怎样提高物业服务费的收缴率

浅谈如何提高物业服务费的收缴率

物业治理作为一种新型的房屋治理模式，以其专业化、规范化、市场化的特征，在社会主义市场经济条件下，呈现出欣欣向荣的景象。然而由于物业治理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的时期，在实际进展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题确实是收费难。

物业治理公司对治理区域内的业主提供保安、保洁、绿化、维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务，收取物业服务费是理所应当的事儿，但实际情况却恰恰相反。目前，我市及至全国大部分地点的物业治理费收缴率都不是专门理想。例如：据网上报道，北京市的物业收费率一般仅为50%—60%，最低的只有30%左右，能达到90%以上的屈指可数。武汉市300多家物业治理企业中，运行较好的，物管费也只能收到80%，差的只有20%。南京市居住小区物业治理费收缴率平均不足70%。广州约有20%的业主拒交物业治理费。从以上数据能够分析出目前物业治理收缴率普遍存在于一个较低水平。我市物业治理收缴率也差不多如此。

赢利，是每一个企业生存和进展的最差不多的条件。而物业治理企业也是一个企业，这一点首先要得到业主们的认同。做为一个微利的服务性行业，是否能保证正常运作，为业主提供高质量的服务，要紧依靠于向业主收取物业服务费。许多物业治理公司因为收费困难而处在

亏损状态。收费难问题差不多直接阻碍到我国整个物业治理的进展。收费难，毋庸置疑是当前物业治理亟待解决的一个棘手问题。那么什么缘故有那么多业主不交费，物业收费难在何处？如何样才能提高物业治理收费率呢？就以上问题做出如下分析。

一是物业治理公司向业主提供的服务与向业主收取的治理费不成正比。

由于物业治理在中国起步较晚，物业治理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，因此这些物业治理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主中意。业主认为物管公司提供的服务“物无所值”就以拒交物业服务费来表示心中的不满。还有一些物业治理公司不在治理服务上下工夫，它的治理和服务差不多无法满足业主的需求了，依旧“不思进取”，但治理费却照收不误，直至激起民愤拒交物业服务费。据《中国建设报?中国楼市》(2002年2月27日)刊载的一份中国社会调查事务所日前对京、沪、穗三地房地产进展情况的调查资料显示，在与购房有关的问题中，消费者最关怀、最担心的问题是物业治理服务问题，其不中意率高达90%。被调查者关于物业治理的不中意要紧是物业治理公司乱收费、房屋维修不及时、安全治理不到位、物业工作人员的服务态度不行等。

二是业主对物业治理的认识不够。

关于上个世纪80年代才走进中国大陆的物业治理还没有完整

的认识，有些人甚至是全然就不想了解物业治理是什么。《深圳商报》和深圳万龙腾市场研究咨询公司曾经共同对深圳市民进行过相关调查，结果有近33%的被采访者尚不明白住宅要交物业服务费。相对深圳如此经济发达的大都市亦如此。能够联想到，我市正式开展物业治理工作也不到十年，应该有更多的人不明白住宅要交物业服务费。试想一下，连住宅要交物业服务费都不明白，又如何会去主动交呢？由于不了解物业治理的内涵，少数业主还存有侥幸心理。由于物业治理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家，某一户，物业公司可不能因为少数业主不交物业服务费就停止服务活动，因此一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”，他们不交费，仍然能够享受到和其他业主一样的服务，如此专门容易使更多的业主效仿他们的做法，长此以往就会形成如此的恶性循环：业主欠费---物业公司亏损---服务质量下降---业主长期拒交费。

认识不够还体现在一些旧的公房和房改房小区，专门多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，专门多人无法同意，无法同意就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。

三是开发商越权承诺，物业公司长期受苦。

开发商为了将房屋尽快售完便采取免、减或打折物业服务费等一系列优惠政策吸引更多的客户，而从严格意义上讲开发商的承诺差不

多越权了。业主入住后发觉当初的承诺无人兑现或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同要求，由于业主对物业治理还不了解，不明白物业公司和开发商是“各司其职”，因此把一切怨气都发到物业治理公司身上，而他们表达不满的最通常和最可能的方式确实是拒交物业服务费。据有关调查，由于业主对开发商不履行售房时的承诺而对物业治理公司不满的小区中，大约有47%的业主在入住后，采纳拒交物业服务费和水、电费等方式表达自己的不满。当前，许多物业公司和开发商之间存在着纷繁复杂的关系，一些物业治理公司本身便是开发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团。一旦开发商销售时的承诺没有兑现，或房屋质量存在某些问题，业主得不到中意答复，物业便专门可能受到牵连。

四是物业治理的相关法律、法规不完善。

物业治理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题，而且大都专门复杂。在业主和物业治理公司发生的争议中，大多数差不多上因为没有相关的法规依据。假如有相关的法律、法规对物业治理公司和业主双方面进行约束，明确双方在法律上的权利和义务，尽快提高物管收费率也大有所望了。

五是物业治理企业服务不到位。

专门多业主拒交物业服务费的理由是对服务不中意。例如：某

小区业主称：“我家里屋顶漏水，让物业来修理，但是物业始终不来修，如此的服务水平交物业费太冤枉了。”类似这种情况的还不在少数。由于物业缺乏优质的服务，导致业主用拒付费用来对抗。

既然明白了收费难的缘故，那么,下一步我们就研究如何提高物业治理收费率。针对上述缘故采取相应的措施：

首先是加强物业治理公司的服务质量，提高其专业化、规范化的水平；其次加强物业治理知识的宣传，让业主明白物业治理的真正含义，使业主树立现代的消费观念和消费意识；再次，物管公司一定要认真与开发商进行房屋交接，严格按照接治理验收程序执行，把问题要弄清晰，并妥善解决，以免给日后的治理服务工作埋下隐患；

最后要呼吁有关部门尽快出台更合理、更完善、更切合实际的物业治理具体法规、和方法，规范物管公司和业主的行为。最重要的是如何解决物业治理企业与业主间矛盾的相关规定。

事实上这些相应的措施与方法大伙儿都专门清晰，关键是如何实施，具体如何做才能达到提高物业服务费收缴率，那个地点我想举一实例讲明。

淮南市现有物业治理企业约60家，但80%的物业企业因为物业服务收费率低等缘故而处于亏损状态，但在这其中有一家物业治理公司却能将物业服务收费率始终保持在95%以上，而且是连续三年。2005

年所治理信谊花园小区的物业收费率达到100%，颐园北村的物业收费