房地产经济学第5讲房地产市场

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第5讲成本和供给(微观经济学-郑州大学,王文玉)

•在决定生产什么和生产多少时，生产者试图理解 (understanding)消费者的需要，预测消费者愿意支付的价格。生产者makes appraisement. He does not valuation.
•在有要素市场的情况下，生产者-企业家占用的自有要素或租用（或购买）的要素有市场价格。这时，生产商品A的成本是相关资源的市场价格之和。这时，成本变成了货币支出。这个成本概念是流行经济学教课书中的经济成本概念。至少对于个别企业家来说，成本不再是本来可生产的其他产品的价值。
• 对于可保存的商品，生产者或专业投机商人可进行投机性囤积，其依据是价格预期。 •生产者的产量决策取决于预期的价格和成本。当预期价格高于预期（边际）成本时，产量增加；反之，产量减少。在这里，成本通过影响产量和存量，间接地影响价格。 •通过投机活动，现在和将来联系起来。而且，在很大程度上，眼前的价格不完全是过去决策的结果，而更多的是市场参与者对未来市场情况预期的结果。
•然而，要素价格代表什么？如果一种要素是完全专用的，即没用其他用途，那么，这种要素的使用就是无成本的。只有非专用要素的使用才有成本—放弃的其他用途或产品。 •让我们把要素所有者的身份和企业家（发起人）的身份分开。企业家是生产要素的租用者。在争夺要素的竞争中，他的最高出价（需求价格）是他估计的边际产品的价值VMP（暂且不考虑贴现）。假设只有两个企业家，张三和李四，张三打算生产商品A-苹果，李四打算生产商品B-桔子。要素的价格将在两个人估计的边际产品价值之间。当参与竞争的企业家很多且要素可分的情况下，要素的价格会越来越接近下一个最有竞争力的企业家的出价。所以，要素价格代表着一单位要素本可生产的其他产品的价值，即用货币表达的消费者其他需要。成本仍然是用货币近似表达的消费者主观价值判断。

微观经济学第五讲政府干预

第五讲
政府干预
一、最高限价
• 最高限价：政府干预市场的一种形式。政府因担心市场价格过高所设定的最高销售价格。价格天花板（price ceiling）。价格上限。PC
• 最高限价虽然限制了价格过高现象，但造成了市场短缺。在市场短缺时往往会出现以下现象：（1）发放票证、价格限制的组织和监管、排队、质量下降等资源浪费现象，（2）最需要的消费者不能得到商品的资源错误配置现象，（3）黑市、贿赂等资源扭曲配置现象。
• 为了控制污染总量可以实施污染许可证制度和污染许可证市场。
• 如何更好地减少污染？
七、应用之三：房产税的影响
• 房产税的征收，住房需求曲线向下移动，一定程度上能够抑制房价的上涨。
• 房地产税收，主要由刚性需求的购房者承担。
• 目前房产税应不应该征收？
• 如何使房地产市场健康发展？
• 进出口配额对国内市场价格造成影响。
• 在分析进口配额对国内市场价格的影响时，往往假定该国所要进口的商品是充裕的，进口的数额加上国内生产量正好等于市场需求量。
• 进口配额对国内商品价格的影响：P0为国际市场价格，配额能使国内价格在PO和P*之间，成交量QH大于市场均衡量
Q*。 P
S
P*
P1 P0
• 向消费者征税：均衡价格由2变为1.7
P
S1
2
1.7
1
D2 D1
0
Q
• 向生产者征税和向消费者征税的比较（选学）
P S2 S1
2.7
2
1.7
D2 D1
0
Q
五、应用之一：国考为什么那么热
• 自由市场下，公务员的工资（劳动的价格）是由公务员的劳动的供求关系决定的。

中级宏观经济学第五讲经济周期理论

对加速原理的批评

资本设备投资的增加需要一定的时间企业净投资取决于长期利润率的变化，而不是仅仅依每年国民收入（或总产量）水平的变化而定一般厂商都有闲置资本、设备技术进步会提高生产力，因此增加生产并不一定需要增加投资
汉森—萨谬尔逊模型

乘数原理强调的是自发性投资的增加会引起国民收入以乘数的形式增长。加速原理强调的是国民收入的波动对投资的影响，国民收入一定幅度的变动会引起投资以加速的形式变动。汉森——萨谬尔逊模型就是把乘数和加速的作用紧密地结合在一起。
第五讲经济周期理论
经济周期理论的回顾

