房地产企业的土地储备问题研究
土地储备管理工作研究报告
土地储备管理工作研究报告土地储备是指由政府或企业在规划建设中预留的用于发展的土地资源。
土地储备管理是指对土地储备进行统一管理、规划利用和合理配置的工作。
土地储备管理工作对于国家经济发展、城市化进程和土地资源管理具有重要意义。
一、土地储备管理概述土地储备管理是指政府或企业对土地储备资源进行统一管理和优化配置的工作。
其核心任务包括土地储备规划、征收、管理及利用。
土地储备管理主要分为宏观管理和微观管理两个层面，宏观管理负责统筹和规划土地储备的数量和用途，微观管理则负责实施具体项目的储备工作。
二、土地储备管理的意义和作用1. 保障国家经济发展：土地储备为国家的基础设施建设、产业发展提供了空间保障，有利于推动经济的持续增长和可持续发展。
2. 促进城市化进程：土地储备为城市的扩展和发展提供了必要的土地资源，可以保障城市的可持续发展和规划布局的合理性。
3. 调控房地产市场：土地储备管理可以通过控制供应量和调控价格等手段，对房地产市场进行调控，防止房地产泡沫的出现。
4. 优化土地资源配置：土地储备管理可以根据不同区域的资源特点和发展需求，合理配置土地资源，提高土地利用效率和资源利用效益。
三、土地储备管理工作的主要内容1. 土地储备规划：根据国家和地区发展规划，制定土地储备规划，明确储备总量和用途分布，确保土地储备的科学性和合理性。
2. 土地储备征收：根据规划要求，进行土地储备征收工作，确保储备土地的合法性和权益保护。
3. 土地储备管理：建立土地储备档案，进行土地登记、规划、整理和管理工作，确保储备土地的有效管理和使用。
4. 土地储备利用：根据规划要求和项目需求，进行土地储备的利用，确保储备土地的合理利用和项目的有序推进。
四、土地储备管理工作存在的问题和建议1. 储备土地的质量不高：一些储备土地质量差、污染严重，需要加强对储备土地的安全和环境监管。
2. 土地储备规划缺乏科学性：一些地区的土地储备规划缺乏科学依据，需要加强规划的科学性和可行性研究。
房地产企业土地储备策略浅析
房地产企业土地储备策略浅析戎逸萍重庆市重点工程开发公司【摘要】房地产宏观调控政策下，房地产企业纷纷调整土地储备战略，为了保障自身的安全，土地储备纷纷有粗放型向集约型转变。
本文从宏观微观两个角度出发，分析了企业在进行土地储备时应当采取的措施，为提高房地产企业土地储备效果提供可参考意见。
【关键词】土地储备税收筹划土地储备是房地产企业持续发展的基础，是房地产企业开展业务的根源，大型房地产企业都将土地储备作为一项非常重要的任务，以万科为例，该公司土地储备已经超过了３７００平米，足够其三年的开发用地。
房地产土地储备工作是一项战略性的工作，需要综合考虑各项因素，该工作的成功与否，会对公司的整体经营业绩带来严重的影响，我们可以通过两个例子来进行验证其重要性。
顺驰地产曾经是中国房地产市场上的巨头之一，在２００４年－２００５年之间，采取高价拿地的急速扩张之路，结果由于无法消化高额的土地出让金形成的债务而倒闭。
恒大地产在过去两年取得巨大的成功，其土地储备达到１．３７亿平米。
但由于其合理的拿地策略，大量吸入低成本地价，虽然地价数量庞大。
但其资金成本相对偏小，在房价猛涨时期，廉价的土地储备为其带来了丰厚的利润。
因此，开发商在进行土地储备工作时，需要将其作为一项战略性的工作，要以一种谨慎的态度来执行土地储备工作。
笔者结合实际工作。
分别从宏观微观两个角度出发，针对房地产开发企业土地储备工作提出一些提高土地储备工作效果的措施方案。
一、宏观把握，平衡风险与收益１．土地储备区域选取分析。
为了打压房地产行业的发展，促使房地产行业健康有序地发展，政府从２０１０年起对房地产行业实行了严厉的宏观调控，一二线城市实行限购和限贷的政策，房地产行业的发展受到了严重的打压。
在这种情况下，房地产企业大多选着了平衡风险的策略，开始向二三线城市拓展，降低公司面临的整体政策风险，有部分公司因为这个策略获得了巨大的成功，例如恒大地产，其主要产品都位二三线城市，鲜见其在一线城市有项目。
房地产开发问题现状及建议
房地产开发问题现状及建议近年来，随着城市化进程的加速，房地产行业不断繁荣。
但是，随之而来的，也是一系列开发问题。
本文将对当前房地产开发问题及其原因进行详细阐述，并提出解决方案。
开发问题1. 土地储备难随着人口增长和城市化的推进行程，城市土地的稀缺性日益加剧。
大型开发商通常会储备大量土地，以便在未来开发潜在项目。
但土地的储备难度日渐增加，尤其在一、二线城市更为突出。
因为大部分土地被政府占用，甚至有些被私人囤积，影响了房地产企业的拓展。
2. 竞争压力大随着市场的扩张，房地产市场的竞争也越来越激烈，企业之间的竞争压力空前巨大。
由于品牌、口碑，项目优势等方面的支持困难，以及资金短缺等因素的影响，很多小型开发商苦苦挣扎在市场边缘。
3. 供应难当地政策限制房源供应的情况在三四线城市尤为常见，由于房地产市场的供应数量限制，房价快速上涨。
市民对房价的不满和诉求呈井喷态势，政府必须通过更多渠道的土地和房源来解决市民的住房需求。
对于开发商来说，也许可以通过推广、改进营销等方式，来降低住房供应难度。
建议1. 土地储备针对土地储备难的问题，建议从以下方面入手：1.政府应当出台地价平衡和可操作的政策壮大房地产市场的土地供应量。
2.开发商应注重人为发掘土地，发掘可买的土地资源。
3.土地所有人的范围应更加广泛，以此拓宽开发商的选择范围。
2. 竞争压力大在当前竞争环境下，开发商应积极寻求解决办法：1.建立以品牌为核心、市场营销为引导的竞争模式，通过不断提升和拓展品牌，提高品牌能力及提高其声誉度。
2.优化生产、运营流程，降低成本、提高效益，提高企业竞争力。
