓释或风险化解措施,守住不发生区域性系统性风险的底线。
图3 地方政府债务管理“闭环”制度体系地方政府债券资料来源:联合评级整理50号文、87号文等文件的出台,不仅使城投类企业面临的融资环境再度趋紧,而且一定程度上弱化了城投类企业的政府融资职能。
50号文重申了关于地方政府不得对城投公司注入公益性资产、储备土地等资产,不得为城投公司提供任何形式担保,不得要求城投公司为地方政府融资等内容;土地储备专项债券和收费公路专项债券等“中国版市政债”得以推出;通过政府购买服务进行违法违规举债融资的行为遭到严厉打击。
2017年监管政策的出台一定程度上削弱了地方政府对城投公司的支持力度,限制了城投公司融资能力,真正弱化了城投公司的政府融资职能,同时进一步明确了地方政府债务与城投公司债务的界线。
这些举措的实施,将进一步推动城投公司举债机制的规范化和市场化发展,倒逼城投公司加快与政府信用脱钩、完成市场化转型。
二、2017年城投债发行及存量情况1.2017年1~10月城投债发行情况2017年,监管政策频出,城投公司融资环境收紧,叠加金融市场去杠杆持续推进导致资金面紧张,1~10月份城投债发行规模大幅下降,发行利率持续走高,发行利差波动较大。
一方面,1~10月份出台了多项监管政策对融资平台的注资、融资、政府购买服务等进行限制,城投公司融资渠道收紧;另一方面,在经济发展新常态的大背景下,防范化解金融风险为重点工作之一,2017年以来金融监管趋严,金融系统去杠杆工作持续推进,加之信用风险事件频发,导致资本市场资金面持续紧张。
融资环境趋紧叠加资本市场资金面紧张,2017年1~10月份,城投债发行规模较上年同期大幅下滑,发行利率较去年同期大幅上升。
(1)发行规模与期限发行规模大幅下降,月度间发行量波动较大;江苏、湖南、浙江发行规模仍居前三,城投债发行的地域集中度进一步提高;受发行利率上行影响,短期限债券发行规模占比有所提高。
从发行规模来看,2017年1~10月份,全市场(Wind口径)共发行城投债1,831支,发行规模合计15,672.79亿元,较上年同期的20,622.05亿元大幅下降24.00%。
从各月份发行情况来看,2017年1~2月份,发行规模较为平稳,分别为536.75亿元和566.60亿元,延续2016年底发行疲软之势;政府工作报告释放基建投入仍是2017年“稳增长”重要手段的信号,加之大规模城投债到期债务置换需求大,3月份城投债发行规模大幅增长,环比增速高达165.99%;4月份市场流动性有所改善,城投债发行规模继续保持增长趋势,环比增长27.84%;5月份,政策密集出台、监管持续趋严,尤其是50号文引发市场担忧,城投债发行规模环比大幅下降62.80%;6月中下旬以来,市场流动性趋好,城投债发行规模再次迎来增长,6月份环比增速达137.64%,7月份和8月份也保持了30%左右的环比增速,且8月份发行规模达到2017年1~10月份新高;但进入9月份后,流动性再次收紧,发行规模再次缩水,环比下降24.38%;进入10月份,环比增速下降37.25%。
总体来看,各月发行量波动较大,2017年1~6月份发行规模较上年同期大幅下降,7~9月份发行规模略高于上年同期。
图4 2016~2017年各月份城投债发行规模(单位:亿元、%)资料来源:Wind资讯,联合评级整理从各省份发行情况来看,江苏、湖南、浙江仍为城投债发行大省。
与上年同期相比,大部分省份发行规模均有所下降,其中重庆、天津、贵州、江西、上海、辽宁降幅明显;河南、云南、内蒙古少数地区发行规模略有增长。
图5 2017年1~10月各省份(直辖市)城投债发行规模(单位:亿元)资料来源:Wind资讯,联合评级整理从发行规模前十大省份来看,与上年同期相比,2017年1~10月份,河南省城投债发行规模取代福建省进入前十大;除江苏省和湖南省之外,发行规模前十大的省份排名情况也发生了较大变化。
江苏省和湖南省城投债发行规模稳居全国前二,其中江苏省城投债发行规模占当期全国发行规模的23.28%,较上年同期提高了3.46个百分点;湖南省城投债发行规模占当期全国新发行城投债的7.44%,占比较上年同期变化不大;天津市城投债发行规模由上年占当期新发行城投债的5.14%下降至3.78%。
前十大省份发行规模占总发行规模的比例由2016年底的65.08%上升至2017年10月底的68.87%,城投债发行地域集中度进一步提高。
表2 2016年1~10月及2017年1~10月城投债发行地域分布情况(单位:亿元、%)资料来源:Wind资讯,联合评级整理从发行期限来看,2017年1~10月份发行的城投债仍以中长期为主,但占比较上年同期有所下降。