资产评估基础-国际评估准则知识点
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4.国际评估准则 104—价值类型 该准则主要规定国际评估准则定义的价值类型和其他准则定义的价值类型，包括概述、价 值类型、价值前提和其他确认价值类型时需要考虑的因素。
（1）概述 概述介绍了价值类型的定义源自文库特征和确定依据。 （2）价值类型 国际评估准则定义的价值类型包括市场价值、市场租金、公平价值、投资价值、协同价值
（1）国际评估准则 200—企业及企业权益 （2）国际评估准则 210—无形资产 （3）国际评估准则 300—厂房和设备 （4）国际评估准则 400—不动产权益 （5）国际评估准则 410—开发性不动产 （6）国际评估准则 510—金融工具 （六）索引 索引列明了准则中涉及的相关术语的出处
三、国际评估准则的主要内容 （一）基本准则 1.国际评估准则 101—工作范围 2.国际评估准则 102—调查和遵循 3.国际评估准则 103—报告 4.国际评估准则 104— 价值类型 5.国际评估准则 105—评估途径和方法
②收益途径 是通过把未来现金流转换为一个现值，从而提供一种指示性价值的方法。资产价值取决于 产生的相关收益、现金流或节约成本的价值。 包括折现现金流（DCF）法、戈登（Gordon）增长模型/固定增长模型、市场途径/退出价 值法和残值/处置成本法。
③成本途径 购买或自建， 均支付不高于等效资产获取价格。除非存在超长时间、不便因素、风险或其 他因素 （重置成本－各种贬值） 成本途径包括更新重置成本法、复原重置成本法和资产加和法。其中更新重置成本法是指 通过计算提供同等效用的相似资产的成本得出指示性价值的方法；复原重置成本法是指通过 计算重新创造资产的复制品的成本得出指示性价值的方法；资产加和法是指通过计算将资产
3.国际评估准则 103—报告 该准则主要对资产评估报告应该包含的内容进行了规定。该准则包括概述、一般原则、评 估报告和评估复核报告。
（1）概述 概述对评估报告从整体上进行了介绍。 （2）一般原则 对报告中包括影响报告详细程度的因素、格式 、对评估报告编制和复核人员的要求等进行 了规定。 （3）评估报告 对评估报告的必要内容进行了规定。 （4）评估复核报告 评估复核报告至少包括复核执行的范围、被复核的报告和评估基于的输入和假设、复核人 根据复核工作得出的结论和支持的理由以及报告的日期（可以和评估基准日不同）。
（四）基本准则 1.适用于所有的资产类型和评估目的 2.包括五个准则 （1）国际评估准则 101—工作范围 （2）国际评估准则 102—调查和遵循 （3）国际评估准则 103—报告 （4）国际评估准则 104— 价值类型 （5）国际评估准则 105—评估途径和方法
（五）资产准则 1.作用 （1）对具体资产的评估提供指导。 （2）对基本准则要求的细化或扩充，说明了基本准则中的规定如何应用到特定资产以及在 评估时应特殊考虑的事项。 2.资产准则包括六个准则
二、国际评估准则的结构体系 （一）简介 1.国际评估准则理事会（IVSC）的性质、宗旨和基本目标
2.国际评估准则的整体状况和国际地位 3.对国际评估准则的运用进行了总体说明 4. IVSC 准则委员会（IVSB）是国际评估准则（IVS）的制定机构。 5.准则委员会在准则的制定议程、发布和批准方面 拥有自主权。 6.对准则委员会在国际评估准则制定过程中所遵循的指导精神和原则进行了介绍。
（二）术语表 明确了国际评估准则中使用的特定术语的定义。如：资产或资产组、客户 、司法管辖权、 参与者、目的等 【注意】 术语表不定义评估、会计或金融行业中的基本术语。因为在此处假定评估师已经 理解了这些基本术语。 （三）国际评估准则框架 该部分对国际评估准则的适用范围、评估师、客观性和独立性、专业胜任能力、背离等方 面进行了说明。
的组成部件的独立价值加和得出资产的价值的方法。 成本途径应该包含典型参与者可能发生 的所有成本，同时还应考虑折旧/贬值。
内容概要
国际评估准则
第二节 国际评估准则