3.建立合作伙伴关系，共同应对市场环境压力，实现双赢。
3. 供应难供应线缺乏是当前市场中的一条主要瓶颈，针对该问题，建议：1.设立土地使用权转让市场，鼓励开发商积极收购和转让经营权，以促进市场供应。
2.政府应加强对房地产市场监管，督促开发商落实其供应义务，避免出现不必要的住房荒问题。
《土地储备运行中的风险及对策 风险对策》
《土地储备运行中的风险及对策风险对策》城市土地储备制度是一种创新，是城市土地改革的客观要求。
首先，有利于加强国家对土地供应的调控。
使得城市政府完全垄断了土地一级市场，土地储备机构，而且只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中，直接进行储备或经过开发后进入储备，然后按计划从储备机构出租和出让土地。
从而实现由政府控制城市建设用地的供应总量控制，调控新增建设用地的总量和开发成本，最终达到适时调控房地产市场的目的。
其次，有利于提高土地的利用效率，缩短房地产开发周期。
土地储备制度的建立使政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主。
成立土地储备机构以后，收购的土地全部由储备机构负责进行拆除、平整、配套和出让的前期准备工作，政府通过行政手段将闲置半闲置的土地、依法收回的违法用地、企业破产撤销等腾出的划拨用地都逐步纳入政府土地储备库，在此基础上政府统筹安排用地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资本化，有利于盘活存量、闲置土地。
第三，有利于进一步规范土地交易市场，避免协让出让中的暗箱操作，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。
原来的国有土地出让方式主要有招标、拍卖和协议出让三种，但以往协议出让土地要占全部国有土地出让量的60%--90%左右，其它两种出让方式所占比例相对较小。
土地储备制度的建立标志着政府出让土地将从协议出让为主转为招标拍卖为主，协议出让方式中存在的暗箱操作和不公平交易等将大为减少，有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易。
第四，有利于商业银行加大房地产金融业务员的市场拓展。
土地储备制度的实施意味着我国房地产市场今后将面临重新“洗牌”，从目前国有土地交易方式的变化看，招标和拍卖将提高房地产公司的土地受让成本，实力不强的房地产公司将面临“优胜劣汰”的选择。
银行利用实行土地储备的有利契机，利用与土地中心的合作关系，加强金融产品创新，为房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等全方位的综合金融服务，形成新的利润增长点。
我国土地储备制度对房地产市场的影响
我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。
并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。
关键词：土地储备制度房地产市场对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。
此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。
目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。
我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。
但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。
地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。
以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。
同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。
相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。
如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。
市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。
浅谈土地储备工作中的几点问题及对策
浅谈土地储备工作中的几点问题及对策摘要：土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。
在新形势下，特别是随着房地产市场的深入发展，对土地储备工作的要求越来越高，问题也越来越突出。
我们要高度重视，采取有效措施加以解决。
在此基础上，对土地储备工作中存在的问题及对策进行了探讨，以供参考。
关键词：土地储备；工作问题；对策引言土地储备是地方政府稳定土地市场、落实调控职能的有效手段，加强土地储备管理，是确保土地储备各项工作顺利推进的重要基础。
制定土地收储计划必须重点明确，如果政府部门不能对土地实施有效搜索和征用，则无法发挥对土地的宏观调控作用。
因此，各地的政府部门一定要认识到土地收储工作的重要性，这样才能确保本地区经济发展及社会稳定。
1土地储备的必要性1.1土地收储工作是国有土地资源管理的重要手段之一土地储备可以有效地保护国有土地资产不外流。
目前，在我国经济快速发展的背景下，各类项目的开发建设也在不断增加，因此，土地已成为开发商争夺的目标。
