房地产估价案例分析

土地估价报告书

项目名称: 天津市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告（项目地址：天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米）

受托估价单位:略

土地估价报告编号:略

提交估价报告日期:2004年6月1日

第一部分摘要

一、估价项目名称

天津市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告

二、委托估价方

略

三、估价目的

本次估价目的是确定坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米的翠园里小区，国有土地使用权16339.87平方米在估价时点的价值。

四、估价基准日

本报告估价时点为二零零四年六月一日

五、估价日期

本次评估的作业日期为二零零四年五月十一日至二零零四年六月一日

六、地价定义

此次评估价格定义是估价对象土地红线内是“七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整），红线外是“七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整）。宗地使用面积为16339.87平方米，土地用途为居住，国有土地使用权法定最高使用年限为70年。

七、估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的情况下并结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素的分析，委估土地使用权在估价时点的价值为：

国有土地使用权面积：16339.87平方米

国有土地使用权单位面积价格:1690.866 元/ 平方米

国有土地使用权评估总价格:2762.853万元

大写人民币：贰仟柒佰陆拾贰万捌仟陆佰陆拾元整

八、土地估价师签字略

九、土地估价机构略

估价机构负责人签字: 略 (机构公章)

2004年6月1日

附

土地估价结果一览表

估价机构:略估价报告编号:略估价期日:2004年6月1日估价期日的土地使用权性质:国有土地

一、上述土地估价结果的限定条件

1.土地权利限制:被估宗地的土地使用权类型为国有土地使用权。截止估价基准日未设定典当、抵押等他项权利。

2.基础设施条件:本次评估设定的宗地的基础条件为实际宗地现状：七通一平，即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整。

3.规划限制条件:宗地规划用途为居住用途，容积率为1.53。

4.影响土地价格的其他限定条件:社会及国民经济发展规划、宏观经济政策、土地制度、土地利用规划与计划、地理位置、自然条件、交通条件、区

域环境都会对土地价格产生影响。

二、其他需要说明的事项：

1．当数量发生变化时，委托估价方应该按照实际发生额进行调整。

2．当用途、作价标准发生变化时，委托估价方应聘请估价机构重新确定估价结果。

3．本次估价只限报告中所确定的特定估价目的，不适用于其他行为。

4．本次估价未考虑土地出让金对地价的影响。

估价机构:( 加盖公章 )

2004年6月1日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

略

二、估价对象

估价对象坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米，国有土地使用权16339.87平方米，土地设定用途为居住。

三、估价对象概况

1、土地登记状况：

估价对象坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米，国有土地使用权16339.87平方米在估价时点的价值。使用权类型为国有土地，宗地用途为居住。该土地法定最高使用年限为70年。该宗地土地等级为四级。

2、土地权利状况：

委估宗地使用权类型为国有土地，宗地用途为居住。该土地法定最高使用年限为70年。权属清楚，截止到估价基准日未设立抵押、租赁、担保等他项权利。

3、土地利用状况

委估宗地上有建筑物，容积率为 1.53，绿化率为35%左右，面积分配一室78.92平方米，结构类型为砖混，建筑物为两栋六层砖混楼，高档外檐涂料，楼梯间不锈钢栏。

四、影响地价的因素说明

1、一般因素

影响地价的一般因素是指影响城市地价总体水平的一般、普遍、共同的因素，主要包括以下内容：

城市资源状况：天津市是中国四大直辖市之一，其地理坐标为北纬38度33分-40度15分，东经116度42分-118度03分。地处华北平原东北部，北依燕山，东临渤海，位于环渤海经济圈的中心，是中国北方对外经济往来的主要进出口通道，地理位置得天独厚。国务院在1997年底对天津市作出明确定位，指出“天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中心。全市共辖十八个区县，包括中心城区六区、环城四区、滨海三区、武清区、宝坻区和三个市辖县。全市总面积11919.7平方公里。2001

年全市常住人口1004.06万人，人口密度为765人/平方公里。

房地产制度与房地产市场状况：2002年以来，天津市房地产市场在总体上保持快速、均衡、健康发展的发展趋势。“十五”计划的实施，天津市确定房地产作为支柱产业加速发展的总体部署，为天津市房地产业的发展形成了较好的宏观环境。近年来天津市加大了基础设施投入，城市环境明显改善，城市功能进一步提高，城市经济步入快速发展轨道，土地价值稳步提高。土地交易更加公开化、规范化。房地产投资全面增长。从资金来源上看，国内贷款、利用外资、企业自筹资金、其他资金都有增加，特别是外商投资。同时，为房地产投融资的资本市场建设有了快速发展，公积金缴存比例不断提高，土地抵押贷款、在建工程抵押贷款、个人购房贷款等金融服务的提供，有力地支持了本市的房地产开发和销售。

城市规划与发展目标：为落实天津市城市总体规划，尽快把天津市建设为现代化的国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，在近期规划期内（2002-2006）天津市将重点建设中心商务区和中心商业区，完善天津市作为区域性金融中心，商贸中心和信息中心的功能；加强现代化物流中心的建设，突出海港、航空港的经济带动作用，形成一批具有相当辐射能力的物资集散贸易中心；促进工业基地特别是高新技术产业基地的发展，增强城市的经济实力；围绕提高城市文化品位，建设一批国际一流的图书馆、博物馆、运动场、体育馆等文体设施及大型旅游活动中心、生态环境保护区。

2、区域因素

（1）区域概况

估价对象坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米，国有土地使用权16339.87平方米，土地设定用途为居住，地处南开区居住四级用地。（2）交通条件

被评估宗地坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米，交通条件良好。

（3）基础设施条件

该宗地为红线内及红线外基础设施条件达到“七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整）。