第八章 房地产估价成本法
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
房地产估价课程第八章 成本法141
第八章 成本法
房地产估价
例8-3
总投资为600万元，开发期3年，在第 一年年初投入总投资的50%，第二年年初投 入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期 银行贷款年利率为8%,求利息。
50% 30% 20%
0
1
2
3
I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1] +600×20%×[(1+8%)1－1]
第八章
成本法
第八章 成本法
房地产估价
§8-1 成本法的概述
一、成本法的概念
是根据估价对象重新构建价格来求取估价对象价值的方法；
是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取的方法
房地产价格 =土地取得成本 +建筑物建造成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润
积算价格=重新购建成本—折旧
的必要支出 ,通常按照土地取得成本与开发成本 之和的一定比例来测算。
房地产估价
四、投资利息
土地取得成本、开发成本和管理费用，无论 它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都 应计算利息
I=P[(1+i)n－1]
I——利息额 P——资金额 i——利率 n——计息期 ：从投入到开发期结束
房地产估价
四、投资利息
1、土地取得费用的利息计息 基数为土地取得费用 计息期பைடு நூலகம்常为整个开发期
2、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入
第八章 成本法
房地产估价
例8-1
总投资为550万元，开发期为1年， 投资在1年内均匀投入，同期银行贷款 年利率为8%，求利息。
房地产估计-第八章成本法练习题参考答案
房地产估计-第八章成本法练习题参考答案成本法练习题一、单项选择题1、成本法概念中的•成本”，并不是通常意义上的成本，而是（A ）。
A、价格B、生产费用C、劳动价值D、成本加利润2、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（B）oA、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理3、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（A ）, 即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。
A、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理4、只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（C ）估价。
A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法5、成本法特别适用于（D ）的房地产的估价。
A、有收益交易少B、无收益交易多C、有收益交易多D、无收益交易少6、单纯建筑物的估算通常采用（C ）。
A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法7、在房地产保险（包折投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常是米用（A ）。
A、成木法估价B、收益法估价C、比较法估价D、假设开发法估价8、在现实中，房地产的价格直接取决于其（B ），而非花费的成本，成本的增减一定要对（）有所作用才能形成价格。
A、市场成交价格B、效用C、开发成本D、交换价值9、运用成本法估价，需要懂得（C ）。
A、房地产成本构成B、房地产供求关系C、房地产价格构成D、房地产重置价格构成10、在完善的市场经济下，土地取得成木一般由购置土地的价款和购置时由（D ）构成。
A、买卖双方同时缴纳的税费B、卖方缴纳的税费C、买卖双方各自缴纳的税费D、买方缴纳的税费11＞从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获的（A ）分开，不能算做（）。
A、利润B、利息C、收入D、收益12、开发利润是正常条件下开发商所能获得的（B ）。
1A、实际利润B、平均利润C、超额利润D、正常利润13、在估算开发利润时要注意（B ）与利润率的对应。
房地产评估成本法
房地产评估成本法房地产评估成本法一、概述房地产评估成本法是一种基于房地产建造成本进行评估的方法。
该方法通过清晰地分析和计算房地产项目的建设成本，以确定其市场价值。
本文将详细介绍房地产评估成本法的各个方面。
二、成本法的原理及适合范围1. 原理:在进行房地产评估时，成本法的核心原理是根据建造物的实际成本来确定其价值。
根据房地产建设项目的各个阶段（如土地购置、规划设计、建造施工等）的成本数据进行计算，并考虑到时价、经济效益等因素，得出建造物的评估价值。
2. 适合范围:成本法适合于建造物的新建和改造项目，并且适适合于不同类型的房地产，包括住宅、商业和工业用途等。
它通常用于评估项目的初步阶段，以确定项目的可行性和潜在价值。
三、房地产评估成本法的步骤1. 采集相关数据:进行房地产评估时，首先需要采集相关的数据，包括土地面积、建造面积、建造物类型、建造物结构、建造材料、施工过程中的费用等。
此外，还需要考虑到市场环境、经济因素等因素对建造成本的影响。
2. 计算土地成本:根据土地的位置、规划条件、市场供求关系等因素，计算土地的市场价值。
这可以通过比较类似土地交易的价格或者进行地价评估来确定。
3. 计算建造成本:根据建造的类型、结构和材料等因素，计算建造物的成本。
这包括直接成本（如人工和材料费用）和间接成本（如管理费用和利润）。
4. 考虑折旧和经济因素:考虑建造物的折旧情况和使用年限，以及经济因素对建造物价值的影响。
