项目投资与融资(第九章)
9 第九章 工程项目融资风险
(CI CO)t ——第t年项目净现金流量
RPt—— 第t年到期债务本金 IEt—— 第t年应付债务利息 LEt—— 第t年应付的项目租赁费用（存在租赁融资的情况下）
9.3.3 项目融资中的风险评价指标
累计债务覆盖率：
n DCRt n (CI CO)t RPt IEt LEt
分析和评估风险发生的条件、概率及风险事件对项目目标的影响， 并对其排序，包括定性分析和定量分析
制定应对措施 拟定相应的应对措施，包括控制法和财务法
风险管理措施实施 制订具体的风险管理计划并付诸实施
9.1.2 工程项目风险因素
政治风险
战争和内乱
国有化、没收 与征用
拒付债务
制裁与禁运 对外关系 业主国家社会
Rd—— 债务利息 t—— 税率，通常是公司所得税税率 E—— 权益资本 D—— 债务资本 E+D—— 总资本，即权益资本与债务资本之和
9.3.1 确定项目风险收益率的CAPM模型
CAPM模型计算项目投资资金成本的步骤：
确定项目的风险校正系数β值 根据CAPM模型计算投资者股本资金的机会成本 根据各种可能的债务资金的有效性和成本，估算项目的债务资金成本 据股本和债务资金在资本总额中各自所占的比例并以此为权数，应用
WACC=Re We Rd(1 t)Wd Re E / (E D) Rd(1 t) D / (E D)
其中： WACC—— 加权平均资本成本 Re—— 权益资本成本 We——权益资本权重 We = E/(E+D) Rd (1-t)——债务资本成本 Wd—— 债务资本权重 Wd = D/(E+D)
特点： 以项目可行性研究作为风险分析的前提 以风险的识别作为设计融资结构的依据 以项目的当事人作为风险分担的主体 以合同作为风险处理的主要手段
项目投资与融资
项目投资与融资随着经济的快速发展和市场竞争的加剧，项目投资和融资对于企业的发展至关重要。
本文将探讨项目投资和融资的相关概念、重要性以及实施的步骤和策略。
一、项目投资的概念和重要性项目投资是指企业为了实现特定目标而进行的资金投入。
项目投资可以包括开办新企业、扩大生产能力、引进新技术等。
项目投资的重要性在于它为企业创造了发展的机遇，促进了经济增长和就业机会的增加。
通过项目投资，企业可以提高生产效率、拓宽市场份额，从而实现利润最大化。
二、融资的概念和方式融资是指企业通过各种渠道筹集资金以满足项目投资的需求。
融资可以分为内部融资和外部融资两种方式。
内部融资主要包括自有资金和利润再投资，外部融资则涵盖了银行贷款、债务发行、股权融资等多种形式。
三、项目投资与融资的步骤与策略1. 项目投资的步骤项目投资的实施需要经过以下步骤：（1）确定投资的目标和范围；（2）开展项目可行性研究，评估项目的风险和收益；（3）编制项目投资计划和预算；（4）筹集项目所需的资金；（5）实施项目，并进行监控和控制；（6）项目投资结算和评估。
2. 融资策略为了融资的成功实施，企业可以采取以下策略：（1）多元化融资渠道：企业可以结合利用内部和外部融资，以降低融资风险。
（2）根据项目需求选择融资方式：不同的项目可能适用不同的融资方式，企业需要根据实际情况选择最适合的融资方式。
（3）合理利用财务杠杆效应：利用适度的债务融资可以增加企业投资回报率，但过度债务可能导致财务风险。
四、项目投资与融资的案例分析以某新能源公司投资建设太阳能电站为例，该公司通过债务融资和股权融资两种方式筹集资金，并制定详细的项目投资计划和预算。
在项目实施过程中，该公司进行了严格的监控和控制，确保项目按计划进行。
最后，该公司成功完成项目投资，并获得了丰厚的经济回报。
五、总结项目投资与融资对于企业的发展至关重要。
通过项目投资，企业可以实现发展目标和利润最大化。
而融资则为项目投资提供了资金保障。
项目融资学简答题
第一章一、项目融资旳定义广义：但凡为了建设一种新项目或者收购一种既有旳项目以及对已经有项目进行债务重组所进行旳融资，均可称项目融资。
狭义：项目融资则专指具有无追索或有限追索形式旳融资。
（本课程研究旳对象）课程旳项目融资是一种以项目资产和预期旳收益为保证旳、由项目旳参与各方分担风险旳、具有无追索权或有限追索权旳特殊融资方式。
三、项目融资旳功能1、筹资功能强需要旳资金量大（超过投资者自身旳筹资能力）2、风险分担功能投资风险大（项目融资可以分摊风险）3、享有税收优惠高比例旳负责，可移很好地享有税收优惠项目融资旳基本特性（与老式观融资相比）A项目旳经济强度是项目融资旳基础b追索旳有限性c风险分担旳合理性d融资旳负债比率高e非企业负债型融资f融资成本高项目融资优缺陷：长处：1，对政府（拓宽政府用于基础设施建设旳资金来源渠道，减轻政府财政支出和债务承担；有助于引进民间资本和外资，提高基础设施旳运行效率，更好为公众服务。
）2，对发起人（使发起人承担旳风险变小；能处理大型项目融资问题；使发起人有可靠地投资收益）3，对贷款银行（化解贷款风险；获得较高下旳贷款利息；有助于开展多种有关业务）缺陷：1，政府要承担政治法律风险。
2，费时费力，成本费用高。
3，权责不明确。
第二章项目融资参与者：项目旳发起人；项目企业；项目旳贷款银行；项目旳信用保证明；保险机构；项目融资顾问；有关政府机构；参与者之间旳关系关键层：发起人项目企业贷款银行项目融资阶段及内容：1，投资决策分析（•宏观经济形势判断•工业部门（技术、市场）分析项目在行业中旳竞争性分析•项目可行性研究•投资决策—初步确定项目投资构造）2，融资决策分析（选择项目旳融资方式—决定与否采用项目融资•任命项目融资顾问—明确融资任务和详细目旳规定）3，融资构造分析（评价项目风险原因•设计项目旳融资构造和资金构造—修正项目投资构造）4，融资谈判（•选择银行、发出项目融资提议书•组织贷款银团•起草融资法律文献•融资谈判）5，项目融资执行（•签订项目融资文献•执行项目投资计划•贷款银团经理人监督并参与项目决策•项目风险旳控制与管理）项目融资旳框架构造1，项目旳投资构造。
