地下车位权属解释

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地下车位的产权归属目前有3种类型

地下车位的产权归属目前有3种类型

地下车位的产权归属目前有3种类型一、分层所有权分层所有权是指地下车位可以独立产权交易,业主可以单独拥有车位的使用权和管理权。

在此模式下,地下车位和住宅房屋的权利证书是分开的,业主可以通过购买车位的方式获得车位的使用权,拥有自己独立的产权证书。

业主可以自由出租、出售或者转让车位的所有权,享受车位带来的经济利益。

这种所有权模式在房地产市场中比较常见,因为它为业主提供了灵活的权益支配方式。

比如,如果一个人拥有多辆车,他可以购买多个车位,并可以根据实际需要随时购买或出售车位,灵活调整自己的车辆停放需求。

但是,这种模式也有一些缺点,比如车位管理的责任划分不清晰,容易引发纠纷;业主之间的车位使用权和停车位秩序难以统一约束等等。

二、公共部分专有权公共部分专有权是指地下车位的使用权和管理权归属于业主共同管理的物业公司,业主只享有车位的使用权。

在此模式下,地下车位和住宅房屋的权利证书是合二为一的,即业主只购买住宅房屋的产权,而不单独购买车位的产权。

车位的使用权、管理权由物业公司统一管理,业主需要按照规定缴纳车位管理费用,享受车位使用权。

这种所有权模式在一些高层住宅小区较为常见,因为可以有效避免业主之间因车位争议而产生的纠纷,并且能够统一管理和维护车位的公共秩序。

但是,业主无法独立支配车位的所有权,也无法自由出租或出售车位,灵活性较低。

三、小区共有权小区共有权是指地下车位的使用权和管理权归属于小区的业主共同管理的业主委员会或业主大会。

在此模式下,车位的所有权不属于个人,而是属于小区业主共同所有。

车位的使用权和管理权既不属于个人,也不属于物业公司,而是由业主代表共同管理和维护。

这种所有权模式在现实中并不常见,但是在一些高档住宅小区、豪华公寓小区中较为普遍。

它可以有效避免个人对车位的独占和私有化,保证了车位资源的公平合理分配和使用。

但是,共有权管理往往需要业主亲自参与,需要业主之间有较高的信任和协作,维护成本相对较高。

人防性质的地下车位,产权到底属于谁?

人防性质的地下车位,产权到底属于谁?

人防性质的地下车位,产权到底属于谁?近年来,就房地产开发项目中规划具有人防性质的地下车位(以下简称“人防车位”)权属登记及权属转移等问题,在法学界引起了很大争议:有人认为天然的应当将车位所有权登记给项目业主(也称“建设单位”),有人则认为人防车位具有“公有物”、“公用物”的特点,在所有权上应当属于法定国有。

在实践中,不动产登记部门的操作也五花八门。

大多数地方政府既允许初始登记给项目业主,也允许项目业主将所有权转移登记给符合物权法限制性规定的购买人;有些地方政府则对此部分车位权属只进行将所有权确定给项目业主的初始登记,不允许转让也不进行转移登记;更有甚者,有的地方政府干脆连初始登记也不办理给项目业主,更不用说是否允许将人防车位所有权转移登记给实际需求人。

人防车位的所有权归属分歧,在政府人防管理部门和不动产统一登记部门、项目业主、购房人、租赁等性质的其他房屋使用人、物业管理人之间的利益争战下,愈演愈烈,引起了极大的权属确立、使用管理混乱,滋生大量社会矛盾。

本文作者认为,“法定国有”的说法,不仅在事实、法理、现行法律规定等方面均没有依据,还不利于发挥人防车位物的效用。

我们必须明白,房地产开发中建造的人防车位,并非应属于国家取得所有权性质的“公有物”。

人防车位的所有权归属关系作为房地产开发及不动产使用管理中一项重要的财产关系,其权属的确立,不仅要在人防车位建造上的特性和社会使用方面的属性上进行“物”的效用分析,更需要依据我国物权法所确立的物权基本原则及相关具体规定,对房屋地产开发中的人防车位之所有权确立,先进行正本清源式的梳理。

物理特性上,人防车位作为建筑物,由项目业主取得建设用地使用权后,依托于这种土地用益物权的权能延展,根据项目的控制性详细规划进行设计,并将具体建造的修建性详细规划报规划行政管理部门批准后进行投资和建设。

作为按法定程序进行的加工承揽性质之工程建造,人防车位及所在楼栋建筑物的所有权形成,是依托于现场建造和建造者拥有建设用地用益物权这两个基础法律事实。

关于论物权法上的地上车位及地下车库的权属

关于论物权法上的地上车位及地下车库的权属

论物权法上的地上车位及地下车库的权属案件简介:2008年5月,张先生一家花了50万元从某房地产开发公司购买了一套房屋,开盘后,开发商同时向业主公开出售小区的停车位。

张先生一家花了42000元买下了一个地下自行车停车库和一个地面停车位。

其中地下自行车停车库28000元,地面停车位14000元。

开发商交房后,小区物业入住便开始向业主收取停车费。

张先生认为自己既然已经买断了这两个停车位,就可以随意使用,根本就无须再交费。

况且停车位是是小区的公共配套设施,开发商是无权对外出售的。

住宅小区停车位权利的归属问题引发了许多的社会矛盾,现行的《物权法》尽管对住宅小区的停车位的权利作出了规定,但因为内容较为笼统,如何认定住宅小车停车位权属显得十分迫切。

一、车位、车库可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体依我国《物权法》的规定,建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成,其中专有权是其核心。

专有部分,是指具有构造上及使用上的独立性,并能够成为分别所有权客体的部分。

一般来说,专有部分的范围是房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。

专有部分是各个区分所有人单独享有的所有权客体,此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区别,权利人可以行使完全的占有、使用、收益、处分权。

《建筑物区分所有权司法解释》第二条第1款的规定,车位、车库构成建筑物的专有部分:(一)具有构造止的独立性,能够明确区分构造上的独立性,称为“物理上的独立性”,即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开,并且可以与建筑物的其它部分相隔离。