这些因素可以通过折旧方法和经济修正系数来计算。
5. 得出评估价值:综合考虑以上因素，根据成本法，最终得出房地产项目的评估价值。
这可以通过将土地成本和建造成本相加，并考虑到其他因素而得出。
四、附件列表：1. 建造项目成本数据表2. 建造物折旧计算表3. 土地市场价值数据表4. 经济修正系数表五、法律名词及注释：1. 房地产评估：根据一定的评估方法和原则，对房地产的市场价值进行估算的过程。
2. 建设成本：指完成一个房地产建设项目所需的直接和间接投资。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。
一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。
该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。
1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。
重建成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、相关许可证和手续费用等。
1.3 成本法的适用范围成本法适用于新建物业或者翻新项目的评估。
它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。
二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。
这包括确定土地购买成本、建筑物建造成本以及相关许可证和手续费用等。
2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。
折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。
根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。
2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。
物业的价值等于重建成本减去折旧。
三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适用于新建物业或者特殊用途物业的评估。
它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。
3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。
它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。
3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适用。
此外，它也不适用于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。
四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适用于新建商业物业的评估。
通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。
4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以帮助评估物业的价值。
通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法1. 简介房地产评估是根据特定的评估方法和原则，对房地产物业进行估值的过程。
其中，成本法是一种常用的评估方法，主要侧重于评估房地产物业的重建成本。
本文将详细介绍成本法的应用过程。
2. 评估目的和背景在进行房地产评估时，明确评估的目的和背景非常重要。
本章节将介绍评估目的和背景的确定方法，以及其对评估结果的影响。
3. 评估对象和范围确定评估对象和范围是进行成本法评估的必要步骤。
本章节将介绍评估对象的选择方法，以及范围的确定原则。
4. 成本法基本原理成本法评估基于物业的重建成本来确定其价值。
本章节将详细介绍成本法的基本原理，包括物业重建成本的计算方法、调整因素等。
5. 物业重建成本计算在成本法评估中，确定物业重建成本是关键步骤。
本章节将介绍物业重建成本计算的方法和步骤，包括建筑结构、建筑材料、建筑设备等因素的考虑。
6. 调整因素物业重建成本计算过程中需要考虑一些特殊因素的调整，以反映实际情况。
本章节将介绍常见的调整因素，如磨损、折旧等。
7. 数据采集与分析在进行成本法评估时，准确的数据采集和分析是至关重要的。
本章节将介绍数据采集的方法和步骤，以及数据分析的相关技巧和工具。
8. 评估报告编写评估报告的编写应该准确、清晰地呈现评估结果。
本章节将介绍评估报告的基本结构和内容要求，包括报告的必备信息、格式规范等。
附件：1. 相关法律法规2. 成本法评估表格范例3. 数据采集表格范例法律名词及注释：1. 房地产评估法：指规定房地产评估相关规则的法律法规。
2. 物业重建成本：指将房地产物业重新建造所需的成本，包括建筑结构、建筑材料、建筑设备等方面的费用。
3. 磨损：指物业经过一段时间使用后产生的正常损耗。
4. 折旧：指物业价值随时间的推移而减少的情况。
房地产评估的成本法
房地产评估的成本法概述房地产评估是对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是其中一种评估方法。
成本法是基于该房地产的重建成本来确定其价值。
本文将介绍房地产评估的成本法的基本原理、方法以及应用。
成本法的基本原理成本法是基于房地产的重建成本来确定其价值的评估方法。
根据该房地产的修建成本、土地成本以及其他相关费用，来计算其价值。
成本法的核心理念是，一个与被评估房地产属性相似的房地产的购买者，在未来，愿意用等值的货币购买具有相似功能和服务的房地产，该房地产的价值就等于其重建成本。
成本法的评估结果不仅取决于房地产的重建成本，还取决于市场环境、土地价值和其他因素的影响。
