关于我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义及可行性分…
住房抵押贷款证券化的必要性及相关问题探析
来 源绝大 部 分是期 限 不 超过 ５年 的 短期 存 款 ， 银 而
行 发放 的住 房 抵 押 贷 款 期 限 可 达 ２ ～ ３ ０ ０年 ， 种 这 短 存长 贷造 成 资产 与负 债 期 限不 匹 配 的 现象 ， 可能 使 银行 在房 地 产抵 押 贷 款 的 业 务 竞 争 中容 易 陷 入 资金 周转 不 畅 的流 动 性 困境 。而 通 过 推 行 住 房 抵
房 价收 入 比远远 高 于 国际公 认 的水 平 ， 就 使得 房 这
地 产投 资 资金 运 转 的 动 力要 追 溯 到 购 房 者 的房 地
但 事 实上 我 国 商业 银 行 的 资 本 充 足 率 与 规 定 的 标 准有 相 当大 的差距 ， 如果 通 过推 行 住 房抵 押 贷 款 证 券化 ， 可将 证 券 化 资 产 移 到 资 产 负 债 表 外 ， 成 则 形
摘 要 ： 发展 我 国住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 之 路 ， 降 低 金 融 风 险 、 补 房 地 产 业 资 金 缺 口 ， 理 配 置 社 会 闲置 资 金 ， 走 是 弥 合
繁 荣 证 券 市场 的 需要 。 然 而 ， 推 进 我 国住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 的 进 程 中 ， 必 须 切 实 解 决 好 影 响 和 金 融机构 降低 风 险提 高资 本流 动性 的需 要 一 是 来 源就运 用 多少 资金 ； 新 的创 新 理 念 则 是改 善 资 而 产 流动 性 运 作 来 规 避 经 营 风 险 。 我 国加 入 ＷＴＯ 必然要 朝 着《 巴塞 尔 协 议 》 立 的 银 行 资 本 和资 产 确 合 理 比例 的 目标 迈 进 ， 以增 加 银 行 资 产 安 全 系数 。
个人住房贷款证券化的现状问题及对策
个人住房贷款证券化的现状问题及对策1. 引言1.1 个人住房贷款证券化的重要性个人住房贷款证券化是一种将个人住房贷款打包成证券进行交易的金融工具，具有重要的意义和作用。
个人住房贷款证券化可以有效地提高金融机构的融资效率，帮助其更好地管理资金。
通过证券化，金融机构可以将资产转化为流动性更高的证券，便于转让和融资，从而为个人住房贷款提供更多的融资渠道。
个人住房贷款证券化还可以帮助降低金融机构的风险敞口，提高其资产负债表的质量和稳定性。
通过将个人住房贷款分散到不同的投资者手中，可以有效地降低金融机构的风险集中度，提高其抗风险能力。
个人住房贷款证券化对于金融体系的稳定和发展具有重要的意义，可以促进金融市场的健康发展，提高金融机构的竞争力。
1.2 个人住房贷款证券化的现状问题个人住房贷款证券化市场发展不平衡。
目前，我国地方政府发行的住房抵押贷款证券主导市场，而个人住房贷款证券化市场相对落后。
这导致了市场供需不平衡，也增加了市场的不确定性和风险。
个人住房贷款证券化的信用评级存在争议。
由于缺乏相关标准和统一的评价体系，个人住房贷款证券的信用评级不够准确和客观，导致投资者难以准确评估风险。
个人住房贷款证券化的法律法规体系不够健全。
现有法规对于个人住房贷款证券化的监管不够严格，导致市场存在漏洞和法律风险。
个人住房贷款证券化市场流动性不足也是一个突出问题。
市场流动性不足会使市场参与者难以获得充分的市场信息，增加投资风险。
个人住房贷款证券化市场存在诸多问题，需要加强监管、完善法律法规以及提高市场透明度等措施来解决。
这些问题的存在不仅影响了市场的健康发展，也增加了投资者的风险。
需要采取有效措施来改善个人住房贷款证券化市场的现状。
2. 正文2.1 现阶段个人住房贷款证券化存在的问题个人住房贷款证券化市场规模不大，发展相对滞后。
与国外相比，我国个人住房贷款证券化市场仍处于起步阶段，市场规模较小，发展缓慢。
这导致市场流动性不足，交易不活跃，难以形成规模效应。
关于发展我国住房抵押贷款的思考
融市场 流通 的证 券 ， 括 抵押 债 券 及 由抵 押贷 款 包 支付 、 担保 的各种证 券
低的矛盾的晟有效 的手段就是实行住房抵押贷款。
那么如何发展我国的住房抵押贷款呢？
一
、
加快商业银行住房抵押贷款机制的完善
首先， 商业银行要简化手续． 提高效率， 降低 住房抵 押贷 款 的 门槛 。 目前 ． 国商 业 银 行在 办 我
理 个 人住 房 抵 押 贷款 业 务 时 。 续 繁 琐 ． 手 费时 很 多 。繁琐 的手续 固然 不会 使购房 心切 的消费者 望 而却 步 ． 却会 给住房 抵 押贷款 者诸 多不便 ， 但 打压 他 们 的贷 款积极 性 ， 使银 行 的经 营成 本居高 不下 。 同时还要 看到 ． 国的商 业银 行 习惯 于批 发业 务． 我 对于零售 业务 没有经 验和 兴趣 。而个 人住房 抵 押
贷款 为主， 辅之以住房公积 金和 住房储 蓄。提 出了婪进一步加快商业银 行住房抵 押贷款 机制的完
善． 实施住 房抵押贷款保险， 推行住房抵押 贷款证券化等有 关筮 展我 国住 房抵押贷教 的设想。 关 键 词 ：住房 金融 ； 抵押贷款 ； 银行 商业
文献 标识码 ：Ａ 中国分类号 ：Ｆ ８ ２ ４ ３ ．５
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２０年 ０２
１ 月
第４ 第１ 卷 期
东 北 大 学 学 报 （社 会 科 学 扳 ） Ｊ ｕｎ ｌ ｆ ｒ ｅｓｅｎＵｎｖ ｒ ｔ（ ｏｉ ｃ ｎｅ ｏ ｒａ ｏ ｔ ａｔｒ ｉ ｓ ｙ Ｓ ｃ ｌ ｉ ｃ） Ｎｏ ｈ ｅｉ ａＳ ｅ
分析房产抵押在金融市场的影响
房产抵押在金融市场的影响分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，房产抵押已成为金融市场的重要组成部分。
房产抵押贷款作为一种重要的融资方式，为许多企业和个人提供了资金支持，促进了经济的发展。
然而，房产抵押在金融市场的影响并非只有积极的一面，也存在一些潜在的风险和挑战。
本文将从多个角度分析房产抵押在金融市场的影响。
一、积极影响1.融资渠道的拓展：房产抵押贷款为许多企业和个人提供了融资渠道，解决了他们在资金周转方面的问题。
这有助于推动经济的发展，促进企业扩大生产规模，提高就业水平。
2.优化资源配置：房产抵押贷款在一定程度上优化了资源配置，使得资金流向更有发展潜力的领域，提高了社会整体的效率和产出。
3.稳定市场信心：房产抵押作为抵押物可以降低投资者和消费者的风险，增强市场信心，从而稳定金融市场。
二、潜在风险1.信贷风险：房产抵押贷款存在一定的信贷风险。
如果借款人不能按时还款，金融机构可能会面临坏账风险，进而影响金融市场的稳定。
2.房价波动风险：房产抵押的主要价值在于房价的上涨。
如果房价下跌，抵押物的价值也会随之下降，这将对贷款机构产生压力，甚至可能导致违约风险。
3.流动性风险：房产作为一种大宗资产，其流动性相对较差。
如果市场出现波动，抵押物变现可能面临困难，进而影响金融机构的流动性管理。
三、政策影响政策对房产抵押市场的影响也不容忽视。
例如，政府对房地产市场的调控政策可能会影响房产抵押贷款的规模和利率，进而影响金融市场的稳定。
此外，政府对金融机构的风险监管政策也会对房产抵押贷款的风险产生影响。
四、未来趋势随着科技的发展，房产抵押市场也在不断演变。
未来，数字化和智能化将成为房产抵押业务的重要趋势。
例如，人工智能和大数据技术可以帮助金融机构更精准地评估借款人的信用风险，提高贷款审批效率和准确性。
同时，区块链技术可以实现抵押物的透明化和可追溯性，降低欺诈风险。
总结来说，房产抵押在金融市场的影响是双面的。
它为许多企业和个人提供了融资渠道，促进了经济的发展，同时也存在一定的风险和挑战。
试谈我国住房抵押贷款证券化
金 融 创 新 。 它积 极 推 动 资 本 市 场 的 迅 速 发 展 。 ２ ０世 纪 ７ ０年
、
ｒ
住 房 抵 押 贷款 证 券 化 的 贷 款 证 券化 是 指原 始 权 益人 （ 行 ）将 其 银 创 造 的 住 房 抵 押 贷 款 资 产 整 理 组 合 ， 将 其 应 收 款 出 售
各 家 商 业 银 行 提 供 的资 料 ， 居 民个 人 的 住 房 抵 押贷
世 界银 行 模 型 和 国家 计 委 研 究 所 的测 算 来 推 算 ：每 贷 业 务 取 得 前 所 未 有 的 快 速 发 展 。再 则 ， 住 房 抵押
款 违 约率 不 到 １ ，是 目前 风 险最 低 的贷 款之 一 。银 ％ 行 已开 始 借 鉴 国外 先 进 的 住 房 贷 款 管 理 办 法 ， 建 立
成 为 各 银 行 竟 相 争 夺 的 对 象 。然 而 ， 居 民的 收 入 与
房 价 之 间存 在 着 较 大 的 差 距 ， 这 就 依 赖 于 金 融 的 大 力 支 持 。 因此 ， 为 了保 证 住 房 抵 押 贷 款 业 务 的 持 续 发展 ，必 须 为 其 提 供 长 期 、稳 定 的资 金 来 源 。这 就 抵 押 贷 款 证 券 化 ，开 辟 长 期 住 房 融 资 的 渠 道 。根 据 １亿 元 的 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 能 带动 ５亿 元 以上 的 国 内需 求 ，这 对 于 培 育住 房 产 业 成 为 新 的经 济 增 长 点 ，促 进 国 民经 济的 发展 ，将 起 到 十分 重要 的作 用 。
建 清 预 测 ， 中国 住 房 抵 押 市 场 规 模 将 超 过 ４万 亿 人 全 面 、 更 充 分 地 发 挥 资 源 配 置 的 作 用 。
房地产市场的金融工具房屋贷款抵押证券化和债券发行
房地产市场的金融工具房屋贷款抵押证券化和债券发行房地产市场的金融工具：房屋贷款抵押证券化和债券发行在房地产市场中，金融工具起到了重要的作用，其中房屋贷款抵押证券化和债券发行是两种常见的金融工具。
本文将探讨这两种金融工具在房地产市场中的应用和影响。
一、房屋贷款抵押证券化房屋贷款抵押证券化是指银行或其他金融机构将房屋贷款打包成证券，通过发行证券来筹集资金。
这种金融工具的出现为房地产市场带来了许多好处。
首先，房屋贷款抵押证券化可以提高金融机构的流动性。
传统的房屋贷款需要银行长期持有，资金较难流动，而通过证券化，金融机构可以将房屋贷款出售给其他投资者，从而迅速获得资金，提高了流动性。
其次，房屋贷款抵押证券化可以分散风险。
金融机构将房屋贷款打包成证券后，不再直接持有全部风险，而是将风险通过证券的形式分散给投资者。
这样一来，即使某些房屋贷款出现违约或其他问题，也不会对金融机构造成过大的影响。
然而，房屋贷款抵押证券化也存在一些问题和风险。
首先，证券化可能导致信息不对称。
投资者难以获得足够的信息和了解贷款的真实情况，从而可能低估风险。
其次，证券化还可能导致金融机构对借款人进行不当的放贷，放松了对贷款的审查和管理，提高了违约的风险。
二、债券发行债券发行是指房地产开发企业或房地产资产管理公司通过发行债券来筹集资金。
债券作为一种融资工具，为房地产市场提供了额外的资金来源。
债券发行有助于促进房地产开发。
通过发行债券，房地产开发企业可以获得大量资金，用于购置土地、建设房屋等各个环节，从而加快房地产项目的进度。
此外，债券发行还可以多样化融资渠道。
相比于银行贷款等传统融资方式，债券发行可以吸引更多的投资者，扩大了融资渠道，提高了房地产市场的融资灵活性。
然而，债券发行也面临一定的风险和挑战。
首先，债券发行需要付息和还本，如果房地产市场出现不利的变化，房地产开发企业可能面临偿付困难。
其次，债券市场的运作需要良好的信用评级和监管制度，否则可能出现乱象和风险。
我国住房抵押贷款证券化的探讨
制改革的需要。 卜 华（ ２ ０ ０ ９ ） 认为美 国次贷危机 的根源 并非
资产证券化技术本身有风 险 ， 而是资产的质量 和对 风险的控 制有问题 ， 我 国不可 因噎废食 ， 要 在风 险可控 的范 围内逐步 发展资产证券 化业 务。 申富平 、 成焕 英 （ ２ ０ １ ０ ） 运用 修 正的 Ｋ ＭＶ模型以开元 ２ ０ ０ ５— １为例 ， 通过 资产 池违约率 临界值
券化品 的需求基础 、 证 券化 市场 的供给方抵 押贷 款规模 、 抵 押贷款证券化的法律环境 分析 了我 国住宅贷 款发展 的可行
性 。林南 （ ２ ０ ０ ６ ） 认为住房抵 押贷款证 券化可 以降低和 分散
商业银行的风险 ； 有利 于拉 动住宅 产业发展 ； 是 深化金 融体
关键词 ： 住房抵押贷款 ； 证券化 ； 次贷危机
响， 近 几 年 国 内房 地 产 市 场 发 展 迅 猛 ， 个 人 住 房 按 揭 贷 款 需
资本化容量 已经远 远低 于金融化 、 资 本化 的需求 而导致 的。
美 国德 克萨斯州立大学 的教授连大祥（ ２ ０ ０ ７ ） 则认为 ， 在次债 危机 中放款银行通常是相关产品的受益者 ， 因此他们 在放贷
求非常旺盛 ， 商业银行 个人住 房按揭 贷款余额 庞大 ， 给商业 银行带来较 高的利差 收益 的同时 ， 也使 商业银行积 累了不小
时经常重量不重质 ， 银行 不停扩 张信 用增加 贷款 ， 造成 大量
注定将来无法收 回的坏账 ； 另一 方面 ， 高房 价也 与美 国的土
地政策有关 ， 许多地 区设 立 了土地开 发的 限制 政策 ， 认 为减 少房屋供给造成 了房价过高 ， 导致 了低 收人家庭 只能通 过次 级贷款购房 。 近几年 ， 国内逐 渐开始较 为系统 的进行 住房抵押贷款 证
我国住房抵押贷款证券化的可行性分析及对策建议
定 的预期 收 益 为保证 ， 过 在 资 通
本 市 场 上 发 行 证 券 募 集 资 金 的
引力 的 证 券化 产 品 。我 国的住 房 抵 押 贷 款 一 级 市 场 从 １９ ９７年 刚 刚 开始 起 步 ，迄 今 为止 经 历 了 ５
年 左右 的 发展 ，如 果仅 从 静态 角 度 出发 ，将 我 国现 有 市场 规模 与 发 达 国家 相 比 ， 么 ， 国 目前是 那 我
一
以其 收购 的住房抵 押 贷款进 行 汇 总 、结 构 性组 合 和信 用 增 级 ，
并 将 其 中 某 一 类 具 有 相 同 的 回
收 期 、风 险 、预期 收益 水 平等 特 征 的 债 权 作 为 基 础 在 资 本 市 场 上 发行 证 券 的行 为 。与住 房抵 押
的住 房抵 押 贷 款余 额 为 １６ ２０亿 ，
时 也 是 世 界 范 围 内最 为 广 泛 被
给一 家 特别 的 专业 机 构 ， 机 构 该
不 具备 发 展住 房抵 押 贷款 的一 级
市 场基 础 。 止 到 １９ 年 末 我 国 截 ９９
证 券化 的 一 种资 产 ，具有 较 高 的 市场 流 动 性 ， 适 合 于证 券化 。 最
种项 目融资方式 。 住房抵押贷 款证 券 化是 资 产 证 券 化 的一 种 ， 是指商 业银 行等金 融机 构将 其 持 有 的 住 房 抵 押 贷 款 债 权 转 让
一
２ ．住 房 抵 押 贷 款 具 有 适 于
证券化的特点。 住房抵押贷款是 世界 上 最早 被 证券 化 的资 产 ，同
占 Ｇ Ｐ的 比重仅 为 １５ ％ ， Ｄ ．６ 而英 国 占 ５ ％ 、 国 占 ５ ％ 、日本 占 ６ 美 ４ ３ ％ 、韩 国 占 １％ 、马来 西 亚 占 ３ ４
论我国住房抵押证券化
论我国住房抵押证券化摘要：近些年，房地产行业已经成为我国的重要行业，它的发展不仅可以带动建筑、装潢、装饰、服务等相关产业的发展，并且可以解决我国劳动力过剩等问题。
但是，房地产行业的发展离不开资金的制约。
目前，资金制约已经成为房地产行业的棘手问题。
房地产的资金问题主要是依靠房地产金融市场来完成的，为了解决限制房地站开发过程中资金的问题，必须要构建新型的房地产金融体系，也就是说需要建立住房抵押贷款证券化市场。
关键词：房地产；金融体系；抵押贷款证券化通过对一些发达国家住房抵押贷款的发展过程以及实施状况的比较研究，分析了不同国家实现住房抵押贷款证券化的不同特点，也结合了我国目前住宅市场以及金融市场状况存在的问题，探索出了值得我们借鉴学习的地方，以及我国现在实行住房抵押贷款证券化的可行性及必要性，提出了我国实行住房抵押贷款的初步设想，对我国已经实行的住房抵押贷款证券化提出了建议。
一、住房抵押证券化的相关概念住房抵押证券化是我国房地产金融行业的重要内容之一，在房地产行业发达的国家，证券化已经成为房地产金融发展的趋势，这儿是房地产金融二级市场核心，也是资产市场的重要部分，在我国住房抵押证券化正处于初级阶段。
资产证券化：住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，是发展最早、规模最大的资产证券化品种。
二、住房抵押证券化市场研究现状最初的住房抵押证券化始于美国，由于当时严重的通货膨胀①，金融机构的固定收益已经不能弥补短期的负债成本。
当时，商业银行的储蓄基金被提现，银行陷入困境。
在这种情况下，为了缓解市场资金流动性差的问题，政府决定实施住房抵押二级市场，为房地产行业开发了一条资金来源的新途径，住房抵押贷款证券化行业从那时开始兴起。
从二十世纪七十年代到现，美国已经形成了国际上规模最大、品种最多的住房抵押贷款证券化。
经过了多年的实施，证明这个体制是非常成功的。
在我国，探讨住房抵押证券化问题已经很多年了，也由银行向国务院提交了具体的方案，但是在实施住房抵押证券化问题上，总是雷声大、雨点小，学术界对于具体的实施模式都有着激烈的争论。
我国住宅抵押贷款证券化的可行性分析
１ １ ３ 抵 押 贷 款 证 券 化 担 保 与 保 险 ．．
保险能减少或分 散风险 ， 保 险则是在制造风险 。 不 随着 房 地 产 业 的 发 展 ， 地 产 抵 押 贷 款 险 日益 成 为 一 房 种 重 要 的 险种 ， 主 要 保 社 会 经 济 风 险 ， 信 用 风 险 、 它 如 抵 押 物 风 险 、 买 力 风 险 等 。 其 直 接 作 用 是 防 止 贷 款 购 人 由 于 未 能 及 时 回 收 贷 款 而 受 到 损 失 ， 接 地 促 进 了 间 抵押 贷 款 的 发 展 ， 大 了 融 资 能 力 。房 地 产 抵 押 贷 款 扩 再 融 资 ， 了必 备 上 述 融 资 工 具 外 ， 要 有 保 险 和 定 期 除 还
款抵押物权作提保 ， 向社 会 发 行 债 券 来 再 融 资 （ 称 房 或
极 培 育 经 济 增 长 点 ； 是 可 将 商 业 银 行 长 期 信 贷 资 产 二
转 换 为 流 动 性 高 的 证 券 资 产 ， 解 决 商 业 银 行 资 金 结 以 构 不 匹配 的 问题 ， 防范 商 业银 行 的 系统 风 险 ； 是 为 投 三
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－－警彦院 学报 ・｜ ｆ．
Ｊｏｕｒ ｎａ］ｏｆ Ｓ１ ｃｈｕａｌ Ｕ ｎ１ ｌ ｖｃｒ ｔ ￥１ ｖ ｏｆＳｏｌ ｉ ｎ ｄ Ｔ ｃ ｅｌｃｅ ａ ｃｈｎｏ ｏ ｌ ｇｙ
文 章 编 号 ： １０ ．７ ２ ２ ０ ）３０ ８ ．３ ０ ０ ５ ２ （ ０ ２ ０ ． ０ ７０
抵 押 贷 款 证 券 化 的 运 作 ， 键 是 有 一 个 健 全 高 效 关 的二 级 市 场 （ 称 二 级 抵 押 市 场 ） 二 级 市 场 ， 与 一 也 。 是
级 市 场 相 对 而 言 ， 级 市 场 上 的 贷 款 人 在 这 里 将 抵 押 一
关于我国住房抵押贷款证券化发展的思考
开展 和 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 在 我 国 的 全面推动提供理论参 考。 关键 词 ：金 融 危机 住 房 抵押 贷 款证 券
化 对 策建 议
已经隐藏着巨大的风 险。
（ ） 业银 行 必须 加 强 信 贷 风 险 控 制 二 商
房按揭贷款一直被认 为是优质资产 。除了 监管机构对住房按揭贷款风险有所察觉外 ， 之前商业银行对此并没有清醒 的认识 。房
价也一样 ，我 国白房改 以来 ，房地产价格 出人意料地往上涨 ，尽管政府出 台了一些
关 我 住 抵 贷 于 国 房 押 款
证 化 展的 考 券 发 思
■ 姚 志兰 副教授 张志芳 ｚ（ 、张 家口职 业技 术 学院 河北张 家 口 １
次 。优 质贷款市场面向信用等级高 ，信用
分 数在 ６ ０ 以上（ ６分 信用评分范围是 ３ ０ ０— ８ ０ ）“ Ｔ Ａ” ５ 分 ， ＡＬ — 贷款市场则是６ ０ ６ ０ ２ — ６ 分 之间 ，次级贷款市场是面 向信用分数在 ６ ０ 以下 、 ２分 收入证 明缺失 、 负债较重 的借
有只涨不跌 的市场 ，在我 国银行发放 的个
内 容 摘 要 ： 本 文 在 金 融 危 机 的 警 示作
用 下 ，结 合 我 国住 房 危机前 ， 截 全 美抵押贷款规模约 １ ０万亿美元 ， 而次贷就 达 １５ 万亿美元左右 ， ｌ 已经具备 了形成危机
的 ５２ ％。利率 大幅攀升 加重了购房者 的 ５ 还贷负担。在房价下跌与还贷压 力增大 的
预 防措施 。然而 ，美国次 贷机 构忽视 了这 些基本 的风 险防范措施 。 相对于美 国来说 ， 我 国商业银行 的风险控制更为薄弱。 因此 ， 必须建立房地产金融预警和监控体 系，它
我国个人住房抵押贷款证券化分析
不回； 另～方面就是 购买者违约不付款。 围 现在 更为宽广， 人们可以更方便地获得长期信 存款余额超过 １１５７亿元 ，经过多次降息 ６ ，８
银行对违约 问题 的处理方式很简单， 但也存在 用， 从而大幅度提高个人购房者的有效支付能 后，目前国内商业银行利率已经处于较低水 相当大的风险， 就是拍卖充当抵押的住房。这 力。 平 ， 的社会 闲置资金要寻找收益更高 的投 大量 就存在着拍卖得来的资金不足以偿还发放的 ３进一步促进房地产业发展。 、 房地产业发 资渠道， 促使居民储蓄寻找新的出Ｎｏ于是储
的一部分风险转嫁给了银行。 一方面房地产商 住房抵押贷款债权可及时变现， 商业银行可以 房抵押贷款的现有规模及发展前景， 发展住房 用来建房的资金来源是银行， 一旦房地产商的 扩大贷款规模， 延长贷款期限， 提高按揭成数， 抵押贷款证券化已经具备了资产基础。 房子卖不出去， 就意味着银行贷款就有可能收 贷款利率的下调也有了条件。 由于可贷资金范 ２资金来源充足。 ２ｏ 年底， 、 Ｎ． ６ ｏ 我国居民
贷款金额的风险。
、
我国住房抵押贷款现状
随着国家宏观调控以及中央银行货币信
贷政策的陆续出台， 各家商业银行纷纷调整信 益。 实施住房抵押贷款证券化， 不管对银行、 购 析 贷投向， 加大了对消费信贷投入， 这都促使我 房者、 房地产商， 还是金融机构都有一定的经 国个人住房贷款业务迅速发展并初具规模。 济利 益。 自 从 １９ 年我国住房改革， ９８ 停止实物分配后， 住
不同的国家和地 区在具体操 化 ， 可以为房地产 业发展 带来后续 资金 ， 进 促 融市场完善等有一定的作用， 也符合市场经济 被许多国家借鉴 。 作上有所不同， 但其本质都是一样的。总的来 其发展， 形成一种 良性循环 。 的发展规律。但是， 由于我国证券市场还很不
我国住房抵押贷款证券化的风险与防范论文
我国住房抵押贷款证券化的风险与防范论文我国住房抵押贷款证券化的风险与防范摘要：住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款转化为证券产品进行流通交易的金融行为。
尽管住房抵押贷款证券化有助于提高流动性和降低融资成本，但在这一过程中也存在着一定的风险。
本文旨在分析我国住房抵押贷款证券化的风险，并提出相应的防范措施，以保护金融市场的稳定和投资者的利益。
一、风险分析住房抵押贷款证券化的风险主要包括市场风险、信用风险和流动性风险。
1. 市场风险住房抵押贷款证券化的市场风险主要体现在表现不佳的贷款资产无法出售或交易量不足的情况下出售价格低于其实际价值。
这可能导致投资者在购买证券产品后面临损失的风险。
2. 信用风险信用风险是指住房抵押贷款证券化产品发行人违约或无法按时支付利息和本金的风险。
若贷款人无力偿还贷款，就会导致证券产品的价值下降，从而给投资者带来损失。
3. 流动性风险流动性风险是指持有住房抵押贷款证券化产品的投资者在市场上迅速出售该产品时面临的价格下跌风险和流动性不足的风险。
如果市场需求下降，投资者可能很难卖出证券产品或以低于其实际价值的价格卖出。
二、防范措施为了降低住房抵押贷款证券化的风险，保护投资者的利益，应采取以下防范措施：1. 强化风险管理加强对住房抵押贷款证券化的审核和审计力度，确保贷款资产的真实性和有效性。
建立风险防范和监控机制，及时发现和应对潜在风险。
2. 建立信用评级体系建立住房抵押贷款证券化产品的信用评级体系，对产品进行严格评级，为投资者提供有关产品信用风险的信息。
同时，要加强对信用评级机构的监管，确保评级的客观公正和准确性。
3. 提高信息披露透明度加强对住房抵押贷款证券化产品信息披露的规定和监管，要求发行人及时、准确、完整地披露相关信息，使投资者能够充分了解产品的风险和回报。
4. 加强监管和法律保护加强对住房抵押贷款证券化市场的监管，制定更加严格的法律法规，明确市场参与者的权责，防范市场操纵和欺诈行为。
浅谈我国住房抵押贷款证券化的几个问题
（ ｏ ｇａ ａｉ ａｄＴ ｎｖｒ ｔ Ｌ ｎ ｙｎ Ｆ ｎ ， ６ ０ ０ Ｃ ｉ Ｌ ｎｙｎＲ ｄｏ ｎ Ｖ Ｕ ｉ ｓｙ ｏ ｇａ ， ＠ａ ３ ４ ０ ， ｈｎ ｅ ｉ， ａ）
Ａｂ ｔａ ｔ Ｏｎ ｓｒ ｃ ： Ｄｅ ｅ ｅ １ ，０ ５ｗ ｔ ｔｅ ｐ ｎｎ ｓｕ ｆ ｔｅ ｎ ｉｉｕ ｌ ｏ ｓ ｇ ｃ ｍｂ ｒ ５２ ０ ，ｉｈ ｈ ｏｅ ｉｇ ｉｓ ｅ ｏ ｉｄｖｄ ａ ｈ ｕ ｉ ｍｏｔａ ｅ ｏ ｄ ｏ ｅ ｈ ｎ ｒ ｇ ｂ ｎ ｆ ｔ ｇ ｈ
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第１ 期 ２０ ０ ６年 ３月
闽西职业技术学院学报
Ｊ ｕ ａ ｆＭｉｘ ｏ ａｉｎ ｌａ ｄ Ｔｅｈ ｉａ ｇ ｇ ｏ ｒｌ ｏ ｎ ｉＶ ｃ ｔ ａ ｎ ｃ ｎｃｌＣｏ ｅ ｅ ｎ ｏ
Ｎｏ １ ．
Ｍａ ｃ Ｏ ６ ｒｈ ２ Ｏ
住 房抵押贷款证券 化是 房地 产金融的重要 内容之 一 。 在
市场参 与者从 中获得 可观的收益。 因此 ． 资产证券 化可谓世 界近年来最重大的融资机制创新 。
（ ） 善 了银 行 贷 款 资 产 的 流 动 性 一 改
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
房地产金融发达的国家 ． 证券 化已成为房地产金融发展 的必
然 趋 势 ， 是 房 地 产 金 融 二 级 市 场 的 核 心 。 是 资本 市 场 的 它 也
ｍｏ ｔ ａ ｅ ｂ ｎ ｎ ｕ ｓｆｒ ｒ ｏ ｏ ｎ ｅ ｍｅ ｓ ｒ ｓ ｒ ｇ ｏ ｄ ａ ｄ ｐ ｔ ｗａ ｄ ｓ ｍｅ ｃ ｕ ｔｒ ａ ｕ ｅ ． ｇ ｏ
Ｋｅ ｒ ｓ ｒａ ｓａｅｆ ａ ｃ ； ｏ ｓ ｒｐ ｒ ｄｕ ｈ ｕ ｉｇｍｏ ｇ ｔ； ｅ ｕ ｔ ａｉｎ ｙ ｗｏ ｄ ： ｅ ｌｅｔｔ ｎ ｎ ｅ ｈ ｕ ｅｐｏ ｅ ｙｍｅ ｉｍ； ｏ ｓ ｒ ａｅ ｓｅ ｆ ｉ ｔ ｉ ｔ ｎ ｔ ｉ ｚ ｏ
我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义及可行性分析
中图分类号 ：８ ０ 文献标志码 ： 文章编号 ：６ ３ ２ １ ２ ０ ）８ ０ ９ — ２ Ｆ３． ５ Ａ １７ — ９ Ｘ（０ ８ １— ０ ６ ０
配。 证券化过程中在安排抵押支持证券的期限、 利率 、 发行时间
给众多的投资者 。
２ ０世纪 ７ ０年代兴起 的资产证券化 （ ｓｅ Ｓｃｒｉ ｔ ｎ Ａ ｓｔ ｅｕｉｚ ｉ ） ｔａ ｏ 被称为是近 ３ ０年来世界金融领域最 重大 、发 展最迅速 的金 融创新和金融工具 。资产证券化所证券化的不是资产本身 ，
而是资产所产 生的可预见 的现金流 。简单说 ， 证券化就 资产
摘
要： １ 近 Ｏ年来 ， 国个人 购房热情 高涨 ， 我 住房贷款 需求也飞速增长 ， 个人住房贷款规模年均增长率近 ３％。 ０
由于期限长、 流动性差 ， 个人住房贷款的 大量 出现 必将增 大商业银行 资产 负债 管理 的风险 ， 住房抵押 贷款 证券化 已
势在必行 。虽然 中国建设银行的“ 建元 ２０ 一 个人住房抵押贷款证券化信托优 先级 资产 支持证券” 开发行 ， ０５ １ 公 没达 到市场预期 的“ 火爆” 态， 随着人们对抵押贷款证券化认识 的加深和客观条件的成熟 ， 状 但 相信在 中国也将 日益显示
亿元⑦ ２０ 年末， 。０６ 全国住房公积金缴存总额已达 １ ７ ７ ２ ８． 亿 ６ ３
元③ 这些资金和基金的共同特征是来源稳定 ， ， 来源与支出的 间隔期长 ， 目前主要集 中于银行存款和购买国债 ， 但 投资渠道 缺乏 ， 资金运用效率很低。据国家统计局统计 ， ２０ 年末 ， 至 ０７ 我国城乡居民人民币储蓄存款余额达到 １． ３ ７２ ４万亿元④ ５ 。由
对我国实施住房抵押贷款证券化的必要性和可行性分析
住 房 抵 押 贷款 证 券 化 的实 质 和 核
心 是 为 发 放 住 房 抵 押 贷 款 的 金 融 机 构 提 供 一 种 融 资 制 度 安 排 。通 过 住 房
期 内 对 负 债 结 构 做 出 相 应 的 调 整 ，这 常 使 银 行 蒙 受 资 产 负 债 不 匹 配 、利 率 倒 挂 等 风 险 。抵 押 贷 款 证 券 化 为 金 融 机 构 顺 应 变 化 的 市 场 环 境 ，缓 解 商 业 银 行 住 房 金 融 业 务 的 “ 存 长 贷 ” 问 短 题 ，及 时 调 整 自 己 的 资 产 负 债 结 构 提
金 短 缺 ” 的 呼 声 不 断 增 高 ， 企 业 主 要
差 ，通 过推 行 住 房 贷款 证 券 化 可 以变
银 行 的 “ 资 产 ”为 活 资 产 ， 强 资 产 死 增
的流 动性 ， 表 现 ： 这
物 价 指 数持 续 下跌 、当 前 推 动 经 济 增 长 主 要 依 靠 实 施 积 极 财 政 政 策 ，发 行 国 债 进 行 大 规 模 基 础 设 施 投 资 来 实 现 从 长 期 来 看 ，财 政 货 币 政 策 的 政
住房 抵 押 贷款 பைடு நூலகம் 券 化 是集 合一 系
列用 途 、 量 、 还 期 限 相 同或 相 近 ， 质 偿 并 可 以 产 生 大 规 模 稳 定 的 现 金 流 的 住 房 抵 押 贷 款 ， 对 其 进 行 组 合 包 装 后 ，以其 为 标 的资 产 发 行证 券 进 行融
资 的 过 程
我 国 已 将 以 住 宅 建 设 为 主 的 房
地 产 业 作 为 新 的 消 费 热 点 和 新 的 国 民 经 济增 长 点 列 入 “ 五 ” 发 展 规 十
我国实行住房抵押贷款证券化的环境分析
表 １建 元 ２ ０一 适 用 的法律 法规 ０５ ｌ 颁发部门 法规名称 银监会与人民银行 《 信贷资产证券化试点管理办法》
财政部 建设部 人 民银行
‘ 信贷 资产证券化试点会计处理规定》 ‘ 关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》 《 资产支持证券信息披露规则》
规 的 空 白。
我 国 推 行 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 （ ｒｇ ｇ ａ ｋ ｄ Ｓ ｃ ｒ ｉｓ 以下简称 Ｍｏｔａ ｅ Ｂ ｃ ｅ ｅ ｕ ｉｅ ， ｔ ＭＢ ） Ｓ ，具有 重要 的现实意义。并且 ，随 着我 国经济的不断发展和金融改革的继续
深人 ， 将住房抵押贷款证券化作为我国推
行 与 买 卖 ，它 不 但 有 的 资 产 契 约 的变 更 ， 而且其内在的 “ 真实销售 ” “ 、 破产 隔离” 等
要求均需要法律 予以确认和保 障。此外证 券化涉及原始权益人、原始债务人 、特殊 目的机构、服务商等多个主体 ，特别是还 需要Ｓ Ｖ作为交易结构的中心 。 些主体 Ｐ 这 的设立、活动 、退出都要涉及法律上 的规 范。证券化的结构是 由一 系列 的合 同或者 法律行 为来 实现 的，证券化本 身体现为一 个 复杂 的法 律 关系组 合 。在一 定程 度上 讲 ，离开 了法律的规范与保 障 ，抵押贷款 证券化 寸步难行 ，因此要特别关注其所涉 及 到的法律法规 。 （ 有利于开展Ｍ Ｓ 一） Ｂ 的法律环境初步建立 我国为 大陆法系 国家 ，实行 “ 法无规
我国实行住房抵押贷款 证券化的环境分析
周晓静 ‘ 卓 北京建筑工程学院经 管院 １ ０ ４ 张 ０４ ０
起人 ，这样才能使 自己不受 发起人破产与
否的影响 ， 从而保护投资者 的利益 。 同时， Ｓ Ｖ与商业银行之 间是否有 “ Ｐ 真实 出售 ” 也必须得到相 关法律认可 ，只有这样 ，在 发起人破 产时，资产池 中的资产才不会被 列入破产财产被清算 。 然而 Ｓ Ｖ的主体地 Ｐ 位和破产 隔离等法律问题属于现有法律法
我国开展住房抵押贷款证券化试点方案的模式设计
即商 业银 行 混业 经营 及 国家 信 用全 额担 保 两个 问题 。 首 先 ， 业银 行 需要 获 得 发行 Ｈ 住 房低 押 贷 款 证 商 Ｂ Ｓ（
原 始权 益 人 ，将 其 持有 的抵 押 贷 款 债 权 合法 转 让 给 “ 设 机构 ” Ｓ Ｖ ； 二 ， 转 让 过程 中， 常还 有 信 特 （Ｐ ）第 在 通
用评 级 机构 和信 用 增 级机 构参 与 其 中 ，通 过评 估 、 担 保 或保 险等 形 式对 特 设机 构进 行 信用 升级 ；第 三 ， 特
担 保 的角 色 ， 没 有 其 他 信用 增 级 的情 况 下 ， 于 国 在 等
从一 些发 达地 区 金融 环境 来 看 ， 国性 的金 融 市 全 场 比较 完备 ， 众 多 的 中外金 融机 构和 各 类 金融 中介 有
服务 组织 。 的城 市还 在 全 国率先 开展 了征信体 系 建 有
券） 券 的批 准 ， 债 而这 直 接 涉 及 商业 银 行 混 业 经营 的 问题 。 次 ， 果不 能得 到政 府 的外 部全额 担保 ， 风 其 如 则
２． 达地 区较 完 善 的 金融 制 度和 市场 环 境 为推 发
行 住房 抵押 证券 化提 供 了 良好 的平 台
险无 法转 移 出去 ，无 法 实现 真 实 出售和 破 产 隔离 ， 只 能算 是表 内证 券化 。 果 由人 民银行 或者 财政 部担 当 如
１ 商 业 银 行 内部 成 立 Ｓ Ｖ（ 门操 作 资 产 证 券 ． Ｐ 专
关于我国住房抵押贷款证券化的思考
国发展 住房抵 押贷 款 二级 市场 ，即 通过抵 押贷 款 的利率 高低还 不能 完全反 映 出该种 资产的 市场供 【 券化 ，提 高 我 国住 房 所 需 Ｋ期 资 金 的供 应 能 求 和 风险高低 ．这使 抵押贷 款 证券化 的定价难 以 ｉ Ｉ ＝ 力 。笔 者认 为 ， 长期看 ， 目推行 住房抵 押贷 款 进 行 。 从 我 证券 化具 有 必然性 ，但 现 阶段 全面 推行还 缺乏 市 ２ ．商 业银 行 对抵 押 贷 款 证 券化 的 需 求仍 不
场基 础。 当前的 任务是积 极 创造 条件 ，为住房 抵 迫 切
押贷 款的证 券化打 造环境 。
首先 ，我 国商业 银行 目前 并不缺乏 持 有抵 押 贷款 所需 的资金 。这一 方面 是我 国开展住 房抵 押
ｌ ） 约我 国住房抵 押贷 款证券 化 的因素 一 制
尽 管 住房 抵 押 贷 款 证 券 化 能 为我 国住 房 建 贷款 时 间短 ，抵押贷 款 市场总 量不 是很 大 。商业
维普资讯
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ｌ７ ３
关 国 房 押 款 券 晌 考 于 住 抵 贷 证 化 思
■ 黄小彪
住 房抵 押贷 款 【 券化是 哉【 经 济 、金融 界 当 式 主要是 固定 利率等 额偿还 方式 ，贷款 方式 比较 ｌ Ｆ 日 的研究 ． 个热 门 题 ．它 实质 是资产证 券化 单 一 这一 方 面限制 Ｊ贷款 需求 范围 ，另一方 面 ｝ 勺 的 种 形式 ．是 由商 业银 行等味 始贷款 机 构将 流 也 不利于 降低抵 押贷 款 的风 险 ；三 是抵 押贷款 的
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我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义及可行性分析
引言
个人住房抵押贷款证券化是指通过将个人住房抵押贷款打包成证券，从而实现个人住房抵押贷款的资产证券化过程。
在我国经济日益发展的背景下，探讨个人住房抵押贷款证券化的意义及可行性，对于提升金融体系的效率和促进房地产市场的稳定发展具有重要意义。
个人住房抵押贷款证券化的意义
促进金融体系稳健运行
个人住房抵押贷款证券化可以有效地推动金融体系的稳健运行。
通过证券化，将个人住房抵押贷款转化为证券产品，可以吸引更多投资者参与市场交易，增加市场流动性，降低金融风险。
此外，证券化还可以促进资金的流动和配置，提高金融机构的资金利用效率。
满足资本市场多样化需求
个人住房抵押贷款证券化将为投资者提供多样化的投资选择。
传统的个人住房抵押贷款模式存在着风险分散效应较差的问题，而证券化可以通过将抵押贷款打包成证券产品，降低风险集中度，提高投资者的收益和保护。
这将吸引更多的投资者参与进来，丰富了资本市场的产品种类和投资渠道。
促进房地产市场的稳定发展
个人住房抵押贷款证券化对于房地产市场的稳定发展意义重大。
通过将个人住房抵押贷款证券化，可以扩大住房抵押贷款的规模和融资渠道，提高住房金融供给的灵活性和稳定性，减少金融风险的传导。
这有助于平抑房地产市场的剧烈波动，推动房地产市场的良性发展。
个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
政策支持的有利条件
我国政府已经意识到个人住房抵押贷款证券化的重要性，并出台了相关政策支持措施。
例如，国家发展和改革委员会、中国人民银行等多个政府机构陆续出台了一系列文件和规定，提出支持个人住房抵押贷款证券化的政策措施。
这为个人住房抵押贷款证券化的推进提供了政策保障和支持。
市场发展的需求推动
个人住房抵押贷款证券化的可行性还受到市场发展需求的推动。
随着我国经济
不断发展和城市化进程的加快，住房需求不断增加，个人住房抵押贷款市场也呈现出快速增长的趋势。
个人住房抵押贷款证券化的推进可以满足市场对于住房融资渠道和产品多样化的需求。
风险管理的完善
个人住房抵押贷款证券化在风险管理方面具备一定的可行性。
我国个人住房抵
押贷款市场已经建立了较为完善的风险管理体系，包括评估房产价值、控制贷款额度、规范贷款流程等。
这为个人住房抵押贷款证券化提供了风险管理的基础，减少了不良资产的风险。
技术支持的提升
随着科技的发展，信息系统和金融技术已经能够满足个人住房抵押贷款证券化
的需求。
金融科技的普及和应用可以大大提升证券化操作的效率和安全性。
技术手段的提升将为个人住房抵押贷款证券化的推进提供有力支持。
总结
综上所述，个人住房抵押贷款证券化在我国发展中具有重要的意义和可行性。
个人住房抵押贷款证券化对于促进金融体系稳健运行、满足资本市场多样化需求和促进房地产市场稳定发展有着积极的影响。
政策支持、市场发展需求、风险管理完善以及技术支持的提升等因素使得个人住房抵押贷款证券化在我国具备推进的条件。
然而，个人住房抵押贷款证券化在实际推进过程中仍然面临一些挑战，如风险
评估机制不完善、相关法律法规亟待完善等。
因此，需要政府、金融机构和市场参与者共同努力，加强监管，完善制度，确保个人住房抵押贷款证券化的顺利推进并实现其积极效果。