朱格拉提出，危机并不是一种独立的现象，而是经济中周期性波动的一个阶段。经济周期也称经济循环和商业周期。是经济活动的一种波动（通常以GDP）来代表，它形成一种规律性模式，即先是经济活动的扩展，随后是收缩，接着是进一步的扩张。这类周期随产量的长期趋势进程而出现。

传统经济周期模型过于注重经济冲击的持久作用，缺乏对短期波动的重视。真实经济周期理论主要研究广义经济周期，对经济冲击的短期反应刻画得比较详细。真实经济周期模型和内生增长理论都强调实际因素的扰动和冲击。前者描述短期经济波动，后者注重长期经济增长。前者注重经济冲击的短期作用，后者注重经济冲击的长期效果。在现代经济增长理论中，对实际变量内生化，形成将短期波动的长期增长相结合的分析模型，给真实经济周期理论带来了启示。真实经济周期理论主要是在内生经济增长模型中引入生产率的随机冲击后拓展而形成的。
太阳黑子理论

该理论由英国经济学家杰文斯父子1875年提出。经济周期的波动性是由于太阳黑子的周期性变化。太阳黑子的周期性变化会影响气候的周期变化，而这又会影响农业收成，农业的收成又会影响整个经济。太阳黑子的出现是有规律的，大约每十年左右出现一次，因而经济周期大约也是每十年一次。现代经济学家认为影响有限，这种理论难以成立。

经济学原理十六讲(高辉)5第五讲博弈与经济行为共23页文档

博弈过程无限（未知）次数时
• 最好的竞争策略是合作。即坚持一个原则：以合作开始，随后就采用对方上一步选择的策略。
有限次的重复博弈
• 最优策略则还是“不合作”，即“背叛”。Βιβλιοθήκη 经济学原理十六讲19
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信息
信息就是制定策略的依据。要想制定出战胜对方的策略，就得获得全面的信息，对对方有更多的了解。
7
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第二节囚徒困境
有一天，一位富翁在家中被杀，财物被盗。警方在此案的侦破过程中，抓到两位犯罪嫌疑人，张三和李四，并从他们的住处搜出被害人家中丢失的财物。但是，他矢口否认曾杀过人，辩称是先发现富翁被杀，然后只是顺手牵羊偷了点儿东西。于是警方将两人隔离，分别关在不同的房间进行审讯。由地方检察官分别和每个人单独谈话。检察官说，“由于你们的偷盗罪已有确凿的证据，所以可以判你们1年刑期。但是，我可以和你做个交易。如果你单独坦白杀人的罪行，我就放你出去，但你的同伙要判十年刑。如果你拒不坦白，而被同伙检举，那么你就将判十年刑，他被放掉。但是，如果你们两人都坦白交代，那么，你们都要被判6年刑。”
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经济学原理十六讲
生活中的经济学
证券市场中的“智猪博弈”
金融证券市场是一个群体博弈的场所，其真实情况非常复杂。在证券交易中，其结果不仅依赖于单个参与者自身的策略和市场条件，也依赖其他人的选择及策略。在“智猪博弈”的情景中，大猪是占据比较优势的，但是，由于小猪别无选择，使得大猪为了自己能吃到食物，不得不辛勤忙碌，反而让小猪搭了便车，而且比大猪还得意。这个博弈中的关键要素是猪圈的设计，即踩踏板的成本。