成本法的评估步骤成本法的评估步骤主要包括以下几个方面：1.确定土地价值：首先需要确定土地的市场价值。
这可以通过对类似土地的市场交易价格进行比较分析，或者借助专业人士的意见来进行估计。
2.计算重建成本：根据房地产的规划和设计，以及材料、劳动力和其他相关成本指标，计算重建所需的成本。
这一步需要综合考虑各种因素，如材料价格、施工费用、建筑工期等，以确保计算结果的准确性。
3.考虑折旧与损耗：房地产的价值通常会因为折旧和损耗而降低。
折旧是指物理老化或功能降低所带来的价值损失，而损耗是指在维护、管理和使用过程中产生的价值损失。
在成本法中，折旧与损耗需要考虑到计算中，并减去相应的金额。
4.考虑市场环境因素：除了重建成本和折旧损耗，还需要考虑市场环境因素对房地产价值的影响。
例如，供需关系、经济状况、政策法规等都可能对房地产的价值产生影响。
评估人员需要综合考虑这些因素，并进行相应的调整。
5.评估价值：根据以上步骤得出的结果，计算出房地产的评估价值。
评估价值通常以货币单位表示，可以用于参考房地产的购买、出售、租赁等交易活动。
成本法的应用成本法在房地产领域广泛应用，特别适用于新建房地产或者翻新工程的评估。
以下是成本法在房地产业中常见的应用场景：1.评估新建房地产的价值：当一栋新建房屋或者商业建筑需要进行评估时，成本法可作为一种常用的评估方法。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对不动产的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是一种常用的房地产评估方法。
成本法基于房地产的建设成本，通过考虑建筑物的折旧和物业的附加价值等因素，来确定房地产的价值。
本文将从五个大点来详细阐述房地产评估-成本法的内容。
正文内容：1. 概述房地产评估-成本法1.1 什么是成本法成本法是一种房地产评估方法，它基于房地产的建设成本来确定其价值。
该方法认为，房地产的价值应该等于其建设成本减去折旧，并考虑到物业的附加价值。
1.2 成本法的应用领域成本法广泛应用于房地产行业，特别是在评估新建房屋、商业物业和工业物业等方面。
它可以用于确定房地产的市场价值、租金、贷款抵押价值等。
1.3 成本法的优点和缺点成本法的优点是可以提供一个相对准确的评估结果，特别是在新建房屋和物业评估中。
然而，成本法的缺点是没有考虑市场需求和供求关系等因素，可能导致评估结果与实际价值存在偏差。
2. 成本法的评估过程2.1 收集建设成本数据在进行成本法评估时，首先需要收集相关的建设成本数据，包括土地购买费用、建筑材料成本、人工成本等。
2.2 计算建筑物的折旧建筑物的折旧是成本法评估的关键因素之一。
通过考虑建筑物的使用寿命和折旧率，可以计算出建筑物的折旧值。
2.3 考虑物业的附加价值除了建设成本和折旧，成本法还需要考虑物业的附加价值。
例如，如果房地产位于繁华地段，拥有良好的交通和配套设施，那么它的附加价值可能会比较高。
3. 成本法的应用案例3.1 新建房屋评估成本法可以用于评估新建房屋的价值。
通过考虑建设成本和折旧等因素，可以确定新建房屋的市场价值。
3.2 商业物业评估商业物业评估通常需要考虑租金收入和物业增值等因素。
成本法可以提供一个相对准确的商业物业评估结果。
3.3 工业物业评估对于工业物业评估，成本法可以考虑建设成本和物业的特殊用途等因素，来确定其价值。
总结：综上所述，房地产评估-成本法是一种基于房地产的建设成本来确定其价值的评估方法。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值评定的过程，其目的是为了确定该资产的市场价值。
评估的方法有多种，其中最常用的是成本法评估。
成本法评估是根据建筑物成本及土地价值来对房地产资产进行评估的一种方法。
这种方法假设房地产的价值来自于其建筑物的建设成本和所在土地的价值，因此需要确定这两个方面的费用，并加以计算。
在此过程中，评估者需要对建筑物的类型、建设材料、土地使用历史以及当地的市场需求等多方面因素进行考虑，以确保评估的准确性。
在成本法评估中，建筑物成本通常包括三个方面：基础设施建设费用、修建建筑物的费用以及与建筑物相关的其他附加费用。
其中，基础设施建设费用包括通行道路、排水系统、电力供应等基础设施的建设成本。
修建建筑物的费用包括所有建筑物的建设成本，如地基建设、墙体、楼板，以及安装电力、通信和水暖设备等。
与建筑物相关的其他附加费用包括开发费用、工程管理费用、建筑物保护费用、税费和法律费用等。
与建筑物成本相比，土地价值的评估通常更为复杂。
在评估土地价值时，评估者需要考虑该土地的地理位置、周边环境、土地产权、土地用途、可开发性以及未来市场发展潜力等多个因素。
此外，评估者还需要根据当地的土地政策以及市场需求等情况来确定土地价值。
在评估完建筑物成本和土地价值后，评估者需要将两者合并计算，以确定房地产资产的市场价值。
在此过程中，评估者需要考虑房地产资产的使用寿命、残值、市场需求和其他因素，以确保评估的准确性。
总之，成本法评估是房地产评估中一种常用的方法。
在评估中，评估者需要考虑多个因素，包括建筑物成本、土地价值、使用寿命、残值、市场需求等。
只有通过综合考虑各种因素，才能得出准确的房地产资产市场价值，为市场参与者提供准确的评估结果。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法概述房地产评估是指对房地产项目进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法基于房地产项目的重建成本，通过评估项目的成本来确定其价值。
本文将介绍房地产评估中的成本法，包括其基本原理、适用范围、评估方法等内容。
成本法的基本原理成本法是一种基于成本的评估方法，其基本原理是认为一个房地产项目的价值等于重建或替代该项目所需的成本减去其终身使用后的折旧。
成本法假设买家不会支付超过重建或替代成本的价格，而卖家也不会接受低于重建或替代成本的价格。
成本法的适用范围成本法适用于以下情况：1. 新建项目评估：对尚未建造的房地产项目进行评估，确定其重建成本和价值。
2. 损毁项目评估：对损毁的房地产项目进行评估，确定其重建成本和价值。
