房地产经济学第5讲房地产市场

二级土地供应市场
二级土地市场：符合土地转让规定，拥有国有土地使 用权的土地使用者都构成二级市场的供应主体，企业 可以通过直接购买、合作入股等方式获得土地。
二级市场供应：需要企业拥有敏锐的市场嗅觉，及时 发现适合的地块信息，寻求合作机会。
据统计，房地产开发企业获取土地的费用一般要占到 项目工程建设费用的三成左右，有些项目则达到总成 本的五成以上，土地获取的质量和数量是决定项目成 功与否的重要因素。
第二节 房地产市场运行
一、供需
1、房地产市场的参与者
土土土土土 土土土土
土土土土
土土土
土土土 土土土土
房地产市场
土土土 土土土
土土土 土土土土
房地产业六大分工环节
房地产业运作过程中的主要行为主体构成
பைடு நூலகம்政府
房地产开发商
金融机构
策略规划
土地征购
规划设计
咨询单位
土地转让者
设计单位
建设管理 施工单位
市场营销
！均衡是偶然的，几乎是不存在的； ！非均衡状态是绝对的，常见的。
5、房地产市场供求弹性
价格是由供给和需求两股力量共同作用的结果，同时 价格的变动反过来影响供给和需求的变动，当价格发 生变化时，供给量同价格呈同方向变动，需求量同价 格呈反方向变动。
西方经济学中，用以说明价格变动与需求量或供给量 之间这种量的关系的理论就是弹性理论。反映了需求 量或供给量对于价格变化的敏感性。
后端服务
购 房 者
中介代理
物业公司
2、房地产市场的需求
房地产需求的特点
1）整体性 2）区域性 3）层次性
房地产需求的类型：
生活生产性、投资性、投机性
价 格
d1 d d0
需求量 在特定时期内，消费者在各种可能价 格下，愿意且能够购买的房地产数量。
房地产需求的影响因素
1）收入的变化（心理、偏好） 2）其他商品的价格变化（替代品，互补品） 3）对未来的预期 4）政府政策的变化 （贷款利率，税费）
房地产市场的主体是房地产的供给者、购买者和其 他参与者
房地产市场的客体是各种内涵不同的房地产权利
3、房地产市场的机能
优化配置土地资源 调整产业结构，优化生产力布局 促进房地产业健康发展 有利于健全市场体系，发展社会主义市场经济
4、我国开放房地产市场的必然性
房地产市场是土地有偿使用的载体 房地产市场是发展商品经济的内在要求 房地产市场是社会主义统一市场的有机构成部分
4）对未来的预期
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4、房地产市场供求平衡与非平衡
价 格
P0
s
d
数
Q0
量
均衡价格：某一价格上房地
产需求量和供给量正好相等。
非均衡要点：房地产商品的 供给价格与需求价格、供给 数量与需求数量之间，或者 有一对不一致，或者两者都 不一致的经济运行状态。
三种非均衡状态： A、总量性供不应求 B、总量性供过于求 C、结构性供求失衡
第一节 房地产市场概述
一、概念
1、一般市场的概念
市场——是社会生产分工和商品交换的产物，是 维系商品经济的纽带。
市场有两重含义: 一是指买卖双方交易的场所； 二是指交易活动发生的过程。
2、房地产市场的概念
房地产市场就是指房地产这种特殊商品在流通过程 中所发生的经济关系的总和，是买卖双方相互作用 的一种机制。
——按照流通过程划分的房地产市场
——按客体和层次划分我国房地产市场
土地市场
土地使用权出让市场 土地使用权转让市场
土地出租市场……
一级市场 二级市场
房地产 市场
增量房屋交易市场
出卖市场
（简称新房交易市场） 出租市场
出卖市场 存量房屋交易市场 （简称旧房交易市场） 出租市场
一级土地供应市场
一级土地市场：即国有土地使用权的出让市场。
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3、房地产市场的供给
房地产供给的特点
1）缺乏弹性 2）具有层次性 3）具有滞后性
价
S0 S
格
S1
房地产供给的影响因素
1）土地价格水平
供给量
在一个特定时期内，开发商在各种可能的价 格下，愿意而且能够供给的房地产数量。
2）房地产开发成本
3）政府政策的变化（一级土地市场供应、增值税费、房贷政 策、住房政策、利率）
弹性是一个变量对另一个变量的敏感性的度量。即一 个变量发生1%的变化，引起另一个变量的百分比变化。
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1）房地产需求弹性Ed
在一定时期内，房地产需求量相对变化对于房地产自
身价格的相对变化的反应程度。
△Q/Q
需求弹性的类别
Ed = △P/P
• 完全弹性
• 完全无弹性
P D
O
Q
Ed=1
房地产经济学第5讲房地产市场
讲授内容：
一、房地产经济学概述
六、房地产经济波动
二、地租理论 三、区位理论 四、房地产价格
五、房地产市场
七、房地产产权 八、房地产制度 九、房地产税收制度 十、房地产市场调控政策
第五章 房地产市场
5.1 房地产市场概述 5.2 房地产市场的运行机制 5.3 房地产市场分析的内容和方法
一级市场管理：政府是供应主体，实行土地收购储备制度， 各级政府的土地收购储备中心具有开发土地、增值土地的功能， 对城市用地实施“统一征用、统一收回、统一储备、统一开发、 统一出让、统一管理”，确保政府垄断土地一级市场。土地收 购储备中心或其授权委托的企业，对收回、收购、置换、征用 等方式取得的土地进行前期开发，进行统一的征地、拆迁、安 置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内 的土地达到“三通一平” 、“五通一平” 、“七通一平” 等 的建设条件。
第一节 房地产市场概述
二、类型 ——按照用途划分的房地产市场
住宅市场 写字楼市场 商业楼房市场
房地产市场
工厂厂房市场 仓库市场
特殊用途市场
——按照发育程度划分的房地产市场
房地产萌芽市场
房
房地产发育市场
地 产
市
房地产成熟市场
场
——按照覆盖范围划分的房地产市场
房地产市场
按照覆盖（影响 ）范围划分： 国际性市场 全国性市场 地方性市场
一级市场供应：完成一级开发的土地由土地收购储备中心统 一出让，欲进行经营性用地二级开发的企业需通过公开的土地 出让平台进行竞争。经营性用地需通过“招拍挂”方式出让 （新办法。。。）
土地开发标准
“三通一平”
通水、通电、通路、平整土地
“五通一平”
通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地
“七通一平”
通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、 平整土地 等的建设条件。