工程项目投资与融资
2、投资管理体制的构成要素
投资管理体制由投资主体的层次和结构、投资筹集和运用 方式、投资领域内各类经济体之间的关系等要素构成。
（1）投资主体的层次结构
投资主体是投资管理体制的核心要素，它是指实施投 资行为的法人或自然人，它在投资活动中具有独立的决 策权，是筹集与运用投资资金的责、权、利结合的统一 体，它表明了投资管理体制的真正属性。
➢ 买金（《新民周刊》2006年4月，16期）
➢ 买股票、证劵、基金
➢ 买古董、艺术品
➢ 保险及其他相关产品
➢ 创办企业、事业
➢ 教育（智力投资）
➢ 感情投资
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2、投资的构成要素 要素
特征
投资主体
具有投资动机的人格化独立经济主体
投资客体
投资行为的外在对象，如固定资产
投资资源 投资形式
间接效益 • 外部效益
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（2）投资的费用
费用是指为取得效益所花费的代价。
• 供应投资项目的 产品和服务而耗 用的资源费用
直接费用
• 外部费用，指社 会为投资项目付 出的代价，项目 本身并不需要支 付这笔费用。
间接费用
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（3）投资的效果
投资的效果分为有形效果、外部效果和无形效果。
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（2）投资筹集和运用方式
投资筹集和运用方式是指投资主体筹集和具体运用投 资资金的方式和方法，它是由投资主体的层次与结构决 定的。
（3）投资领域内各类经济实体之间的相互关系
投资的实施必然涉及一系列相关的经济单位，不仅有
投资的项目建设单位、投资公司、勘察设计单位和施工
单位，还有咨询机构、银行、物资供应单位等。它们之
第九章、房地产金融与项目融资（习题）
第九章、房地产⾦融与项⽬融资（习题）⼀、单项选择题1、在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（ ）。
A、私⼈权益融资B、私⼈债务融资C、公开权益融资D、公开债务融资2、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（ ）。
A、投资期限较长B、资⾦来源⼴泛C、流动性好D、绝少涉及公开市场的操作3、（ ）的资⾦融出⽅不承担项⽬投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费⽤。
A、权益融资B、债务融资C、发⾏企业债券D、吸收其他机构投资者资⾦4、债务融资筹集的资⾦具有使⽤上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（ ）特点。
A、短期性B、可逆性C、负担性D、流通性5、租赁融资在房地产领域的应⽤模式主要是（ ）。
A、置业投资B、设备租赁C、售后回租D、权益融资6、下列各项中，不属于证券市场功能的是（ ）。
A、筹资功能B、定价功能C、资本配置功能D、规避风险功能7、关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（ ）。
A、降低流动性风险B、发⾏费⽤⾼C、容易分散股权D、房地产企业⾸选的重要融资⽅式8、对于上市公司⽽⾔，可转换债券的优点不包括（ ）。
A、稳定上市公司的股票价格B、完善公司治理结构C、减少筹资数量D、低成本融资9、（ ）是通过合理的⽅式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。
A、类⽐法B、收益折现法C、净资产折扣法D、成本法10、（ ）是⽬前国际上最常⽤的新股发⾏⽅式之⼀，是指发⾏⼈通过询价机制确定发⾏价格，并⾃主分配股权。
A、固定价格⽅式B、收益折现法C、竞价⽅式D、累计投标11、房地产开发贷款风险中，（ ）是指由于房地产投资者运⽤财务杠杆，即使⽤债务融资⽽导致现⾦收益不⾜以偿还债务的可能性。
A、贷款保证风险B、经营风险C、财务风险D、政策风险12、为降低房地产开发贷款风险，商业银⾏对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项⽬总投资的（ ）。
第九章融资方式