隔离,应采取“观念上的间隔”,即“无物理的间隔”,只要符合明确区分界线的要求,即使没有物理上的遮蔽性,也具有构造上的独立性,土地即为此例。

所以,不同的车位车库之间的遮闭性可依观念上的隔离得以实现.(二)具有利用上的独立性,可以排他使用利用上的独立性,又称为“使用上的独立性”,即建筑物被区分为不同部分后,每个单元都可以独立使用,其效用一般与单独的建筑物相同。

车位有产权和无产权的区别,车位产权归属情况

车位有产权和无产权的区别,车位产权归属情况

车位有产权和无产权的区别,车位产权归属情况车位产权,就是指车位的所有权,一般而言,车位属于小区公有部分,属于全体业主所有。

如果自己想要购买的,最好购买有产权的车位。

那么,车位有产权和无产权的区别,车位产权归属是怎样的呢?今天,华律整理了以下内容为您答疑解惑,希望对您有所帮助。

一、有产权车位与没产权车位的区别:1、有产权的车位产权年限一般为70年,无产权的车位只有使用权20年。

2、有产权车位可以交易,无产权车位只能出让使用权。

二、住宅小区各种类型车位的权属情况如下:1.小区地下产权车位,系在小区地下空间中,满足立项和规划条件、办理了土地出让手续,可以办理所有权证书的车位。

第七十四条第二款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

该部分车位符合物权法要求的专有部分规定,归属于车位的建造单位或车位的购买人。

小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位,并办理完毕权属转移登记手续后,即可成为车位的专有产权人。

2.小区的地下人防车位,属于建造在小区人防工程内的,非战时用于停车的车位。

物权法第五十二条规定,国防资产属于国家所有。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

从上述规定可以看出,人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能,该类车位不可以办理产权证,所有权既不属于开发商,也不属于全体业主。

3.小区地上车位,建造于小区地上空间,是为了满足临时停放车辆而设置的车位。

地上车位又分两种,一种是小区建筑区划内规划建设的车位,一种是开发商在规划外新增车位。

物权法第七十四条第三款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

”而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

《民法典》下结建人防车位的权属

《民法典》下结建人防车位的权属

《民法典》下结建人防车位的权属地下人防车位是平战结合的地下建筑,通常分为单建式和结建式,其中结建人防车位多以住宅小区地下人防车位为主,是城市交运系统中的重要组成部分。

但是,法律层面对此类人防车位的权属界定并不清晰,地方法规之间存在较大差异,司法判例的结果也各有异同。

梳理现行法律、地方法规,并对近年中、高级人民法院相关判例进行整理与分析。

1 结建人防车位的权属争议单建人防车位是指独立建造在地表以下,并不附着地面其他建筑物而建设的人民防空工程,平时用作车位,战时用作掩体,其投资多由政府完成,例如防空洞、广场地下空间等。

单建人防车位的权属并无争议,根据《国防法》第40条规定,国家和政府投入建设的国防资产理应属于国家所有。

结建人防车位是指按国家规定结合民用建筑修建的防空地下室,其上部有坚固性地面建筑物,平时用作车位,战时用作掩体,其投资由社会资本完成,最典型的就是住宅小区地下人防车位。

对于结建人防车位权属界定的问题,法学界各有争论,归纳起来主要有6种观点:国家所有说、建设单位所有说、业主共有说、约定归属说、登记确权说及成本说。

2 结建人防车位的相关法律、法规2.1 相关法律《民法典》物权编首先强调不动产国家所有权的排他性,原《物权法》第41条“法律规定专属于国家所有的不动产和动产,任何单位和个人不能取得所有权”中“单位”一词在《民法典》物权编中调整为“组织”,这样的调整进一步明确排他性的范围;《民法典》物权编第254条同样明确国防资产属于国家所有,这与原《物权法》保持一致,即可推定属于国防资产的不动产属于国家所有;《民法典》物权编第352条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外”,本法条也与原《物权法》保持一致,所以同样存在相反证据证明的不确定性以及结建防空地下室所占据地下空间和地表建设用地使用权关系的问题。

《国防法》于2020年12月26日的全国人大常委会第二十四次会议中修订通过,其中54条修改、6条增加、3条删除中并不包括第40条,也就是对国防资产的定义并未发生任何变化:“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源,以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产”法条中“直接投入的资金、划拨使用的土地等资源”是定义为国防资产的必要条件。

从法律角度看小区车位、车库权利归属问题

从法律角度看小区车位、车库权利归属问题

从法律角度看小区车位、车库权利归属问题近年来,经济发展不断满足了人们的生活需要,汽车成为人们生活的必须,为人们生活提供了便利,是人们生活不可缺少的部分。

然而汽车停放也带来诸多问题,主要表现在车位、车库归属问题,即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定,并不明确。

一、小区车位、车库的概述一小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。

车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。

车位是在地面简单划线而成,不具有建筑物特征,开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征,有明确的位置,空间封闭,开发投入成本较高。

小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。

二小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条,判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性,能够明确区分:利用上具有独立性,可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。

可知小区车位、车库具备这三个条件,属于建筑物的专有部分,可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的,是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要,进一步提升小区物业价值,是现代小区不可或缺的配套设施之一。

三小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的,有法律明确规定的部分,即《物权法》第74条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异,在其产权归属问题上给予区别对待,规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式,但这一规定并未解决实际根本问题。

