2021年土地估价师考试
2021土地估价实务基础-单项选择_11(精选试题)
土地估价实务基础-单项选择1、某公司1996年以出让方式取得居住用地70年土地使用权，出让当时居住、商业用地土地出让价格分别为80万元和110万元。
2006年，该公司申请将土地用途由居住变更为商业并获得批准，按重新签订国有土地使用权出让合同当时的价格标准，商业、居住用地的出让价格分别为150万元、100万元，则应补交的土地使用权出让价款为()(土地还原利率取6%)。
A.33.44万元B.58.17万元C.70.00万元D.76.54万元2、建立一个公正、合理、科学、透明的()地价体系是地产市场发展的前提。
A.基准B.标定C.出让D.成交3、在城镇土地分等基本方案的制定过程中，必要时，须对跨不同级别行政区域的城镇和属()城市的市辖区进行等别平衡和划定。
A.省级以下(不含省级)B.地级市C.县级以上D.县级以上(不含县级)4、由于不动产的()，使得完全相同的不动产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的不动产，其价格也应相近。
A.不可替代性B.不同性C.均衡性D.独一无二性5、在房产出租、小商品活动较为发达的地区，评估的技术路线往往采用()。
A.租金剥离法B.层次分析法C.总分频率曲线法D.级差收益测算法6、在土地估价实务中，选择估价方法主要根据()确定。
A.估价作业计划B.估价基本原则C.估价对象的特点D.所需收集估价资料的完备程度7、地方房地产统计指标中的开发量不包括()面积。
A.商品房施工B.新开工C.开发投资D.竣工8、下列说法中，正确的是()。
A.权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同，权重是一个因素对土地质量影响程度的体现B.定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异C.按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀的地域，它是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起着纽带作用D.土地质量是土地级别的综合反映9、用地潜力属于城镇土地等级的()因素。
[考试复习题库精编合集]2021年土地估价师《土地估价实务》真题
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D、投资者估算建设项目的预期利润
E、市政府办公楼改造的地价评估
答案：ABD
38、【多选题】
下列选项中，必须计入土地开发费的有()。[1.5,0.35分]
A、土地平整费
C、营业税
D、改扩建费用
答案：D;
11、【单选题】
某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1%，土地还原率为5%，则该宗地当前的无限年期价格为()万元。[0.5分]
A、100
B、125
C、120
D、83.3
答案：B;
12、【单选题】
下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是()。[0.5分]
D、P1<P2<P4<P3
答案：D;
23、【单选题】
某企业于2021年1月经出让取得一宗工业用地50年土地使用权，2021年1月厂房通过竣工验收，其经济寿命为60年。若厂房正常使用，截止到2021年1月时，其剩余耐用年数为()年。[0.5分]
A、43
B、44
C、53
D、54
答案：A;
24、【单选题】
估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价格为3000万元。委托估价方提出异议，并向估价机构提供企业在引进ISO国际质量管理体系后投资成本节省5%的有效证明。在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为()。[0.5分]
A、复核结果高于3000万元
B、复核结果低于3000万元
C、维持原估价结果不变
B、土地补偿费
C、被征收耕地需要安置的农业人口的安置补助费
D、青苗补偿费
E、地上附着物的补偿费
答案：BCDE
35、【多选题】
2021年土地估价师《土地估价实务》试题
2021年土地估价师《土地估价实务》试题一、单项选择题(30题，题号1～30，共15分。
每题有A、B、C、D 四个备选项，其中只有1个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
评分说明：每题0.5分，选错不得分，不倒扣分)1.因为土地具有( )优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。
A.价值B.使用价值C.区位D.成本2.道路功能与宽度属于城镇土地定级的( )因素。
A.繁华度B.城镇基础设施C.交通通达度D.城镇规划3.某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。
经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水;风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接人,并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。
据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为( )。
A.宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整B.宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整C.宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整D.宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整4.对有关因素因子指标进行标准化处理，并结合相应权重( )，以初步划定城镇等别。
A.开展城镇土地分等准备工作B.计算分等对象的综合分值C.资料整理及定量化D.验证、调整分等初步结果5.某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用( )中心功能扣除法。
A.高级B.次级C.中级D.低级6.甲企业因改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果200万元。
时隔3个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。
以下分析内容正确的是( )(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在3个月内的变化幅度为+1.0%)。
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考14
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考14-某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。
根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／平方米；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，并在各年内均匀投入。
贷款年利息率为5．85％，销售税费为不动产总价的6％。
若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18％的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值?标准答案： (一)审题(1)明确题目要求。