3. 特殊用途项目评估：对特殊用途的房地产项目进行评估，确定其重建成本和价值。
成本法的评估方法成本法的评估方法主要包括以下步骤：1. 确定重建成本：评估人员需要确定重建房地产项目所需的全部成本，包括建筑材料、人工费用、设备、土地开发费用等。
2. 考虑折旧：评估人员需要考虑房地产项目在终身使用过程中的折旧情况，根据项目的使用寿命和折旧率计算折旧值。
3. 考虑市场因素：评估人员需要考虑市场因素对房地产项目成本的影响，包括通货膨胀、供需关系等。
4. 确定项目价值：根据上述步骤计算得出房地产项目的净成本，并据此确定项目的价值。
成本法的优点和局限性成本法作为一种房地产评估方法，具有以下优点：- 相对简单：成本法的评估方法相对简单，只需要基于项目的成本进行计算即可。
- 适用广泛：成本法适用于各种类型的房地产项目，包括住宅、商业、工业等。
，成本法也存在一些局限性：- 不考虑收益：成本法仅考虑项目的成本，而忽略了项目的可能收益。
，在某些情况下，成本法可能无法准确反映项目的实际价值。
- 受市场波动影响：成本法对市场波动比较敏感，当市场出现较大变动时，成本法的评估结果可能不够准确。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法一、概述房地产评估是指对房地产进行价值评估的过程，通过对房地产的各项要素进行分析和对比，得出一个合理的估值结果。
成本法是常用的评估方法之一，通过计算房地产的建造成本及相关费用来确定其价值。
二、评估目的评估的目的是为了确定房地产的市场价值，以便于买卖、出租、抵押等交易活动的进行。
成本法适用于新建房地产、改建房地产、特殊用途房地产等情况。
三、评估步骤⒈收集资料评估师需要收集与房地产相关的各种资料，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、施工合同等文件。
⒉分析土地价值评估师需要根据土地所在位置、规划用途等因素分析土地的价值，并计算出土地的评估价值。
⒊计算建筑成本评估师需要根据房地产的建筑面积、建筑材料、施工工艺等因素计算出建筑的成本。
这包括施工材料费、人工费、设备费等。
⒋考虑附属设施和装修费用评估师需要考虑房地产的附属设施和装修费用，包括公共设施、园林绿化、室内装修等。
⒌考虑管理费用和融资成本评估师需要考虑管理费用和融资成本对房地产的价值的影响。
这包括物业管理费、维修费用、融资成本等。
⒍综合评估结果评估师需要将各项成本综合考虑，并结合市场需求、供需关系等因素得出评估结果。
四、附件本文档涉及的附件包括但不限于：土地使用权证、建设用地规划许可证、施工合同等。
五、法律名词及注释⒈土地使用权证：证明土地使用权归属人享有土地使用权的证据文件。
⒉建设用地规划许可证：为开发商提供的合法建设房地产的许可证。
⒊施工合同：开发商与施工方签订的合同，用于规定房地产建设的各项要求和条款。
六、结束语本文档详细介绍了房地产评估中的成本法方法，通过计算房地产的建造成本及相关费用来确定其价值。
评估的目的是为了确定房地产的市场价值，以便于各种交易活动的进行。
附件中提供了相关文件，法律名词及注释帮助读者更好地理解内容。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法
房地产评估中的成本法是一种评估方法，根据该方法，房地产的价值取决于其建筑成本和土地价值之和。
成本法主要用于评估新建房地产项目或者进行重建的房地产项目。
它根据建筑物的重建成本，加上土地的市场价值，来确定房地产的总价值。
成本法的核心思想是，建筑物的价值应该等于其重建成本减去建筑物的折旧值，再加上土地的市场价值。
具体的评估步骤如下：
1. 确定建筑物的重建成本：这包括建筑材料、劳动力和其他建筑相关费用。
这个成本应该是根据当前的市场价格确定的。
2. 确定建筑物的折旧值：折旧是指建筑物随着时间的推移而价值的减少。
折旧可以根据建筑物的使用寿命和当前的状况来估算。
常用的折旧方法有直线法和余额递减法。
3. 确定土地的市场价值：土地价值通常是根据市场需求和供应以及土地所在位置来确定的。
可以使用市场比较法或收益法来确定土地的价值。
4. 计算房地产的总价值：将建筑物的重建成本减去折旧值，再加上土地的市场价值，即可得到房地产的总价值。
需要注意的是，成本法在一些情况下可能会低估房地产的价值，特别是对于已经存在一段时间的建筑物而言。
因此，在房地产评估中，通常会结合其他评估方法来综合考虑房地产的价值。
房地产估价理论与方法成本法应用PPT课件
成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
精品课件
2
定义中涉及的概念
所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取 得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开 发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利 润。
例如 学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政 办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、 码头、机场之类有独特设计的房地产。
精品课件
6
成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比 较新的房地产的价值
不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价 值。
为什么 ？
精品课件
7
四、成本法估价需要具备的条件（熟悉）
包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公 费、差旅费等，
可按照土地取得成本与开发成本之和的一定比 例，例如5%估算。
精品课件
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四、销售费用