为了自身利益，一些开发商非法围垦、囤积、建设，造成国有土地流失和浪费。
因此，加强土地储备对于国有土地资源的管理和优化具有重要意义。
1.2土地收储工作可以有效提高国有土地的利用率作为国家和地方政府规划和发展的首要条件，科学有效地利用土地，可以使地方城市的建设和发展更加完善和合理，避免因项目规划不合理而造成的资源浪费。
同时，优质土地储备也可以吸引外部投资，特别是面积大、地理位置优越的土地，往往是吸引国内外大企业、大项目落户的先决条件。
这些企业投产后，不仅为当地带来大量的就业机会，地方税收也会大幅增长，从而大大促进当地经济的发展。
2土地储备工作中存在的问题2.1土地收储为开发商圈地提供了可能土地储备中心通过把存量储备土地抵押给银行，取得贷款后用来收储土地的做法自2014年取消后，对于用地需求大的项目的土地收储，一些地方政府由于收储资金不足，采取通过变相改变融资主体（通常是国有企业或大开发商）、实质还是银行贷款的做法来解决收储所需资金从而实现收储；而对于面积小或牵涉到土地、房屋补偿等较复杂问题（征收、拆迁等）的，则通过招投标，把土地前期整理等一级开发权让渡给开发商，使得一些开发商以较小的代价便能获得了成片的土地开发权。
我国城市土地储备制度存在的问题及对策研究
是； 按照城市规划的要求 以及城市建设 的需要 ， 预先由公共机构将 城市发展用地获取 ， 以作为城市未来发展用地 。 我国土地储备制度起步较晚 ， 始于２世纪９ 年代市场经济发展 ０ ０ 初期。１９ 年上海成立了我 国第一家土地收购储备机构——上海 ９６ 土地发展 中心 ；９ ７ ， １９ 年 杭州成立了土地储备 中心 ； 随后 ， 南通 、青 岛、武汉等地相应成立了不同形式 的土地储备机构。２ ０ 年 ， ０ １ 国 务 院颁布 了 关于加强国有土地资产管理的通知》 ， 标志着我 国 城市土地储备制度开始在 全国范围内推广 。经过 １年的努力 ， ０ 目 二 我 国土地 储备制度简述 前 我国已经拥有土地储备机构２０ 多个 ， ００ 大大地促进 了城市土地 所谓 城市土地储备制度 ， 是指城市土地收购储备机构 ， 通过征 市场的有序运转和社会经济的发展 。 收 、收购 、置换 、到期 回收等方式 ， 将土地从分散的土地使用者 手 中集 中起来 ， 由土地收购储备机构统一进行土地整理后纳入土 三 ，当前我 国城市 土地储 备制度存在的 问题 地收购储备库 ， 再根据城市总体规划 、土地利用总体规划和土地 自从我国进行城市土地使用制度改革 以来 ， 城市 土地 市场就 利用年度计划 ， 通过 招标 、拍 卖、挂牌等方式有计划地将储备土 已开始 逐步发育 与成 长。目前城市土地 市场 已经初具规模 ， 成为 地投入到市场 ， 以供 应和调控城市各类建设用需求的一种土地管 我国市场经济体系 中的一个主要组成部分。作为土地市场的一项 理制度。 制度性创新 ， 我国城市土地储 备制度 的建立给我 国土地市场管理 土地储备制度最早于 １９ 年始于荷兰 ， ８６ 称之为 “ 土地银行” ， 带来了积极意义。但是 ， 作为一种新兴的城市管理或者调控制度 ， 后在德国、瑞典 、英国、美 国等国家得到推广。国外土地储备制 当前城市土地储 备制度 的推行 尚处于起步阶段 ， 无论在理论上还 度设立 的背景是 ； 工业革命以后 ， 城市人 口急剧增加 ， 土地和住房 是实践方面都缺乏深入 的系统 的研究 ， 各地对于土地储备制度的 供给 的压力增大 ， 房地产投机现象严重。政府为 了调控土地市场 ， 理论认 识的也不统一 。一些地方片面把国家土地所有权在经济上 抑制土地投机 ， 为居民创造 良好的生活环境， 促进城市健康、有序 的实现 ， 作为 土地储备制度的最重要的 目标 ； 而在更多的地 方 ， 由 的发展 ， 开始实行城市土地储备制度。土地 储备 制度 的基本原理 于在法律政策方面缺乏有力支持 ， 同时融资渠道狭窄 ， 土地 储备制
土地储备对房地产开发企业的影响
⼟地储备对房地产开发企业的影响1 ⼟地储备使得房地产开发企业⽣产经营成本提⾼⼟地储备制度对房地产开发企业⽣产经营影响主要提升了地价，给房地产开发企业经营本带来压⼒。
⼟地储备实施后，城市的⼟地价格较以前有了较⼤幅度的提⾼，房地产开发企业的⼟地资产的市场价格也处于不断增值的过程中，如果⽣产经营状况仍然保持不变，即产品数量不变、产品⽣产成本不变、产品销售价格不变，则可能陷⼊亏损的状态中。
因为房地产开发企业⼟地资产按照市场价格进⾏摊销，即使是以当初⽐较低的购置价格按年限摊销，在账⾯上看不出成本的增加，维持原来的利润，但损失的是机会成本，本质上与把⼟地资产按照市场价格进⾏摊销是⼀致的。
（图1）图1 房地产开发企业利润与⼟地资产的市场价值其中，企业⼟地资产摊销为（C L－C）,此外的其他成本为C,产品价格为P，在⼟地储备制度下，资源的稀缺与需求的旺盛造成了⼟地价格的攀升，即企业⼟地资产的摊销成本增加，当⼟地资产的摊销成本使得产品的成本最终超过产品的价格，即超过在时间t的企业处于盈亏临界点，造成企业亏损。
在成本增加的压⼒下，为避免亏损，企业被迫采⽤两种⽅式来应对：第⼀，抬⾼产品价格曲线P，即通过增加产品的附加值来提升产品价格；第⼆，阻⽌⼟地资产的摊销曲线C L的上扬，即通过集约利⽤⼟地，提⾼单位⼟地的产出。
在⼟地拍卖供应⽅式中，开发商的⼟地成本投⼊数额受到市场竞争的影响，必然以市场最⾼价格才可以竞得理想⼟地。
其中⼟地成本⽐预期增加的部分，开发商不愿意也不可能从其利润中扣除，开发商对开发利润的预期并没有降低，或许可能因投资增加反⽽期望取得更丰厚的利润，将⼟地成本转嫁到房价是开发商转嫁风险的必然选择。
2⼟地储备促使房地产开发企业的优胜劣汰我国有房地产企业30000家，但具备⼀级资质的只有200余家，占房地产开发企业总量的不⾜1%。