本题要求计算最低建筑容积率，即在假定地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?与容积率直接相关的是总建筑面积，总建筑面积又直接影响到不动产总价(2)了解有关资料。
本题主要提供了房地产市场销售价格、各项成本费用(包括地价)及其投人情况、利息率、利润率、销售税费率等有关参数，只是与不动产总价有关的容积率为未知。
了解这些内容有助于构思解题方法。
(3)审查关键内容，谨防误用。
对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵及费用投入情况。
如本题中给出的利润率为销售利润率，计算利润时应以不动产总价为基数；建筑费、专业费和不可预见费为分段均匀投入，需分段计算利息。
(二)解题思路与方法选择1．方法选择本题从表面看是计算最低建筑容积率，实质上是考察剩余法的另一种应用。
与以往不同的是，本题不是要求评估土地价格，而是假定在地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?属房地产开发项目投资分析问题。
2．解题思路采用设未知变量和解方程的方式进行求解，即设最低容积率为x，得到总建筑面积2000x平方米，然后分步计算不动产总价、建筑费和专业费及不可预见费、利息、利润、销售税费等；将各项计算结果和地价代人剩余法计算公式，可得到一个含未知数x的等式，求解后即可得到建筑容积率数值(三)公式与计算步骤1．基本公式地价=不动产总价—建筑费及专业费等—利息—利润—销售税费2．计算步骤(1)选择计算方法本题适宜采用剩余法进行计算(2)计算房地产总价设最低容积率为x，则总建筑面积为：2000x平方米3800×2000x÷10000=760x(万元)(3)建筑费及专业费等1500×2000x÷10000=300x(万元)(4)利息地价利息=700×[(1+5．85％)2—1]=84．30(万元)建筑费及专业费等利息=300x×40％×[(1+5．85％)1.5—1]+300x×60％×[(1+5．85％)0．5－1]=15．87x(万元)(5)销售税费760x×6％=45．60x(万元)(6)利润760x×l8％=136．80x(万元)(7)代人公式进行计算地价=房地产总价—建筑费专业费—利息—销售税费—利润700=760x—300x—(84．30+15．87x)—45．60x—136．80x 261．73 x=784．30x=3．0即该开发公司若要实现18％的利润率，最低建筑容积率应达到3．0。
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考11
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考11某土地估价机构接收委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。
该宗地面积为100亩，红线内外均以达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。
估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例（宗地A、B、C、D），整理后见下表：此外，估价师还获取了以下资料和信息：（1）根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点；(2)如果与拍卖交易方式相比,招标和协议方式成交价格分别低3%和5%;(3)以待估宗地距区域中心距离为基准,其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1千米,价格对比指数减少(或增加)1%;(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准,其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1千米,价格对比指数减少(或增加)1%;(5)以宗地外达到”五通”的开发费用为基准,每增加(或减少)”一通”,价格对比指数增加(或减少)2%;(6)假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）1%；（7）假定环境有烈度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%；（8）宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略；（9）假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%；（10）以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加（或减少）0.1，其价格对比指数增加（或减少）0.5%；（11）该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。
根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算；（12）征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/平方米征收；征地开垦费，按10元/平方米计收；（13）该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/平方米；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，骰子回报率为15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6.57%，土地还原利率为6%。
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考6
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考6待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。
估价要求某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的地价额。
估价过程（1）选择估价方法。
该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法进行估价。
（2）确定开发利用方式。
根据城市规划要求，该宗地的开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。
（3）市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。
根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。
建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。
目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
（4）求取地价。
标准答案：地价测算公式如下：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润①测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。
不动产出租年纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不动产总价=1620000/8%[1-(1+1/1+8%)48]=19746401(元)②建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）③总利息=地价×[(1+12%)2-1]+8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=0.2544×地价+872792（元）利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考10