销售费用也称为销售成本，是指预售或销售开发完 成后的房地产的必要的支出，包括广告费、销售资料 制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销 售人员费用或者销售代理费等。
精品课件
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取得房地产开发用地的途径可归纳 为以下3类情况：
①通过土地使用权转让取得 ②通过土地使用权出让取得（政府储备、
征收） ③通过合作、合资取得
精品课件
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土地费用
土地取得费 土地开发费
精品课件
15
开发配套城市基础设施
按
照
土 地
进行拆迁安置补偿
开
发
程
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述:房地产评估是对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法基于建筑物的成本和土地价值来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估的成本法，包括其基本原理、应用范围、具体步骤以及优缺点。
一、基本原理：1.1 建筑成本：房地产评估的成本法首先考虑建筑物的成本，包括建筑材料、劳动力成本、设计费用等。
这些成本对于评估房地产的价值至关重要。
1.2 土地价值：成本法还要考虑土地的价值，土地的价值通常通过市场比较法或收益法来确定。
土地的位置、规划用途以及周边环境等因素都会对土地价值产生影响。
1.3 折旧和折旧方法：成本法还要考虑建筑物的折旧，折旧是指建筑物价值随时间的推移而减少。
常用的折旧方法有直线法、余额递减法和工作量法。
二、应用范围：2.1 新建房地产项目：成本法在新建房地产项目中应用广泛。
通过评估建筑物的成本和土地价值，可以帮助开发商确定合理的销售价格和投资回报率。
2.2 旧建筑物改造：成本法也适用于旧建筑物改造项目。
通过评估改造成本和土地价值，可以帮助投资者决策是否进行改造以及改造后的预期回报。
2.3 房地产投资组合评估：成本法还可以用于评估整个房地产投资组合的价值。
通过对各个项目的成本和土地价值进行综合评估，可以帮助投资者优化投资组合配置。
三、具体步骤：3.1 收集数据：评估师需要收集建筑物成本、土地价值以及相关市场数据。
这些数据包括建筑材料价格、劳动力成本、土地市场价格等。
3.2 估算建筑成本：评估师根据建筑物的规模、用途和设计要求，通过建筑量清单和价格指数等方法估算建筑成本。
3.3 估算土地价值：评估师通过市场比较法或收益法等方法估算土地价值。
市场比较法是根据类似土地的交易价格进行估算，而收益法是根据土地的潜在收益进行估算。
3.4 计算折旧：评估师根据建筑物的使用年限和折旧方法计算折旧。
折旧计算的准确性对于评估结果的精确性至关重要。
3.5 综合评估：评估师将建筑成本、土地价值和折旧等因素综合考虑，得出最终的房地产评估价值。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述房地产评估是指对房地产进行全面的评估和估值，以确定其合理的市场价值。
其中，成本法是一种常用的评估方法，通过计算重建或替换成本来确定房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其原理、应用范围、优缺点等方面。
一、原理1.1 成本法是指根据建筑物的重建或替换成本来确定其价值。
重建成本是指在原址上按照现有建筑物的功能和质量重新建造一个同等的建筑物所需的成本，而替换成本则是指在相同地点、相同用途的情况下，用同等的建筑物替代现有建筑物所需的成本。
1.2 在进行成本法评估时，需要考虑建筑物的折旧、磨损以及市场变化等因素，以确定其实际价值。
折旧是指建筑物由于使用年限的延长而导致价值下降的情况，而磨损则是指由于自然磨损或损坏导致的价值减少。
1.3 成本法评估还需要考虑到建筑物的土地价值，因为土地是不可再生的资源，其价值在评估中也是至关重要的。
二、应用范围2.1 成本法主要适用于新建建筑物或者相对较新的建筑物，因为对于老旧建筑物来说，其重建或替换成本可能会超过其实际市场价值。
2.2 成本法评估也适用于特殊用途的建筑物，如工厂、实验室等，因为这类建筑物的市场上很难找到类似的比较对象，通过计算其重建或替换成本可以更准确地确定其价值。
2.3 在进行房地产投资决策时，成本法评估也可以作为参考依据，帮助投资者了解投资项目的风险和回报情况，从而做出更明智的决策。
三、优缺点3.1 成本法评估的优点在于其计算方法相对简单直观，适用范围广泛，特别适用于新建建筑物或特殊用途建筑物的估值。
3.2 然而，成本法也存在一些缺点，比如无法考虑到市场需求、供应和变化等因素，可能导致评估结果与实际市场价值有较大偏差。
3.3 此外，成本法评估还需要准确获取建筑物的相关数据和成本信息，如果信息不准确或不完整，可能会影响评估结果的准确性。
四、实例分析4.1 以某商业大楼为例，根据成本法评估，重建成本为1000万元，折旧和磨损为200万元，土地价值为300万元，因此该商业大楼的评估价值为1100万元。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指通过对房地产的估价，确定其在市场上的价值。
其中，成本法是一种常用的评估方法，它通过计算房地产的重建成本来确定其价值。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其基本原理、计算方法以及应用场景。
一、基本原理1.1 重建成本概念重建成本指的是将一处房地产完全重建所需的费用，包括建筑物的建造成本、土地开发成本以及其他相关费用。
重建成本是成本法评估的基础，它反映了房地产的实际价值。
1.2 建筑物折旧建筑物在使用过程中会因为老化、磨损等原因而产生折旧。
成本法评估中，需要根据建筑物的使用年限、折旧率等因素来计算建筑物的折旧费用。
折旧费用是重建成本的一部分，它反映了建筑物的使用寿命和价值损耗。
1.3 土地价值成本法评估中，土地价值是指房地产所占用的土地的市场价值。