可以说，房地产开发企业的总体质量不⾼、实⼒不强，不适应⼊世后的国际竞争的需求和规模效益的提⾼。
土地储备工作中存在的问题及对策
土地储备工作中存在的问题及对策土地储备是指城市规划部门或房地产开发商在城市建设规划中提前购买和储备的适宜的土地资源。
土地储备是房地产开发商进行房地产开发的基础和前提，也是保障城市发展和建设的重要手段。
在土地储备工作中，由于各种原因，经常会出现一些问题。
本文将就土地储备工作中存在的问题及对策进行阐述。
1、土地供应不足。
城市土地往往供不应求，有些区域的土地供应有限，土地成交价格高，对房地产开发商造成一定压力，导致房价上涨。
2、土地适宜性差。
存在部分土地适宜性差的问题，如学校、医院等公共服务设施建设所需要的土地。
这些土地由于功能的限制而难以进行开发，储备无效，造成资源浪费。
3、土地整理难度大。
城市的土地现状复杂，部分土地存在多级产权，土地整理需要耗费大量时间和人力物力，改造过程中易受政策、法规的影响，难以实现有效储备。
4、土地利用标准统一化不易。
土地资源的利用标准需要根据不同地域制定相应的标准。
土地储备要求统一化，但又不可过度统一化，需要因地制宜，因此标准制定存在难度。
5、土地开发成本高。
城市土地价格高企，土地开发成本较高，会影响企业发展。
同时，高开发成本还会导致开发企业在开发过程中将其转嫁到开发产品价格中，影响购房人群的购买力。
二、对策1、加大土地储备量。
城市土地储备量不足的问题，需要提高土地储备的比重。
政府应当加强土地的储备，保障城市的房地产市场稳定并满足城市建设的需要。
2、积极开发难开发土地。
政府可以加大相应的政策扶持力度，支持房地产开发商积极开发难开发土地。
开发商可以积极利用专业知识，改进技术方案，从而提高土地的适宜性。
3、加强土地整理工作。
土地整理是关键问题，应当加强土地整理的工作。
政府可以调动相关部门，制定相应计划，进行全力整理。
同时，应当完善相关法规，加强土地整理的监管力度。
4、实行有利税收政策。
土地储备需要有关税收优惠的政策支持，政府可通过税收激励政策的实施，对储备公司的土地储备行为给予优惠，降低其成本压力。
地产商的土地储备战略投资布局与风险管理
地产商的土地储备战略投资布局与风险管理随着城市化进程的加速，地产商在土地储备方面的战略投资布局变得愈发重要。
地产商需要通过有效的土地储备战略来确保他们在市场竞争中的竞争力，并且要能够应对不可预测的风险。
本文将探讨地产商的土地储备战略投资布局与风险管理的重要性，以及如何制定和执行有效的战略。
一、土地储备战略的重要性土地储备是地产商在开发房地产项目之前必须进行的一项重要准备工作。
有效的土地储备战略能够为地产商提供以下几个方面的优势：1. 稳定供应：通过积极地储备土地，地产商可以确保他们在未来能够有足够的土地资源来启动新的房地产项目。
这样一来，他们就能够稳定地满足市场需求，并且在激烈的竞争中占据优势。
2. 控制成本：土地储备可以使地产商根据市场情况选择最佳时机购买土地。
在供应充足的情况下，地产商可以更容易地找到价格合理的土地，避免高价购买。
这样能够降低房地产项目的总成本，提高利润空间。
3. 策略布局：由于土地资源是有限的，地产商需要根据市场需求和规划，合理地进行土地储备布局。
有效的布局可以使地产商能够在城市中拥有多个具有竞争优势的项目，从而增加市场份额。
二、土地储备战略的具体方式地产商在制定土地储备战略时，可以采取以下几种具体方式：1. 直接拍卖：地产商可以通过参与土地拍卖来直接获取土地资源。
这种方式需要地产商具备较强的市场洞察力和竞争能力，能够准确判断土地价值和市场潜力。
2. 合作开发：地产商可以与其他开发商或地方政府合作共同开发土地资源。
这种方式可以分散风险，减少单一项目的风险。
同时，合作开发也可以获得更多的资源和支持，提高项目的成功率。
3. 收购土地：地产商可以通过收购已有的土地来进行储备。
这种方式适用于市场供应较紧张、土地难以获得的情况下。
地产商需要通过对市场的深入分析和研究，选择合适的收购时机和目标。
三、土地储备战略的风险管理土地储备战略的执行中存在着各种风险，地产商需要采取相应的风险管理措施来保护自身利益。
房地产行业存在的问题及整改措施
房地产行业存在的问题及整改措施一、问题分析1. 房价过高当前，我国房地产市场普遍存在房价过高的问题。
不仅一线城市的房价高企，二线城市也面临相当大的压力。
房价高涨对居民购房意愿和生活负担造成了巨大影响。
2. 土地储备过多由于土地供应与需求之间的失衡，许多城市出现土地储备过多的情况。
这导致了大量空置土地，浪费了宝贵资源，同时也增加了企业投资成本。
3. 开发商行为不规范有些开发商为追求利润最大化，采取不正当手段影响市场秩序。
他们故意制造人为炒作、虚假宣传等手段来推高房价，损害消费者权益。
4. 住房供给结构不合理近年来，以商品住宅为主导的住房供给结构严重偏离居民需求。
中小型单位购房困难、租赁市场不完善等问题亟待解决。
二、整改措施为解决上述问题并促进房地产市场健康发展，下面提出以下整改措施：1. 加大土地供应政府应加快土地供应节奏，缩小供需差距。
同时要建立切实管控机制，确保土地供应的稳定与可持续，并督促城市规划有序进行。
2. 完善住房保障体系要逐步建立起以租代售为主导的多层次住房保障体系。
鼓励开发商和政府合作，在商品住宅项目中合理安排一定数量的公租房并提高租赁服务质量。
3. 强化开发商监管针对不规范行为，政府部门应加强对开发商的监管力度，严厉打击炒作房价、虚假宣传等违法违规行为，并加大处罚力度以警示其他开发商。
4. 健全人才引进政策加强对于人才引进的计划性管理，鼓励优秀人才从事房地产相关工作。
