房地产企业融资之路ppt-PPT文档资料

今年，国家发改委预测固定资产投资增幅将继续回落。占固定资产 投资比重较大的房地产投资增长显著调整，将对下游相关产业投资
产生明显影响，进而导致整个投资增速放慢。
政策环境
121号文件 2003年6月，中国人民银 行颁布《关于进一步加强房地产信贷 业务管理的通知》，对房地产开发过 程中的流动资金贷款、房地产企业自 有资金比例（必须达到35%）、土地 储备贷款，建筑施工企业流动资金贷 款、个人住房信贷发放标准等七个方 面的内容作了严格规定。
发行股票作为一种权益融资，可以增 加股东的收益，并有效的转移风险， 是一种比较理想的融资方式。
我国资本市场还不完善，证券市场的 有效程度还有待提高，尚有一系列问 题急待解决，而证券市场对房地产企 业上市态度尤为严格。因而上市融资 风险和成本还是相对比较高的。但随 着股权分置改革问题的解决，上市 公司有可能会获得一些融资便利。
金融环境
目前，我国金融体制正在改革，各种金融工 具正在应运而生，随着我国加入WTO进入 第4个年头，我国承诺的事项开始逐步实施， 到2006年我国在金融领域的各项限制措施都 将要取消。界时，外国金融业将在我国境内 有着更为广阔的发展空间，各种金融工具以 及相当多金融服务公司将会涌现，融资渠道 将会更加宽泛，融资方式也必然会更加的丰 富。同时，越来越多的海外资金的介入对于 渴求资金的中国房地产商而言，不啻于进行 扩大再生产甚至走向海外的机遇。
目前房地产融资的方式
银行贷款 股票上市 发行债券 预售房款 合作开发 REITS和产业基金
2004年我国房地产开发资金共筹集
17168.8亿元，其中来源最大的是预收 款和定金，总数为7395.3亿元。但实
际上考虑到预收款以及自有资金中大部 分来自商品房销售收入，而这些收入中 绝大部分又是购房者信贷，故而实际上 银行贷款占得比重是非常高的。
美国的房地产业，其主要的融资是通 过债券来完成的。开发商发行所谓的 “垃圾债”(Junk Bond，一种风险较 高但收益也较高的债券)来解决融资问 题。美国通过这种方式可以把房地产 的发展资金需求与资本直接见面，从 而越过银行和银行的风险。
71号令 2004年8月国土资源部发布 了《关于继续开展经营性土地使用权 招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作 的通知》，明确要求8月31日之后，严 格和规范执行经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让制度。 8月31日后，不 得再以历史遗留问题为由采用协议方 式出让经营性土地使用权。
国八条 2005年4月30日《中央七部委发布 关于做好稳定住房价格工作的意见》。七部 委联合提出了下意见：一.强化规划调控，改 善住房供应结构。二、加大土地供应调控力 度，严格土地管理。三、调整住房转让环节 营业税政策，严格税收征管。四、加强房地 产信贷管理，防范金融风险。五、明确享受 优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设 与消费 六、加强经济适用住房建设，完善 廉租住房制度。七、切实整顿和规范市场秩 序，严肃查处违法违规销售行为。八、加强 市场监测，完善市场信息披露制度。
2004年我国房地产企业开发的资金构成
9.2%
43.1%
30.3%
18.4%
预收款 银行 自有资金 其他
银行贷款
当前房地产企业融资的主要渠道。
房地产开发企业资金来源的构成情况
优点: 可以充分发挥资金的杠杆作用，最大化企 业的价值。 在外部监督下，企业在开发项目时更加注 意对资金成本的合理控制，使资金的流动 更加有效 风险可以在一定程度上得到转移
已上市部分房地产公司2002年来股市再融资情况
序号 公司名称 融资时间 融资方式
实际融资额
1
万科A
2002年6月 发行可转债
15亿
2004年9月 发行可转债
19.9亿
2
栖霞建设 2002年3月 IPO4000万股 3.16亿
2005年增发不高于10000万新股（股东大会已通过）
3
金丰投资 2002年4月 增发5720万股 6.6亿
缺点: 增加企业对单一资金的依赖性，使融资渠 道过于狭窄。 增加破产成本，对股东权益造成冲击。 限制较多，手续较复杂，融资成本较高
股票上市
目前我国将近30000家房地产企业，上 市企业仅85家。对于已经上市的公司， 仅有少量的公司具备再融资的能力。 房地产上市公司2005年半年报显示,85 家以房地产开发为主业的上市公司,平 均主营业务收入为4.8亿元,同比增长 20.1%,平均净利润则达到0.48亿元,同 比增长98.5%。收入增幅基本与上年同 期持平,但净利润增幅却创出几年来的 新高。
4
招商地产 2003年11月 配股
2005年发行可转债融资16.5亿
3.5亿
5
金融街 2002年8月 增发2145万股 近4.2亿
2004年12月 增发7600万股 7亿
6
金地集团 2004年12月 增发10000万股 8.98亿
我国房地产上市公司出现严重的两极分 化，一部分企业像万科，金地等已经形 成生产经营的规模经济，其融资能力已 经进入良性循环。而另一部分企业由于 在股票市场上表现得不够积极，因而不 尽如人十分是明显的，债券利息 可从税前利润扣除，同时可发挥财务杠杆的 作用，增加每股税后盈余。目前，债券融资 在房地产企业的融资中所占比例非常小， 2003年全年债券融资额仅为0.3亿元。债券 市场的不发达是由于我国现阶段不建全的体 制决定的，缺乏相关的信用评级机构，二级 市场流动性欠缺，债券托管和结算体系不够 完善，这些都导致了我国目前债券市场的尴 尬境地。
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探寻我国房地产企业融资之路
我国房地产企业融资
分析房地产融资面临的环境 对房地产融资的方式探讨
借鉴成功的房地产融资模式 我国房地产企业当前形势下的应对
我国房地产融资面临的环境
国民经济环境 政策环境 金融环境
国民经济环境
2004年我国全年国内生产总值136515亿元， 比上年增长9.5%。全年全社会固定资产投 资70073亿元，比上年增长25.8%，增速比 上年回落1.9个百分点。其中，城镇投资增 长27.6%，农村投资增长17.4%。全年房地 产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%； 商品房销售额10376亿元，增长30.0%，其 中销售给个人增长30.4%，所占比重为 93.3%。