房地产基础知识 - 副本

房地产基础知识 - 副本导言房地产是指土地、建筑物和其他固定设施的综合体，包括住宅、商业建筑、工业厂房以及其他各种不动产。

作为一个庞大而复杂的行业，了解房地产的基础知识对于我们在房地产市场中做出明智的决策至关重要。

本文将介绍房地产基础知识的一些重要方面，帮助读者更好地了解这一行业。

1. 房地产市场的基本概念房地产市场是指买卖房地产的市场。

在这个市场上，买方和卖方以自愿交易的方式进行买卖。

房地产市场会受到多种因素的影响，包括供需关系、经济状况、政府政策等。

在市场中，房屋的价格是通过供需平衡决定的，当需求高于供给时，房价上涨；相反，当供给超过需求时，房价下跌。

2. 房地产投资的基本原则房地产投资是指购买房地产以获取利润的行为。

以下是一些房地产投资的基本原则：•投资前要做好充分的市场调查和分析，了解当地的房产市场需求和趋势。

•选择好的投资地点，例如地段优越、交通便利等条件良好的地区。

•考虑房产的资本增值潜力，例如周边基础设施建设、城市规划等因素。

•考虑投资回报率，包括租金收益和房产增值。

•确保投资的风险可控，例如通过保险和合理的资金规划来防范风险。

3. 房地产相关的法律法规在房地产领域，有一系列的法律法规对房地产交易、产权保护和相关争议解决提供了指导。

以下是一些常见的房地产相关的法律法规：•《中华人民共和国物权法》：对房地产的产权及其保护作了详细规定。

•《城市房地产管理法》：对城市房地产的管理和交易进行了规范。

•《土地管理法》：对土地的使用、出让、收回等进行了规定。

•《房屋买卖合同示范文本》：为房地产买卖合同的签订提供了示范。

•《房地产估价师执业管理办法》：对房地产估价师的执业进行了规定。

4. 房地产市场的风险和挑战房地产市场面临着一些风险和挑战，需要投资者和从业人员特别注意。

以下是一些常见的房地产市场风险和挑战：•财务风险：房地产投资需要大量的资金，如果资金不足或者投资回报不达预期，投资者可能面临财务风险。

房地产金融讲义完整

房地产⾦融讲义完整房地产⾦融讲义第⼀章房地产⾦融学概论2第⼀节房地产⾦融学的研究对象2第⼆节房地产⾦融概念、特点、作⽤3第三节房地产⾦融市场体系4第⼆章住房⾦融制度⽐较2第⼀节美国住房抵押⾦融制度担保+⼆级市场7第⼆节德国住房储蓄银⾏制度8第三节新加坡以公积⾦为核⼼的住房⾦融制度9第四节中国的公积⾦住房⾦融制度11第三章个⼈住房抵押贷款13第⼀节个⼈住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第⼆节抵押贷款⼯具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款⼯具2：浮动利率抵押贷款17第四节个⼈住房贷款的运作19第五节个⼈住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第⼀节住房抵押贷款概述24第⼆节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第⼀节房地产开发企业的融资来源30第⼆节银⾏贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第⼀章房地产⾦融学概论第⼀节房地产⾦融学的研究对象⼀、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞⼤的产业群，是国民经济的重要组成。

⼀般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第⼆产业的成分，有时⼜包括第⼀产业的内容（如园林等）。

房地产业是综合性⾮常突出的产业群，(⼀)房地产业的特点1.房地产业投资⼤、借款多、周期长。

2.房地产受区域市场影响较⼤3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性⼗分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（⼆）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收⼊的重要来源。

⼆、⾦融⾦融是指货币资⾦的融通，包括与货币流通和信⽤有关的⼀切经济活动。

基本职能：为经济的运⾏筹集资⾦和分配资⾦，它是通过⾦融市场或⾦融中介直接或间接地将资⾦从供给⽅转移给需求⽅。

投资学第五讲投资组合理论

风险的市场价格

市场资产组合的期望收益为E(rM)，风险为σ2M，市场资产组合的风险溢价为 E(rM)-rf，则承担单位市场风险的报酬为
E(r M ) - rf
2 σM

这一报酬风险比率就是风险的市场价格
投资者的选择

假定某代表市场平均情况的投资者投资于市场资产组合的比例为100%，现在打算通过借入无风险贷款的方式增加比例为δ的市场资产组合或者某一特定股票，投资者将如何选择？
E r
2

E(r M ) - rf 2σ M
2
投资者的选择——某一股票A

如果投资者选择股票A ，其资产组合为1的市场组合，δ的股票以及-δ的无风险资产，组合的收益和风险分别为

rM+δ(rA-rf) σ2=σ2M+δ2σ2A+2 δcov(rA,rM） ≈ σ2M+2δ cov(rA,rM）
组合预期收益
AB 1
0.25 0.215 D （1/3,2/3） C
A（1，0）
F
G
AB 0
x
AB 1
E
0.18 0.02
B（0，1） 0.045 0.06 0.08 组合标准差
2.三种证券组合的可行域（不允许卖空）

一般地，当资产数量增加时，要保证资产之间两两完全正（负）相关是不可能的；一般假设两种资产之间是不完全相关（一般形态）
ij
组合中证券数量
四、有效组合与有效边界

有效组合（efficient set）,就是按照既定收益下风险最小或既定风险下收益最大的原则建立起来的证券组合。有效边界（efficient frontier）,就是在坐标轴上将有效组合的预期收益和风险的组合连接而成的轨迹。

第5讲寻租设租行为

三、寻租理论对正统经济学理论提出了怎样的挑战？ 1、对经济增长理论寻租活动会阻碍要素的合理流动与配置。因为如果社会制度为企业家资源的非生产性应用提供了比生产性应用更高的报酬，社会生产力就会停滞甚至倒退。古代中国的科举制度就使大批社会精英把精力花费在对社会进步意义不大的八股文上。另外，寻租活动还会阻碍技术进步。 2、对收入分配理论

