建德及千岛湖高端别墅市场调研报告131p

2019年供应及销售大大增加，供应达
展。以半岛山庄、秀水华庭和水韵天城等楼盘为代表），至
50万方，销售超过40万方，市场活跃。 今，产品打造更讲究规划布局及园林景观，西班牙风格的巴
萨名门受到市场青睐。
外地置业者比例上升，投资性购房比例上升。2009年置业
者中非本地居民占20%。
但由于土地供应有限，整个市场呈现供不应求。
注：数据来源于建德市建设局、建德市统计局
市场发展历程
起步较早，目前进入快速发展阶段，土地稀缺，整体呈现出供不应求； 人口绝对值较小，增长缓慢，后续市场面临扩容问题。
起步阶段
初步发展
快速发展
90年代初
2000年
2019年
至今
自2019年实行土地招拍挂制度， 2000年步入相对正规的发展轨道，代
2019年至今，随着城市的东扩发展和经济发展，建德房地
拉里维娜 公寓:8500-12000元/㎡
排屋：25000元/㎡
金色蓝庭（溪头W-9地块） 9000-12000元/㎡
御景园 公寓7800-12000元/㎡ 排屋：25000-30000元/㎡
目前在售 在售后期推量约14.25万方，主力120-140㎡，少量顶跃受到追捧，排屋供不应求。
名称
总建筑面积 （万方）
2004
2005
2006
2007
2008
2009
人均GDP与房地产发展关系（2009年建德人均GDP为32824元，美元约5410）
发展阶段 人均GDP（美元）
需求特征
发展特征
启动阶段 800-3000 生存需求
超速发展 单纯数量型
上升阶段 3000-4000 生存、改善型需求兼有
快速发展阶段 4000-8000
27
30
30
30
24
13
15
2002年
2003年
2004年 2005年 2006年 2007年 供应面积 成交面积
2008年
2009年
2009年建德市商品房购买对象来源
杭州地区 6.4%
省内其他 8.8%
外省市 4.8%
建德市 80%
全市年均供应34万方，去化29万方。由于成交面积是以房产交易发证时间为准，比批准预售时期落后一年，初步估算，近三年商 品房销售比例约为95%。 城东区域公寓销售价格09年下半年至今上涨50%以上，排屋售价超过2万元。 房地产开发投资总体呈上升趋势。03-09年总投资计57亿元，受08年销售低迷及供地趋紧影响，09年投资仅为7.7亿元。 客群来源主要以建德为主，其中新安江街道占绝大多数，周边乡镇占比约30%，以乾潭、寿昌、梅城居多。
物业类型
销售情况
主力户型
潜在供应量 （万方）
拉里维娜
10
一江春水
14.3
泽园
12.3
（樟坞岗地块）
金色蓝庭 （溪头W-9地块
3.2
）
多层、高层、 排屋
多层、小高层 、排屋
高层
09年开盘，目前高 层9300,多层7000 ，排屋25000
07年5月首次开盘 ，目前公寓6000， 排屋基本售罄
11年9月26日首次 开盘，推出220多 套房源，已去化 85%
乡镇工业生产单位（家）
合计 1035 999 503 318 508 493 336 397 411 553 257 208 310 193 234 301 7056
规模以上 164 148 56 44 38 21 22 35 34 22 21 34 12 15 22 23 711
其他 871 851 447 274 470 472 314 362 377 531 236 174 298 178 212 278 6345
改善需求为主
上升阶段 以数量为主，数量与质量
并重
快速发展，以质量为主， 数量与质量并重
减缓发展阶段 8000元以上 改善需求为主
缓慢发展 综合发展型
供应情况及购买客群 整体上供不应求，本地人为购买主力，外来客群有增加趋势
2019-2009年建德市商品房供需图
（单位：万方）
52
43
40
40
38
35
30
起步较早，
表楼盘：月亮湾、新安明珠、蓝天雅等， 产市场迎来快速发展的阶段。
但早期房地产业规模小而散。
2019年，供应已达30万方，销售面积
市场开始分化，出现较多高品质楼盘：锦华园、秀水华庭、
99年房地产总投资金为0.87亿元。 约12万方；
水韵天城、山水华庭，并且沿新安江等一批排屋物业蓬勃发
产品打造无特色，
目前人口总量为7.8万，增长率为0.96‰，远低于千分之五
的平均水平。且外来人口较少。
周边乡镇 周边乡镇中，梅城、乾潭、寿昌工业发达，经济实力雄厚
生 产 总值GDP（当年价）
新安江街道 梅城镇 乾潭镇 寿昌镇
洋溪街道 大洋镇 下涯镇 三都镇 大同镇
杨村桥镇 更楼街道
李家镇 航头镇 钦堂乡 大慈岩镇 莲花镇
210428 208111 138531 87512 76474 69344 61222 60806 59292 56288 42022 39694 39412 34502 32565
386445
0 100000 200000 300000 400000 500000
名称 乾潭镇 梅城镇 新安江街道 洋溪街道 寿昌镇 大洋镇 下涯镇 杨村桥镇 三都镇 大同镇 更楼街道 钦堂乡 李家镇 大慈岩镇 航头镇 莲花镇 合计
经济指标与房地产 建德人均GDP稳步上升，房地产市场全面进入改善型需求阶段
人均GDP（单位：元）
35000 30000 25000 20000 15000
14611
15961
17726
20098
19470
22643
26997
31706
32824
10000
5000
0 2001
2002
2003
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ数据来源：建德统计年鉴2009
整体市场环境研究 公寓市场研究 低密度市场研究
开发机会
竞争研究 需求研究
竞争格局
在售仅两个楼盘，且都为尾盘销售，后期潜在竞争重点为主城三块高价地
在售项目 潜在项目
望江豪庭（九里坞地块） 楼面价：3300元/㎡
一江春水
5000-8000元/㎡
洋安新城地块
泽园（樟坞岗地块） 8900-11000元/㎡
70㎡：7% 100㎡（跃层）：26% 130㎡：56% 220㎡：9% 另有12套跃层
120-140㎡
90-140㎡
剩余117套，约 1.65万㎡
剩余46套左右， 约0.6万㎡
剩余约10万㎡
高层
11年10月5日首次 开盘，推出3、4号 楼约120余套房源
120-150㎡
剩余约2万㎡
合计
14.25万㎡