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考10S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
1.证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途土地使用年限40年。
2.宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≦3.3,宗地实际用途为城镇混合住宅用地,根据具体规划指标,确定商、住比例为1：9.开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。
3.该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地平整，商业，住宅，工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。
该宗地属商业四级，住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/平方米，住宅450元/平方米。
4.其他相关资料：（1）该地市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%；（2）商业用地、居住用地的还原利率均为6%；（3）根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100.容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%；（4）根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%；（5）基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价*（1+影响因素修正系数）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额。
标准答案： 1.方法选择根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地窖系数修正法评估。
2.解题思路先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅一哦那个地的总地价和单位地价。
3.适用公式待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价*（1+影响因素修正幅度）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额4.计算步骤1）选择计算方法根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。
2021年土地估价师考试试题《估价实务基础》练习
2021年土地估价师考试试题《估价实务基础》练习（3）1、宗地地价评估时，明确价值类型应在(A)。
A. 签订委托估价合同前B. 签订委托估价合同后C. 收集估价所需资料之后D. 实地查看估价对象之后2、宗地地价评估的实际程序，是从(A)开始到最后写出估价报告书，然后将报告书交给委托者并将有关资料整理归档的全过程。
A. 接受委托者的估价委托B. 拟定估价作业方案C. 收集估价所需资料D. 实地查看估价对象3、在一个估价项目中，首先要明确估价基本事项，其中(A)是龙头。
A. 估价目的B. 估价对象C. 估价期日D. 价值类型4、土地估价业务受理前哪种行为时错误的(D)。
A. 拒绝受自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的委托。
B. 当客户要求基于估价师认为不现实的一项特殊假设进行估价，则应拒绝该估价委托。
C. 如果估价师认为即使在受限制的基础上也不可能提供估价，则应拒绝该估价委托。
D. 对于以前由估价师或公司进行了估价的物业，可以未进行重新勘查进行重新评估。
5、某企业拟以其拥有的土地使用权抵押贷款，土地使用证载用途为工业，企业得知其使用土地范围已被政府规划为城镇住宅用地，要求评估机构按住宅用地进行评估，评估机构的那种决定是正确的(C )。
A. 按住宅用地进行评估B. 让企业出具政府规划为城镇住宅用地的证明文件，按住宅用地进行评估C. 协商之后按工业用地进行评估D. 直接拒绝评估6、某国有工业企业未经批准将使用的厂房改造为商务宾馆，土地使用证载用途为工业、使用权类型为国有划拨，下列分析不正确的是(B )。
A. 企业土地抵押时按评估工业用途评估B. 土地抵押时企业出具政府规划为商服用地的证明文件，按商服用地进行评估C. 企业改制时按评估工业用途评估D. 企业改制(出售)时，企业出具政府规划为商服用地的证明文件，按商服用地进行评估7、某企业一年前以转让方式取得土地使用权，当时委托评估机构进行了土地评估，现拟以该地进行土地抵押贷款，企业拟使用原来的报告办理抵押手续，评估机构要求重新评估的主要理由正确的是( C)。
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考13
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考13-现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。
2000年11月1日进行的市场调查情况如下：(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5％；(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元；(3)土地还原率为6％，建筑物还原率为8％。
试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。
标准答案： (一)审题(1)明确估价对象，考虑方法选用。
根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物——办公楼，并且在出租，有收益。
估价对象为土地，不包括建筑物部分。
适合选用收益还原法。
(2)明确估价时点。
要求估价时点为2000年11月1日，与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。
(3)明确价格类型。
要求评估土地的市场价格。
(4)了解资料内容。
题中给出了土地面积、建筑面积；房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率；有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率；土地还原率等。
没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。
(二)解题思路与方法选择1．方法选择分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。
有收益的房地产一般适用收益还原法。
题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。
所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。
2．解题思路(1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。
(2)计算建筑物部分产生的纯收益。
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考16
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考16-某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2006年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。
土地情况为：该土地通过征用后出让获得，当时征用时包括代征的500平方米的绿化用地在内总面积共计5500平方米。