2、设租成本（1）经济成本：诱导人们来寻租，造成生产领域中人力资本数量的减少；导致公共部门资源配置的低效率。（2）行政成本：导致政府部门人浮于事、办事拖拉；为治理设租活动，又必须设立监督机构、聘用监督人员；还可能危及政府的合法性。（3）道德成本：降低官员的公共责任心、社会义务感和道德水准，降低公众对官员的尊重度和信任感。

马蔡琛，《政府预算管理中的“寻租”活动分析》，《财贸经济》，2004.11；傅江景，《权力结构、集团规模与集体寻租》，《经济科学》，2004.4；傅元海，黄勇，《农民负担的寻租经济学分析》，《中国农业大学学报（社会科学版）》，2003.3；李正军，《寻租与DUP：一个比较分析》，《江汉论坛》，2000.9；仲伟周，《寻租的经济绩效理论述评》，《中国经济问题》，1999.5；陈裔金，《设租与寻租行为的经济学分析》，《经济社会体制比较》，1997.4；

2、 “官倒”现象说明了什么？在计划经济时期，所有的重要物资都是由国家按计划价或调拨价统一调拨的。改革开放以后，企业超计划的产品可以按市场的协议价自行出售。同一产品的市场价比计划价高很多。比如， 1985年钢材的计划价只有市场价的1/2。如果有人拿到调拨钢材，然后把它拿到市场上去出售，就获得了利润。但是一般人是拿不到调拨物资的指标的。所以，能够靠从事这种倒卖活动赚大钱的人多数都是“官倒”。

第五讲职业分层

韦伯社会分层理论的核心是划分社会层次
经济标准即财富，是指社会成员在经济市
场中的生活机遇。
社会标准是指个人在其所处的社会环境中
所得到的声誉和尊敬。
政治标准就是指权力。

戴维斯和穆尔的功能论层现象的产生原因，认为职业位臵的高低只是社会分工的不同。
他们用“位臵系统”的概念来说明职业分
一套西方价值体系传播世界的结果，也是西方
的劳动分工和劳动组织传播的结果。

声望决定的结构理论：特莱曼总结了1947— 1977年60多个国家85种职业声望研究的结果而提出的。他认为，所有的社会都面临着相似的
“功能迫力”，它导致了必须实现的专门职务
方面的相似性，使所有社会的职业角色都排成了基本一致的形状。

18、作家 72.27 19、画家 71.45 20、教练员 71.33 21、记者 71.22 22、编辑 71.00 23、电视节目主持人 70.64 24、电台播音员 70.39 25、运动员 69.27 26、国家机关局长 69.19 27、公司董事长 68.71 28 、导演 68.44 29、中小学教师 68.31 30、中级军官 68.03 31、服装设计师 67.39 32、国家机关处长 65.64 33、海关工作人员 64.98 34、地质勘探人员 64.23
（1）对上述结果的一般分析
对于职业声望评价，这样的分值是否合理
科学家、大学教授、工程师、物理学家、
医生等排在最前面，这反映出人们在评价职业声望时，首先考虑的是高知识、高技术、高教育的因素。
对于官员的评价不高。人们在评价一种职业时，比较重视这种职

第五讲新凯恩斯主义

新古典宏观经济学的缺陷：——萨缪尔森、诺德豪森《经济学》。
工资和价格完全弹性的假设的非现实性。
理性预期假说的非现实性。
许多理论与事实不符。
2、实践上：
20世纪80年代的经济事实说明，政府干预对于经济复苏具有积极的作用，听任市场机制的自发运行其后果是难以预料的，而持续的高失业和高通货膨胀是政府和国民难以接受的。
第二节
名义刚性
索洛曾经从六个方面概述了工资粘性的原因，这六个原因是： 1、工人反对名义工资的下降，因为这会影响不同行业的工人在工资结构中的相对地位。 2、厂商为了提高劳动生产率情愿在非市场出清水平上支付工资，因为这可以迫使工人干活。这就是效率工资假说。
3、经济以外的社会因素也可能使工人团结一致抵制工资的降低，即使这可能不符合个别工人和个别行业的短期利益。 4、工人可能从雇主那里得到默许，以粘性工资率来补偿不断增加的失业危机，这就是隐含合同理论。 5、工资合同的指数化是不完善的，经常无法跟上通货膨胀的步伐，这是一个制度方面的事实。
五、两派新凯恩斯主义
分歧在于是名义粘性还是实际粘性
Greenwald & Weiss：以理性的经济人、灵活的制度、不完全信息和非完善市场为核心信息研究方法研究失业和经济周期波动
曼昆和罗默：认为名义价格刚性是经济周期波动最基本的原因
菜单成本论，长期合同论，价格交错调整论，弯折的需求曲线理论
3、新凯恩斯主义：
（1）是在原来的凯恩斯学说的基础上发展起来的，保留了凯恩斯主义的研究方法和某些基本假设；（2）从非凯恩斯主义经济学那里吸取了某些新的论点，并且它自己也增添了一些新的基本假设，引导出某些新的观点。
新凯恩斯主义具有如下方面的特色：