第九章融资方式(一)单项选择题1.从融资的角度，下列融资方式中融资风险较小的是（）A.债券B.长期借款C.融资租赁D.股权融资2.可转换债券对投资者来说，可在一定时期内，依据特定的转换条件，将其转换为（）A.其他债券B.优先股C.普通股D,收益债券3.长期借款融资与债券融资相比，其特点是（）A.融资费用大B.利息支出具有节税效应C.融资弹性大D,债务利息高4.某企业需借入资金200 000元，由于贷款银行要求将贷款数额的20%作为补偿性余额，故企业需向银行申请的贷款额度为（）A.200 000元B.240 000元C.250 000元D.236 000元5.影响债券发行价格的主要因素是（）A.票面利率与市场利率的一致程度B.票面利率水平高低C.市场利率水平高低D.债券的面值与债券期限6.出租人既出租某项资产，又以该项资产为担保借入资金的租赁方式是（）A.直接租赁B.杠杆租赁C.经营租赁D.售后回租7.按租赁资产风险与收益是否完全转移，可将租赁交易划分为（）A.单一投资租赁和杠杆租赁B.经营租赁和融资租赁C.直接租赁和转租赁D.抵押租赁和售后回租8.相对于借款购置设备而言，融资租赁设备的主要缺点是（）A.融资速度较慢B.融资成本较高C.到期还本负担重D.设备淘汰风险较大9.关于长期借款，下列说法中错误的是（）A.融资速度快B.借款成本较低C.借款弹性较大D.融资风险较低10.以下各项中，不属于私募股权融资对象的是（）A.社会公众B.风险投资者C.机构投资者D.上市公司的控股股东或关联方11,长期借款融资与股票融资相比的特点表现在（）A.融资风险较高B.借款成本较高C.限制条件较多D.融资数量有限12.下列各项中，不属于融资租赁租金构成项目的是( )A.租赁设备的买价B.租赁手续费C.租赁设备维护费D.租赁期间出租人为设备融资而支付的利息13.某企业拟以“2/10，N/30”的信用条件购进一批原材料，货款800万元，若企业放弃付现折扣，则企业丧失现金折扣的机会成本为（）A.2%B.10%C.30% C.36.73%14.丧失现金折扣的机会成本的大小与（）A.折扣百分比的大小呈反向变动B.信用期的长短呈同向变动C.折扣期的长短呈同向变动D.折扣百分比的大小及信用期的长短均呈同向变动15.企业从银行借入短期借款，不会导致实际利率高于名义利率的利息支付方式是（）A.贴现法B.分期付款法C.加息法D.收款法16.具有短期和长期借款双重特点的借款信用条件是（）A.补偿性余额B.借款抵押C.信用余额D.周转信贷协定17.某周转信贷额为500万元，承诺费率为0.5%，借款企业年度内使用了400万元（使用期为一年），借款年利率为6%，则该企业当年应向银行支付利息和承诺费共计（）A.30.5万元 B.32万元C.32.5万元D.24.5万元18.需要用短期负债来弥补永久性资产的资金需求，此种流动资产与流动负债的组合策略称为（）A.稳健型融资策略B.折中型融资策略C.激进型融资策略 C.无法判断属于哪种融资策略19.贷款银行具有法律义务地承诺提供不超过某一最高限额的贷款保证，被称为（）A.补偿性余额B.信用额度C.周转信贷协定D.承诺费20.贴现法借款的实际利率（）A.大于名义利率B.等于名义利率C.小于名义利率D.不确定（二）多项选择题1.上市公司配股融资应具备的条件有（）A.上市公司配股距上一次发行时间的时间间隔不得少于一个完整的会计年度B.上市公司最近三个会计年度连续盈利C.上市公司最近三年以现金和股票方式累计分配的利润，不少于最近三年实现的年均可分配利润的20%D.上市公司募集资金用途应符合国家的产业政策，配股比例的上限为10:3E.发行前最近一年财务报表中资产负债率不低于同行业上市公司的平均水平2.非公开发行股票融资的对象有（）A.风险投资者B.机构投资者C.天使投资者D.公司的关联方E.公司的战略投资者3.实施配股时，如果除权后股票交易市价高于该除权基准价格，这种情形( )A.使得参与配股的股东财富较配股前有所增加B.会减少参与配股股东的财富C.一般称之为“填权”D.不会影响参与配股股东的财富E.一般称之为“贴权”4.关于债券的特征，下列说法中正确的是（）A.债券代表着一种债券债务关系B.债券不能折价发行C.债券持有人无权参与企业决策D.债券具有分配上的优先权E.债券必须溢价发行5.债券发行单位偿还或收回债券的方法有（）A.建立偿债基金，以偿还债务本息B.转换成普通股C.债券随时赎回或推迟赎回D.分批偿还债券E.发行新债券替换旧债券6.企业为发行抵押债券而用以抵押的财产可以是（）A.企业持有的有价证券等金融资产B.企业拥有的存货C.机器设备D.应收账款、应收票据E.房屋、建筑物等不动产7.下列关于租赁的说法中，正确的有（）A.在经营租赁方式下，与租赁资产有关的折旧费、维修费等一般由出租人负担B.经营租赁契约一般包含解约条款C.融资租赁期满时，承租人对租赁资产有廉价购买选择权D.融资租赁的融资成本较低，有利于减轻所得税负担E.融资租赁降低了设备被淘汰的风险8.下列融资方式中，资金成本很高而财务风险很低的融资方式有（）A.发行债券B.长期债券C.商业信用D.发行股票E.吸收直接投资9.可转换债券的性质主要是（）A.债券性B.期权性C.回购性D.股权性E.强制性10.影响融资租赁每期租金的因素有（）A.设备原价B.预计租赁设备的残值和租赁期限C.租赁手续费D.租金的支付方式E.租赁公司融资成本11.可以筹措长期资金的融资方式有（）A.吸收直接投资B.商业信用C.融资租赁D.应付票据E.发行可转换债券12.企业在持续经营过程中，会自发地直接产生一些资金来源，部分地满足企业的资金需要，如（）A.应付税金B.应付利息C.应付债券D.应付工资E.应付账款13.下列资产中属于临时性流动资产的是（）A.季节性存货B.最佳现金余额C.保险储备存货量D.销量旺季增加的应收账款E.销售旺季增加的存货14.下列情形中，企业应享受现金折扣的有（）A.借入资金利率低于放弃现金折扣的机会成本B.借入资金利率高于放弃现金折扣的机会成本C.短期投资收益率高于放弃现金折扣的机会成本D.短期投资收益率低于放弃现金折扣的机会成本E.企业延期付款形成的损失大于放弃现金折扣的机会成本15.短期负债融资具有的特点是（）A.融资速度快，容易取得B.短期负债的借款利率随市场利率的变化而变化，财务风险加大C.短期负债融资所发生的利息支出低于长期负债融资的利息支出D.