一、国际评估准则产生与发展 鉴于各方面的迫切需求，国际资产评估准则委员会（The International Assets Valuation Standards Committee，即 TIAVSC）于 1981 年成立，总部设在英国伦敦。 该 委员会于 1985 年制定了第一部《国际评估准则》。 1.《国际评估准则》（International Valuation Standards，IVS）是目前最具影响力的 国际性评估准则。 2.《国际评估准则 2017》于 2017 年发布 （第十一版），在结构和内容上都发生了变化。 成为包含不动产、企业价值、无形资产和机器设备等评估业务在内的比较完善的综合准则体 系。
5.国际评估准则 105—评估途径和方法 （1）规定内容 该准则主要规定了评估途径和方法。 （2）评估途径 基本的评估途径包括市场途径、收益途径、成本途径。 （3）恰当选择评估方法 选用相关且恰当的评估途径。 不要求使用超过一种的方法，但应考虑并可使用多种途径或 方法。与我国一致。
①市场途径 是通过将标的资产与相同或可比（即相似）且价格信息可获取的资产进行比较从而提供一 种指示性价值的方法。 市场途径包括交易案例比较法、上市公司比较法。采用市场途径时还应考虑到流动折扣、 股权溢价和股票销售折价等影响。
和清算价值。 我国的资产评估价值类型包括市场价值与市场价值之外的价值，市场价值之外的价值包括
投资价值、在用价值、清算价值和残余价值等。
【例题·多选题】（2018 年考题）在《国际评估准则 2017》的《国际评估准则 104——价 值类型》，价值类型包括（ ）。
A.市场租金 B.重置价值 C.投资价值 D.市场价值 E.协同价值 『正确答案』ACDE 『答案解析』国际评估准则定义的价值类型包括市场价值、市场租金、公平价值、投资价值、 协同价值和清算价值。
【例题·单选题】（2017 年考题）《国际评估准则 105——评估路径和方法》中，市场途 径包括的两种方法是（ ）。
A.可比交易法和上市公司比较法 B.直接比较法和间接比较法 C.价值比率法和加和法 D.现行市价法和市价折扣法 『正确答案』A 『答案解析』市场途径包括交易案例比较法、上市公司比较法。采用市场途径时还应考虑到流 动折扣、股权溢价和股票销售折价等影响。
（2）一般要求 ①与预期目的相适合 所有的评估意见和在准备过程中所做的工作，必须与预期目的相适合。一切服务于目的 ②达成一致意见
评估师有责任在工作开始前，与客户交流工作范围行并达成一致， 应准备书面的工作范围 文档。
③工作范围具体内容 评估师、客户（如果有）、其他的预期使用者（如果有）、被评估的资产（组）、 评估计 量货币、评估目的、价值类型、评估基准日、评估师工作的性质和范围以及限制性、评估师 所依赖信息的 性质和来源 、重要的假设和 （或 ） 特殊假设、评估报告类型、报告使用、 分发和出版的限制等。 （3）工作范围的变动： ①可以发生变动的情况： ·有些事项直到评估工作开展时还不能确定 ·业务执行中，出现需要进一步调查的事项 ②要对上述评估要求的变更作出说明； ③与客户明确的和任何随时间作出的变化，在业务完成和报告呈递前沟通协商。 2.国际评估准则 102—调查和遵循 规定评估实施过程中应注意的相关问题
（1）调查 匹配： 调查工作与评估目的和价值类型相适应 调查手段：检查、询问、计算、分析等
我国的调查手段：询问、访谈、核对、监盘、勘查 （2）调查程序受到限制 将限制记录在“ 工作范围”中， 限制实质性影响了评估师对于输入和假设的充分评价， 不能声明遵循了国际评估准则。 （3）评估记录。工作记录必须在业务完成后保存一定的合理期限。 我国的保存期限是 15 年、30 年
1.国际评估准则 101—工作范围 工作范围准则包括引言、一般要求和工作范围的变动三部分内容。 （1）引言 ①工作范围，有时称为业务约定，描述的是对评估业务约定的基本条款，如被评估资产（组）、 评估目的和评估所涉及的相关方的责任。 ②国际评估准则的适用范围包括：①评估师为其雇主进行的内部评估；②评估师为非雇主 的客户进行的第三方评估；③评估复核。
（3）价值前提 常见的价值前提包括最高最佳使用、现在用途现状用途、有序清算和强制出售。 我国的资产评估假设包括：交易假设、公开市场假设、持续经营假设、有序淸算假设、强 制淸算假设、原地使用假设、移地使用假设、最佳使用假设、现状利用假设 （4）其他需考虑因素 如实体特有因素、协同、假设和特别假设以及交易成本。
（1）概述 概述介绍了价值类型的定义源自文库特征和确定依据。 （2）价值类型 国际评估准则定义的价值类型包括市场价值、市场租金、公平价值、投资价值、协同价值
（1）国际评估准则 200—企业及企业权益 （2）国际评估准则 210—无形资产 （3）国际评估准则 300—厂房和设备 （4）国际评估准则 400—不动产权益 （5）国际评估准则 410—开发性不动产 （6）国际评估准则 510—金融工具 （六）索引 索引列明了准则中涉及的相关术语的出处
三、国际评估准则的主要内容 （一）基本准则 1.国际评估准则 101—工作范围 2.国际评估准则 102—调查和遵循 3.国际评估准则 103—报告 4.国际评估准则 104— 价值类型 5.国际评估准则 105—评估途径和方法
②收益途径 是通过把未来现金流转换为一个现值，从而提供一种指示性价值的方法。资产价值取决于 产生的相关收益、现金流或节约成本的价值。 包括折现现金流（DCF）法、戈登（Gordon）增长模型/固定增长模型、市场途径/退出价 值法和残值/处置成本法。
③成本途径 购买或自建， 均支付不高于等效资产获取价格。除非存在超长时间、不便因素、风险或其 他因素 （重置成本－各种贬值） 成本途径包括更新重置成本法、复原重置成本法和资产加和法。其中更新重置成本法是指 通过计算提供同等效用的相似资产的成本得出指示性价值的方法；复原重置成本法是指通过 计算重新创造资产的复制品的成本得出指示性价值的方法；资产加和法是指通过计算将资产
3.国际评估准则 103—报告 该准则主要对资产评估报告应该包含的内容进行了规定。该准则包括概述、一般原则、评 估报告和评估复核报告。
（1）概述 概述对评估报告从整体上进行了介绍。 （2）一般原则 对报告中包括影响报告详细程度的因素、格式 、对评估报告编制和复核人员的要求等进行 了规定。 （3）评估报告 对评估报告的必要内容进行了规定。 （4）评估复核报告 评估复核报告至少包括复核执行的范围、被复核的报告和评估基于的输入和假设、复核人 根据复核工作得出的结论和支持的理由以及报告的日期（可以和评估基准日不同）。
（四）基本准则 1.适用于所有的资产类型和评估目的 2.包括五个准则 （1）国际评估准则 101—工作范围 （2）国际评估准则 102—调查和遵循 （3）国际评估准则 103—报告 （4）国际评估准则 104— 价值类型 （5）国际评估准则 105—评估途径和方法
（五）资产准则 1.作用 （1）对具体资产的评估提供指导。 （2）对基本准则要求的细化或扩充，说明了基本准则中的规定如何应用到特定资产以及在 评估时应特殊考虑的事项。 2.资产准则包括六个准则
二、国际评估准则的结构体系 （一）简介 1.国际评估准则理事会（IVSC）的性质、宗旨和基本目标
2.国际评估准则的整体状况和国际地位 3.对国际评估准则的运用进行了总体说明 4. IVSC 准则委员会（IVSB）是国际评估准则（IVS）的制定机构。 5.准则委员会在准则的制定议程、发布和批准方面 拥有自主权。 6.对准则委员会在国际评估准则制定过程中所遵循的指导精神和原则进行了介绍。
（二）术语表 明确了国际评估准则中使用的特定术语的定义。如：资产或资产组、客户 、司法管辖权、 参与者、目的等 【注意】 术语表不定义评估、会计或金融行业中的基本术语。因为在此处假定评估师已经 理解了这些基本术语。 （三）国际评估准则框架 该部分对国际评估准则的适用范围、评估师、客观性和独立性、专业胜任能力、背离等方 面进行了说明。
的组成部件的独立价值加和得出资产的价值的方法。 成本途径应该包含典型参与者可能发生 的所有成本，同时还应考虑折旧/贬值。
内容概要
国际评估准则
第二节 国际评估准则
