售楼广告承诺配套设施没有兑现 构成违约法院判决开发商赔偿

售楼广告承诺配套设施没有兑现构成违约法院判决开发商赔偿

案情：

邵先生等向被告某房产公司购买由其开发建设的“XX家园”一期小区的商品房，同年入住该小区后，发现被告违背购房资料及承诺，严重改变小区规划，如减少绿地面积、减少配套设施，增加房屋容积率。2001年12月，“XX家园”业委会与被告就规划与设施方面存在的问题进行磋商，被告作出了承诺，但直至“XX家园”三期开发全部结束，所作承诺仍未兑现，被告的上述侵权行为，至原告的居住质量降低，利益受到损害。现提起诉讼，请求法院判令被告赔偿原告损失人民币10万元，诉讼费由被告承担。

被告某房产公司辩称，售楼广告所作的承诺并未在购房合同中约定，原告以此要求被告承担责任没有依据，被告对“XX家园”小区的开发建设均是按照职能部门审核批准的规划进行，不存在侵权事实，原告提出的赔偿金额没有事实依据，根据合同约定的原告取得房屋权利的时间计算，原告提起本案诉讼超过法律规定的诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。

经法院审理查明，被告某房产公司为“XX家园”楼盘发布售楼资料，称该小区为五大保障健康文化大社区，其中环境保障为首期47%高绿化率……，教育保障为小区建有附属学校、幼托中心……，健康保障为小区有老年活动室、儿童游戏区、游泳池……，等等。原告强调，提起本案侵权之诉的事实依据在于：1、原规划在一期建造的圆形中央花园（规划面积达5800平方米）现变更为椭圆型，经自测只有4400平方米，绿化面积缩水，导致被告在售楼广告中承诺的首期47%的高绿化率难以达到；2、一期小区中央主干道的宽度从规划的15米缩窄为自测的12米；3、每期开发过程中，均存在变更规划设计的行为；4、原规划建造及售楼广告中承诺的小区附属学校、幼儿园、游泳池等设施，除目前在建的学校之外，其余均未兑现。上述侵权事实通过会议纪要的形式已为被告所确认，被告应当就此承担赔偿责任。经原告自行估算，被告的行为对业主造成的损失非常巨大，原告只是按最低的标准要求赔偿。

徐勇律师评析，本案中双方争议的焦点，其实质均是围绕售楼资料中被告所作的承诺是否得到履行而展开，即便存在规划变更的事实，原告诉讼的依据依然是被告是否违反预售合同的约定和售楼资料中的承诺，规划的部分配套设施至今确未建设到位，而这些设施对小区的整体环境、居住功能，以及对购房者决定是否购买系争房屋等方面而言，具有重大影响，同时，就上述相关内容，被告业已通过售楼资料的形式对购房者作出了承诺。因此，被告应当就上述行为承担违约责任。

法条链接：

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。