对于季节性生产企业，短期借款比长期借款灵活性更强E.短期负债融资数额小16.商业信用融资的具体形式有（）A.应付账款B.应付票据C.预收账款D.商业银行信用贷款E.应收账款让售借款17.延期付款可降低资金使用成本，但由此却可能带来一定的风险或增加潜在的融资成本，如（）A.若企业过度延期支付，则企业的信用将大幅下降B.企业可能招致延期付款的利息罚金C.供应商可能将停止供货D.供应商可能利用法律手段进行追索E.可能影响企业与其他供应商和金融机构的关系18.商业信用融资的特点有（）A.商业信用与商业买卖同时进行，不用做非常正规的安排，融资便利B.如果没有现金折扣，或企业不放弃现金折扣，则利用商业信用融资没有实际成本C.利用商业信用融集的资金的使用期限较短D.商业信用融资的限制条件少于银行借款融资的限制条件E.商业信用融资不存在风险19.补偿性余额的约束使借款企业所受的影响有（）A.减少了可用资金B.提高了融资成本C.减少了应付利息D.增加了应负利息E.降低了融资成本20.下列关于租赁融资的说法中，正确的有（）A.经营性租赁融资被称为“资产负债表外的融资”B.经营租赁对资产负债表中资产和负债均不产生影响C.融资租赁对资产负债表的影响与负债融资的影响相同D.租赁是一种融资与融物相结合的融资方式，融资速度比较快E.租赁融资支出可以抵减所得税（三）判断题1.所有的上市公司都可以运用配股方式融资。
工程项目投资与融资考试重点
工程项目投资与融资各章节复习要点考试题型一、单选题（20分）二、名词解释（20分）三、简述题（30分）四、计算题（30分）第一章概述1.工程项目建设程序2.工程项目投资的特点3.工程项目投资与项目全寿命费用的关系4.新设项目法人融资与既有项目法人融资的含义，最大的区别点第一章概述3.工程项目投资与项目全寿命费用的关系第一章概述3.工程项目投资与项目全寿命费用的关系（1）新设项目法人融资新设项目法人融资就是通常所说的项目融资，是指新组建项目法人进行的融资活动。
在这种融资方式下，由项目的发起人以及其他投资人出资，建立新的独立承担民事责任的公司法人或事业法人，承担项目的建设和运营活动。
新设项目法人融资就是指具有无追索或有限追索形式的融资活动。
（3）相对于传统公司融资（既有项目法人融资）形式，项目融资（新建项目法人融资）具有显著的不同特征：①项目导向②有限追索③非公司负债型融资④融资成本较高①项目导向项目融资主要是依赖于项目的现金流量和资产而不是依赖于项目发起人的资信来安排融资。
第二章工程项目投资的构成1.建设项目总投资的构成2.建设期贷款利息的计算2.建设期贷款利息的计算建设期利息包括向国内银行和其他非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行的债券等在建设期内应偿还的贷款利息。
在考虑资金时间价值的前提下，建设期利息实行复利计息。
当总贷款是分年均衡发放时，复利利息的计算公式为：［例］某建设项目的建设期为3年，第一年贷款额为400万元，第二年贷款额800万元，第三年贷款额500万元，贷款年利率为5％，计算建设期贷款利息。
第三章工程项目投资决策1.什么是可行性研究2.简单的资金等值换算第三章工程项目投资决策1.什么是可行性研究第三章工程项目投资决策2.简单的资金等值换算第四章项目经济与社会评价方法1.什么是财务评价2.什么是国民经济评价3.财务评价与国民经济评价的异同第四章项目经济与社会评价方法1.什么是财务评价财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的前提下，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，编制财务分析报表，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。
【CPA财管】 第9章长期筹资知识点总结
【CPA•财管】第9章长期筹资知识点总结第九章长期筹资【知识点1］长期债务筹资1.长期借款筹资优点：筹资速度快、借款弹性好。
缺点：筹资金额有限、限制条件多。
2.长期债券筹资【知识点2］普通股融资优缺点【知识点3］普通股股票首次发行1.发行方式Q）按发行对象分：公开发行（范围广、对象多、易募足，流通好、变现强，提高影响力。
手续复杂、成本高）、非公开发行（灵活、成本低。
范围小、变现差）。
（2）按是否有中介协助分：直接发行（控制发行过程，节省费用。
时间长，承担全部风险，需较高知名度、信誉、实力）、间接发行（包销+代销（代销期满，销售未到达70%,发行失败））。
（3）按能否带来现款分：有偿增资发行、无偿增资发行、搭配增资发行。
2.发行定价可以溢价、也可折价发行。
股票发行采取溢价发行的，其发行价格由发行人与承销的证券公司协商确定。
按照我国公司法的规定，股票发行价格不得低于票面金额，即不得折价发行。
①公开增发股票的发行价格，应不低于公告招股意向书前20个交易日公司股票均价或前1个交易日的均价：②非公开发行股票的发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票均价的80%β【知识点4］股权再融资1.两种股权再融资方法Q）配股（2）增发（经济法上的狭义增发）2.股权再融资对企业的影响【知识点5］混合筹资1.优先股筹资公开发行，只能是上市公司；非公开发行，只能是上市公司或非上市公众公司。
(1)发行条件及相关规定(2)交易转让及登记结算：①优先股发行后可申请上市交易或转让，不设限售期;②发行后转让，还是要遵守与发行一致的标准，非公开转让后，投资者≤200人，防止发行后变相公开，规避监管要求。