小区车位产权的归属

小区车位产权的归属

⼩区车位产权的归属在买车⽇益频繁的今天,车位问题也⽇渐突出,某些社区更是围绕着车位的使⽤情况甚⾄权属问题⽽与物业产⽣了纠纷。

需要注意的是,⼩区⾥的车位并⾮都属于全体业主,有些车位,开发商、物业是有权处置的。

今⽇就为⼤家分析现有7类车位的产权问题,在理清产权的...想要了解更多关于⼩区车位产权的归属的知识,跟着店铺⼩编⼀起看看吧。

1、敞开式地上车位敞开式地上车位产权属于全体业主,归业主共同且免费使⽤。

这类车位主要是指通过在地⾯的地上划出车位⽽规范停车形成的车位。

业主购买房屋,便拥有了社区的⼟地使⽤权,也就是说社区的⼟地的使⽤权归全体业主所有。

所以在权属属于业主的⼟地上规划的车位,开发商或者物业⽆权处置。

2、⼩区建筑区划内规划建设的车位建⽴在⼩区建筑区规划建设车位的地⽅的车位,产权是归开发商所有的。

因为在规划之初,该地块就被规划设计为车位,没有计⼊业主的购房⾯积之中,所以在交易前属于开发商所有。

但是这种车位,业主可以在⼊住后,通过购买⼿段获得,并拥有个⼈产权。

3、未计⼊公摊⾯积的地下车位地下车位所占⽤的⾯积如果没有被计⼊业主的公摊⾯积之中,那么这部分车位的产权就属于开发商所有。

开发商可以出售、出租车位,但只能给本⼩区的业主使⽤。

但是,这种产权确⽴的前提是,要在购房合同中体现,进⾏说明,即该部分不计⼊公摊,此时,产权才能归开发商所有。

如果不做说明,则⾃动归属全体业主。

4、计⼊公摊⾯积的地下车位算⼊公摊⾯积的地下车位,开发商⽆权出售,车位产权属于全体业主所有。

这类车位就像⼩区的其他公共配套⼀样,供全体业主使⽤。

只是,作为停车使⽤,要有专门的管理⼈员,这部分⼈员由业主委员会委托给物业公司管理、出租给业主使⽤,所获费⽤扣除管理成本后划⼊⼩区维修基⾦。

该部分费⽤不能私⾃⽤作他途,只能⽤于⼩区公共设施的维护。

5、⼈防⼯程车位⼈防⼯程车位所占的⾯积属于⼈防⼯程,⽽⼈防⼯程⼜是属于⼈民防空⼯程的范围,有着其特殊性,所以它的产权具有模糊性,在法律上还是⼀个空⽩。

地下车位_法律规定(3篇)

地下车位_法律规定(3篇)

第1篇一、引言随着城市化进程的加快,汽车保有量逐年增加,停车位供需矛盾日益突出。

为了解决这一问题,各地纷纷建设地下停车场,增加停车位供给。

然而,地下车位作为一种特殊的商品,其法律属性、交易方式、权属登记等方面存在诸多争议。

本文将从地下车位法律规定的角度,对相关法律法规进行分析,以期为我国地下车位管理提供参考。

二、地下车位法律属性1. 物权属性地下车位作为一种不动产,具有物权属性。

根据《中华人民共和国物权法》第二条规定,物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

地下车位作为特定物,权利人对其享有占有、使用、收益和处分的权利。

2. 专有使用权地下车位属于专有使用权范畴。

根据《中华人民共和国物权法》第三十六条规定,专有使用权是指权利人对特定物享有占有、使用、收益的权利,但不得转让、抵押、出租。

地下车位使用权人可以在约定的期限内,对车位进行占有、使用,并享有收益。

三、地下车位交易方式1. 按揭购买地下车位可以采用按揭购买的方式。

根据《中华人民共和国合同法》第一百九十七条规定,按揭购买是指买受人将所购买的标的物抵押给贷款人,贷款人提供贷款,买受人按约定的期限偿还贷款。

按揭购买地下车位,可以减轻购房者的经济负担。

2. 现金购买地下车位可以采用现金购买的方式。

购房者在购买地下车位时,可以直接支付现金。

这种方式简单便捷,但需要购房者具备一定的经济实力。

3. 租赁地下车位可以采用租赁的方式。

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定,租赁是指当事人约定,一方将物交付另一方使用、收益,另一方支付租金的合同。

租赁地下车位,可以满足部分购房者的短期停车需求。

四、地下车位权属登记1. 权属登记机关地下车位权属登记由不动产登记机构负责。

根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定,不动产登记机构负责登记不动产的权利、义务、限制和负担。

地下车位权属登记,应向不动产登记机构申请。

2. 权属登记内容地下车位权属登记应包括以下内容:(1)车位坐落位置、面积、用途等信息;(2)车位权属人姓名、身份证号码等个人信息;(3)车位取得方式、期限、条件等;(4)车位抵押、租赁等权利限制情况。

住宅小区地下停车位权属法律问题研究

住宅小区地下停车位权属法律问题研究

住宅小区地下停车位权属法律问题研究随着城市化进程的加速和社会车辆从数量的逐步提高,城市居民购车和使用车辆的需求也正在逐步增加。

为了解决居民停车难的问题,城市居民社区进行地下停车场建设已成为一种常见的做法。

但是,由于地下停车位在土地资源的利用和分配角度上涉及到众多的利益关系,因此在小区地下停车位权属的问题上也存在一定的法律问题。

一、小区地下停车场的性质及其建设小区地下停车场既是一个公共的停车设施,也是居民的私人财产,它既可以属于小区物业,也可以属于开发商或政府。

在建设过程中,根据设计方案,地下停车场需要投入相当大的经济和物力资源,由于地下计费方式先进,更方便停车,开发商在建造小区时通常会考虑设置一个地下停车位,提高居民生活质量。

尽管居民可以购买停车位使用权,由于小区停车位的数量有限,还有车主抢停和停车不当导致的交通拥堵等问题。

二、小区地下停车位的权属类型对于小区地下停车位的权属,法律界和公众之间始终存在着争议,主要的争议点就是停车位的归谁所有。

对于居民来说,他们购买地下停车位置权属的部分一般由部分开发商或物业所有。

而城市规划部门、政府部门等也有可能对地下停车位产权性质产生影响。

一般来说,小区地下停车位可分为三种情况:第一种情况是开发商网络所有,即地下停车场所有权归开发商网络所有;第二种情况是物业所有,物业公司一般会对地下停车场进行管理和维护,但所有权归居民;第三种情况则是政府所有,当地政府根据实际情况,可以对地下停车位进行购买或划拨,所有权归政府。