土地出让手续于2002年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000平方米，红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、场地平整)。
由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2米宽60米长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长每米500元在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。
其他有关资料：(1)以2003年7月1日为基期，该市工业用地价格在2003年7月1日至2006年7月1日期间，平均每月上涨0．5％。
(2)该市2005年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。
基准地价的估价期日为2005年1月1日；基准地价为各类用途在法定出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。
(3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元／平方米，土地开发程度设定为红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元／平方米。
(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5％。
(5)该市五级工业用地的平均容积率为1．0，对应的地价水平指数为100。
根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1．0，容积率每增高或降低0．1，均向上修正2个百分点。
(6)土地还原率为6％。
(7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价：宗地对应的基准地价× (1十影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考4
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考4甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围，由该企业于1985年以划拨方式取得，批准用途为工业，土地面积30亩；宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今。
因该宗地已被列入旧城改造区范围，由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为：规划用途为商业、住宅，规划批准用地总面积18000平方米，其中商业用地面积8000平方米、住宅用地面积10000平方米；规划平均容积率2. 89，其中商业建筑面积28000平方米、住宅建筑面积24000平方米。
经调查：①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通讯、通电及场地平整），红线外达到“六通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）；②A市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为5800元／平方米、2000元／平方米、800元／平方米，对应各用途平均容积率分别为2.0、2.0、1.0，开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）及红线内场地平整，估价基准日为2006年1月1日：③以2006年1月1日为基期，A市一级商业、住宅、工业用地年均环比增长率分别为2%、4%、0%；④通燃气平均成本为20元／平方米；⑤砖混结构建筑重置价600元／平方米；⑥A市各类用地容积率修正系数表（部分）如下：按规划的商业用途及各项用地条件、规划指标，选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元／平方米。
运用基准地价系数修正法，得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%、4%、6%。
请根据以上情况，回答56 - 60题。
1.根据上述情况，下列表述正确的是( )。
A．若对该宗地实施旧城改造拆迁，应分别按工业和商业用途评估房地产市场价格B．该宗地属存量建设用地，变更该宗地用途可按补办出让手续办理，并按市场价补交土地出让金C．若通过土地储备途径处置该宗地，按规定甲企业可与A市土地储备机构根据土地评估结果协商补偿金额D．甲企业可按商业、住宅用途市场价补缴该宗地土地出让金后自行开发建设2.若甲企业以地上全部厂房和土地作为抵押向银行申请贷款，委托估价机构进行地价评估，则评估时采用的容积率为( )。
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考5
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考5-某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。
该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。
下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／平方米征收；耕地开垦费，按10元／平方米计收。
土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／平方米。
假定土地开发周期为1．5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。
标准答案：1．解题思路与方法选用根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。
2．解题步骤(1)计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定补偿标准为年产值的30倍，即为：a.补偿标准：2000×30／666．67=60000／666．67=90(元／平方米) b．青苗补偿及地上物补偿：2000／666．67=3．0(元／平方米) c．征地费合计：90＋3．0=93.0(元／平方米)d．征地管理费：93．0×4％=3．72(元／平方米)e.耕地占用税：5元/平方米f．耕地开垦费：10元／平方米g．土地取得费及税费=93．0+3．72+5+10=111．72(元／平方米) (2)土地开发费土地开发费=90元／平方米(3)投资利息投资利息=111．72×[(1+8％)l.5－1]+90×[(1+8％)0.75－1]=19．02(元／平方米)(4)投资利润投资利润=(111．72+90)×15％=30．26(元／平方米)(5)计算土地成本价格成本价格=111．72+90+19．02+30．26=251．0(元／平方米) (6)计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20％，则：土地增值=251×20％=50．2(元／平方米)(7)计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251．0+50．2=301．2(元/平方米) (8)计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301．2÷80％=376．5(元／平方米) 即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376．5元／平方米。
2021年土地估价基础知识考试试题及解析
2021年土地估价基础知识考试试题及解析（十）1.土地执法监察的方法有( )等方法。