(3)优先股资本成本(4)特点2 .永续债筹资(2023新增)(1)发行条件：发行债券的一般条件+信用评级和债项评级AA+β(2)资本成本：普通债券<永续债<普通股。
(3)特点3.附认股权证债券筹资(分离交易可转换债券)(1)认股权证的特征①认股权证与看涨期权②认股权证的用途：弥补稀释、用于奖励、作为筹资工具(吸引投资方以低利率购买长期债券)。
国际经济合作第九章 BOT投资方式
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（四）运营风险 BOT项目能否按期投产并按设计指标进行生产和经营， 能否实现预计项目现金流量等，由此产生的风险被称为运营 风险，包括运营成本风险和运营收入风险。 （五）市场风险 市场风险是由于项目所提供的 产品或服务缺乏市场前景 而导致的风险，包括行业竞争风险和消费需求风险。 （六）自然风险 自然风险是指项目的参与方无法预见且无法克服及避免 的事件给项目造成损害或毁灭的风险，包括天灾风险和天气 恶劣风险。 二、BOT项目风险的管理 项目风险的管理 （一）风险管理的基本方式和原则
2、经营。其含义是企业的运转、操作和管理。经营方式包括 以下几种： （1）独立经营；（2）参与经营；（3）委托管理。 3、转移。它是采用BOT投资方式与其他投资方式相区 别的关键所在。不管是合资经营、合作经营或独资经营方 式，在经营期满以后，都会遇到投资方如何将财产转移给 东道国一方的问题。
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三、BOT投资方式的特点 投资方式的特点
（四）工程承包合同 工程承包合同由项目公司和承包商签订。 （五）经营管理合同 在项目公司将建成后的项目外包给第三方运营和维护的 情况下签订。 （六）原材料供应合同 （七）产品或服务购买合同 三、BOT投资项目下主要当事人的法律关系 投资项目下主要当事人的法律关系 （一）项目公司 （二）政府 （三）其他当事人 即项目发起人、项目贷款人、项目工程建设承包商、原14 材料供应商、保险公司等其他参与人。
4、运营风险的应对 （1）项目公司应建议和鼓励运营商采用先进和成熟的技 术，以助于有效降低产品和服务的生产成本。 （2）项目公司应与能源和原材料供应商签订长期的供应 合同，保证运营的连续性。 （3）项目公司与购买者签订定期、定量的付款合同和购 销合同，以降低市场风险。 （4）项目公司要求政府提供产品购置担保，让政府和项 目公司一起分担市场风险。 （5）项目公司应选择有资质和管理经验的运营商负责项 目的运营。 5、市场风险的应对 （1）在BOT项目的可行性研究阶段，做好产品的市场研 20 究：（2）聘用优秀的营销团队，做好营销工作。
房地产开发经营管理模拟试题及答案第九章房地产金融与项目融资
第九章房地产金融与项目融资一、单项选择题1.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是（)。
A.有限股份责任公司B。
股份有限公司C。
房地产投资信托D.有限责任合伙企业2.下列哪一项不属于私募股权投资的特点（）。
A。
多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式,绝少涉及债权投资B。
一般投资于公开发行公司，不会涉及到要约收购义务C.投资期限较长，一般可达3至5年或更长,属于中长期投资D.投资退出渠道多样化3。
（)的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
A。
权益融资B。
债务融资C。
发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金4。
证券市场的功能不包括（)。
A。
筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能5。
下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是（)。
（2004年试题)A.土地购置贷款B。
土地储备贷款C.土地开发贷款D。
建设贷款6。
我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。
A.建设银行B.工商银行C。
商业银行D.农业银行7.由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。
A.40％～50%B。
50％～60%C。
60%～70％D.70％～80％8.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(）。
A。
租金收入B。
土地出让收入C.房地产抵押贷款D。
净经营收入9.在房地产开发贷款中,（)通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。
A。
土地购置贷款B.土地开发贷款C.建设贷款D.土地储备贷款10.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是(）。
（2008年真题）A。
债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入11.由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发、贷款带来的风险是（）。
