地下车位权属解释

解决问题先要理清产权归属 据了解，小区车位权属大致有三种情形：一、开发商自己投资建设，拥有完全产权；二、业主分摊建设费用，按比例共有产权；三、按《防空法》要求在城市商品房开发中应修建的地下防空工事。 与上述三种情形相对应，车位的处分方式也有所不同：开发商拥有完全产权的可售可租；业主共有者，其使用方式、收费标准和收入去向由业主大会决定；人防工事国家拥有产权，不得出售，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，可以按约定收取一定费用。 “但实际上业主大多数并不知道这里有多少名堂。即使是完全由开发商投资建设的地下车库，政府或多或少都给过扶持，比如地价减免等等，一些开发商将已分摊面积的车位拿来出售，物业管理企业则利用产权不明而进行租赁创收。”知情人如是说。 作为有车一族，扬州大学社会学专家邰启扬老师认为，通过销售、出租停车位并因此形成相对公平不可以看作是纯粹的商业行为。一方面，它有利于鼓励开发商修建更多的车位、车库，缓解停车需求的压力，另一方面，也会减少有车族之间、有车族与无车族之间的利益冲突。现在首先要解决的是，理清不同小区、不同车位的产权归属，按相应的规定决定其处置方式。 准业主查询官方资料很难 律师许先生是扬州一家大型房地产开发企业的法律顾问，在记者确定不透露其真实身份的情况下，许先生建议开发商和政府主管机关明确并公布各小区停车位的产权归属。 记者联系了扬州住房保障和房产管理局，该局开发管理处工作人员介绍，可以通过查询房产测绘报告的方法了解小区停车位的权属，开发商销售地下车位时必须取得房产测绘部门对小区进行整体测量作出的测绘报告，而报告中详细标注了计入公摊的建筑面积。业主还可以要求开发商告知车位是否计入公摊。另外，归开发商所有并申请销售的停车位需提前取得销售许可证。 记者调查发现，扬州城区大多数小区的停车位产权归属并未主动向业主公开，出售或租赁停车位也大都没有经过业主大会讨论。而受访业主则几乎都没有受到过相关方面的专业提示或指导，作为购房个体的普通老百姓，准业主们想查询“测绘报告”等官方资料也绝非易事。 “地下车位买卖存在的最大风险就是产权。”昨日，记者就地下停车位买卖一事咨询多位法学专家，他们不约而同地建议市民在车位买卖交易中要多加提防。那么，究竟存在哪些陷阱？市民又怎样才能做到“心水清”呢？ 专家提醒：车位交易过程中，最核心的问题是要弄清楚，车位的原始产权到底

归谁所有？ 关键问题1：无产权证车位不受保护 华工法学教授关永宏举例，当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。 这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”，业主的钱就存在追不回的风险。 关键问题2：车位被开发商多次出售 “没办理产权的车位有可能被开发商二次销售！”华工法学教授关永宏表示，“广州今年3月国土房产局专门颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，其中第五条规定：‘房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。’” 然而，有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续，使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续，把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户，那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。“法律就只承认已过户的车位”。 专家在此提醒，无论交易一手车位还是二手车位，最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确，车位是否具有受法律保护的产权，明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险，以及购买人签的合同的保障力到底有多大。 关键问题3：人防工程车位有特殊性 “人防工程的车位不同于普通车位，在战争时会被防空部门统一管理，有可能当时不作私人停车位用途。”华工法学教授关永宏表示，人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而，购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。 关键问题4：租赁期限超20年后无效 有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。 广东天胜律师事务所的周律师提醒，根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。 专家提示，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈

行为，消费者可请求双倍赔偿。 随着城市生活水平的提高，汽车逐渐成为人们生活的一个重要部分，有了车就需要有停车的地方，因此，作为最普遍的停车空间———地下车位的商业价值和使 用价值越来越为人们所重视。目前我国法律对地下车位的产权归属尚无明文规定，偶有地方性法规涉及该问题，也是语焉不详、模棱两可，立法的滞后导致司法实践中对此认识不一，相关法院的判决也引起了较大争议。 然而问题的最终解决还是要回到问题本身：地下车位的产权到底归属谁？这个问题不分析清楚，关于地下车位的产权之争就不会自然平息，而这种产权争夺的后果，从小处说会影响人们安居乐业，从大处说甚至可能会影响社会安定。因此，笔者认为有必要对这个问题做一个理性的剖析。 笔者的观点是：虽然我国目前法律并无明文规定，但从理论和事实的推导来看，地下车位的权属归属其实是清晰的，车位权属之争是一场由于立法滞后和概念混淆而引起的不必要的争议，虽然从某种意义上来说，这种争议是必然的。对于地下车位的权属归属问题，笔者认为应从以下几个方面进行分析： 一、地下车位权属的来源决定了其权属的归属 地下车位的权属产生源于城市规划和国家有关人防、地下空间等法律法规的规定，并须经计划、建设、规划和人防等主管部门的批准。它是建设单位在法律法规规定范围内、在政府职能部门批准许可下对城市地下空间的综合开发和利用，其实质是一种地下空间开发权。这种地下空间开发权不同于开发商在传统意义上获得的土地使用权，它不是在地表现存空间内修建建筑物，而是通过开挖土方，创造一个新的空间，这种空间是可以独立于地上建筑物而存在的。 开发商受让土地后，就取得了土地使用权，同时也就取得了该地块的地下空间开发权，开发商基于此开发权向政府主管部门申请投资开发地下空间，建造了地下车位，就像和在地上建造房屋一样，不同的是一个在地表以上，一个在地表以下，但其性质是相同的。开发商基于地上的开发行为取得地上建筑物的所有权，并依法进行销售。同样，开发商通过对地下空间的开发行为取得地下车位的所有权，当然有权利进行销售。这里需要提醒的一点是开发商取得地下空间开发权，并基于该权利开发取得地下车位所有权均发生在房屋交付以前，也就是发生在土地使用权转移到全体业主之前。显然，房屋交付后，土地使用权转移给全体业主，但这并不影响开发商在该土地上已经取得的地下车位所有权，除非开发商将所有权再次转让。 而且开发商对地下

空间的这种投资开发行为客观上有利于国家对有限的土地资源进行深入利用，改善人民生活水平。我国的相关规定也体现出了国家对这种投资行为的肯定和态度，比如建设部的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条就明确规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则， 允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。这样的政策导向无疑将鼓励开发商建设更多的地下车位，从根本上解决停车难的问题。 ? 2005-7-6 08:33 ? 回复 ? ? 拓跋锋寒 ? 2楼 二、地下车位权属归属的立法走向和司法判定必须有利于地下车位问题的解决 如前所述，地下车位的所有权是由于开发商的投资行为而产生的，其权属归于开发商，这一点需要在将来立法和司法实践中予以确立。而这种确立行为将鼓励开发商对于地下空间的投资热情。反之，如果立法和司法实践未能正确认识和处理这一关系，将地下车位权属错误地确权给全体业主，那么作为“经济人”的开发公司，必然会采取相应措施来应对甚至规避这种法律规定，可能会出现以下两种后果：一、除了政府强制性规定的必要配套外，开发商拒绝开发建设多余的地下车位。这种后果将使车位更加紧张，停车位远远不能满足停车需求，而且造成土地资源的浪费。这个结果显然是谁都不愿意看到的；二、开发商继续建造地下车位，但因为其不能通过销售车位直接收回投资及获利，那么就必然会将这部分建设成本及利润体现到房价上，造成房屋价格大幅度上升，直接影响到一般消费者的房屋购买。 ? 2005-7-6 08:35 ? 回复 ? ? 拓跋锋寒 ? 3楼 三、概念的混淆导致了对地下车位产权归属问题认识不清 在地下车位问题上，无论是南京法院判决，还是一些学术上的文章，都存在着一些概念和观点上的混淆，笔者在此作一个简单分析： 混淆概念一：土地使用权和地下空间开发权：在南京市鼓楼区人民法院的判决中，其中一个非常重要的理由是该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，开发商不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。这里法院忽视了非常重要的一点是小区地下车位是建设在该小区的地下，其利用的不是小区土地上方已有的空间，而是在地下开挖的空间，地下车位正如地上房屋一样，都是发展商经过投资建造形成的，不同的只是存置于地上与地下。因此，地下车位与地上的房屋一样存在所有权，所有权在未转让前都属于项

