第八章 房地产估价成本法

第三节
成本法的基本公式
一、最基本的公式
成本法最基本的公式为：
积算价格=重新购建价格-建筑物折旧
针对对象：
①新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
②旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
步骤：①搞清房地产价格构成
②估算各构成部分的金额 ③将各构成部分的金额累加
二、适用于新开发土地的基本公式
运用成本法估价需要先估算出开发利润：开发利 润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开 发所期望获得的利润(客观利润）

估算开发利润应掌握以下几点：

开发利润=开发完成后的房地产价值-土地 取得成本-开发成本-管理费用-投资利息销售费用-销售税费 开发利润应为 平均利润 而不是 实际利润 及 期望利润
三、管理费用

管理费用是指房地产开发商为组织和管理房 地产开发经营活动所必要的费用 包括房地产开发商的人员工资及福利费、办 公费、差旅费等， 可按照土地取得成本与开发成本之和的一定 比例，例如5%估算。


四、销售费用

销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发 完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所 必要的费用，包括广告费、销售资料制作费、样 板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员 费用或者销售代理费等。 广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建 设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的， 销售代理费一般是与销售同时发生的。 销售费用通常按照售价乘以一定比例来测算， 例如为售价的4%左右 。
土地取得费
土地费用
土地开发费
开发配套城市基础设施 按 照 土 地 开 发 程 度 分 类
进行征收安置补偿
直接进行房屋建设
(一)市场购买下的土地取得成本
土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由 买方(在此为房地产开发商)缴纳的税费构成：

土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也 可以采用基准地价修正法、成本法求取。 买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手 续费等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定， 按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。

3)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理 费用 + 销售费用 + 投资利息 , 相应的利润率称为成本利润率，即：
4)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本 +
管理费用 + 销售费用 + 投资利息 +销售税费
+开发利润 = 开发完成后的房地产价值(售价
),

相应的利润率称为销售利润率，即：
+ 总销售税费 + 总开发利润)÷(开发区用地总
(取得开发区用地的总成本 + 土地开发总成本+ 总管
面积×开发完成后可转让土地面积的比率)
×用途、区位等因素调整系数

见【例8-1】
三、适用于新建房地产的基本公式

新建房地价格=土地取得成本+土地开发
成本+建筑物建造成本+管理费用
+投资利息+销售费用+销售税费
①征地管理费 ②耕地占用税 ③耕地开垦费 ④新菜地开发建设基金
(3)土地使用权出让金等土 地有偿使用费。
土地征收补偿费
取 得 集 体 所 有 生 地
相关 税费
土 地 开 发
国有土地使用权出让金
城 市 基 础 设 施 配 套
（三)国有土地上房屋征收的土地取得成 本 城市房屋拆迁下的土地取得
成本包括以下三部分。 (1)房屋征收补偿安置费用， 一般由以下5项费用组成：


3、开发利润通常按照一定基数乘以相应的 利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利 润率主要有下列4种:

1)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本， 相应的利润率称为直接成本利润率 ,即：

2)计算基数 = 土地取得成本 + 开发
成本 + 管理费用十销售费用，

相应的利润率称为投资利润率，即：
同等效用的全新建筑物的必要支出和应 得利润，

注意：土地与建筑物重新购建价格界限分 清、不重复、不漏项。
+开发利润

新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+
投资利息+销售费用+销售税费
+开发利润
四、适用于旧房地产的基本公式
旧房地产价格=土地的重新取得价格
+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧 ★土地的重新取得价格要注意年限
第四节
重新购建价格
一、重新购建价格的概念

重新购建价格是假设在估价时点重新取得或 重新开发、重新建造全新状况的估价对象所 需的一切合理、必要的 费用、税金 和应得的


成本法主要适用于评估建筑物是新的或者 比较新的房地产的价值

不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的 价值。
为什么 ？
(二)成本法估价需要具备的条件
房地产从长时期内平均来看，
价格= 成本+平均利润
具体条件： 一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产
应当注意：
运用成本法时注意“逼近”，最主要的具体以下3个问题
商（卖方）交纳的税费。可分为两类：

1、销售税金及附加:“两税一费”一般为售价的5.5%

2 、其他销售税费 , 包括印花税、交易手续费等。
七、开发利润

开发利润是指房地产开发商(业主)的利润，而 不是建筑承包商的利润。

现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入 （售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。

(二)政府征收集体的土地取得成本
征收集体用地的土地取 得成本包括以下三部分： (1)征地补偿安置费用，也 称为征地补偿费用，一般由 以下4项费用组成：

(2)相关税费，一般包括 以下4项税费：

①土地补偿费， ②安置补助费， ③地上附着物和青苗的补偿 费， ④安排被征地农民的社会保 障费用。
具体概念：是求取估价对象在估价时点的重新 购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格 减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。
后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价 值的方法。

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然
定义中涉及的概念

所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新 取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重 新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和 应得利润。 所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物 价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场 价值与在估价时点的重新购建价格之差。
一、土地取得成本

