南京路步行街开发现状不足

南京路步行街

文化底蕴厚重，但彰显力欠缺。回顾南京路的历史演变和商业发展历程可以发现，南京路步行街每一阶段的辉煌均因“重量级”的业态支撑和如织的客流接待。百余年的历史烙印已将南京路深深地印在人们的心中，南京路亦因此成为上海商业的象征和上海对外开放的窗口，是万商云集的黄金宝地，更是国内外购物者的天堂。但是反观如今的南京路，正如此次评选理由所言“不少古迹消失”，我们再难以找寻昔日南京路的韵味。

业态配置丰富，但主题模糊。商业网点是城市商品流通的有效载体，其业态结构的多元化不仅能满足不同消费水平、消费结构和消费心理者的需求，对保障城市商业健康有序发展也极具深远影响。步行街作为城市商业格局的特殊形态，商业网点业态结构的合理配置将直接关系其可持续发展和品位的提升。笔者曾于2006年5月对南京路步行街商业网点进行过实地调研，据不完全统计，当时共有109家网点。其中，日用百货类24家（22.0%）；其次为餐饮小吃和纪念品类，分别为18家（16.5%）、13家（11.9%）；再次为其他和酒吧茶室类，各为11家（10.1%）、8家（7.3%）。此外，时装服饰、酒店旅馆和快餐店类也占了相当的比例，均为7家。在近几年的发展中，除了新增几家大商场之外，其他业态，特别是业态种类并无太大变化。因此，就整体而言，南京路步行街主体网点类型更趋丰富，业态结构也较为均衡。

但是无论从商业网点的特色还是从消费档次角度来看，都与南京路步行街“中华商业第一街”的品牌存在一定差距。换而言之，南京路步行街现有的业态配置尽管丰富，但与“中华商业第一街”的主题不够匹配，难以真正体现其“第一街”的地位和应有的气场。其实早在2002年，黄浦区政府与上海市质量技监局共同委托上海质量技术咨询事务所对“南京路步行街”进行的顾客满意度测评（CSI）就显示，顾客对南京路步行街的满意度评价为68.59（满意为80），比美国零售业2000年的CSI低4.31分。其中顾客对有关步行街建设管理打出低分的前五个项目分别是：盥洗设施、绿化规划、文史景观和雕塑、街头摊位、商业噪声；而顾客对“步行街”商店评价最低的几个项目分别是：店内公共设施、商店间商品和服务质量差异、服务规范性、销售信息真实性（东方网，2002年6月21日）。这就要求我们在配置业态时应从以下方面打造鲜明的主题：（1）在重新盘点“家底”的基础上留住百年老店。因为这些南京路昔日商业的元老店铺已远远超出商家的概念，它们身上表现的是南京路的历史和沧桑，它们的汇集不仅商业价值大，更可以勾勒“十里洋场”的轮廓。（2）引进旗舰店。南京路商业鼎盛时期的业态都是当时数一数二的商家，也正因这些龙头企业的入驻才成就了南京路诸多的辉煌头衔。所以，在引进现代业态时也必须考虑这一点，即不论哪个商家，都应在其所属行业内具有一定的影响力和号召力。（3）配套业态的配置。除了主流业态，公厕、自助银行等配套业态亦不可或缺。

客源市场充盈，但购买力不足。在步行街改造过程中，普遍存在的一组矛盾就是：一方面，以外地游客为重要组成部分的步行街消费人群，对豪华的装修、高档的商品、昂贵的价格常常“敬而远之”；另一方面，部分国际顶级品牌认为步行街人流过于密集，环境嘈杂，不愿意将旗舰店开设于此。作为中国第一条全天候步行街的上海南京路也不例外。上海市商业经济研究中心2006年完成的《上海市商圈客流调查报告》显示，在上海八大商圈中，南京路步行街的日均客流量明显高于其它商街、商圈；但如果把以购物为目的的人群称为“高目的性有效客流”，把随便逛逛的人群称为“低目的性有效客流”，豫园、淮海路的“高目的性有效客流”比例均高于南京路步行街（新华网，2006年11月13日）。南京路步行街自

开街以来，日均客流量在100万人次以上甚属普遍，其实单凭观察就不难发现，与庞大的“低目的性有效客流”相比，“高目的性有效客流”占比明显偏低，这就很容易造成“旺了人气，淡了生意”。

针对南京路步行街客源市场充盈，但购买力未能充分释放的现状，建议：（1）留住游客。就南京路现有的步道和店面设置来看，很容易引导游客“勇往直前”，难以停下来。为此，可以考虑设置一些露天的咖吧、茶座之类的经营场所，留住匆匆过客，引导游客慢下来，逐渐形成一种休闲慢生活。（2）引导消费。现代经营理念告诉我们，一方面要满足顾客的现实需求，另一方面更要引导顾客尝试体验新的消费，激发顾客的潜在需求。（3）诚信销售。作为国内商业步行街的标杆，诚信既是立身之本，更是长远发展之道。唯有如此，南京路步行街才能聚人气，更赚财气。

1、强化南京路步行街的旅游资源竞争优势

2、综合体现上海特色，加大上海特色产品的销售

3、提高文化品位

4、加强硬件建设

5、商品定价以中低档为主打