A.经营风险B.市场风险C。
《项目投融资管理》课程教学大纲
《项目投融资管理》课程教学大纲一、课程基本信息二、课程任务目标（一）课程任务《项目投融资管理》旨在介绍项目投融资及其评价的基本概念、理论、分析方法，具有理论性、基础性、实际性等特点。
本课程目的是使大学生掌握必要的项目投融资有关的基本理论知识，掌握项目投资决策、融资决策以及项目评价的方法和技术；使学生在未来的工作中具有经济意识和经济头脑，能够解决实际的项目投融资管理问题；使学生的知识结构更加适应社会主义市场经济的需要。
（二）课程目标在学完本课程之后，学生能够理解项目投资对企业价值提升的重要意义，掌握必要的项目投融资有关的基本理论知识；掌握项目投资决策、项目融资决策以及项目评价的方法和技术；能够学会利用所学知识解决项目投融资过程中的问题，从而提高分析问题、解决问题的能力。
三、教学内容与要求按照项目投资决策、融资决策和项目评价的思路进行内容设计，结合本课程的教学目标，本课程内容主要包括总论、项目投资决策、项目融资决策、项目评价以下四大部分，共10章内容。
第一部分总论，共包括1章内容。
第一章主要介绍项目及其项目投资的基本概念及其基本知识，掌握项目的基本特征、项目投资的决策程序。
第一章项目与项目投资概述第一节项目的理论界定第二节项目投资概述第三节项目投资决策概述通过本章学习，使学生掌握项目的基本特征，项目投资决策的基本程序，理解项目投资对企业价值提升的重要意义。
第二部分项目投资决策部分，包括3章内容，即二、三、四章内容。
第二章项目投资估算，包括项目投资的构成，项目建筑投资、建设期利息、流动资金的估算方法等内容；第三章项目投资决策分析，包括项目经济效果评价方法、项目投资方案决策分析；第四章不确定分析与风险分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。
第二章投资估算第一节概述第二节建设投资估算第三节建设期利息估算第四节流动资金估算第三章项目投资决策分析方法第一节静态经济效果评价方法第二节动态经济效果评价方法第三节基准折现率的确定第四节互斥方案投资分析第五节独立方案的投资决策分析第四章不确定分析与风险分析第一节概述第二节敏感性分析第三节盈亏平衡分析第四节风险分析通过本部分的学习，掌握项目投资评估及其投资决策分析方法。
项目资金筹集与融资成本
主要模式 （1）以“产品支付”为基础的项目融资模式 “产品支付（Production Payment）”是在石油、天然气和矿产品项目中常使用的无追索权或有限追索权的融资方式。 （2）BOT项目融资方式 BOT是Build-Operate-Transfer的缩写，即建设-经营-移交。 （3）TOT项目融资方式 TOT是Transfer-Operate-Transfer的缩写，即移交-经营-移交。 （4）ABS项目融资模式，ABS是英文Asset-Backed Securitization的缩写，即资产支持型资产证券化，简称资产证券化。资产证券化是指将缺乏流动性，但能够产生可预见的、稳定的现金流量的资产归集起来，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。
专用的大型设备
工程经济学
净现金流量比较
工程经济学
经营租赁：销售收入-经营成本-租赁费-税率（销售收入-经营成本-租赁费） 融资租赁：销售收入-经营成本-租赁费-税率（销售收入-经营成本-折旧-利息）
五、项目筹资的基本要求
六、资金成本和资金结构分析
资金成本
工程经济学
工程经济学
用资费用。是决定资金成本高低的主要因素。在其他两个方面因素不变的情况下，用资费用越大，资金成本就越高；反之，用资费用越小，资金成本就越低。 筹资费用。其对资金成本的影响主要表现在对筹资净额的扣减上。筹资费率越高，扣减的筹资费占总筹资额的比例越大，资金成本就越高。具体计算时，需扣除的筹资费可采用绝对额和相对数不同形式，如用相对数表示，则表现为筹资费率。 筹资总额。是企业采用某种方式筹集的资金总额，是决定资金成本高低的另一主要因素。在其他两个因素不变的情况下，某种资金的筹资总额越大，其资金成本越低；反之，筹资总额越小，其资金成本越高。
第九章项目贷款与BOT
5.承办单位一般可与外商合营，共事中便于学习国外先进管理经验，便于培养与训练干部，提高企业的经营管理水平。 6.工程贷款所取得的资金在运用过程中，有一部分可采取竞争性的招标方式，与延期付款和补偿贸易方式相比，可望降低设备的货价或工程的造价。 7.有助于一国合理地、多样化地利用外资。
第九章 项目贷款与BOT
四、项目贷款的担保
做好项目规划与可行性研究是取得项目贷款的前提，但更重要的是项目单位要向贷款人提供各种担保：如项目单位按期还本付息的担保；如无人垫付这部分超支费用，项目就不能及时完工，从而影响贷款偿还，对此也可提出担保；又如项目虽可按时完工，但由于种种原因，完工后开工不足，收益不足，从而影响贷款的偿还，对此也要提出担保。只有通过各种担保形式，将贷款不能偿还的各种风险消除了，项目单位取得项目融资才能实现。
第九章 项目贷款与BOT
第九章 项目贷款与BOT
在国际融资领域BOT不仅仅包含了建设、运营和移交的过程，更主要的是项目融资的一种方式，具有有限追索的特性。所谓项目融资是指以项目本身信用为基础的融资，项目融资是与企业融资相对应的。
第九章 项目贷款与BOT
通过项目融资方式融资时，银行只能依靠项目资产或项目的收入回收贷款本金和利息。在这种融资方式中，银行承担的风险较企业融资大得多，如果项目失败了银行可能无法收回贷款本息，因此项目结构往往比较复杂。为了实现这种复杂的结构，需要做大量前期工作，前期费用较高。上述所说的只能依靠项目资产或项目收入回收本金和利息就是无追索权的概念。
（三）特点1.贷款人不是凭主办单位的资产与信誉作为发放贷款的考虑原则，而是根据为营建某一工程项目而组成的承办单位的资产状况及该项目完工后所创造出来的经济收益作为发放贷款的考虑原则 传统的贷款方式是向主办单位发放贷款，而这种贷款是向承办单位发放贷款。 两者的区别见下图
建设工程中的项目投资与融资
建设工程中的项目投资与融资在建设工程项目的过程中，项目投资与融资是一个至关重要的环节。
投资是指向项目提供资金的过程，而融资则是指为了满足投资需求而进行的资金筹集活动。
本文将探讨建设工程中的项目投资与融资相关问题。
一、项目投资在建设工程项目中，项目投资是指为了项目的建设与运营而实施的资金投入。
项目投资通常包括土地购置、设计与规划、施工过程中的费用、设备采购、测试与调试等环节。
在项目投资的过程中，需要评估项目的可行性和风险，并且确定资金的来源和使用方式。
1.1 项目可行性评估在进行项目投资前，必须进行项目可行性评估。
项目可行性评估是基于对项目的技术、经济、市场和法律等方面进行综合分析，以确定项目是否具有投资的价值和可行性。
通过可行性评估，可以评估项目的潜在风险和收益，为项目的投资决策提供依据。
1.2 资金来源与使用在项目投资的过程中，需要确定资金的来源与使用。
资金的来源可以包括自有资金、银行贷款、股权融资等方式。
而资金的使用则需要根据项目的不同阶段和需求进行合理规划，确保资金的有效利用和项目的顺利进行。
二、项目融资项目融资是指为了解决项目投资需求而进行的资金筹集活动。
建设工程项目的融资方式多种多样，常见的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券发行、国家政策支持等。
2.1 银行贷款银行贷款是一种常见的项目融资方式，通过向银行申请贷款，获取资金用于项目的投资。
在申请银行贷款时，需要提供项目的可行性报告、财务预测、担保措施等资料，以便银行评估项目的风险和还款能力。
2.2 股权融资股权融资是指通过发行股票向投资者筹集资金。
在建设工程项目中，可以通过发行股票来吸引投资者参与项目融资。
股权融资通常需要进行股权估值、股权结构设计等工作，同时也需要遵守证券法律法规的相关规定。
2.3 债券发行债券发行是指通过向投资者发行债券来筹集资金。
债券发行可以通过银行间市场或证券交易所等平台进行，一般包括公司债、可转债等类型。
债券发行的条件和程序通常需要遵守国家的相关法律法规。
项目投资与融资
项目投资与融资项目投资和融资是现代商业领域中非常重要的两个概念。
在一个经济不断发展的社会当中，为了创造更多的价值并实现持续增长，企业需要进行投资和融资来支持其运营和发展。
本文将探讨项目投资和融资的概念、作用以及关系，以及一些常见的投资和融资方式。
首先，投资是指将资金或者资源用于某个项目或者企业，以期望在未来获得更大的回报。
项目投资可以包括不同的形式，例如购买设备、扩大生产线、开拓新市场等等。
通过投资，企业可以增加其生产能力、改善产品质量、扩大市场份额等，从而带来更多的利润和价值。
投资不仅限于企业内部，还可以涉及到投资机构和个人对于某个项目的支持。
而融资是指企业通过借入资金或者发行股权等方式来筹集资金以支持其运营和发展。
融资可以包括银行贷款、债券发行、股权融资等等。
通过融资，企业可以解决资金短缺的问题，实现更多的投资和扩大规模。
融资不仅可以帮助企业满足其资金需求，还可以提高其信用度和声誉，进一步促进企业的发展。
项目投资和融资之间存在着密切的关系。
一方面，投资需要资金的支持，而这些资金通常来自于融资。
融资提供了企业所需的资金，以供其进行投资并实施项目。
另一方面，投资带来了更多的价值和利润，为企业提供了融资的能力和机会。
通过投资获得的回报可以用于还清债务或者吸引更多的投资者，从而进一步实现融资。
在实际操作中，存在各种不同的投资和融资方式。
对于企业内部的投资，可以采取自筹资金、利用内部储备等方式，以满足企业发展的资金需求。
对于企业外部的融资，可以选择从金融机构借款、发行债券或者股权，甚至可以与投资者合作成立特定的基金来筹集资金。
选择适当的投资和融资方式需要考虑各种因素，如风险偏好、资金成本、市场条件等等。
除了传统的投资和融资方式，近年来还出现了一些新兴的方式，如众筹、天使投资和风险投资。
这些方式为初创企业和创新项目提供了更多的融资机会。
通过众筹，个人可以直接向项目发起者提供资金支持，并获得相应的回报。
天使投资者和风险投资者则通过投资初创企业获得高额回报的机会。
第九章资金筹集与运用
• 投资的可转让性
– 转让程序、转让成本、 借款人违约的处理
• 项目类型
– 资金投入量、产品类型、 市场状况
• 投资者的长期发展计划
– 资本运作、资源控制
第九章资金筹集与运用
1.公司型合资结构
• 公司是独立于其投资者的法律实体。 • 公司的权利和义务是由国家有关法律以
第九章资金筹集与运用
项目融资的适用范围
•
•资源开发项目:石油、天然气、
项
煤炭、铁、铜等项目的开采
目
•基础设施建设：铁路、公路、港
融
口、电信和能源等项目的建设
资 的
•制造业项目
适
用 范
•目前，中国的项目融资主要集中在公路、电厂、污水 处理等基础设施项目上。
围
第九章资金筹集与运用
9.3项目融资
项目的投资结构 项目的融资模式 项目的资金结构 项目融资担保 项目融资的风险分析与管理
的款项仅限于C厂建成后的收益。如果C建设失败， 贷款方只能从清理C的资产中收回一部分，不能要 求用A、B两厂的收入来归还贷款。这时贷款方对 电力公司无追索权。或者只要求电力公司把其特定 的一部分资产作为贷款担保，这时可称贷款方对电 力公司拥有有限追索权。
第九章资金筹集与运用
传统融资方式的特点
所谓传统的融资方式，是指一个公司利用 本身的资信能力为主体所安排的融资。
外部的资金投入者（包括公司股票、公司 债券的投资者、贷款银行等）在决定是否对该 公司投资或者为该公司提供贷款时的主要依据 是该公司作为一个整体的资产负债、利润及现 金流量情况，对于该公司所要投资的某个具体 项目的认识和控制则放在较为次要的位置，因 为资金的投入者是从公司的经营历史和现状中 以及从公司的信誉中获得应有的安全感，并针 对整体公司资金结构建立不同层次的信用保证， 即使某个具体项目失败了，资金投入者仍可以 获得投资收益或者贷款的偿还。
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PPP项目融资模式 PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩 写，通常译为“公共私营合作制”，是指政府与私 人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或 是为了提供某种公共物品和服务， 以特许权协议为 基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通 过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作 的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动 更为有利的结果。
ABS融资的运行程序: 向投资者进行证券融资的过程一般要经过一下 阶段： 1.确定资产证券化融资的目标。 2.组建特别项目公司 APV。 3.实现项目资产的“真实出售”。 实现项目资产或收益的“真实出售”具体有三 种操作方式： (1)债务更新；(2)转让;(3)从属参与. 无论采取何种形式，资产的出售均要由有关法庭判 定其是否为“真实出售”，以防范资产证券化涉及 的发起人违约破产风险的产生。
项目投资与融资
经济管理学院 霍宗杰 E-mail：83094276@
第九章主要内容
项目融资模式的影响因素与结构特征
项目融资模式操作类型
BOT项目融资模式 PPP项目融资模式 ABS项目融资模式 产品支付项目融资模式 杠杆租赁融资模式
9.1 项目融资模式的影响因素与结构特征
• 项目融资模式：
4.完善交易结构，进行内部评级。 5.划分优先证券和次级证券，办理金融担保。 6.进行发行评级，安排证券销售。 7.SPV获得证券发行收入，向原始权益人支付 购买价格。 8.实施资产管理。 9.按期还本付息，并对聘用机构付费。
产品支付项目融资模式 “产品支付”融资模式是项目融资的早期形式 之一，它最早起源于20世纪50年代美国天然气项目 开发的融资安排。 “产品支付”融资模式是以项目生产的产品及 其销售收益的所有权作为担保品，而不是采用转让 和抵押方式进行融资，这种形式主要针对项目贷款 的还款方式而言，借款方在项目产品来还本付息。 在贷款得到清偿前，贷款方拥有项目部分或全部产 品的所有权。
PPP模式虽然是近几年才发展起来的,但在国外已经 得到了普遍的应用。1992年英国最早应用PPP模式。 英国75％的政府管理者认为PPP模式下的工程达到 和超过价格与质量关系的要求，可节省17％的资金。 80％的工程项目按规定工期完成，常规招标项目按 期完成的只有30％；20％未按期完成的、拖延时间 最长没有超过4个月。同时，80％的工程耗资均在 预算之内，一般传统招标方式只能达到25％；20％ 超过预算的是因为政府提出调整工程方案。按照英 国的经验，适于PPP模式的工程包括：交通（公路、 铁路、机场、港口）、卫生（医院）、公共安全 （监狱）、国防、教育（学校）、公共不动产管理。
感谢！
ABS项目融资模式 ABS是英文单词 Asset-Backed Securitization 的缩写，具体是指以目标项目所拥有的资产为基础， 以该项目资产的未来收益为保证，通过在国际资本 市场发行高档债券等金融产品来筹集资金的一种项 目证券融资方式。 ABS模式的目的在于通过其特有的提高信用等 级的方式，使原本信用等级较低的项目照样可以进 入高档证券市场，并利用该市场信用等级高、债券 安全性和流动性高、债券利率低的特点，大幅度降 低发行债券和筹集资金的成本。
杠杆租赁融资模式 杠杆租赁融资模式是指在项目投资者的要求和 安排下，由杠杆租赁结构中的资产出租人融资购买 项目的资产，然后租赁给承租人的一种融资形式。 资产出租人和融资贷款银行的收入以及信用保 证主要来自该租赁项目的税务好处、租赁费用、项 目的资产以及对项目现金流量的控制。
对项目发起人及项目公司来说，采用租赁融资 方式解决项目所需资金，具有以下好处： 1.项目公司仍拥有对项目的控制权； 2.可实现百分之百的融资要求 3.较低的融资成本 4.可享受税前偿租的好处。
BOT模式主要由以下三方组成： • 项目的最终所有者（项目发起人）。项目发起人是 项目所在国政府、政府机构或政府指定的公司。 • 项目的直接投资者和经营者（项目经营者）。项目 经营者是BOT模式的主体。项目经营者的角色一般 由一个专门组织起来的项目公司承担。 • 项目贷款银行。除了商业银行组成的贷款银团之外， 政府的出口信贷机构和世界银行或地区性开发银行 的政策性贷款在BOT模式中通常也扮演很重要的角 色。