临沂大学开放课程

临沂大学开放课程一览序号课程名称任课教师专业技术职务所属学院副教授体育学院教授体育学院副教授体育学院副教授体育学院副教授体育学院教授体育学院讲师体育学院讲师体育学院讲师体育学院10体育保健学讲师体育学院11城市形态杨建宇教授建筑学院12城市设计杨建宇教授建筑学院13服务业商业谈判教授建筑学院14房地产法副教授建筑学院15建筑材料副教授建筑学院16城市规划原理副教授建筑学院17结构分析郑国栋讲师建筑学院18砌体结构郑国栋讲师建筑学院19房地产经济学讲师建筑学院20建筑设计导论讲师建筑学院21机械原理讲师机械工程学院22电子技术讲师机械工程学院23工程图学i含autocad下讲师机械工程学院24材料力学讲师机械工程学院25精密测量学副教授机械工程学院26工程师编程讲师机械工程学院27企业管理副教授机械工程学院28塑料成型工艺及模具设计讲师机械工程学院29现代模具制造技术副教授机械工程学院30文化资源学副教授文学院31文化经济学副教授文学院32文化政策法规讲师文学院33西方文化概论讲师文学院34世界文化产业概论宋海燕讲师文学院35人力资源管理尹明明教授文学院36中国当代流行文化副教授文学院37市场营销学讲师文学院38传播学概论讲师文学院39文化经营与管理宋海燕讲师文学院40中国古代文学4李明军教授文学院41世界文学2尚玉峰副教授文学院42美学概论副教授文学院43中国古代文学2教授文学院44中国当代文学副教授文学院45中国现代文学副教授文学院46英国史副教授文学院47美国史讲师文学院48现代出版学讲师文学院49计算机排版系统副教授文学院50语言程序设计韩晓翠副教授汽车学院51matlab语言与应用讲师汽车学院52材料力学讲师汽车学院53车辆保修实习副教授汽车学院54车辆新科技讲师汽车学院55电机学李玉廷副教授汽车学院56电力系统继电保护原理讲师汽车学院57电气工程概论王红梅讲师汽车学院58电气控制技术王道俊讲师汽车学院59工厂供电教授汽车学院60工程图学i讲师汽车学院61过程控制系统讲师汽车学院62机器人简介牟小建讲师汽车学院63机械原理助教汽车学院64机械制造基础讲师汽车学院65计算机控制系统助教汽车学院66精密量测学助教汽车学院67汽车电路学jonel副教授汽车学院68汽车构造jonel副教授汽车学院69汽车及内燃机实验技术助教汽车学院70汽车设计讲师汽车学院71汽车制造工艺学讲师汽车学院72汽车装配技术讲师汽车学院

