房地产项目成本控制的关键

房地产项目成本控制的关键

《陕西建筑杂志》2016年第三期

摘要：

控制项目效率的成本关键是在项目投资决策阶段。

关键词：

房地产成本控制；决策阶段；招投标阶段；施工阶段

随着我国经济的大力发展，各族群众生活水平的显著提高，房地

产演艺事业得到蓬勃发展。于此同时，我国房地产行业、企业多、发

展时间短，所以也面临着巨大的挑战。新形势下，要求房地产应以本

土市场为导向，向整个市场提供质量尽可能高，功能尽可能完善，科技、绿色、智慧的产品和服务，增大投资，不可避免。同时，房地产

商在激烈的竞争中还要力求发展，取得利润，那么，房地产项目成本

控制的提升就控管显得尤为重要，迫在眉睫。房地产的项目成本控制

就是在开发项目实施的地产各个阶段，组织工作根据企业的总体目标

和项目的具体要求对项目成本需要进行有组织有系统的预测、计划、

决策、实施、控制、跟踪、分析和考核等连串科学管理公益活动活动，以超越强化经营管理，完善管理成本管理制度，提高成本核算水平，

降低工程成本，实现目标利润，创造良好经济效益的过程。本文从以

下几个方面房地产项目成本控制的关键。

一、项目投资决策阶段

研究资料表明，项目投资决策阶段影响项目造价的可能性为30%～75%，而在实施阶段影响项目造价的可能性只有5%～25%，可见，控制

项目成本的关键是在控制风险项目风险控制阶段。房产开发商在拿到

项目后，先要依据政策、法规、市场调研等做出项目的可行性研究分析，确定项目的功能、规模，样式、布局等，简言之，就是给项目定位，明确知道要什么。这个时期，房地产商要树立成本效益观念，不

是一味地、片面的为降低成本而力求避免某些以求费用的发生，只强

调节约和节省。应该使用价值工程的理念，保证高雅建筑功能的前提

下合理安排成本。生产品类就是要销售，迎合市场就可以走俏，就可

以快速回收部分资金，就可以节约成本。正确的决策是良好的开端，

是成功的一半。房地产开发商应在这个期苦痛下功夫，有能力的自己

组织团队做策划，没人采用经验的可以采用公开招标的形式，吸引有

资质有实力优秀的设计单位依据项目自身特征和实际情况，进行适合

的方案设计。结合技术、概算进行多方案可以选择、比较，优化，最

终确定合理、优秀、高质量的方案。最忌有的开发商，减少为缩短建

设周期和减缓贷款利息，不惜牺牲方案设计和优化罔顾的过程，在没

有方案设计的前提下直接进入方案设计的设计。没有统筹，没有方向，想到哪改到哪，以至于今天推断出确定的今天就又要调整。这些其实

并并无减少造价，反而会带来许多持续走低消极的拖累，减少中国经

济和社会效益，得不偿失。

二、设计阶段

选择优秀的设计团队是开发产品节约成本的基本保障。好的施工

图造出的产品结构合理，经济适用，科学绿色，智慧舒适。设计者要

从本项目的实际出发，依托地形、环境、气候、人文等潜心设计，而

不是生搬硬套，东拼西凑。图纸一旦设计定型，工程量也就基本确定，建筑成本也就概略不差一二了。所以开发商一定要在这个阶段确定好

设计任务书，要求快捷设计院从生活便利的角度出发，合理科学研究

的安排户型，从市场需求的侧面出发，适量符合实际的选择面积，从

健康节能的角度出发，优质高能的采用材料，从轻质节能的角度出发，限额限量的丰泓计算。这样设计的建筑产品不仅结实耐用、美观大方、造价合理、极少变更，而且最主要是经济政策实惠，起到控制成本的

作用。

三、招投标阶段

这个阶段对房地产商来说能影响造价的就是不容许工程量算的准

不准，清单项目列的全不全，人材机市场价摸得透不透，消耗量定额

余套不够的合适不合适，费用取的对不对。所以选择正规关键性有实

力有经验的造价咨询公司至关重要。控制好钢筋、砼、措施费、单方

造价等各项指标，避免超算、漏算。多吸引有资质有经验口碑好的承

包企业来投标，从中选择合理低价的企业施工。另外合同的重新制定

不可小觑，凡是施工过程中能预料到的情况都要在合同中明示，主要

对大宗材料的价格波动，工程量的核对，暂定材料价的预测，另行分

包子项目的配合做出约定，规避风险，力保成本在可控限额内不增加。

四、施工及结算阶段

施工和控管结算过程就是执行合同的过程，这个投资过程变更和

签证越少，越有利于成本控制。开发商的就是协调好各承包商的配合

和交叉。施工前，积极开展图纸会审工作，将图纸隐形问题提早发现，提早解决，为以后顺利施工年后和结算打好基础。

综上所述，我们可以看出，投资决策阶段实为产生造价的源头，

房地产商迪罗尔要不想真正控制成本，就得从源头抓起。我们造价教

育工作者也要转变观念，改变习惯，改被动的事后计算为主动的事前

参与，加强项目前期耗资工作的造价管理与控制，深入或进行可行性

研究分析，保证决策正确，起到控制成本的积极作用。

作者：杨榕单位：陕建集团第六建筑工程有限公司