对于大多数居民而言,他们所拥有的地下停车位的权属非常明确,但他们实际拥有的是地下停车位的使用权。

尤其是在物业公司收购小区停车位总体权益后,会产生所有权和使用权之间的问题。

此时,开发商或物业公司作为地下停车位的实际拥有者常常会通过租赁、出售等方式来获得利益,而居民则只能获得停车使用权,缺乏法律维权和管理保障。

针对小区地下停车位的权属问题,可以进行多种处理方式。

解读物权法中关于车库车位归属的规定

解读物权法中关于车库车位归属的规定

随着经济的不断发展,城市有车族的数量增长迅速,停车难问题不断加剧。

居住小区车库、停车位的稀缺,其所具有的使用价值和商业价值日益显现,导致其所有权归属备受关注。

新出台的《物权法》第74条首次对车库、停车位的归属进行了界定,将从一定程度上起到定纷止争的作用。

一、关于对车库车位应首先满足业主需要的理解《物权法》第74条第1款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

实践中,有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放,侵害了小区业主的合法权益。

《物权法》出台之前,部分地方性法规、文件已对此作了相应规定,但法律位阶不高。

如合肥市房地产管理局于2004年12月29日下发的[2004]173号文件中规定,地下车库停车位的销售、转移对象为本小区业主,不单独核发权属证书,它可以单独或连同房产证同时转让,在办理转移时,须与业主的房屋登记一并办理。

2 005年出台的《合肥市物业管理条例》第54条规定,物业管理区域内的机动车停车场(库),应当提供给本区域内的业主、物业使用人使用;停车位不得转让或单独出租给物业管理区域外的单位和个人。

《物权法》的出台,以法律的形式对业主的此项权利进行了明确。

从该规定我们可以了解到,一是法律没有完全禁止开发商向非小区业主转让属于其所有的车库车位;二是业主对车库、车位享有优先的权利,但它并不能简单地理解为优先购买权、优先使用权,而是一种更严格的权利;三是法律并未规定开发商必须给业主保留多长时间的优先权,是保留全部车位的优先权还是保留一定比例的优先权。

有法律起草者将认为,该条款中的“首先满足”是时间上的优先和出售权的保留,开发商在将车库车位保留“合理期间”后可以出售给非业主。

本条如何操作尚需国家有关立法、司法机关进一步解释。

二、关于地下车库归属的理解《物权法》第74条第2款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

物权法第74条-关于停车位归属权的解释

物权法第74条-关于停车位归属权的解释

物权法第74条-关于停车位归属权的解释.物权法》于2007年3月19日通过,2007年10月1日开始实施。

本文将重点介绍《物权法》中的第六章,该章节详细规定了车位所有权归属问题,希望对您有所帮助。

第六章业主的建筑物区分所有权根据第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

但业主行使权利时不能危及建筑物的安全,也不能损害其他业主的合法权益。

第七十二条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利,同时也承担义务。

业主不能以放弃权利的方式来回避履行义务。

当业主转让建筑物内的住宅、经营性用房时,其对共有部分享有的共有和共同管理权利也应一并转让。

根据第七十三条规定,建筑区划内的道路属于业主共有,但城镇公共道路除外。

建筑区划内的绿地属于业主共有,但城镇公共绿地或明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房也属于业主共有。

第七十四条规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的需要。

对于规划用于停放汽车的车位、车库的归属问题,当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式来约定。

占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

根据第七十五条规定,业主可以设立业主大会并选举业主委员会。

地方政府相关部门应当给予业主大会和业主委员会设立以及选举的指导和协助。

第七十六条规定,如下事项由业主共同决定:制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或更换委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施以及其他关于共有和共同管理权利的重大事项。

对于第五项和第六项的决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

地下车位的产权归属目前有3种类型

地下车位的产权归属目前有3种类型

====Word行业资料分享--可编辑版本--双击可删====地下车位的产权归属目前有3种类型,小区业主在购买小区地下车位之前一定要弄清车位的产权归属问题。

第一种情况,如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊,这类地下车位办不了产权证,属于全体小区业主所有,开发商无权销售,更无权转让。

第二种情况,如果地下车位建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的,则开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。

费某不属于此范围,因此严格来说,费某与开发商签订的转让协议不合法。

虽然费某主张要求维护自身的权益,但没有产权的车位买卖不受物权法保护。

“退一步来说,就算费某合法取得了车库的产权,按照《物权法》相关规定,若有小区业主提出请求,要求人民法院认定此种买卖无效,人民法院就得依法认定为无效。

”此外第三种情况是,部分地下车位属于人防工程,而人防工程是国家强制配套,禁止开发商销售。

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

”对照这一条,如果地下车位属于人防工程,也就是开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主,所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

肖副局长告诉记者,根据物权法相关规定,一个小区只能有一家物业管理企业进行管理,如果费某想取代现有的物业进行管理,肯定行不通。

此外,买卖双方交易前要明确车位是否具有受法律保护的产权,所以房管局认为,费某应尽量完善自己的合法产权归属,至于和之前、现在的物业公司产生的经济纠纷,在费某拿到相关合法产权之后,区房管局、荷花池街道将会牵线搭桥,让费某、小区物业及业委会、部分业主能够坐下来仔细详谈协商。

“简单粗暴的处理方式,解决不了任何问题。

”法律专家提醒,很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位,可这地下车位的买卖是否合法,很多业主并不知情,因此导致了许多纠纷的产生。

有些时候,业主明明已经公摊了车位所在区域的面积却仍向开放商缴纳了购买费或承租租金,致使开发商二次获利,或者开发商将本不属于自身产权归属的车位、而是属于广大业主共有的车位私下卖掉,这都是业主购买前需要注意的。

车位的权属问题

车位的权属问题

车位的权属问题目前,小区车位主要有三种:一种是开发商可以公开出售车位所有权的家庭车库,如别墅及洋房的地下或小院中的独立车库,这些车库的土地使用权为开发商所有,开发商在出售房子的时候,可以将其写进买卖合同中。

二种开发商可以转让使用权的车位,这些车库是开发商投资建设之前办理了单独的规划及土地使用手续,可以办理单独的预售许可证和权属证书,如很多高层的地下车位,这些车位既可以出售也可以出租。

三种是一种特殊类型的车库,如人防工程改建的地下车位等,这类车位没有销售许可证和产权证,只可以出租。

《物权法》规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有道路、绿地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。