中级微观经济学第5讲局部均衡和一般均衡

第五讲局部均衡和一般均衡第讲局部均衡和般均衡局部均衡与福利分析⏹⏹从局部均衡到一般均衡⏹纯交换经济⏹含有生产的一般均衡模型竞争性市场的局部均衡分析⏹在前面的章节中我们始终假设，我们所考察的商品的市场是竞争性市场⏹在用局部均衡理论分析某种商品的竞争性市场时，可以使用供给需求模型假设其他商品的价格都固定不变❑❑根据市场条件决定供给和需求曲线❑给定供给和需求曲线，求出均衡的价格和数量❑市场条件变化导致市场均衡变化(比较静态分析)竞争性市场假设的适用条件某个商品的市场是竞争性的最重要的个条⏹某个商品的市场是竞争性的，最重要的一个条件是所有消费者和生产者都是价格接受者⏹但这一假设在什么条件下能够成立？直观上当只有很少几个消费者和生产者时⏹直观上，当只有很少几个消费者和生产者时，竞争性假设肯定不能成立，只有当消费者人数和生产者数量都趋于无穷大时才有可能成立❑下面我们借助一个市场博弈来说明这一点局部均衡的一个市场博弈模型局部均衡的个市场博弈模型分别用S )⏹S 和B 表示某个商品的卖家(生产者) 和买家(消费者) 集合，人数分别是n s 和n b 其中的收入⏹卖家i 的利润是，其中t i 是i 的收入，q i 是i 生产的商品数量⏹买家j 的效用是，其中q j 是j 购买的商品数量，t 是的支付额j j ⏹假设商品是无限可分的交易数量可以是任意非负⏹商品是无限可分的，交易数量可以是任意非负实数局部均衡的竞争性均衡⏹我们关心这个市场博弈的交易结果，通常的竞争性假设要求所有人都按照某个市场价格交易定义：市场博弈的一个结果⏹定义：市场博弈的个结果被称为竞争性价格p下的一个竞争性均衡，如果有：❑每个卖家的利润都达到最大❑每个买家的效用都达到最大❑交易是可行的竞争性均衡的存在性⏹竞争性均衡是否一定存在？不一定，因为我们对效用函数和成本函数没有做足够的限制❑例：当时，要求有解⏹边际成本递增假设：对任意i，c i是递增的凸函数，且在有限产量之外为无穷大函数且在有限产量之外为无穷大⏹边际效用递减假设：对任意j，u j是递增的凹函数，且饱和数量之外为不变量函数且饱和数量之外为不变量定市场博弈在假设存在竞争性均衡⏹定理：市场博弈在上述假设下存在竞争性均衡❑竞争性均衡是如何达到的？下面我们用合作博弈理论对此进行简单的分析Cooperative games 合作博弈p g ⏹一个效用可转移(transferable utility, TU) 的合作博弈可以表示为G = (N , v )❑N = {1, 2, …, n } N {,,,}是参与人集合，的任意一个子集S 称为一个联盟(characteristic function):❑v 是特征函数(characteristic function): 对任意联盟S ，v (S ) 是一个实数，表示联盟S 所有成员能够得到并分配的最大总支付，称为联盟S 的价值(value)()❑假设v 满足超可加性(superadditivity)：对任意两个不相交的联盟S 和T ：v S ∪T ) ≥ v S ) + v T ()()()❑为简便起见，通常还假设所有联盟的价值都非负，且空集的价值等于零合作博弈的解solution可行支付向量⏹：⏹全体可行支付向量的集合记为E，但其中哪些是对博弈可能的结果的合理预测呢？合作博弈的一个解是的一个子集，包括了所⏹合作博弈的个解是E的个子集，包括了所有“合理的”支付向量23时可以较方便的用图像来描述合⏹当n = 2, 3时，可以较方便的用图像来描述合作博弈的解核core核是合作博弈的最重要的解之一⏹核是合作博弈的最重要的解之⏹给定，如果存在联盟S，，我们称可以被联盟S所阻止(block)(bl k)⏹核是所有不能被任何联盟所阻止的可行支付向量的集合❑一旦按照核中的某个支付向量进行分配，没有任何联盟能够一致同意改变这个结果❑核包含了在彻底自由的竞争下所有稳定的结果核：一些讨论核讨论核是合作博弈中最直观最常用的个解概念⏹核是合作博弈中最直观最常用的一个解概念⏹但核也有一些缺点：有可能是空集❑❑经常不唯一❑即使存在唯一的核，有时也可能非常不合理⏹幸运的是，当我们使用合作博弈来考察一般均衡时，核没有上述缺点例：三人多数博弈例人多数博弈⏹设，且等式组有解⏹这个博弈的核非空等价于下面(不)等式组有解：即(图像如何表示？)例手套博弈例：手套博弈有个人每人拥有一个右手手套，+1⏹n个人每人拥有个右手手套，n+1 人每人拥有一个左手手套。

房地产估价师讲义

第一章房地产投资及投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。

【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在10分左右本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险及投资组合第一节投资及房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。

（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。

1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。

通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。

投资期限在一年以上的投资属于长期投资。

短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。

长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。

在一定条件下，两者之间可以转化。

例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资及间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。

直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。

直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。

投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。

间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。

间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。

3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。

第五章房地产供求与价格原理

第五章房地产供求与价格原理一、房地产需求原理（一）需求与需要：某种房地产的需求，是指消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。