土地价值通常通过市场比较法来确定，即通过比较相似土地交易的价格来估计房地产所占用土地的价值。
二、计算方法2.1 重建成本计算重建成本的计算包括建筑物的建造成本和土地开发成本。
建筑物的建造成本可以通过与建筑师、施工单位等进行咨询，结合市场行情来确定。
土地开发成本包括土地平整、基础设施建设等费用，可以通过与相关部门咨询，参考类似项目的开发成本来确定。
2.2 建筑物折旧计算建筑物的折旧计算可以采用直线法或者余额递减法。
直线法是指按照建筑物的使用年限平均分摊折旧费用，而余额递减法是指按照建筑物的价值递减比例计算折旧费用。
具体选择哪种方法，可以根据建筑物的使用情况和市场惯例来确定。
2.3 土地价值确定土地价值的确定可以通过市场比较法，即通过比较相似土地交易的价格来估计房地产所占用土地的价值。
也可以通过土地评估专家的专业意见和市场调研来确定土地价值。
三、应用场景3.1 建设项目评估在进行建设项目评估时，成本法评估可以帮助确定项目的投资回报率和可行性。
通过计算重建成本和土地价值，可以评估项目的成本和价值，为项目决策提供依据。
房地产估价方法之成本法
房地产估价方法之成本法房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，下面我们一起来详细了解一下!(一)成本法适用的估价对象成本法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。
因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆等。
(二)成本法估价的操作步骤运用成本法估价一般分为四个步骤：(1)选择具体估价路径;(2)测算重新购建价格;(3)测算折旧;(4)计算成本价值。
1.选择具体估价路径把物业作为一个整体采用成本法估价最基本的公式为：物业价格=重新购建价格一折旧以“房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，物业价格通常由如下7大项构成：(1)土地取得成本;(2)开发成本;(3)管理费用;(4)投资利息;(5)销售费用;(6)销售税费;(7)开发利润。
2.测算重新购建价格重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。
重新购建价格是客观的价格。
建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。
建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。
3.测算折旧估价上的`建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即：建筑物折旧一建筑物重新购建价格一建筑物市场价值根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产资产进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法是基于房地产资产的重建成本来确定其价值的方法，通过考虑土地和建造物的成本，以及折旧和修复等因素，来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估-成本法的五个主要部份。
一、土地成本1.1 土地价值评估：评估土地价值是成本法的第一步，可以通过比较法、收益法和折现法等方法进行。
比较法是根据类似土地的市场交易进行比较，收益法是根据土地的潜在收益进行评估，折现法是通过将未来的土地收益贴现到现值来确定土地价值。
1.2 土地改良成本：土地改良成本是指对土地进行开辟或者改造所需的费用，包括土地平整、道路建设、排水系统等。
评估土地改良成本需要考虑土地的特征、地理位置和市场需求等因素。
1.3 土地折旧：土地折旧是指土地价值随时间的流逝而减少的情况。
普通来说，土地的折旧率较低，因为土地是一种稀缺资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。
二、建造物成本2.1 建造物重建成本：建造物重建成本是指将房屋彻底重建所需的费用，包括建造材料、劳动力和建造工程费用等。
评估建造物重建成本需要考虑建造物的类型、规模和建造材料的价格等因素。
2.2 建造物折旧：建造物折旧是指建造物价值随时间的流逝而减少的情况。
建造物折旧通常由物理折旧和功能折旧两部份组成。
物理折旧是指建造物的物质磨损和老化，功能折旧是指建造物的功能降低或者过时。
2.3 建造物修复成本：建造物修复成本是指对建造物进行维修和修复所需的费用。
评估建造物修复成本需要考虑建造物的状况、维修材料和劳动力成本等因素。
三、其他成本3.1 建设期利息：建设期利息是指在房地产项目建设期间所产生的利息费用。
评估建设期利息需要考虑项目的融资成本、建设周期和利率等因素。
3.2 管理费用：管理费用是指对房地产项目进行管理和运营所需的费用，包括物业管理费、维修费和保险费等。
评估管理费用需要考虑项目的规模、物业类型和市场需求等因素。
中级经济师-房地产、第八章房地产估价-第四节房地产估价的成本法(二)
【考点】建筑物折旧的求取★★★（一）建筑物折旧的原因建筑物折旧=建筑物重新构建价格－建筑物市场价值建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
1.物质折旧物质折旧也称有形损耗:是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。
2.功能折旧功能折旧也称无形损耗，是指建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。
建筑物功能不足可进一步分为功能缺乏和功能落后。
3.经济折旧经济折旧也称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值减损。
不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。