A．超前控制方法B．跟踪检查方法C．目标管理方法D．协作处理或公开处理方法答案：ABCD解析：土地执法监察的方法有超前控制方法、跟踪检查方法、目标管理方法以及协作处理或公开处理等特殊处理方法。
2.《土地估价师继续教育暂行规定》（国土资发［2001］170号）规定，土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于( )学时。
A．30B．60C．80D．100答案：D解析：土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于100学时。
3.《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定，申请设立土地价格评估机构，有()名以上土地估价师和( )万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作。
A．1 5B．2 10C．4 20D．7 50答案：B解析：《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定：①申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规规定的条件外，还应具有与其经营范围相适应的注册资金和专业人员。
有二名以上土地估价师和10万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作。
4、《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的( )。
A．数量B．质量C．资金D．形状答案：ABC解析：耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的数量、质量和资金。
5、根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，下列关于C县土地主管部门确定采取招标方式出让国有土地使用权中标人的做法，正确的是( )。
A．A房地产开发公司所投标书能够限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，因此确定A房地产开发公司为中标人B．Z地产开发公司能够部分满足招标文件中规定的各项综合评价标准，因此确定Z地产开发公司为中标人C．M房地产开发公司能够满足招标文件的实质性要求且价格，因此确定M房地产开发公司为中标人D．Q房地产开发公司能够满足招标文件的实质性要求且价格最低，因此确定Q房地产开发公司为中标人答案：AC解析：对能够限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格的投标人，应当确定为中标人。
土地估价师考试：2021实务基础真题模拟及答案(3)
土地估价师考试：2021实务基础真题模拟及答案(3)1、首级控制网的成果是次级控制网的起算数据，次级控制网的布设，应满足（）测量的需要。
（单选题）A. 界址点B. 水文C. 界址线D. 实地调查试题答案：A2、农村土地调查过程中，国土资源管理部门应收集的地类调查资料有（）。
（多选题）A. 各种界线资料B. 湖泊资料C. 公路资料D. 水库资料E. 气候资料试题答案：A,B,C,D3、线状地物是地类调查的重要内容，是（）的重要依据。
（单选题）A. 图斑编号B. 图斑划分C. 地物补测D. 零星地物试题答案：B4、农用地分等工作中的面积应与土地利用现状变更调查成果相一致，精确到小数点后（）。
（单选题）B. 三位C. 两位D. 零位试题答案：C5、线状地物宽度小于图上2mm的，调绘中心线，用（）表示。
（单选题）A. 单线符号B. 双线符号C. 波浪线符号D. 点划线符号试题答案：A6、除了线性用地或大型项目用地的勘测定界图外，下列各项属于土地勘测定界图图纸分幅方式的有（）。
（多选题）A. 40cm×50cmB. 40cm×60cmC. 50cm×50cmD. 60cm×40cmE. 50cm×40cm试题答案：C,E7、收集调查资料需要根据本调查区域需要收集与调查要求有关的其他地类资料，如，农业结构调整，土地承包等大型建设用地的（）等资料。
（多选题）A. 审批资料B. 施工图C. 设计图D. 效果图试题答案：A,C,E8、某宗土地，其土地权利人可以出示权源文件，但其相邻宗地权利人无法提供权源文件时，应采取（）方式来进行土地确权。
（单选题）A. 权源确认B. 指界确认C. 协商确认D. 仲裁确认试题答案：A9、城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的（）等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
2021年土地估价师《土地估价实务》练习试题
2021年土地估价师《土地估价实务》练习试题(1)单项选择题1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是( )。
A.环境因素B.宗地基础设施条件C.城市规划限制D.土地使用年限2.计算主次干道影响距离一般采用公式( )。
A.d=2s/1B.d=s/2C.d=s/1D.d=2s13.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用( )估算土地价格。
A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法4.预期收益原则可以在( )估价方法中得以应用。
A.成本法和剩余法B.剩余法C.模型估价法D.剩余法和收益还原法5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有( )。
A.区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活动强度D.城镇非农产业产出效果答案：B B D C B6.决定城市土地利用价值的重要因素是( )。
A.经济发展状况B.交通状况及通达度C.人口密度D.区位7.城镇土地分等的对象是( )A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.城市市区、建制镇镇区土地D.城镇建成区和近郊区范围的土地8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是()。
A.将因素两两之间都进行比较B.某一因素权重有可能是零C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D.可在因素集合中设置一虚拟目标9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为()。
A.33B.45C.48D.7810.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为()。
2021土地估价师《土地估价实务》考试模拟试题
2021土地估价师《土地估价实务》考试模拟试题1.建设用地可以利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，从而使土地资源的配置更加合理化，以发挥土地更大的效益。
这说明建设用地具有( )特点。
A.承载性B.非生态利用性C.土地利用的集约性D.再生性【答案】B【解析】建设用地可以利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，从而使土地资源的配置更加合理化，以发挥土地更大的效益。
这说明建设用地具有非生态利用性特点。
2.由于继承等原因造成的多处住宅(包括宅基地)不允许( )。
A.买卖B.翻建C.交换D.出租【答案】B3.被撤销的合同自( )时起没有法律约束力。
A.订B.确认C.法院和仲裁机构撤销D.解除【答案】A4.( )是在市场经济条件下，许多国家控制建设用地增长，保护农用地尤其是耕地普遍采用的手段。
A.耕地储备制度B.农用地转用C.建设用地审批D.土地用途管制制度【答案】B5.需要提前终止土地使用权出让合同的情况是( )。