一、国际评估准则产生与发展 鉴于各方面的迫切需求，国际资产评估准则委员会（The International Assets Valuation Standards Committee，即 TIAVSC）于 1981 年成立，总部设在英国伦敦。 该 委员会于 1985 年制定了第一部《国际评估准则》。 1.《国际评估准则》（International Valuation Standards，IVS）是目前最具影响力的 国际性评估准则。 2.《国际评估准则 2017》于 2017 年发布 （第十一版），在结构和内容上都发生了变化。 成为包含不动产、企业价值、无形资产和机器设备等评估业务在内的比较完善的综合准则体 系。
5.国际评估准则 105—评估途径和方法 （1）规定内容 该准则主要规定了评估途径和方法。 （2）评估途径 基本的评估途径包括市场途径、收益途径、成本途径。 （3）恰当选择评估方法 选用相关且恰当的评估途径。 不要求使用超过一种的方法，但应考虑并可使用多种途径或 方法。与我国一致。
①市场途径 是通过将标的资产与相同或可比（即相似）且价格信息可获取的资产进行比较从而提供一 种指示性价值的方法。 市场途径包括交易案例比较法、上市公司比较法。采用市场途径时还应考虑到流动折扣、 股权溢价和股票销售折价等影响。
和清算价值。 我国的资产评估价值类型包括市场价值与市场价值之外的价值，市场价值之外的价值包括
投资价值、在用价值、清算价值和残余价值等。
【例题·多选题】（2018 年考题）在《国际评估准则 2017》的《国际评估准则 104——价 值类型》，价值类型包括（ ）。
A.市场租金 B.重置价值 C.投资价值 D.市场价值 E.协同价值 『正确答案』ACDE 『答案解析』国际评估准则定义的价值类型包括市场价值、市场租金、公平价值、投资价值、 协同价值和清算价值。
【例题·单选题】（2017 年考题）《国际评估准则 105——评估路径和方法》中，市场途 径包括的两种方法是（ ）。
A.可比交易法和上市公司比较法 B.直接比较法和间接比较法 C.价值比率法和加和法 D.现行市价法和市价折扣法 『正确答案』A 『答案解析』市场途径包括交易案例比较法、上市公司比较法。采用市场途径时还应考虑到流 动折扣、股权溢价和股票销售折价等影响。
（2）一般要求 ①与预期目的相适合 所有的评估意见和在准备过程中所做的工作，必须与预期目的相适合。一切服务于目的 ②达成一致意见
评估师有责任在工作开始前，与客户交流工作范围行并达成一致， 应准备书面的工作范围 文档。
③工作范围具体内容 评估师、客户（如果有）、其他的预期使用者（如果有）、被评估的资产（组）、 评估计 量货币、评估目的、价值类型、评估基准日、评估师工作的性质和范围以及限制性、评估师 所依赖信息的 性质和来源 、重要的假设和 （或 ） 特殊假设、评估报告类型、报告使用、 分发和出版的限制等。 （3）工作范围的变动： ①可以发生变动的情况： ·有些事项直到评估工作开展时还不能确定 ·业务执行中，出现需要进一步调查的事项 ②要对上述评估要求的变更作出说明； ③与客户明确的和任何随时间作出的变化，在业务完成和报告呈递前沟通协商。 2.国际评估准则 102—调查和遵循 规定评估实施过程中应注意的相关问题
（1）调查 匹配： 调查工作与评估目的和价值类型相适应 调查手段：检查、询问、计算、分析等
我国的调查手段：询问、访谈、核对、监盘、勘查 （2）调查程序受到限制 将限制记录在“ 工作范围”中， 限制实质性影响了评估师对于输入和假设的充分评价， 不能声明遵循了国际评估准则。 （3）评估记录。工作记录必须在业务完成后保存一定的合理期限。 我国的保存期限是 15 年、30 年
1.国际评估准则 101—工作范围 工作范围准则包括引言、一般要求和工作范围的变动三部分内容。 （1）引言 ①工作范围，有时称为业务约定，描述的是对评估业务约定的基本条款，如被评估资产（组）、 评估目的和评估所涉及的相关方的责任。 ②国际评估准则的适用范围包括：①评估师为其雇主进行的内部评估；②评估师为非雇主 的客户进行的第三方评估；③评估复核。
（3）价值前提 常见的价值前提包括最高最佳使用、现在用途现状用途、有序清算和强制出售。 我国的资产评估假设包括：交易假设、公开市场假设、持续经营假设、有序淸算假设、强 制淸算假设、原地使用假设、移地使用假设、最佳使用假设、现状利用假设 （4）其他需考虑因素 如实体特有因素、协同、假设和特别假设以及交易成本。