现在的问题是车位的原始所有权和建筑物哪些是共有部分的界定、车库建造成本的界定。

根据《物权法》规定,除建筑区划内的绿地、道路及物业管理用房等属于强制共有之外,其余部分应根据当事人之间的“约定”确定其归属。

“约定”既包括商品房购销合同的约定,也包括当事人之间的其他相关协议。

目前存在的问题是,一些小区地下车库原始权属不清,这些没有明晰产权的车位“约定”就会出现异议。

另外,车库的建设成本是否已经转嫁到房价中也无法确定,车库的主动权在房地产开发商手里,业主者是处于被动的“约定”地位。

所以应进一步完善住宅小区车位权属问题的法律法规,同时通过更透明、有效的建设成本管理法规来确定车位的归属及租售格价格,使“约定”更具可行性。

我们知道开发商在投资建设前交纳了土地出让金。

所以,对于依法办理了使用权手续的独立车库、车位,开发商拥有原始产权或使用权,业主可以按照一定的条件和费用取得车位产权或管理用房的使用权。

业主共有的道路、绿地划出的车位,开发商或物业公司在业主委员会委托下可以代为管理和出租,出租收益应归全体业主。

这是《物权法》所涉及的连带权益。

地下车位,车库归属权如何认定

地下车位,车库归属权如何认定

地下车位,车库归属权如何认定我们很多⼈对于题⽬中提到的问题,其实都不是很清楚,理解的也不是很透彻。

今天店铺⼩编整理了相关的知识,⼀起往下⾯看看吧。

地下车位、车库的归属及管理、使⽤的法律分析⼀、法条——《民法典》(2021.1.1⽣效)第⼆百七⼗五条【车位、车库的归属】建筑区划内,规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属,由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。

占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位,属于业主共有。

第⼆百七⼗六条【车位、车库的⾸要⽤途】建筑区划内,规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。

⼆、法条简述住宅⼩区地下车库(规划⽤于停放汽车的车位、车库)的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定,确定其产权归属,没有约定或约定不明时,推定其产权属于购房者共有。

该观点的依据在于:其⼀,根据地上建筑物与⼟地使⽤权不能相分割的原则,如果不能取得特定范围内⼟地的使⽤权,则不能取得该⼟地上的任何建筑物的所有权,因此地下车库不可能单独获得⼟地使⽤权,地下车库所使⽤的⼟地是业主交纳⼟地使⽤费的⼟地,该⼩区⼟地⾯积已经全部分摊到全体业主,⼩区的⼟地使⽤权为该⼩区的业主所享有,开发商不再享有该⼩区的⼟地使⽤权。

除⾮取得⼟地使⽤权⼈的同意,也不能享有该⼟地上建筑物的所有权和分配权。

其⼆,地下车库作为⼩区建设的配套设施之⼀,是建筑物的辅助设施,就应如同道路、管线⼀样,是房屋的从物,应交付建筑物的所有⼈共同使⽤,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依从主物(房屋)⼀并出售、转移。

开发商根据政府规定兴建地下车库,是他的法定义务,该地下车库不能⾯向社会公众开放以谋取私利,⽽是为了满⾜⼩区内业主⽣活需要,向特定⼈群提供停车位。

《民法典》(2021.1.1⽣效)第⼆百七⼗五条采⽤的就是“约定说”,但是对没有约定或约定不明情形下如何处理,《民法典》(2021.1.1⽣效)并没有作出规定。

三、有关地下车库的产权归属问题的法律规定(⼀)《民法典》(2021.1.1⽣效)出台前,确认地下建筑物的所有权归属问题没有明确的法律依据。

车位是专有还是共有,以什么为依据?

车位是专有还是共有,以什么为依据?

车位是专有还是共有,以什么为依据?车位是专有还是共有,以什么为依据?从物权法的规定看,住宅区中的车位有“专有”与“共有”两种不同的权属。

专有的车位,建设单位有权处分,共有的车位,属于全体业主。

那么,哪些车位属于专有,哪些属于共有?如何区分这两种不同权属的车位?《物权法》第七十四条规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

”本条文第一款我们在后面讨论,注意它的第二款与第三款,分别规定了车位的两种权属。

第二款规定,规划内的车位,建设单位有权出售、出租、附赠,表明这部分车位产权是属于建设单位的;而第三款规定的共有车位,没有“规划用于”的字样,也就是说这指的是规划外的车位。

这一点,从最高人民法院《区分所有权纠纷司法解释》第六条中也得到了印证:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

” 由此可以得出一个明确的结论:规划内的车位,产权属于建设单位,规划外的车位,产权属于全体业主。

判断一个车位是规划内的还是规划外的,只能依据规划文件,主要是《建设工程规划许可证》及其附图。

附图上标示的车位,是规划内的车位;附图上未标示的车位,是规划外的车位。

规划内的露天车位,是专有的还是共有的,实务中分歧很大。

几乎所有的城市,都不认可露天车位的转让,也不办理产权登记。

普遍认为,露天车位没有任何构造形式,也就是说建设单位并没有投资,只是在地上划一个位置,而小区内的土地使用权都被业主分摊了,开发商并无份额,所以露天车位应当属于业主共有。

对此,首先看法律规定,物权法、司法解释都只强调了规划内与规划外,并未区分车位的形态,规划内的车位属于建设单位,并未规定露天车位除外;其次,没有墙壁、顶盖,并不等于说没有投资,只是投资多少的问题;第三,只要是专有部分,就如同房屋一样是分摊建设用地使用权的,不存在土地权益都由房屋业主享有,露天车位无土地权益的问题。

物业管理条例实施细则车位

物业管理条例实施细则车位

一、引言随着城市化进程的加快,住宅小区的物业管理日益成为人们关注的焦点。

车位作为住宅小区的重要组成部分,其管理直接关系到业主的出行便利和停车需求。

为规范车位管理,保障业主权益,提高物业管理水平,依据《物业管理条例》及相关法律法规,特制定本实施细则。

二、车位权属与规划1. 车位权属(1)新建房屋建筑的地下车位(不含配建的人防工程),按照规划确定的配建比例建设的,计入开发建设成本的,不得销售。

前款规定的地下车位应当优先满足业主需求。

(2)配建的人防工程用作地下车位的,由物业服务企业按照合同约定进行日常管理,并确保战时能够提供给人民防空部门使用。

2. 车位规划(1)车位规划应遵循合理、便捷、安全的原则,充分考虑业主的实际需求。

(2)车位规划应与住宅小区整体规划相协调,确保消防、绿化、交通等配套设施完善。

三、车位分配与租赁1. 车位分配(1)新建住宅小区的车位分配,按照以下顺序进行:① 首先满足业主的购买需求;② 仍有车位的,由物业服务企业公开摇号或抽签方式分配;③ 摇号或抽签分配后仍有车位的,可由物业服务企业对外租赁。

