光大·系列商铺XXXX营销概念方案提案版

景湖时代城 163间
景湖春晓 景湖春天
景湖蓝郡
92间 16间
67间
271间 456间
景湖名郡 黄旗印象
74间 44间
185间
可售货量：剩余货量—公司自用
Part 2 产品分析及营销难点
产品SWOT分析——优势
长期持有 绝大部分自持，从未正式对外公开发售，保证了产品的一手纯粹性以及 商铺持续经营的有效性。
Part 2 产品分析及营销难点
产品营销难点——货量庞大
本产品在货量分散基础上，总建面41264平方， 商铺数量达456间。规模之庞大，数量之繁多， 则需储备的投资客也需更多。
Part 2 产品分析及营销难点
产品营销难点——品质不一
产品
出租率 形象
时代城 100% 商业街
春晓
97.83% 商业街
稀缺资源 东莞城区商铺一直倍受投资客喜爱，但近两年可售产品较少，导致资源 异常稀缺，大部分投资客对城区的商铺信息都非常关注和敏感。
产品品质 产品大部分开间4米，进深8米，适合多种业态经营。层高基本在5.9米 左后，适宜隔作二层使用，对投资及经营效用非常有利。
带租出售 大部分产品已出租经营，对投资者而言是即买即收租，真正做到投资即 有稳定回报。
形象不一 本产品由多个楼盘底商组合，商铺外观及经营品类都不一，在形象上难 以综合统一。
Part 2 产品分析及营销难点
产品SWOT分析——威胁/机会
➢2012年住宅市场继续受国家调控政策影响，保持低 迷状态，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的 市场投放量，对市场造成了一定冲击，商铺均价也水 涨船高，根据中原研究部统计数据展示，2011年下半 年商铺成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商 铺市场2012年势必乘势高开。
城区商铺租金水平
Part 1 市场分析及走势预测
2012城区商铺市场走势预测
Part 1 市场分析及走势预测
城区商铺市场总结
Part 2 产品分析及营销难点
Part 2 产品分析及营销难点
剩余货量盘点
项目
总面积 总数量 已售货量 剩余货量 公司自用 空置 出租货量 出租率
时代城 10812.55 163
统一运营 产品全部由开发商统一招商，统一管理。保证商业的持续经营及稳定。 对于投资客而言，无需担心空置的风险。
规模之大 光大系列商铺是东莞市区目前可售的最大商业项目集群，其规模之大， 效应之强均为史无前例，后无来者。
Part 2 产品分析及营销难点
产品SWOT分析——劣势
租金偏低 产品普遍租金在60-100元之间，相对其他类似项目商铺，租金水平要低。 较低的租金会影响售价及投资回报率。
春天
100% 商业街
蓝郡
32.84% 社区
名郡
36.49% 社区
黄旗印象 43.18% 社区
业态
地段 品质
餐饮、银行、潮流服装
非常好 较好
综合业态（汽车美容、茶庄、美容、服装、便利店）
较好
较好
综合业态（汽车美容、教育培训、五金）
较好 一般
综合业态（教育培训、电信、美发、服装、便利店、干 洗店、早餐店、照相馆）
中熙弥珍道商铺入市将受到热捧，表明投资客对城区商铺的 需求十分明显。其销售的价格也已在市场得到验证为可行， 证明客户对城区商铺价格的承受能力是乐观的。这对本产品 未来的的定价有一定的参考作用。
Part 2 产品分析及营销难点
产品营销难点——货量分散
本产品由六个楼盘底商组成，分布相对集中，但不是同在一个 区域，如，时代城、春晓和蓝郡名郡在西平，春天和黄旗印象 在火炼树。分散的产品比单一产品在营销上难度更大。
Part 2 产品分析及营销难点
产品SWOT分析——威胁/机会
广深投资客对东莞尤其是城区的商铺持续看好，这对产品的 入市奠定强大的客源基础。
威胁=机会，众多开发商将目光投放商业地产，市场未来必 然存在激烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时，也让本产 品找到了机会点，即宜尽早入市，抢占市场份额及影响力。
谨呈：光大集团
【光大·系列商铺】
2012营销概念方案
（2012.2）
目录
PART1:市场分析及走势预测 PART2：产品分析及营销难点 PART3：中原实力及资源优势 PART4：产品定位及营销思路
PART5：价格评估及销售目标
Part 1 市场评估及走势预测
Part 1 市场分析及走势预测
城区商铺2011供应情况
总货量496间，其中春天货量较少，名郡、蓝郡和黄旗 印象空置较多。
Part 2 产品分析及营销难点
产品分析——景湖时代城
Part 2 产品分析及营销难点
产品分析——景湖春晓
Part 2 产品分析及营销难点
产品分析——景湖春天
Part 2 产品分析及营销难点
产品分析——景湖名郡
Part 2 产品分析及营销难点
产品分散 产品目前由6个楼盘底商组成，且不在同一范围内，对整体销售产生一 定的困难。
社区商业 除景湖时代城和春晓、春天外，其他楼盘底商均为社区商业性质。而社 区商业的价值点要比商业街（有统一定为或有主力店支撑）低一些。
起步阶段 由于大部分产品为新楼盘底商，存在商业前期招商周期较长，空置较低 的情况出现。即商业气候尚未形成，有一定的养市周期。
Part 1 市场分析及走势预测
城区商铺2011成交情况
Part 1 市场分析及走势预测
城区商铺2011成交案例
Part 1 市场分析及走势预测
城区大卖场（附近）商铺成交价格
Part 1 市场分析及走势预测
城区社区商铺成交价格
Part 1 市场分析及走势预测
2011城区商铺成交客户分析
Part 1 市场分析及走势预测
产品分析——景湖蓝郡
Part 2 产品分析及营销难点
产品分析——黄旗印象
Part 2 产品分析及营销难点
可售货量分类
根据对每个分产品的分析，我们大致可将 产品分为两个块：商业街商铺和社区商铺。
就商业价值而言，商业街商铺 >社区商铺
Part 2 产品分析及营销难点
可售货量盘点
商业街商铺 社区商铺
0
163
0
0
163 100.00%
春晓外围 8622.98
97
5
92
0
2
90
97.83%
春天
877.51 217
201
16
0
0
16 100.00%
名郡
7385.96
81
0
81
7
47
27
36.49%
蓝郡
wenku.baidu.com
3020
105
5
100
33
45
22
32.84%
黄旗印象 10545.39 44
0
44
0
25
19
43.18%