土地取得成本为用地单位为取得土地使用权 而支付的各项费用之和。

因土地使用权取得的方式或所取得土地的生 熟程度不同，土地取得成本的构成不同。
取得房地产开发用地的途径可归 纳为以下3类情况：

①通过土地使用权转让取得 ②通过土地使用权出让取得（政府储备、 征收）

③通过合作、合资取得

(2)相关费用，一般包括 以下：

①被征收房屋的房地产市场价 格， ②被征收房屋室内自行装饰装 修的补偿金额， ③搬迁补助费， ④安置补助费，
①房屋征收理费 ②房屋征收服务费 ③房屋征收估价费



⑤征收非住宅房屋造成停产停 业的补偿费。
④房屋拆除和渣土清运 费 (3)土地使用权出让金等 土地有偿使用费
利润之和。
注意：
第一、重新购建价格是估价时点的 第二、重新购建价格是客观的
第三、建筑物的重新购建价格是 全新状况 下的价格，未扣除折旧；
★房地产的重新购建价格是在估价时点时的价格
二、重新购建价格的求取思路
(一)房地重新购建价格的求取思路

一是模拟房地产开发商的房地产开发过程 二是将该房地分为土地和建筑物两个相对 独立的部分分别求取土地和建筑物的重新 购建价格，再求和。


五、投资利息
(一)投资利息的含义

投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地 产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费 用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续 费。
因此，土地取得成本、开发成本、管理费用和 销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有 资金，均应计算利息。

(二)投资利息的计算
计算投资利息具体需要把握下列6个方面
第八章
成本法及其应用
第 八 章

成本法及其应用
第一节 成本法概述


第二节 房地产价格的构成
第三节 成本法的基本公式 第四节 重新购建价格的求取 第五节 建筑物折旧的求取 第六节 成本法应用中涉及的有关规定 第七节 成本法总结和运用举例
第一节 成本法概述
一、成本法的概念

简要概念：是根据估价对象的重新购建价格来 求取估价对象价值的方法。

1、应计息的项目 应计息的项目包括取得土地成本、开发成本、管理费用
和销售费用。销售税费一般不计利息 2、计息周期;计息周期可以是年、半年、季、月等，通常 为年。 3、计息期的长短 4、计息方式：计息方式有单利和复利两种 5、利率的高低及名义利率和实际利率


六、销售税费
销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发

二、成本法的理论依据

从卖方角度看，成本法的理论依据是生
产费用价值论。

从买方角度看，成本法的理论依据是替
代原理。
三、成本法适用的估价对象和条件
（一）成本法的适用对象

新近开发建设完成的房地产 ( 简称 新开发 的房地产) 可以假设重新开发建设的现有房地产 ( 简 称旧的房地产) 正在开发建设的房地产(即在建工程)

新开发的土地包括填海造地、开山造地、征 用农地后进行“三通一平”等开发的土地， 在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。 新开发的土地价格=取得待开发土地的成本 +土地开发成本+管理费用+投资利息 +销售费用+销售税费+开发利润
公式：

新开发区中某宗土地的估价公式如下:

新开发区某宗土地的单价 = 理费用 + 总销售费用 + 总投资利息
计划开发建设的房地产



特别适用成本法估价的房地产：

很少发生交易——无法采用市场法

没有经济收益或没有潜在经济收益——无法采用收 益法
为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产 单纯的建筑物或者其装饰装修部分 房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔 偿 例如 学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、 行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、 油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。
房地重新购建价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格
(二)土地重新购建价格的求取思路
求取土地的重新购置价格采用的方法： 市场法 基准地价修正法 此思路特别适用于城市建成区内难以求取重 新开发成本的情况。 成本法
(三)建筑物重新购建价格的求取思路

假设该建筑物所占用的土地已经取得，然 后在该土地上建造与该建筑物相同或者具有
成本法估价程序
测算房地产开发成本、利润、税金 重置成本、重建 成本确定C
建筑物折旧计算D
积算价格测算 V=C-D
第二节 房地产价格构成
房地产价格通常由7大项构成：
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⑦ 开 发 利 润
⑥ 销 售 税 费
⑤ 销 售 费 用
④ 投 资 利 息
③ 管 理 费 用
② 开 发 成 本
① 土 地 取 得 成 本

一是应采用客观成本而不是实际成本。 二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 供应＞需求，应在客观成本的基础上调低评估价值 供应＜需求，应在客观成本的基础上调高评估价值

三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析 进行调整。
四、成本法估价的操作步骤
①搜集有关房地产开发的成本、税费、 利润 ②估算重新购建价格 ③测算建筑物折旧 ④求取积算价格 注意：在现实中，房地产的价格直接取决 于其效用，而非花费的成本，成本的增减 一定要对效用有所作用才能形成价格。
(4)利润率是通过大量调查、了解同一市 场上类似房地产开发项目的利润率得到的。

利用上述房地产价格构成并在销售利润率的 情况下求取房地产价值时的公式是：
房地产项目利润率对比表
利润率名称
利润计算基数构成
直接成本利润率 土地取得成本 + 开发成本 投资利润率 成本利润率 销售利润率 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用十 销售费用 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 +销售税费+开发利 润
取得城市毛地
土地取得费
土地开发费
出让购地款
相关税费
土地使用权 出让金
征收安置 补偿费
二、开发成本
开发成本是在取得开发用地后进行土地 开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。 在实际中主要包括下列几项：

1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等 6、开发过程中的税费