(2)已入住的住宅小区,车位分配应优先满足原有业主的需求。

2. 车位租赁(1)车位租赁价格由双方协商确定,不得高于市场同类车位价格。

(2)租赁合同应明确租赁期限、租金、押金、违约责任等内容。

(3)租赁期满后,业主有权续租或退还车位。

四、车位使用与维护1. 车位使用(1)业主应按照规定使用车位,不得擅自改变车位用途。

(2)业主应爱护车位设施,不得损坏或占用他人车位。

2. 车位维护(1)物业服务企业应定期对车位进行巡查、维护,确保车位设施完好。

(2)业主发现车位设施损坏的,应及时向物业服务企业报告,物业服务企业应及时维修。

五、车位收费与管理1. 车位收费(1)车位收费应遵循公开、合理、透明的原则,不得擅自提高收费标准。

(2)车位收费标准应经业主大会或业主委员会审议通过。

2. 车位管理(1)物业服务企业应建立健全车位管理制度,明确车位管理职责。

车位产权归属要看规划用途

车位产权归属要看规划用途

车位产权归属要看规划用途作者:吕斌来源:《职工法律天地》2021年第08期近年来,车位产权归属问题,越来越成为市民关注的热点。

在此笔者就相关问题解答如下:1.可办理产权证的地下停车位产权属于开发商或购买业主几乎所有买车位的业主都希望自己的车位是能够办理产权证的,这样才能够最终将车位的权属归于自己。

办理产权证的地下停车位是指在小区地下空间中,能够依照相关的法律规定,满足规划条件、办理了不动产权证书的车位。

只有这样的车位,产权才属于开发商或者购买业主。

2.开发商是车位所有人地面规划批准的车位《物权法》中明確规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

”这里的当事人指的是开发商和购买人。

该条款赋予了开发商出售车位的权利,因此可以认定开发商就是车位所有权人。

规划内的车位、车库是指已经由工程建设部门审批的,并取得了工程规划许可手续的车位和车库。

如果是在没有占用公用道路和其他公共区域的前提下,规划内的车位、车库按照约定来确定归属。

也就是说,如果是在建筑区划内按照规划建设的车位,那么其所有权就是属于开发商所有的,可以卖给业主,但是并不能办理产权证书,只是一种长期的租赁关系;如果是在建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外又新增的车位,且占用了公共场地,如小区入住后车位不够用,物业公司与业主进行协商在小区内部的公共用地上新增施划的车位,这样的车位就应该属于小区所有业主共同共有。

3.开发商无权出售只有使用权的人防工程停车位倘若车位、车库的位置既不属于规划用于停放汽车的区域,也不属于业主共有的道路或者其他场地,则开发商无权出售。

但是,为了充分、合理利用空间,满足业主的停车需求,开发商可以采取出租的方式提供给业主作为车位、车库使用,常见的人防车库即属于此种情况。

小区的地下人防工程停车位,在建设用途的批准中是属于小区人防工程的,只是在没有战争的时候,暂时用于停车使用的车位。

地下车位的性质与权属——兼析《物权法》第74条

地下车位的性质与权属——兼析《物权法》第74条

的独立性 ,是区分建筑物 的专有部分 ,可以单独成为权利客体 。地 下车位的所有权归属于开发 商。除房屋 买
卖合 同明 确 约 定 以 外 ,地 下车 位 的 所 有 权 不 随住 宅 所 有权 的转 移 而转 移 。但 开 发 商 在 行使 地 下 车 住 所 有 权 时
应 该 受 到相 应 的 法律 限制 。
线 等方式 分割 出用 于 停 放 汽车 的空 间 。其 权 属 问 时无 明文法 律规定 。随着 《 权 法 》 的实 施 ,地 物 题成 为业 主 与开 发 商 之 间的 主要 利 益 冲 突 。2 0 下停 车位权 属案 件 的 审理 会 不会 与之 前 的判 决 截 03 物 年 ,南京 市鼓楼 区 人 民法 院判 决 星 汉 城市 花 园小 然不 同 , 《 权 法 》 关 于 车 位 的 规定 能 不 能 定 分
Ab t a t h n e go n ak n o i n ta p u e a c o o o i o f u l ig ti i d p n e t n sr c :T e u d rr u d p r i glt s o n a p r n n e n rc mp st n o b i n .I s n e e d n t i a d i
关 键 词 :地 下车 位 ;性 质 ;权 属 ;物 权 法
中 图分 类 号 :D 2. 9 32 文献 标 识 码 :A 文 章 编 号 :10 6 8 (0 0 0 0 0 0 . 0 8— 7 1 2 1 )5— 18— 4
Law o r y a Pr pe t nd g wne s p h nd r r nd r i t Ri htO r hi oft e U e g ou Pa k ng Lo

关于小区地下车位的详细解释

关于小区地下车位的详细解释

谁能给我详细解释一下地下车库产权谁能给我详细解释一下地下车库产权,地下人防车位产权关系房屋附属地下车库共有四大类:1、根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》有关规定,民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。

因此,开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。

按照“谁投资,谁收益”的原则,开发商可以转让和出租。

但由于该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库所有权人其出租期限有多长,所以有的开发商就打起了擦边球,出售使用权70年,这等于是变相出售产权。

2、目前,小区业主车位产权之争大部分就集中在开发商自建的地下车库上。

市房地资源局曾于2002年初发布《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中规定:“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。