经济折旧区分为永久性的和暂时性的。
（二）建筑物折旧的求取方法求取建筑物折旧的方法主要有:年限法、市场提取法、分解法。
建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。
建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄。
建筑物的实际年龄是指从建筑物竣工时起至价值时点止的年数，类似于人的实际年龄。
建筑物的有效年龄是指根据价值时点时的建筑物实际状况判断的建筑物年龄，类似于人看上去的年龄。
建筑物的有效年龄可能小于也可能等于或大于其实际年龄。
建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄以后的寿命。
分为剩余自然寿命和剩余经济寿命建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄以后的寿命。
建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命。
如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。
建筑物的有效年龄是从价值时点向过去计算的时间，剩余经济寿命是从价值时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。
如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。
此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。
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第三节
成本法的基本公式
一、最基本的公式
成本法最基本的公式为：
积算价格=重新购建价格-建筑物折旧
针对对象：
①新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
②旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
步骤：①搞清房地产价格构成
②估算各构成部分的金额 ③将各构成部分的金额累加
二、适用于新开发土地的基本公式
取得城市毛地
土地取得费
土地开发费
出让购地款
相关税费
土地使用权 出让金
征收安置 补偿费
二、开发成本
开发成本是在取得开发用地后进行土地 开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。 在实际中主要包括下列几项：
1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等 6、开发过程中的税费
三、管理费用
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房 地产开发经营活动所必要的费用 包括房地产开发商的人员工资及福利费、办 公费、差旅费等， 可按照土地取得成本与开发成本之和的一定 比例，例如5%估算。
四、销售费用
销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发 完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所 必要的费用，包括广告费、销售资料制作费、样 板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员 费用或者销售代理费等。 广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建 设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的， 销售代理费一般是与销售同时发生的。 销售费用通常按照售价乘以一定比例来测算， 例如为售价的4%左右 。
二、成本法的理论依据
从卖方角度看，成本法的理论依据是生
产费用价值论。
从买方角度看，成本法的理论依据是替
代原理。
三、成本法适用的估价对象和条件
（一）成本法的适用对象
新近开发建设完成的房地产 ( 简称 新开发 的房地产) 可以假设重新开发建设的现有房地产 ( 简 称旧的房地产) 正在开发建设的房地产(即在建工程)
①征地管理费 ②耕地占用税 ③耕地开垦费 ④新菜地开发建设基金
(3)土地使用权出让金等土 地有偿使用费。
土地征收补偿费
取 得 集 体 所 有 生 地
相关 税费
土 地 开 发
国有土地使用权出让金
城 市 基 础 设 施 配 套
（三)国有土地上房屋征收的土地取得成 本 城市房屋拆迁下的土地取得
成本包括以下三部分。 (1)房屋征收补偿安置费用， 一般由以下5项费用组成：
成本法主要适用于评估建筑物是新的或者 比较新的房地产的价值
不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的 价值。
为什么 ？
(二)成本法估价需要具备的条件
房地产从长时期内平均来看，
价格= 成本+平均利润
具体条件： 一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产
应当注意：
运用成本法时注意“逼近”，最主要的具体以下3个问题
新开发的土地包括填海造地、开山造地、征 用农地后进行“三通一平”等开发的土地， 在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。 新开发的土地价格=取得待开发土地的成本 +土地开发成本+管理费用+投资利息 +销售费用+销售税费+开发利润
公式：
新开发区中某宗土地的估价公式如下:
新开发区某宗土地的单价 = 理费用 + 总销售费用 + 总投资利息
+ 总销售税费 + 总开发利润)÷(开发区用地总
(取得开发区用地的总成本 + 土地开发总成本+ 总管
面积×开发完成后可转让土地面积的比率)
×用途、区位等因素调整系数
见【例8-1】
三、适用于新建房地产的基本公式
新建房地价格=土地取得成本+土地开发