目的投资人，即属于发展商。全体业主取得的土地使用权包括的范围仅仅是地上空间部分权利，也就是计算建筑面积，影响容积率，决定土地出让金金额的部分。而地下车位是不计入建筑面积，也与容积率无关。

二、以事实为根据以法律为准绳 维护当事人的合法权益
《中华人民共和国物权法 》第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。
我理解第七十条规定明确了，在一个商品房建筑区域内，建筑物只分两类，一类是专有部分，业主享有所有权；另一类是共有部分，别无其他。专有部分以外的共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。车库是专有部分以外的共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。
《物权法》第七十三条明确规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
地下车库（规划明示属于个人的除外，如别墅楼下的地下车库）不是建筑区划内的道路，也不是建筑区划内的公共绿地，是建筑区划内的公共场所或公共设施，应该属于业主共有。有人可能会说，你说除规划明示属于个人的以外的地下车库为业主共有，可是没有办理共有产权证，从法律上不能有效的保证业主的合法占有，谁会承认业主合法占有呢？法律（物权法）已经确认业主合法占有，那个部门、单位或个人不承认是无效的。比如，《物权法》已经明确“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”属于业主共有的道路还用业主办理道路共有物权登记吗？ “建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”属于业主共有的绿地还用业主办理绿地共有物权登记吗？如果有人在业主共有的公共绿地上种菜，或者搞成什么私家花园，城管不用拿什么业主绿地共有物权登记证明，就可以令其拆除，自己不拆，城管就可以强制拆除；“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”属于业主共有的建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，还用业主办理共有物权登记吗？建筑区划内的地下车库是公共场所或公用设施的一部分，按照法律规定地下车库（明示属于个人的除外）应该属于业主共有，还要业主办理地下车库共有物权登记吗？上下水管道、化粪池是公用设施属于业主共有，还用业主

办理共有物权登记吗？当然，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，有些能产生经济效益，谁掌握了物权谁就能得到收益。因此有人会利用业主没有办理物权登记，而抢先办理个物权登记，他办了个物权登记获得了产权证，应该是一个无效证件，因为它违背法律不受法律保护。如果开发商主张产权为其所有，并办理了产权证，那开发商就应该根据谁主张谁提供证据，提供其办理产权登记的理由和证据，拿出他建筑地下车库的建筑成本，工程建设费、工程监理费、工程勘探费、规划设计费、以及其他费用和税费等原始收据，审计一下不就清楚了吗！依据谁投资谁所有原则，明确物权归属并不难，只要开发商拿出经过审计的真实数据来就行了。
有人认为，“物权法已经明确规定，‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”开发商可以据此与购买商品房者通过出售、附赠或者出租等方式约定。按照这个约定的地下车库的物权属于开发商。”我认为这是对物权法的各取所需式的解释。我们应该正确地理解物权法第七十四条之规定，第七十四条有三个自然段，这是一个整体又相互制约，第三自然段对于第二自然段来说就有个制约，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这是不能由当事人通过出售、附赠等方式约定的。
有人认为商品房小区业主分摊的国有土地使用权面积只是地表使用权，而地下车库所利用的是该块土地的地下空间利用权，地下空间使用权是不在收取土地出让金之例。我们应该知道商品房小区业主分摊的国有土地使用权面积，是缴纳了土地出让金，才取得地表使用权的，没有业主缴纳土地出让金，何来地下车库空间使用权。
国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”在商品房小区内凡利用业主公共场地建设的地上停车位、车库，法律已经明确属于业主共有，建设单位即开发商不得擅自处分。
国务院颁布的《物业管理条例》第五十八条规定，“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”
《物业管理条例》第五章第五十条明确规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”“业主依法确需改变

公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”
《物业管理条例》第五十五条明确的规定：“利用物业共同部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
《北京市居住小区机动车停车管理办法》规定的“七、凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。”
《关于调整北京市机动车停车场收费标准的通知》中明确规定:“居住小区地下停车库、停车楼按月、按年租用停车位实行市场调节价，具体收费标准由业主委员会与物业管理部门协商制定，签订具有法律效力的协议。”建设单位也就是开发商对业委会已经成立后的物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的有关事务无权插手过问，那是由业主委员会与物业管理部门协商依法办理的事。 《北京地区建筑工程规划设计通则》“第七章 公共设施配套要求” “第一节 居住区公共服务设施” “ 7.1.3新建、改建居住区公共服务设施”“居民汽车场库”配置规定：0.3—1.3车位/户，地面停车率（小汽车地面单层住宅车位与居住户数的比率）按10%控制。北京市新建、改建居住区居民汽车场库的建设，是依据《北京地区建筑工程规划设计通则》“第七章 公共设施配套要求”配置的其性质属于公共设施。
北京市物价局在《北京市商品住宅销售价格构成》第四项5款“公共配套设施建设费”中明确指出：“可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。”由于建设单位也就是开发商按照有关规定把建设公共配套设施建设费用列入商品房综合成本内，开发商出售商品房、经营用房不仅能收回投资，还能获得巨额利润，不然开发商老板怎么会有成百万甚至上千万元的年薪呢？这就是对《物权法》为什么把“建筑区划内的其他公共场所”规定“属于业主共有”的有力支持。
为什么物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的地下车库物权属于业主共有？这是因为地下车库的基础与住宅楼基础合二为一，成为凝聚在一起不能分开的一个整体。地下车库的建筑成本与住宅楼的建筑成本是融合在一起的，分是分不开的，开发商、建筑商、工程监理公司、工程勘探公司、规划设计、税费收取等单位，

在结算地下车库和住宅楼连在一起的工程费用时，是分开结算？还是结算在住宅楼名下？一查原始收据不就清楚了吗！依据谁投资谁所有原则，明确物权归属并不难，只要开发商拿出经过审计的真实数据来就行了。
有人用地下车库建筑面积没有分摊在出售的商品房建筑面积内，而否定地下车库物权为业主共有。这是因为这些人没有认真、仔细地阅读北京市国土房管局制定的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》369号文。369号文只是关于北京市规范商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊的暂行规定，不是按分摊、不分摊划分产权归属的法律规定。还是拿公摊不公摊来忽悠人。我们应该懂得，公用建筑面积分摊和公用建筑綜合售价分摊，是对同一事物不同性质的描述。某个公用建筑面积分摊与某个公用建筑面积不分摊，不是承认或否定公用建筑面积为业主共有和共同管理权利的规定。正如建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，其建筑面积不分摊在业主所购商品房面积之中，物权法第七十三条中仍明确规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这是因为建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房之所有花费都分摊在商品房售价之中


再议住宅小区人防工程范围内地下车位的权属发布日期：2009-07-28 作者：邴朝祥律师 摘要：本文通过对住宅小区人防工程地下车位权属的分析，明确阐明住宅小区人防工程地下车位属于全体业主所有的理由，以达抛砖引玉之效果。
关键词： 人防工程、共有部分、流转、
近期在《杭州律师》期刊上拜读了王洪涛律师写的一篇文章，“浅议住宅小区人防工程范围内地下车位的权属”，思路清晰、论证严密。但是，王律师根据《人民防空法》、《物权法》，认为住宅小区人防工程地下车位的权属属于建设单位所有并对对于该观点，本人不敢苟同。本文观点认为，住宅小区人防工程地下车位属于小区的公共配套设施，应属于全体业主所有。
在王律师的文章中，他认为，人防地下车位的权属应属于开发商所有。依据如下：1、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁收益、谁维护”的原则，认为该条对开发商取得权属提供了一定的依据；2、《物权法》第一百三十五、一百三十六、一百四十二条等条款的规定，认为人防地下车位作为住宅小区开发商合法建造的“建筑物、构筑物及其附属设施”，其所有权应当属于开发商，并认为该结论与《人民防空法

》“谁投资、谁使用管理、谁收益”原则相一致。
本文认为，住宅小区地下人防工程应属于住宅小区的共用设施设备，应属于全体业主所有。
第一、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》的立法目的主要是针对合理开发城市地下空间资源，适应城市现代化和城市可持续发展建设的需要而制定的部门规章，开发商在开发建造住宅小区时，开发商的目的是通过建造住宅小区并出售，谋取利益的活动，至于住宅小区地下人防工程的建造，并不是出于开发商的自愿，如果没有法律法规的强行规定，应该没有开发商会主动建造人防工程的。虽然根据《人民防空法》的规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程的建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。但是，该规定并不是义务行条款，也必须是出于开发商的自愿为前提。所以，《城市地下空间开发利用管理规定》的规定的开发商开发地下空间的有关规定并不适用于住宅小区下面的人防工程，住宅小区地下人防工程的权属与开发商是否拥有权属不具有关联性。
《物权法》第一百三十五的规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施；第一百三十六的规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权；第一百四十二条的规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。通过对上述条款的分析，我们不难看出，这些条款仅仅是规定开发商在建造阶段的有关权属（即从开发建造到出售之前），这个阶段的权属，《物权法》规定的很明确，只要是建筑物及附属设施是经过合法审批建造的，在未出售之前是属于开发商所有，这一点是没有争议的。但是在开发商取得预（销）售许可证，出售房屋后（仅仅讨论整个小区房屋出售完这种情况），其拥有的权属已经发生了正常的流转。因为根据《物权法》第一百四十六条规定： 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；第一百四十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。所以，开发商拥有的住宅小区拥有的权属在随着房屋的出售，其相关权属也随之转移了。仅仅根据《物权法》第135、136、1

42条的规定，认为住宅小区地下人防工程在建造阶段拥有权属，从而认定住宅小区房屋出售之后还拥有相关权属，应该是片面的、缺乏依据的。虽然物权法规定，开发商在建造阶段拥有所有权，但是同时物权法也规定，住宅小区的房屋在转让之后，其权属以及附属、配套设施也随之转移了。
第二、住宅小区地下人防工程为了配合人民防空的需要，应对战争，提高城市整体防护能力，保护人民的生命和财产的需要，修建的地下防护建筑及其设备设施，属于住宅小区的共用设施，如《城市居住区规划设计规范》规定：“凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。又如《杭州市物业管理条例》对“共用设施设备”的解释为“指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窑井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。”所以，住宅小区地下人防工程应属于小区共用设备设施的组成部分，而且根据条例的规定，住宅小区业主缴纳的物业管理费用就包括了共用设备设施的使用和维修费用，如果住宅小区地下人防工程属于开发商所有，小区业主就没有必要缴纳相关的物业费用。
第三、住宅小区地下人防工程投资主体应是小区全体业主。
因为，住宅小区地下人防工程的建设费用已经分摊进了房屋的销售价格，如《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定：“商品住宅价格由下列项目构成：…… 4. 住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费”。又如《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》(试行)中规定：“住宅小区的配套建设项目，投资摊入售房建设成本的，其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑(商业、文娱等)，投资未摊入售房建设成本的，其产权属投资者所有，并按规划要求使用。”，所以，从成本这一点可以看出，当开发商把小区房屋出售给业主之后，随着房屋产权的转移，实际上它就不再是投资（包括修建地下人防工程）主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。建筑物以及附属设施设备（当然包括地下人防工程等设施）也随之转移了，《物权法》对此也有明确规定。地下人防工程作为小区的附属工程或配套公建其建设费已经纳入到住宅销售价格之中，地下人防

工程的权属依法归作为实际投资人的小区全体业主所有，是有法律依据的。
第四、根据《人民防空法》的规定，城市新建民用建筑应修建地下人防工程，开发商在住宅小区修建地下人防工程后，随着房屋的出售，其修建的成本和利润也随之收回了，如果地下人防工程的权属归开发商所有，开发商改建成车库再出租或出售给业主，实际上对地下人防工程这一部分是经过了两次出售，很明显是没有法律依据；根据防空法的相关规定，如果开发商在住宅小区里不修建地下人防工程的，可以通过缴纳易地建设费来免除修建地下人防工程的义务，易地建设费是交给人防管理部门的，由人防管理部门在别处集中修建防空设施。如果人防管理部门在别处建造了一处人防工程，难道开发商会向人防管理部门主张因为其也出钱了也应该对该人防工程也拥有权属？很明显缺乏事实和法律依据的。
综上，住宅小区地下人防工程作为住宅小区的共用设施设备，其建造成本已经纳入到住宅房屋销售价格之中，随着房屋权属的转移，其权属也随之转移了，也就是共用设施设备包括地下人防工程转移给了小区全体业主。