通过引进高素质人才，可以推动行业创新与升级。
5. 加大对三四线城市支持力度目前，“去库存”工作主要集中在一二线城市，三四线城市却面临过剩供应的困境。
政府应加大对这类城市的扶持力度，并帮助调整住房供给结构。
6. 提高土地利用效率优化土地使用计划，并推动各类不动产登记管理工作，从源头上降低土地成本和房屋成本。
同时，鼓励开发商提高建筑节能水平和品质。
7. 加强信息公开与监测机制建立起健全的信息公开与监测机制，及时发布房价、市场需求等数据信息。
土地储备工作中存在的问题及对策
土地储备工作中存在的问题及对策土地储备工作在城市发展中扮演着重要角色，但也面临一些问题。
本文将讨论这些问题，并提出相应对策。
针对土地储备工作中地方土地储备融资困难、建设用地新增面积过高、补偿标准不统一、相关法律不完善以及各部门协作效率低下等问题，提出建立多元融资渠道、加强部门协作、推动法律法规完善等措施。
通过这些对策，可以高效推进土地储备工作，实现土地资源的合理利用和城市可持续发展。
关键词：土地储备；问题；对策一、引言土地储备工作是指政府在城市规划中预留一定数量的土地，以满足未来城市建设和发展的需求。
在城市化进程中，土地储备工作起到了重要的作用，它不仅关乎城市的规划布局，还直接影响到城市的可持续发展。
然而，在实践中，土地储备工作也面临着一些问题，例如土地储备融资困难、建设用地新增面积占比过高、补偿标准不统一、相关法律不完善以及各部门之间协作配合效率不高等。
这些问题不仅影响了土地储备工作的效率，还可能导致资源浪费和不合理的土地利用。
因此，有必要对土地储备工作中存在的问题进行深入分析，并提出相应的对策，以促进土地储备工作的高效推进和城市的可持续发展。
二、土地储备中存在的问题土地储备是地方政府为推进城市建设和经济发展而预留的土地资源。
然而，土地储备中存在一些问题，这些问题不仅影响了土地资源的有效利用，也可能给城市发展带来不利影响。
（一）土地融资困难是一个现实挑战。
为了控制房地产市场风险，依据土地贷款融资已不允许，且进几年土地储备专项债券暂停发行。
过去，过度的土地贷款融资往往导致房地产市场泡沫的形成，加剧了市场的不稳定性。
因此，监管部门限制了土地贷款规模和额度，以遏制房地产市场的过热发展。
然而，这也导致了土地融资困难，开发商不得不寻找其他融资途径。
一些开发商转向境外融资，通过发行债券或吸引外国投资者的资金，以弥补国内土地融资的不足。
另一些开发商与地方政府或大型企业合作共建项目，共享资源和风险，降低了土地融资的压力。
土地储备可行性研究报告
土地储备可行性研究报告1. 引言本文档旨在对土地储备的可行性进行深入研究，分析土地储备的重要性及其对项目成功实施的影响。
土地储备在房地产开发、城镇规划和基础设施建设等领域扮演着重要角色，因此本报告将重点探讨土地储备的潜在益处、可行性研究的方法和评估土地储备项目的关键要素。
2. 土地储备的潜在益处土地储备作为企业战略规划的重要组成部分，具有以下几方面的潜在益处：2.1 市场风险管理土地储备可以作为一种市场风险管理的工具，通过提前囤积土地，企业可以在市场需求出现回升的时机进行开发，降低项目实施时的市场风险。
土地储备还可以用来应对市场波动性和竞争压力，以保持企业在市场上的竞争优势。
2.2 战略资源储备土地储备可以视为战略资源的储备，特别是对于房地产开发企业。
在土地供给紧张的情况下，囤积土地可以确保企业能够长期稳定地开展业务，并对未来市场需求做出调整。
2.3 增加企业资产价值土地储备可以作为企业资产的一部分，具有较高的价值和回报潜力。
随着土地供应减少和城市扩张的需求增加，土地的价值将逐渐提高，从而为企业增加资产价值。
3. 土地储备可行性研究方法为了评估土地储备项目的可行性，我们需要采用科学的方法和多项指标进行综合分析。
以下是一些常用的土地储备可行性研究方法：3.1 土地市场分析通过对土地市场的调研和分析，了解土地市场的供需情况、价格趋势和发展潜力。
土地市场分析可以为企业制定土地储备策略提供依据。
3.2 风险评估对土地储备项目的风险进行评估，包括市场风险、政策风险和自然风险等。
风险评估可以帮助企业了解项目实施过程中可能面临的不确定性，从而采取相应的风险规避策略。
3.3 财务分析对土地储备项目的财务可行性进行分析，包括投资成本、预期收益和投资回报率等指标。
财务分析可以帮助企业评估土地储备项目的盈利能力和投资回报周期，从而进行决策。
3.4 社会影响评估评估土地储备项目对社会环境和居民生活的影响，包括土地利用变化、环境污染和社区发展等。
房地产目前存在的问题和对策
房地产目前存在的问题和对策近年来，中国的房地产市场发展迅猛，成为国民经济的重要支柱行业。
然而，在房地产市场快速发展的同时，也暴露出一些问题。
本文将就当前房地产市场存在的问题进行分析，并提出相应的对策。
一、楼市稳定难题在过去几年里，中国楼市经历了快速增长和投机泡沫化的阶段。
由于政策松动以及投资者对楼市回报率高涨的预期，部分城市出现了明显的投机现象。
这种投机行为加剧了楼市供需失衡、价格波动大等问题。
面临楼市不稳定的挑战，政府需要采取有效措施遏制投机泡沫化，并实现楼市平稳持续发展。
首先，应加强土地供应管控，避免过度投放土地资源造成房价上涨过快。
其次，要完善调控政策，建立长效调控机制，防范投机行为带来的风险。
此外，在房贷利率和购房门槛方面适度收紧也是必要之举。
二、住房供应不足问题尽管许多城市出现了大量的楼盘，但实际上，中国面临着严重的住房供应不足问题。
这主要是因为大部分开发商更倾向于建造高价位的商品住宅，而忽视了中低收入人群的需求。
针对住房供应不足问题，政府应加大力度推进公共租赁住房和廉租房建设。
此外，还可以采取一些措施鼓励经济适用住房和共有产权房项目的发展。