形成需求有两个条件：消费者愿意购买 + 消费者有能力购买。

假如仅有第一个条件，只能被看成是需要或者欲望；假如仅有第二个条件，不能命名购买行为实际发生。

因此，在确定需求时，只考查有支付能力的需要。

假如没有支付能力的约束，人们的需要能够说是无止境的。

（二）房地产需求类型可将房地产需求归纳为4类：1．消费性需求。

它是购买或者承租房地产后直接用于生活或者生产。

2．投资性需求。

它多是购买房地产后用于出租。

3．投机性需求。

投机是指不是为了使用而是为了再出售（或者再购买）而暂时购买（或者出售）商品，利用商品价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。

4．盲目性需求。

这是购买者自己都不清晰是为了何种目的而购买房地产，大多是出于一种冲动，看到别人在纷纷购买，自己也“跟风”购买。

（三）影响房地产需求量的因素对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中要紧有：1．该种房地产的价格水平。

通常来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加，但也有比较重要的例外是炫耀性物品与吉芬物品。

2．消费者的收入水平。

3．有关房地产的价格水平。

4．消费者的偏好。

5．消费者对未来的预期（四）需求曲线与弹性1、房地产的需求曲线：表示房地产的需求量与其价格之间的关系。

（1）在图中，横轴表示需求数量，纵轴表示价格。

（2）由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。

（3）假如考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。

如图，以D0为基础，在影响房地产需求的其他因素不变的前提下，假如消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由D0向右位移到D1；假如消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由D0向左位移到D2。

2、房地产的需求弹性弹性：是对一个变量关于另一个变量的敏感性的一种度量。

新制度经济学引论第5讲交易

市场经济交易
在市场经济制度下，交易基于自愿、平等、互利原则，价格机制在资源配置中起主导作用。
计划经济交易
在计划经济制度下，交易由政府计划和行政指令主导，缺乏市场机制的调节作用。
混合经济交易
在混合经济制度下，政府和市场共同调节经济活动，既体现效率又促进公平。
制度的变革与交易的发展
制度创新
交易效率的提高
随着社会经济的发展和技术的进步，制度需要不断进行创新以适应新的交易需求。
制度变革能够提高交易效率，减少交易成本，促进市场经济的繁荣和发展。
交易方式的演变
制度的变革会推动交易方式的演变，如电子商务、物联网等新型交易方式的出现和发展。
05 论
交易在新制度经济学中的地位
交易是制度运行的核心
04 制度与交易
制度对交易的影响
01
02
03
降低交易成本
制度通过提供规则和规范，减少了交易中的不确定性和风险，降低了交易成本。
促进合作
制度能够促进个体间的合作，通过提供激励机制和约束机制，降低合作中的矛盾和冲突。
保障产权
制度能够保护交易双方的权益，保障产权不受侵犯，促进公平交易。
不同制度下的交易特点
新制度经济学引论第5讲：交易
目录
• 引言 • 交易成本理论 • 市场交易与非市场交易 • 制度与交易 • 结论
01 引言
主题简介
01
交易是经济活动中的基本单元，是实现资源有效配置的重要手段。
02
本讲将介绍交易的内涵、外延及其在经济制度中的作用和影响。
交易的定义与重要性
交易是指两个或多个经济主体之间进行的交换行为，包括商品、服务和资产的交换。

第5讲经济学中的效应

❖ 这个现象可以用经济学中的效用理论来解释，即商品的价值与它能提供的效用成正比。在闭塞的农村，能有一台哪怕是很旧的电视机，也可了解各种信息，丰富业余生活，使单调的日子变得有趣，所以愿意拿钱去买旧电视机。这证明商品的价格与效用成正比，严格地说，应该是与边际效用成正比。边际两个字用来强调有某一商品和没有某一商品在效用上的差别。特别是已经消费一定数量商品之后再增加一单位消费的效用。故边际效用是“前消费量”的函数。
重要的经济研究就在莫纳什大学，就是以杨小凯为主的对
分工的分析……”
22
价格不反
映商品总效用，而是反映其边际效用
价值悖论：必需品（水）的市场价值很低；很少能交换到任何东西。奢侈品（钻石）使用价值很小，但市场价格很高，可以交换到大量其他物品。
任一商品，随着需求增加，MU递减。为保证MU/P恒等于MUm ，商品价格要与MU的递减同比例。钻石很稀少，边际效用远大于水。其价格>水。
说明效用特点（3）：物以稀为贵——效用与其实际价值
无关。
6
总效用TU与边际效用MU
总效用TU （Total Utility）：从商
品消费中得到的总的满足程度。
TU f (Q)
边际效用MU （Marginal Utility）：每增加一个单位的商品所增加的满足程度。
例：消费量边际效用MU 总效用TU
对效用的理解——《傻子地主》
❖ 从前，某地闹起了水灾，洪水吞没了土地和房屋。人们纷纷爬上了山顶和大树，想要逃脱这场灾难。
❖ 在一棵大树上，地主和长工聚集到一起。地主紧紧地抱着一盒金子，警惕地注视着长工的一举一动，害怕长工会趁机把金子抢走。长工则提着一篮玉米面饼，呆呆地看着滔滔大水。除了这篮面饼，长工已一无所有了。

1009451102周肖肖

房地产市场营销课程心得房地1041-02-周肖肖时光荏苒，转眼间房地产市场营销这门课已经接近尾声，大学已走过了三分之二，在这里特别感谢吉老师一年半的相伴，吉林老师不仅给我们灌输了我们专业所必备的知识，而且还教授了许多人生论、理想论，这些知识和阅历定是我们人生中一笔隐形的资产，指导我们前进。

通过房地产经济学、管理学及房地产市场营销，我们对房地产这个圈子的认识逐步加深，更加坚定了我们营销人的信念以及对房地产的炽爱。

首先作为营销人我们要认识以下几个问题：营销的目的是征服；营销的手段是控制；营销的关键控制点：了解客户的需求，而且是关键需求；营销的本质是沟通，而且是有效的沟通，所有的沟通都是基于营销对象的需求为前提的；作为营销人我们要卖的不是商品，而是一种价值、一种生活模式，营销首先要价值营造，接着传播价值，最后价值变现；营销是建立在信任的基础之上，没有信任就没有买卖；真正的成功是战略布局上的成功；方向错了，则一切都错了。

本人认为营销这门课是一门艺术兼时尚的课，又是一个机遇与挑战并存的课题。

人生处处有营销，我们生活、生产离不开它，它无疑是当今世界最有力量的字眼，各类企业都纷纷用营销这个词来表明自己的先进和努力，而营销所能做到的就是了解人们的需求，了解客户的需求（关键需求）也是营销的关键控制点。

房地产市场营销我们主要学习了房地产市场营销环境、房地产购买行为分析、房地产市场发展与竞争战略、房地产市场调查、房地产市场预测。

(一)房地产市场营销环境说到环境大家都不陌生，任何事物的生长或发展都离不开环境，所谓房地产市场营销环境，是指影响房地产市场营销活动的众多参与者和影响力的集合，是开发商市场营销活动的基础与条件，直接决定了开发商的生存空间。

构成房地产市场营销环境主要归于微观环境与宏观环境。

微观环境是指直接影响与制约房地产开发商市场营销活动的环境因素，主要包括开发商自身、消费者、供应者，营销中介、竞争者及公众等因素。

影响房地产价格的因素

影响房地产价格的因素房地产策划界关于“地产项目策划”有句经典名言，叫做“破译地产价值‘密码’”。

的确，在房地产项目策划工作中，无论是前期调研、中期定位/研发/论证、后期营销等各个环节无一不是在围绕项目“价值”在进行。

因此，从这个意义上说，发现、确认、传达“房地产价值”是房地产项目策划工作的核心。

而要准确把握“房地产价值”，则必须从房地产价值影响因素分析入手。

一般地讲，房地产价值影响因素分为一般因素与个别因素两类：一、房地产价格影响的一般因素在影响房地产具体市场价格众多因素之中，从总体上影响某地区、某类房地产的价格水平的因素，我们称之为“房地产价格影响的一般因素”。

如：1、市场供求状况按经济学原理，房地产价格一般来说也是由市场供给和需求决定的，与需求正相关，与供给负相关。

在策划工作中，应主要考察如下四种类型房地产供求状况：（1）某地区房地产总的供求状况；（2）某地域房地产的供求状况；（3）某地区某类房地产的供求状况；（4）某地域某类房地产的供求状况。

由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定了某一房地产的价格高低主要取决于某城市某区域的这类房地产市场供求状况。

2、经济因素影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投资等。

这些因素对房地产价格的影响都比较复杂，主要表现在以下几方面：（1）经济发展：经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对各类房地产的需求增加，从而引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

如80年代，亚太地区的日本、新加坡、韩国、台湾、香港等国家和地区以及近几年中国经济的持续高速增长，其地价也相应地大幅度上涨。

（2）物价：房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。

通常物价波动，表明货币购买力的变动，即币值发生变动，此时房地产价格也将随之变动。

宏观上看地价上涨与物价上涨的因果关系，存在两种看法：一种观点重视“地价上涨——抵押力量增大——信用膨胀——物价上涨”这种因果关系；另一种观点则注重“货币量的增加——物价上涨——地价上涨’这种因果关系。