取得预售许可证的地下车库,在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。

”显然,该规定并未禁止车位不可出售给小区以外的购买人。

但是如给小区外投资者抢占后再高价出租或出售给小区内有实际需要的业主,显然小区内业主的利益将受到损害。

在这样的情况下,市房屋土地资源管理局于2003年1月6日发布了《关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定》,并同时废止此前发布的《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》,使车位的买卖、转让趋于统一、规范。

3、开发商在立项设计时就将其作为小区配套设施,并且开发商将整个地下车库的面积都分摊了。

该类车库所有权属于全体业主共有,只能仅限用于对小区业主出租,而不能出售。

根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》,除非有合法产权的分摊协议,否则单独具备使用功能的独立使用空间,如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等不计入共有建筑面积。

4、售后公房地下车库及人防工程车库。

该类物业由于受当时技术要求及设计理念限制,一般都不是严格意义上的地下车库,绝大多数是防空洞改建,其用途也五花八门,有开旅馆、加工厂、仓库等等,其产权归属非常混乱。

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二、以事实为根据以法律为准绳 维护当事人的合法权益
《中华人民共和国物权法 》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。
我理解第七十条规定明确了,在一个商品房建筑区域内,建筑物只分两类,一类是专有部分,业主享有所有权;另一类是共有部分,别无其他。专有部分以外的共有部分,业主享有共有和共同管理的权利。车库是专有部分以外的共有部分,业主享有共有和共同管理的权利。
《物权法》第七十三条明确规定,“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”
地下车库(规划明示属于个人的除外,如别墅楼下的地下车库)不是建筑区划内的道路,也不是建筑区划内的公共绿地,是建筑区划内的公共场所或公共设施,应该属于业主共有。有人可能会说,你说除规划明示属于个人的以外的地下车库为业主共有,可是没有办理共有产权证,从法律上不能有效的保证业主的合法占有,谁会承认业主合法占有呢?法律(物权法)已经确认业主合法占有,那个部门、单位或个人不承认是无效的。比如,《物权法》已经明确“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。”属于业主共有的道路还用业主办理道路共有物权登记吗? “建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”属于业主共有的绿地还用业主办理绿地共有物权登记吗?如果有人在业主共有的公共绿地上种菜,或者搞成什么私家花园,城管不用拿什么业主绿地共有物权登记证明,就可以令其拆除,自己不拆,城管就可以强制拆除;“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”属于业主共有的建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,还用业主办理共有物权登记吗?建筑区划内的地下车库是公共场所或公用设施的一部分,按照法律规定地下车库(明示属于个人的除外)应该属于业主共有,还要业主办理地下车库共有物权登记吗?上下水管道、化粪池是公用设施属于业主共有,还用业主办理共有物权登记吗?当然,建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房,有些能产生经济效益,谁掌握了物权谁就能得到收益。因此有人会利用业主没有办理物权登记,而抢先办理个物权登记,他办了个物权登记获得了产权证,应该是一个无效证件,因为它违背法律不受法律保护。如果开发商主张产权为其所有,并办理了产权证,那开发商就应该根据谁主张谁提供证据,提供其办理产权登记的理由和证据,拿出他建筑地下车库的建筑成本,工程建设费、工程监理费、工程勘探费、规划设计费、以及其他费用和税费等原始收据,审计一下不就清楚了吗!依据谁投资谁所有原则,明确物权归属并不难,只要开发商拿出经过审计的真实数据来就行了。
解决问题先要理清产权归属 据了解,小区车位权属大致有三种情形:一、开发商自己投资建设,拥有完全产权;二、业主分摊建设费用,按比例共有产权;三、按《防空法》要求在城市商品房开发中应修建的地下防空工事。 与上述三种情形相对应,车位的处分方式也有所不同:开发商拥有完全产权的可售可租;业主共有者,其使用方式、收费标准和收入去向由业主大会决定;人防工事国家拥有产权,不得出售,在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用,可以按约定收取一定费用。 “但实际上业主大多数并不知道这里有多少名堂。即使是完全由开发商投资建设的地下车库,政府或多或少都给过扶持,比如地价减免等等,一些开发商将已分摊面积的车位拿来出售,物业管理企业则利用产权不明而进行租赁创收。”知情人如是说。 作为有车一族,扬州大学社会学专家邰启扬老师认为,通过销售、出租停车位并因此形成相对公平不可以看作是纯粹的商业行为。一方面,它有利于鼓励开发商修建更多的车位、车库,缓解停车需求的压力,另一方面,也会减少有车族之间、有车族与无车族之间的利益冲突。现在首先要解决的是,理清不同小区、不同车位的产权归属,按相应的规定决定其处置方式。 准业主查询官方资料很难 律师许先生是扬州一家大型房地产开发企业的法律顾问,在记者确定不透露其真实身份的情况下,许先生建议开发商和政府主管机关明确并公布各小区停车位的产权归属。 记者联系了扬州住房保障和房产管理局,该局开发管理处工作人员介绍,可以通过查询房产测绘报告的方法了解小区停车位的权属,开发商销售地下车位时必须取得房产测绘部门对小区进行整体测量作出的测绘报告,而报告中详细标注了计入公摊的建筑面积。业主还可以要求开发商告知车位是否计入公摊。另外,归开发商所有并申请销售的停车位需提前取得销售许可证。 记者调查发现,扬州城区大多数小区的停车位产权归属并未主动向业主公开,出售或租赁停车位也大都没有经过业主大会讨论。而受访业主则几乎都没有受到过相关方面的专业提示或指导,作为购房个体的普通老百姓,准业主们想查询“测绘报告”等官方资料也绝非易事。 “地下车位买卖存在的最大风险就是产权。”昨日,记者就地下停车位买卖一事咨询多位法学专家,他们不约而同地建议市民在车位买卖交易中要多加提防。那么,究竟存在哪些陷阱?市民又怎样才能做到“心水清”呢? 专家提醒:车位交易过程中,最核心的问题是要弄清楚,车位的原始产权到底归谁所有? 关键问题1:无产权证车位不受保护 华工法学教授关永宏举例,当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉,由于这些产业并非属于发展商的,业主最后拿到手的只是一纸合同,而不是产权证。 这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护,小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后,购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”,业主的钱就存在追不回的风险。 关键问题2:车位被开发商多次出售 “没办理产权的车位有可能被开发商二次销售!”