同时，支持企业建设员工宿舍和集体宿舍，为流动人口提供合适的居住条件。
三、土地储备管理亟需改革土地是楼市发展的基础资源，在当前情况下，土地储备管理呈现出一些亟待解决的问题。
例如，一些地方政府过度依赖土地销售来获取财政收入，导致竞拍价格居高不下；另外，由于缺乏统筹规划和科学配置，在城市发展中存在片段化及乱象现象。
为解决这些问题，应加强对土地储备规划的统筹和科学管理，确保土地供需平衡。
政府可以通过建立长效机制来适度稳定土地价格，避免过度炒作和投机行为的出现。
同时，应加强监管力度，打击违规开发商和不当行为。
四、住房质量问题须高度重视随着楼市快速发展，一些开发商为了追求利润最大化，采用劣质材料和工艺进行建设。
这导致了许多住房存在隐患安全问题，给购房者带来了很大风险。
土地储备工作中存在的问题及对策
土地储备工作中存在的问题及对策【摘要】土地储备工作在城市发展中起着重要作用，然而存在着诸多问题。
土地储备计划不合理，导致资源浪费。
土地储备管理不规范，容易出现腐败现象。
土地储备成本过高，影响城市发展进程。
土地储备风险管控不到位，存在潜在安全隐患。
针对这些问题，可以通过优化土地储备计划、规范管理流程、降低成本以及加强风险管理来解决。
对策的重要性在于提高土地利用效率，确保城市可持续发展。
展望未来，希望通过这些对策能够实现土地储备工作的有效管理，为城市发展提供更强有力的支持。
【关键词】土地储备工作、问题、对策、优化、规范、成本、风险管控、总结、重要性、展望未来。
1. 引言1.1 背景介绍土地储备工作作为房地产开发的重要环节，是企业未来可持续发展的基础。
随着城市化进程的加快和人口持续增长，土地资源变得越来越紧缺，土地储备工作的重要性也日益凸显。
在当前房地产市场竞争激烈的背景下，土地储备工作不仅关系到企业的发展战略和长期发展规划，也直接影响到企业的竞争力和盈利能力。
目前土地储备工作中存在诸多问题，严重制约了企业的发展。
为了更好地解决土地储备工作中存在的问题，提高企业的竞争力和可持续发展能力，本文将从土地储备计划不合理、土地储备管理不规范、土地储备成本过高以及土地储备风险管控不到位等方面入手，提出针对性的对策，以期为土地储备工作的改进提供参考和借鉴。
1.2 研究目的研究目的是对土地储备工作中存在的问题进行深入分析，找出问题的根源所在，并提出有效的对策措施。
通过对土地储备计划不合理、管理不规范、成本过高、风险管控不到位等问题的调查研究，旨在为相关部门提供改进和优化土地储备工作的建议和方向。
通过研究工作，可以帮助政府和企业更好地利用土地资源，提高土地利用效率，降低土地开发成本，规范土地管理流程，增强风险管理能力，促进城乡发展和经济建设的协调发展。
通过对土地储备工作中存在的问题进行系统分析和研究，可以为未来的土地资源规划和利用提供有益的借鉴和参考，推动土地资源的合理开发和利用，促进可持续发展。
我国房地产开发企业土地储备模式研究
尽管早在 １ ９ ９ ９年 ， 国土 资 源 部 就通 过 《 闲置 土
一
样， 企业土 地 储 备也 可 以分为 自身 发展 需求 储 备和
地处 置办法》 定 ， 续 ２年 未使 用 的闲 置土 地 ， 规 连 经原 批准机 关批 准 ， 由县 级 以上人 民政 府无 偿 收 回土地 使 用者 的土地 使用权 。 近期 ， 出 台了 标拍卖 挂 牌 出 又 让 国有 建设 用地 使用 权规 定》 等一 系 列政 策来 加 大处 置闲置土 地 的力度 ， 过控 制 单宗 土地 出让规模 和 开 通 发建设 时 间、 要求 一 次付清 地 款才 能取 得 土地权 证 等 手段来提 高土地 储备 成本 ， 开发 商大 量 囤地 的现 象 但 依然未得 到根 本改 变 。 国家统计 局数 据 ， ０ ７年 上 据 ２０
半 年 ，全 国房 地产 开发企 业完 成土 地购 置面 积 １ ７ ．３ 亿 平方米 ， 比增 长 １ ％ 同 ０。
投 资 ／ 机 需求储 备两 部分 。前 者包 括房 企 开发 周期 投
的需 要 、 展 战 略要 求 、 避 土地 市 场 的不 确 定 性 需 发 规 要 的储 备 ， 这一 部 分土地 基本 是 为 了满足 房地 产 开发 企 业未 来几 年 自身 持续 发展 需求 所考 虑 的 ； 者则 基 后 于土 地 升值预 期 的储 备 ，包 括企 业获 取位 置优 越 、 稀 缺 性很 强 的大城 市 中心 地块 或 经 济欠 发达 但 升 值潜 力较 大 的城 市郊 区或 二 、 三级 城市 土地 资源 作 为投 资
中海 、 富力 和世 茂等 地产 企业 的 目前土 地 总量 也都 在
１０ ８ ０万 平方 米 以上 。 ２． 土地 性质 结构
房地产企业存在的问题及对策
房地产企业存在的问题及对策随着国家经济的不断发展和城市化进程的推进，房地产行业日渐成为国民经济支柱产业。
然而，与之相伴随的是房地产企业所面临的一系列问题。
本文将从几个方面分析这些问题，并提出对策以应对挑战。
一、土地储备不足首先，许多房地产企业常常陷入土地储备不足的困境。
由于城市用地供给有限，竞争激烈，土地价格高涨使得开发商难以获得足够数量和质量的用地资源。
因此，如何解决土地储备问题成为了一个紧迫的任务。
针对这个问题，政府可以考虑增加土地供给，例如通过新增宅基地、拓宽工业用地或者改造闲置土地等方式来满足需求。
另外，建立更加灵活、高效的土地流转机制，并加强政府与企业之间合作，共同探索可持续发展模式也是解决土地储备不足问题的有效手段。
二、资金链风险其次，房地产企业普遍面临资金链风险。
高昂的土地价格、建筑成本以及融资难度都对企业的资金链带来了巨大的压力。
此外，市场需求的波动性也容易使企业面临销售瓶颈，进一步加剧了资金链问题。