A.使用年限届满B.因国家建设需要提前收回土地使用权C.改变土地用途D.无正当理由闲置土地1年以上【答案】B6.通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为( )。
A.土地使用权合同规定的年限B.法定年限C.原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后的剩余年限D.在签订转让合同时协商制定【答案】C7.划拨土地使用权的收回，应当报( )批准。
A.省级人民政府B.国务院C.原批准机关D.国土资源部【答案】C8.刑法土地条款中，对以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让。
倒卖土地使用权，情节严重的，处( )。
A.处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金B.处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金C.处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金D.处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金【答案】A【解析】《刑法》第二百二十八条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让。
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2021年土地估价师考试：《土地估价理论与方
法》练习题（一）
1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。
（√）
出处：（07大纲第一部分-土地概念）（04土地管理基础书――1章P1）
解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。
2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
（√）
出处：（07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估）
解析：在土地所有权或者或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。
所以土地土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，
并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。
（×）
出处：（07大纲第四部分，土地估价方法）（04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267）
解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。
对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。
4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地开发利用方式时，最重要的是选择建筑容积率。
（×）
出处：（07大纲第四部分，土地估价方法）（04土地估价理论方法7章剩余法―P245）
解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。
在选择的开发利用方式中，最重要的是要选择的土地用途。
土地用途的
选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。
5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。
（√）
出处：（07大纲第三部分-地价理论）（讲义第三讲地租理论）
解析：对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。
6.某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。
（√）
出处：（07大纲第十二部分-地上附着物及其他财产评估）（讲义第九讲建筑物估价）
解析：35/（15+35）=0.7，因此正确。
7.在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。
（×）
出处：（07大纲第二部分-土地管理-五征地管理）（04土地管理基础5章P188）
解析：征地是国家行政行为，而不是土地买卖。
征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地。
国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地价格差异是由国家投资所形成的，原则上这项收益应归国家所有。
因此，国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价。
征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。
8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。
（×）
出处：（07大纲第二部分-土地管理-8地价管理）
解析：由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中，故正常成交价格=2790÷（1-7%）=3000元，而不是2790÷（1-5%）=2937元。
9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。
对于数量少、价值量大的机器设备评估，应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。
（√）
出处：（07大纲第十二部分――地上附着物及其他财产评估-四、机器设备评估）
10.地价是指土地使用权的价值，但是土地估价结果可以包括地上物和其他相关权利价值。
（√）
2021年土地估价师考试：《案例分析》练习题
（一）
1.某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
（1）作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作？
答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面
了解；对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测；利用适当的估价方法确定投标报价。
（2）可采取哪几种估价方法？
答：假设开发法，市场比较法。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
1）简述评估技术路线；
假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。
市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。
2）应搜集审核的资料；
国有土地使用权证书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；施工许可证；房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等；
若采用市场比较法
1）在选取可比案例时应考虑哪些因素？
应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；交易类型与估价目的吻合；成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
2）确认比准价格有哪几种方法？
平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法；中位数法；众数法。