房地产投资分析课程房地产投资教学案例

《房地产投资》教学案例

案例分析1：住宅物业开发

一、房地产市场分析要解决的问题

1、拟建项目是否有租赁市场和出售市场

2、该项目的租金或价格水平如何？市场吸纳的速度如何？

3、为了使该项目在市场中更有竞争力，该如何策划或者推销？

二、住宅市场分析

1、目标市场在哪里？

市场区域的界定：自然特征；建设障碍；人口密度；行政边界；邻里区域的边界和人口统计；发展类型和范围；竞争项目的位置

一般来说，新建住宅中，有50%-75%的购买者或租用者来自当地社区

2、适合目标市场的价格和租金范围有多大

3、适合目标市场的住房种类是哪些，面积是多大？

4、适合目标市场的住房需要具备什么样的设施和特色？

5、吸纳或出租效果会怎样，市场占有率为多少？

McCall场地位于美国某州，是一块占地22英亩的郊区土地，距离华盛顿有20英里，是McCall农场中的一宗地块。其中McCall农场已经开发约6年，占地320英亩。该地块共有1400宗场地销售给个体营造者，其中67宗用于单户住宅开发，745宗用于建造联排别墅，588宗用于多户住宅建设。到1997年时，这些地块中尚有22宗联排别墅场地和500宗多户住宅的场地没有开发。 McCall农场已经没有用于单户住宅开发的场地。所有的场地开发都可以变动，该项目也是如此。

问题：1、该项目最适合市场的居住产品类型是哪种？

2、该项目开发的居住产品最合适的定价是多少？

房地产买卖投资案例分析

案例1：

某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假 1

定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。如何分析这项投资？

解：简要投资回报分析如下：

1．计算相应指标

1）投资成本（购买价）：300 000元

2）销售手续费：400 000×1.5%=6 000元

3）有关税费

（1）营业税：400 000×5%=20 000元

（2）城市建设维护税：20 000×1%=200元

（3）印花税：400 000×0.5%=200元

（4）契税：400 000×1.5%=6 000元

（5）城市土地使用税：0.5×120×3=1 800元

（6）评估、交易、登记等费用：约2 000元

（7）所得税：

（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12 760元

4）投资净收益

（1）税后利润：51 040元

（2）投资利润率：63 800÷300 000=21.27%

（3）资本金净利润率（年投资收益率）：

51 040÷3÷300 000=5.67%

2．简要分析

如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，三年利息为31 500元，扣除20%的利息税6 300元，净收益为25 200元，总投资利润率为8.4%，年收益率（资本金净利润率）为2.8%。

两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3 2

年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。

房地产置业出租经营投资案例分析

案例2：

某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。

假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/㎡，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。

试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。

解：简要分析如下：

1．相应指标计算

1）写字楼投资的基本情况:

（1）写字楼购买总价： 27 000×10 000=27 000（万元）

（2）购买写字楼的税费：27 000×5.3%=1 431（万元）

（3）股本投资： 27 000×30%+1 431=9 531（万元）

（4）抵押贷款额： 27 000×70%=18 900（万元）

2）抵押贷款年还本付息额

n157.5%)7.5%(1?i)?(1iA?P??18900??2141.13(万元）

n15?7.5%)(1)?(1i?1?1 3

3）写字楼各年净经营收入情况 1年净经营收入：第 =2 426.11

（万元）×65%×（1-28%） 27 000×160×12 2年净经营收入：第

=2 799.36（万元）75%×（1-28%） 27 000×160×12× 3年净经营

收入：第（万元））85%×（1-28%=3 172.61 27 000×160×12×年及以

后各年净经营收入：第4 （万元）×（1-28%）=3 545.86 27 000×160

×12×95% 所示。本项目投资自有资金的现金流量表，如表1单位：万元1 现金流量表（自有资金、税前）表16~484~15123末年0股本金投入9 531.003 545.86

净经营收入2 426.112 799.363 545.863 172.612 141.132 141.13抵押贷款还2 141.130.002

141.13本付息1 404.733 545.86-9 531.00284.981 031.48658.23自有资金净现金流量

）该投资项目的财务净现值4ic因为，故 =14%

2??114%)1??658.23?(NPV??9531?284.98?1?14%)(12??3]14%)[1-(1?14%)1??1404.73?14%?1031.48??(1533?

??314%)?(1-(1?14%)1?1?(?14%)]14%?3545.86??[万元）789.81(?

5）该投资项目的财务内部收益率NPV1i2=15%，则：=789.81万元，设因

为i1=14%时，?1?214%)(1??658.23?(1NPV??9531?284.98??15%)

2?3?12]15%)[1-(1?14%)?15%?1404.73??(1?1031.48?

?3?33?1515%)?]?(115%)?(1?[1-3545.86??15%?(1?15%)??224.34(万元）用插入法

789.81(15%?14%)?14.78%14%FIRR??789.81??224.34 4

2．结论

因为 NPV=789.81万元＞0，FIRR =14.78%＞14%，故该项目可行。

案例3：

某写字楼售价1 950万元，该楼宇拥有办公单元60个，每个单元平均月租

金6 000元，并以每年5%的速度递增。设每单元每年的空置及其他损失费为单

元月租金收入的2倍。第1年的经营成本为毛租金收入的20%，以后每年按6%

的幅度递增。投资者可获得利率为12%，期限15年的1 500万元的贷款，要求

按月等额还本付息。贷款成本（申报费、评估费、活动费等）占贷款额的2%。

该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧基数为投资额的

85%。若投资者要求的投资收益率为20%，该项目是否值得投资？

分析：

大部分投资者都要依赖筹措的资金进行房地产投资，而抵押贷款是房地产资

金筹措的主要形式。投资者经常面临的问题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，

作出投资决策。本案例实际上是想考察该项目的抵押贷款投资决策是否可行。也

就是说，该项目在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能否获得预期收益。

为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计划、年度折旧额、

税额、税前及税后现金流量，并依据税后现金流量及投资者要求的收益率计算该

项目的净现值及内部收益率，据此作出投资决策。

解：

1．贷款分期偿付计划

rn=15×12=180 : 该笔贷款年利率个月，要求按月还本付= 12%，期限已知息，

则：