为了应对这个挑战，房地产企业需要注重财务管理和风险控制。
通过多元化融资渠道，提前规划好项目投资回报周期，并合理配置项目现金流等方式，可以有效缓解资金链风险。
另外，在采取并购或联合开发等方式时，要谨慎评估合作对象的实力和背景，避免因他方经营困难而导致自身受损。
三、住房供应不平衡第三个问题是住房供应不平衡。
在城市化过程中，住房问题成为人民群众关注的焦点。
但是，由于需求与供给之间存在较大差距，并且各区域之间发展不均衡，在房地产企业眼中则会面临开发出租物业无法保持收益水平、库存高企以及高风险等问题。
为解决供需失衡问题，房地产企业可以更加注重市场调研和精确预测。
通过市场分析，确定不同地区、不同批次需求量及类型的住宅产品，并调整开发策略以满足市场的需求。
另外，也需要政府部门进行规划和定向引导，促进住房供应地区间均衡发展。
四、管理水平亟待提高最后一个问题是房地产企业的管理水平亟待提高。
随着行业竞争的加剧，传统模式的运营已经不能满足现代化、科技化的要求。
土地储备工作中存在的问题及对策_1
土地储备工作中存在的问题及对策发布时间：2021-11-01T06:55:20.333Z 来源：《建筑实践》2021年16期6月40卷作者：张备战，[导读] 近些年来，在我国改革开放历史进程飞速发展的背景下，使得各个领域的发展得到了突飞猛进的提高，张备战，菏泽市土地储备中心山东省菏泽市 274000摘要：近些年来，在我国改革开放历史进程飞速发展的背景下，使得各个领域的发展得到了突飞猛进的提高，然而，在土地储备领域中，我国自20世纪90年代末，相继成立了土地储备机构，建立了土地储备制度。
经过三十年的发展，土地储备有效解决了土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题，为培育和规范土地市场、有效配置土地资源、优化城市空间布局、促进城市经济以及社会发展发挥了重要作用。
土地储备工作要深入贯彻新发展理念，积极应对新情况新问题新挑战，强化政府主导和公益性定位，适应土地市场发展改革需求，寻找新的转型发展之路。
关键词：土地储备；储备工作；存在的问题；对策引言土地储备是指由纳入国家自然资源部门名录管理的土地储备机构依法通过收回、征收、收购、行使优先购买权等方式取得土地，并对所取得土地进行土地平整、道路等基础设施建设工作来满足“净地”供应条件，并按照土地供应计划进行配置。
土地储备制度始于20世纪90年代“土地发展中心”的设立，经过30余年的发展，土地储备制度得到了逐步规范、完善和发展，彰显了土地储备制度激活土地价值，调控土地市场，平稳房地产市场，提升城市品质，推动城市发展的“管理者、经营者”的作用。
随着国土空间规划“五级三类四体系”的建立，新修订的土地法的实施，土地储备工作之前形成的固有打法和套路已经不能满足新的时代要求，新形势下土地储备工作的继续发展亟须新的思路、新的路径。
1土地储备计划编制指导思想土地储备计划应以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，遵循“绿色、开放、共享、协调、创新”理念，让人民群众共享土地储备红利。
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房地产企业的土地储备问题研究
学院：建筑与城市规划学院
专业：城市规划
班级：0811城规一班
姓名：紫云筠
日期：2012-5-30
【摘要】土地是一项重要的生产要素，本文从我国房地产发展的角度，论述了房地产公司进行土地储备的意义及策略的采取。
【关键字】
摘要:关键词:房地产公司土地储备策略
一、土地储备量的概念
土地使用量则指的是存储的用于建设用途的土地的数量,它是为了加强对土地市场的宏观调控,提高土地资源的利用率,通过经济、法律等手段,经过土地储备机构将土地从不同的使用者手中集中起来,以用于开发使用的土地数量。
二、土地储备和房地产
土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。
对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。
任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。
(1) 土地储备是必须的。
对于房地产行业来说, 土地既是基础的生产资料,又是必须的融资手段。
在房地产行业综合实力评价体系中,成长性是一项重要的标准。
房地产属于资金密集型企业,企业的盈利能力直接影响其未来的发展潜力。
土地储备量不仅很大程度上影响企业的综合实力和发展潜力, 另一方面, 还决定了企业的可持续发展性。
如果没有土地储备, 企业的开发项目一旦结束, 其面临的局面可想而知。
而且,如果土地储备的数量不充足的话, 还会导致企业内部不稳定, 影响企业内部团结。
(2) 土地储备量的掌握。
一方面, 一线企业不断加大土地储备量,房地产企业的后续力量不断增加, 另一方面, 由于资金紧张,大多数中小企业的开发用地缺乏, 发展潜力不足。
在一线企业中,有的企业的土地储备量足够七八年使用, 而有的只够两三年使用。
那么,土地储备的数量多少才算合适呢? 土地储备存续比指的是土地储备面积和单个销售季度销售额之比,是衡量一个房地产企业在一个时间段内根据土地的开发销售速度,现有的土地储备可供使用的时间。
从兰德咨询长期以来对企业土地储备的研究来看,土地储备存续比值应保持在20到35之间比较合适, 即在现有销售状态不变的情况下,相对于5到9年的开发用地。
(3) 房地产企业储备土地的原因。
近一段时间以来, 房地产市场的最大新闻就是地价飞涨。
上市公司收购土地后, 可以用它去发行公司债, 只要其大多数项目能够赚钱, 该公司就能赚钱, 而且股价也会持续攀升。
随着股价的攀升,它继续增加发行量,获得利润后, 继续收购土地, 如此循环,不断获得利润。
就像一位经济学家说的那样:房价上涨能推高股价, 股价上涨后就去融资, 融资后就去拿地, 高价拿地后又推动了房价上涨,房价上涨又进一步推高股价。
三、土地储备的意义
土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。
对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。
任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。
为发展和壮大房地产公司，作为房地产公司储备土地的意义就凸现了。
从我国当前房地产发展趋势来看看房地产公司土地储备有更重要的意义
有关资料表明：我国国内生产总值每增加一个百分点, 房地产销售额就会增加1.65个百分点,这显示我国房地产业增长速度将快于GDP 的增长速度。
从内在因素看, 支撑房地产行业快速发展的因素有以下几点：
(1)城市化进程加快。
按照城市化发展的一般规律，一国的城市化水平达到30% 以后，城市化进程便会加快。
我国已进入城市化加速阶段。
城市化水平提高将带动对房地产的需求，这是促进房地产行业发展的主要动力。
(2)房地产金融的快速发展。
金融支持是房地产快速发展的重要动力。
从国外来看，房
地产是金融的半壁河山，银行贷款余额一半左右是用于房地产行业的，而我国房地产金融仍有巨大的发展空间。
特别银行对个人住房消费支持力度在日渐增大，以及房地产金融产品日渐多元化，产业投资基金、抵押贷款证券化在逐渐发展壮大，这些都会对房地产行业快速发展起重要支持作用。
(3)家庭住宅消费增长。
我国城镇家庭收入的快速增长，使住宅消费支出在家庭支出中所占比例快速提高，未来几年、十几年估计仍将保持较快速的提速走向。
这些都将成为影响未来房地产行业发展的重要因素。
我国住宅需求量增大，还将反映在以旧城改造为主的住宅更新需求、住房条件改善带来的住宅需求、城市化水平提高带来的住宅需求，该三需求对房地产公司来说，具有最一般的宏观指导意义。
从上述我国当前房地产发展趋势来看，一个房地产公司对土地直接、间接储备的意义就凸现了。
我国的房地产行业正处于阶段性跳跃发展期，发展是长期的永恒主题，一个房地产公司要有长期发展战略，就必须在国家土地政策和法律的框架内、应在一定程度上，直接、间接地储备一定数量的土地。
四、土地储备量的影响因素
(1) 地区经济发展状况。
我国的经济正处于高速增长时期,大量的建设用地是经济发展的需要。
对某一地区来说, 在一定的经济发展水平和充足的资金的支持下, 土地供应量是多少, 就应该储备多少土地。
经济的发展水平和发展质量直接影响土地需求量和土地市场的稳定性, 这两个方面对土地储备量都存在约束作用。
(2) 土地利用的总体规划和城市规划。
土地利用总体规划是根据国民经济的发展状况和社会发展规划、国土治理和资源保护的要求、土地资源现状, 及考虑各项建设对土地的要求, 在一定区域内对土地的使用、治理和保护等做出的总体规划。
土地储备制度的本质是国家通过土地处分权和土地供应权等职能,对城市土地资源进行调控的一项管理制度, 是满足土地需求,调节土地市场, 提高土地利用率的一项重要手段。
该制度在实行过程中,必须按照土地利用总体规划规定的土地用途,城市规划确定的土地使用布局来对土地进行调整, 调整的范围和速度都要由这两项法规来决定。
所以, 其直接决定了土地储备量的大小。
(3) 资金状况。
土地资源的有限和供给量少决定了土地价格居高不下, 收购土地,需要大量资金,制定合理的土地储备战略并与公司的市场、资金战略保持良性互动尤为重要。
五、土地储备策略的实施
(1)土地储备策略的实施要踏准宏观经济发展的节拍
同样采取了迅速扩大土地储备规模的激进策略，碧桂园和恒大地产的遭遇却大相径庭，其中的关键差别在于开发商土地储备策略的实施是否踏准了宏观经济发展的节拍。
众所周知，土地、楼价以及整个房地产行业，都呈现出明显的经济顺周期运行规律。
如恒大一般不关心宏观经济运行的趋势而急速扩张土地储备，轻则导致土地购并的价格过高而影响利润率，重则会导致公司的债务危机，从而引至破产风险。
(2)土地储备策略的实施要考虑企业财务的承受能力
房地产业作为典型的资金密集型行业，其本身的特性决定了开发商资产的流动性相对较差，因而须特别注意中短期的资金压力；开发商的财务杠杆也一般较高，这就要求开发商须根据自身的财务状况，制定与之相适应的土地储备策略。
企业生存的基本法则之一便是根据自身的财务状况，合理制定发展战略，这样才能保证企业无论在怎样恶劣的宏观经济状况和外部融资环境之中，都能立于不败之地。
(3)只有特定企业、特殊时期才适宜采用激进策略
2009年的保利地产是激进的土地储备策略的实践者。
虽然购地行为近似疯狂，但激进的土地储备策略对保利而言，并非失去理智之举。
一方面原因在于，保利地产的激进策略选对了时间，在这一时期大举购地的成本较低，土地收储行为与宏观经济周期暗合，这也是市
场较为看好保利地产后继盈利能力的原因。
另一方面，激进的购地行为也与保利地产强大的融资能力相匹配。
较优的融资渠道使得保利地产的财务成本相对较低，中短期的债务压力也相对可控。
总的来说，保利地产有足够的实力在特定时期实施激进的土地储备策略，因而这种策略较能得到市场的认同。
而且其他企业则应充分考虑时间、市场、政策和自身因素，采取适当的策略，“以退为进”有时候也不失为一种良方。
【参考文献】
【1】《简论房地产公司土地储备的意义》黄磊品
【2】《土地储备量对房地产业发展的影响分析》姬志杰。