成本+建筑物建造成本+管理费用
+投资利息+销售费用+销售税费
(二)政府征收集体的土地取得成本
征收集体用地的土地取 得成本包括以下三部分： (1)征地补偿安置费用，也 称为征地补偿费用，一般由 以下4项费用组成：
(2)相关税费，一般包括 以下4项税费：
①土地补偿费， ②安置补助费， ③地上附着物和青苗的补偿 费， ④安排被征地农民的社会保 障费用。
土地取得费
土地费用
土地开发费
开发配套城市基础设施 按 照 土 地 开 发 程 度 分 类
进行征收安置补偿
直接进行房屋建设
(一)市场购买下的土地取得成本
土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由 买方(在此为房地产开发商)缴纳的税费构成：
土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也 可以采用基准地价修正法、成本法求取。 买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手 续费等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定， 按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。
第八章
成本法及其应用
第 八 章
成本法及其应用
第一节 成本法概述
第二节 房地产价格的构成
第三节 成本法的基本公式 第四节 重新购建价格的求取 第五节 建筑物折旧的求取 第六节 成本法应用中涉及的有关规定 第七节 成本法总结和运用举例
第一节 成本法概述
一、成本法的概念
简要概念：是根据估价对象的重新购建价格来 求取估价对象价值的方法。
(2)相关费用，一般包括 以下：
①被征收房屋的房地产市场价 格， ②被征收房屋室内自行装饰装 修的补偿金额， ③搬迁补助费， ④安置补助费，
①房屋征收理费 ②房屋征收服务费 ③房屋征收估价费
⑤征收非住宅房屋造成停产停 业的补偿费。
④房屋拆除和渣土清运 费 (3)土地使用权出让金等 土地有偿使用费
一、土地取得成本
土地取得成本为用地单位为取得土地使用权 而支付的各项费用之和。
因土地使用权取得的方式或所取得土地的生 熟程度不同，土地取得成本的构成不同。
取得房地产开发用地的途径可归 纳为以下3类情况：
①通过土地使用权转让取得 ②通过土地使用权出让取得（政府储备、 征收）
③通过合作、合资取得
计划开发建设的房地产
特别适用成本法估价的房地产：
很少发生交易——无法采用市场法
没有经济收益或没有潜在经济收益——无法采用收 益法
为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产 单纯的建筑物或者其装饰装修部分 房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔 偿 例如 学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、 行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、 油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。
成本法估价程序
测算房地产开发成本、利润、税金 重置成本、重建 成本确定C
建筑物折旧计算D
积算价格测算 V=C-D
第二节 房地产价格构成
房地产价格通常由7大项构成：
⑦ 开 发 利 润
⑥ 销 售 税 费
⑤ 销 售 费 用
④ 投 资 利 息
③ 管 理 费 用
② 开 发 成 本
① 土 地 取 得 成 本
+开发利润
新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+
投资利息+销售费用+销售税费
+开发利润
四、适用于旧房地产的基本公式
旧房地产价格=土地的重新取得价格
+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧 ★土地的重新取得价格要注意年限
第四节
重新购建价格
一、重新购建价格的概念
重新购建价格是假设在估价时点重新取得或 重新开发、重新建造全新状况的估价对象所 需的一切合理、必要的 费用、税金 和应得的
同等效用的全新建筑物的必要支出和应 得利润，
注意：土地与建筑物重新购建价格界限分 清、不重复、不漏项。
房地重新购建价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格
(二)土地重新购建价格的求取思路
求取土地的重新购置价格采用的方法： 市场法 基准地价修正法 此思路特别适用于城市建成区内难以求取重 新开发成本的情况。 成本法
(三)建筑物重新购建价格的求取思路
假设该建筑物所占用的土地已经取得，然 后在该土地上建造与该建筑物相同或者具有
运用成本法估价需要先估算出开发利润：开发利 润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开 发所期望获得的利润(客观利润）
估算开发利润应掌握以下几点：
开发利润=开发完成后的房地产价值-土地 取得成本-开发成本-管理费用-投资利息销售费用-销售税费 开发利润应为 平均利润 而不是 实际利润 及 期望利润
(4)利润率是通过大量调查、了解同一市 场上类似房地产开发项目的利润率得到的。
利用上述房地产价格构成并在销售利润率的 情况下求取房地产价值时的公式是：
房地产项目利润率对比表
利润率名称
利润计算基数构成
直接成本利润率 土地取得成本 + 开发成本 投资利润率 成本利润率 销售利润率 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用十 销售费用 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 +销售税费+开发利 润
3、开发利润通常按照一定基数乘以相应的 利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利 润率主要有下列4种: