房地产项目开发成本控制与实施

房地产项目开发成本控制与实施

【摘要】成本管理是一个系统性控制问题，需要各环节密切合作，共同合理控制，全体员工在工作中要树立全局观念、成本观念、效益观念，以成本和收益作为项目管理的目标方向。

【关键词】房地产开发；成本控制；成本管理；投资效益

随着项目管理在建筑业中逐步推广和普及，项目的成本管理也逐渐被人们所重视，并且已经得到应用实施，可以说，项目成本管理已成为施工项目管理向深层次发展的主要标志和不可缺少的内容。

1.成本控制构建及控制思路

1.1建立一套完善的成本控制体系

管理者应熟悉和了解人力、机械、材料、设备、构配件等市场价格等相关资料，根据地区所处环境，编制相应的成本计划和下达成本控制指标，同时用来作为成本责任指标考核的重要依据之一。在政策上，要实行责、权、利相结合，这是成本控制目标得以实现的重要保证。在成本控制过程中，各岗位管理人员都应负有成本责任，同时相应地应享有一定的权限，包括用人权、财权等。而其责任、权力应界限明显，否则会造成推诿及扯皮，不利于管理的控制。

1.2加强财务与核算管理

要严格控制成本开支范围、执行费用开支标准和有关财务制度，对各项成本费用的支出进行限制和监督，杜绝与本工程无关的费用摊入核算。

1.3充分发挥造价人员作用变被动为主动控制

造价人员从设计伊始就应全面介入。因工程设计中许多设计人员缺乏经济观念或者说某种程度上希望工程造价越高越好，只要技术可行，安全可靠即可。所以，要真正控制造价，在设计中需发挥工程造价人员懂技术、精造价的优势，使之参与设计，密切配合设计人员。造价人员应充分利用功能定位，并利用同类建筑的技术经济指标进行分析比较来优化设计，降低工程造价。

1.4建立有利于成本控制的激励机制

成本控制要重视成本管理体系中的“监督”职能，分析成本失控原因，对症下药。要对成本控制漠不关心造成失控者进行惩罚；对成本控制成绩明显者和好的建议提出者进行奖励，充分调动员工参与成本控制的积极性。

1.5企业文化建设对成本控制有很大的激励作用

优秀的企业文化建设将增强企业和员工之间的亲和力，使员工对企业有归属感，这样员工就会自觉、能动地控制和节约成本。同时还要开阔思路，对工程项目的主体施工单位、监理单位建立相应的激励机制，充分挖掘、引导施工单位、监理单位好的经验、先进的组织方法、高超的技术能力来降低成本，加强企业控制成本的力度和广度，最终实现投资项目效益最大化。

2.房地产项目开发成本控制管理

2.1土地成本管理

土地成本，主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地

价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。

2.2前期费用管理

前期费用，主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中成本制的重点为设计费。对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：①严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；②在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；③在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料对工程造价的影响。

2.3工程成本管理

工程成本，主要由分包工程及甲供物资成本、配套成本等构成。分包工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。主要通过以下具体措施来控制分项成本：

①在项目前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根据设计的深度，以及过往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。

②成本控制目标一旦确定，应及时对成本测算值作进一步拆分。具体化的成本控制指标对工程分包和材料选用有指导作用。举例来

说：设计图纸要求外墙采用花岗石，则国产材料、进口材料，效果不一样，价格差异也很大，决策时就需要根据分解后的成本控制目标结合有关项目定位情况进行综合评判、选择，或进一步的选取替代品，达到设计效果与建造成本的平衡、统一。

③在工程分包和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标”的原则。编制标底，作为报价评议的重要依据。同时，加强分包商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收种类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。

④加强对投标单位的议标制度。一方面，通过议标，解决了招标过程中存在的图纸、技术、工期节点设置等各类含糊不清的问题，避免了将这些问题、矛盾带入合同中而可能导致的后期现场施工纠纷、价款争议事项；另一方面利用承包商的竞争心态实现报价让利，成本下浮。

⑤充分进行建材市场调研，了解有关新工艺、新材料、积累广泛的市场信息，厂家单位，以充分协助设计部门进行设计、选样、封样，并尽可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代，降低工程成本。

⑥完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。严格变更前的成本评审，明确相关人员的签字权限，即由设计院签发的设计修改图纸必须经过公司设计管理部门的书面确认，如涉及变更金额较大（20万

元以上），则提交公司总经理办公会讨论确定后再予以实施。

2.4营销成本管理

营销成本，主要指在项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。营销成本管理的主要措施为以下几点：

⑴建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。随着公司项目增加，营销中的广告及推广手法增多，广告随机性加强，广告费用的不可测因素也随之增多，建立完善的广告及市场推广计划以及费用预算制度，是必不可少的。

⑵完善营销成本管理的招标体系。完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。

⑶降低媒体发布的折扣点。媒体发布尤其是报纸广告的投放，占整个广告费用的很大比重，进一步降低主要媒体广告发布的折扣点数，可直接降低广告费用，对于营销成本的控制也是有效的举措。

⑷管理成本控制。管理成本，是指公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的各种费用。管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目的开发间接费进行监控。

⑸财务成本管理。财务成本，主要为资金成本和税务成本，由项目总成本确定。提前做好与政府部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税金成本。依据项目《可行性研究报告》、《项目发展计划》、《年度现金流量预算》，合理安排资金计划，保