华工法学教授关永宏表示,“广州今年3月国土房产局专门颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》,其中第五条规定:‘房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前,需经初始登记确认权属。’” 然而,有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续,使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续,把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户,那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。“法律就只承认已过户的车位”。 专家在此提醒,无论交易一手车位还是二手车位,最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确,车位是否具有受法律保护的产权,明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险,以及购买人签的合同的保障力到底有多大。 关键问题3:人防工程车位有特殊性 “人防工程的车位不同于普通车位,在战争时会被防空部门统一管理,有可能当时不作私人停车位用途。”华工法学教授关永宏表示,人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候,就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而,购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。 关键问题4:租赁期限超20年后无效 有的开发商很“明智”,在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同,只签租赁合同。可是,他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。 广东天胜律师事务所的周律师提醒,根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说,消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年,20年后是不受法律保护的。 专家提示,凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的,都是欺诈行为,消费者可请求双倍赔偿。 随着城市生活水平的提高,汽车逐渐成为人们生活的一个重要部分,有了车就需要有停车的地方,因此,作为最普遍的停车空间———地下车位的商业价值和使 用价值越来越为人们所重视。目前我国法律对地下车位的产权归属尚无明文规定,偶有地方性法规涉及该问题,也是语焉不详、模棱两可,立法的滞后导致司法实践中对此认识不一,相关法院的判决也引起了较大争议。 然而问题的最终解决还是要回到问题本身:地下车位的产权到底归属谁?这个问题不分析清楚,关于地下车位的产权之争就不会自然平息,而这种产权争夺的后果,从小处说会影响人们安居乐业,从大处说甚至可能会影响社会安定。因此,笔者认为有必要对这个问题做一个理性的剖析。 笔者的观点是:虽然我国目前法律并无明文规定,但从理论和事实的推导来看,地下车位的权属归属其实是清晰的,车位权属之争是一场由于立法滞后和概念混淆而引起的不必要的争议,虽然从某种意义上来说,这种争议是必然的。对于地下车位的权属归属问题,笔者认为应从以下几个方面进行分析: 一、地下车位权属的来源决定了其权属的归属 地下车位的权属产生源于城市规划和国家有关人防、地下空间等法律法规的规定,并须经计划、建设、规划和人防等主管部门的批准。它是建设单位在法律法规规定范围内、在政府职能部门批准许可下对城市地下空间的综合开发和利用,其实质是一种地下空间开发权。这种地下空间开发权不同于开发商在传统意义上获得的土地使用权,它不是在地表现存空间内修建建筑物,而是通过开挖土方,创造一个新的空间,这种空间是可以独立于地上建筑物而存在的。 开发商受让土地后,就取得了土地使用权,同时也就取得了该地块的地下空间开发权,开发商基于此开发权向政府主管部门申请投资开发地下空间,建造了地下车位,就像和在地上建造房屋一样,不同的是一个在地表以上,一个在地表以下,但其性质是相同的。开发商基于地上的开发行为取得地上建筑物的所有权,并依法进行销售。同样,开发商通过对地下空间的开发行为取得地下车位的所有权,当然有权利进行销售。这里需要提醒的一点是开发商取得地下空间开发权,并基于该权利开发取得地下车位所有权均发生在房屋交付以前,也就是发生在土地使用权转移到全体业主之前。显然,房屋交付后,土地使用权转移给全体业主,但这并不影响开发商在该土地上已经取得的地下车位所有权,除非开发商将所有权再次转让。 而且开发商对地下空间的这种投资开发行为客观上有利于国家对有限的土地资源进行深入利用,改善人民生活水平。我国的相关规定也体现出了国家对这种投资行为的肯定和态度,比如建设部的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条就明确规定:地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则, 允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。这样的政策导向无疑将鼓励开发商建设更多的地下车位,从根本上解决停车难的问题。 ? 2005-7-6 08:33 ? 回复 ? ? 拓跋锋寒 ? 2楼 二、地下车位权属归属的立法走向和司法判定必须有利于地下车位问题的解决 如前所述,地下车位的所有权是由于开发商的投资行为而产生的,其权属归于开发商,这一点需要在将来立法和司法实践中予以确立。而这种确立行为将鼓励开发商对于地下空间的投资热情。反之,如果立法和司法实践未能正确认识和处理这一关系,将地下车位权属错误地确权给全体业主,那么作为“经济人”的开发公司,必然会采取相应措施来应对甚至规避这种法律规定,可能会出现以下两种后果:一、除了政府强制性规定的必要配套外,开发商拒绝开发建设多余的地下车位。这种后果将使车位更加紧张,停车位远远不能满足停车需求,而且造成土地资源的浪费。这个结果显然是谁都不愿意看到的;二、开发商继续建造地下车位,但因为其不能通过销售车位直接收回投资及获利,那么就必然会将这部分建设成本及利润体现到房价上,造成房屋价格大幅度上升,直接影响到一般消费者的房屋购买。 ? 2005-7-6 08:35 ? 回复 ? ? 拓跋锋寒 ? 3楼 三、概念的混淆导致了对地下车位产权归属问题认识不清 在地下车位问题上,无论是南京法院判决,还是一些学术上的文章,都存在着一些概念和观点上的混淆,笔者在此作一个简单分析: 混淆概念一:土地使用权和地下空间开发权:在南京市鼓楼区人民法院的判决中,其中一个非常重要的理由是该小区土地面积已经全部分摊到全体业主,小区的土地使用权为该小区的业主所享有,开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意,开发商不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。这里法院忽视了非常重要的一点是小区地下车位是建设在该小区的地下,其利用的不是小区土地上方已有的空间,而是在地下开挖的空间,地下车位正如地上房屋一样,都是发展商经过投资建造形成的,不同的只是存置于地上与地下。因此,地下车位与地上的房屋一样存在所有权,所有权在未转让前都属于项目的投资人,即属于发展商。全体业主取得的土地使用权包括的范围仅仅是地上空间部分权利,也就是计算建筑面积,影响容积率,决定土地出让金金额的部分。而地下车位是不计入建筑面积,也与容积率无关。
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