房利美与房地美
房利美、房地美的救赎
按揭 资产 ，只有 １３ ． 万亿是海外投 资者 的，剩下的都在美国自己的金融机构里。
《 才 ）： 然 这 两 家 公 司 对 美 国甚 英 ）既
次。我对他们能否挺过 这次 危机持非常 怀疑的态度。
《 才 ： 几 天 ，这 两 家公 司还 公 英 前 开宣 称 自己 “ 资金 充 足 ， 的只 是信 心 ” 缺 。
基本 上 ，在 房 利 美 工 作 过 的 人 ，他 的 下
一
至全球 的金融市 场有如此 巨大的影 响，
为何 政 府 之 前 没 有 采 取 有 效 的 风 险 防 范
措施？
宋鸿 兵 ： 为什么会缺信心？怎么不 把根本原 因说 出来？老是指责别人对你 没有信心 ，他们也不想想为什么。
人的钱 为海外投资者买单” ，这种说法很
有 问题 。房 利 美 、 房 地 美 手 里 的 ５万亿
司有什么区别？相互之间的关系怎样？ 宋鸿 兵 ： 房利 美是 在 １３ 年 美 国 ９８
经 济 大 衰 退 时 成 立 的 。 它 的 主要 目的 是
宋鸿兵 ： 没有。这是他们有史以来
面 临 的最 大 一 次 危 机 ，可 能 也是 最 后一
者认为 ，这两家公司的债券是 “ 非政府担
保债券” ，既 然 投 资 者获 得 了 高于 国债 的 利 息 ，就 不 应该再 享 受政府 担 保 。政府拯 救 它们 ，相 当于 用美 国 纳税 人的钱 为投 资
泥 潭Байду номын сангаас，对 金 融 机 构 的救 助 如 果 只 能 采 取
印钞票的方式 ，将会引发恶性通张 。
他把他们称为 “ 第二美联储 ” 。
在 书 中 ，他 预言 了 如 今 的这 场 危 机 ：
房利美和房地美 (2)
房利美和房地美房利美（Fannie Mae，NYSE：FNM，旧名联邦国民抵押贷款协会），是最大一家美国政府赞助企业（GSE，Government Sponsored Enterprise）。
1938年美国国会设立联邦国民抵押协会(Federal National Mortgage Association，FNMA)，英文昵称Fannie Mae，中文常翻译为房利美。
隶属于联邦住房管理局(FHA)，发行等同国债地位的公债来获得资金，再用来购买向FHA担保的住房贷款，由此向房贷市场注入资金，同时也创造出来FHA担保房贷的二级市场。
但房利美收购的贷款有上限，以其保证服务于中低收入居民福利。
值得一提的是，房利美初期的经营模式是在市场萧条时从银行、储蓄机构等房贷放贷机构手中购买住房抵押贷款，为房贷市场注入资金，解决房贷的资产流动性问题；在房贷市场繁荣时通过销售活动抽回资金。
这种“逆风向”经营模式，实际在房贷市场上充当了类似中央银行的最后贷款人角色，具有很强的政策功能。
1954年，房利美成为一家部分私有的混合所有制企业(政府持有优先股，私人持有普通股)，1968年，房利美分拆后成为政府发起的完全私有的股份制公司，同时获权发行按揭支持证券(MBS)。
吉利美（Ginnie Mae）在1970 年发行了历史上的第一份MBS。
1970年，房利美获权购买未经联邦住房管理局保险或未由退伍军人事务部担保的普通抵押贷款。
1972年，房利美第一次购买了普通抵押贷款，并作为一项投资持有。
1981年，房利美第一次将抵押品组合起来发行了它的第一份MBS。
房地美（Freddie Mac，NYSE：FRE，又譯房貸美，旧名联邦住房抵押贷款公司），是美国政府赞助企业（GSE, Government Sponsored Enterprise）中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。
联邦住宅贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC)，常称为Freddie Mac——中文通常翻译为房地美或福利美，也有翻译为房贷美。
房利美、房地美殃及全球？
不讳言 ： 房地 美与房利美对稳定地产金
融 非 常重 要 。
谁来接最后一棒？
美 国政 府 已深 陷 巨额 赤 字 的 泥 潭 ，对 金 融 机 构 的 救 助如 果 只 能 采取 印钞 票 的方
式 ，将 会 引 发 恶性 通胀 。
与美 国政 府 的全 力 以赴 相 对 比 ，市
住房抵押贷款 业务和资产证券 化均扮 演
着 举 足轻 重 的 角色 。
发表声明 ，建议国会尽快立法 ，暂时增
加 这 两 家 公 司 的 信 贷 额 度 以 及 满 足 一 定 条件 下 授 权 财 政 部 向这 两 家 公 司 进 行 股
权 类 型 的注 资 。
如 果 任 由这 两 家 公 司 倒 闭 ，则 美 国
（ ｒｄ ｉ Ｍａ ） Ｆ ｅｄｅ ｃ ，直 接的 导 火索 来 自于 雷
破产 后 ，官 方 的 救 市 意 愿 和 救 市 力 量 都 出现减 弱迹 象 。 那 为何 美 国此 番 又 不 惜 代 价 ，力 主 向房 利 美 和 房 地 美 提 供 资 金 救 助 呢 ？说 到底 还 是 这 两 家 寡 头 在 美 国 金 融 市 场 担 负着 重要 的职 责 。 房 利 美 和 房地 美均 为美 国政 府 支 持 设 立 的 抵 押 贷 款 公 司 ， 经营 目的 主要 是 通 过 对 抵 押 贷 款 的 资 产 证 券 化 以 及担 保 方 式 出售 等 金 融 运 作 手 段 ，以 扩 大 低 成 本 住 房 贷 款 的资 金 来 源 。 因此 ，这 两 家
场 观 察家 们 却 陷人 激 烈争 论 当 中。
权 纽 约 准 备 银 行 以贴 现 窗 口的 一 级信 用
房利美,房地美和雷曼兄弟破产的原因
浅谈房利美、房地美和雷曼兄弟破产的原因2008年，一场从美国华尔街刮起的金融飓风席卷全球，很多人一夜之间由百万富翁变成百万负翁。
其中美国第四大投资银行——雷曼兄弟公司以及美国两大房贷机构“房利美”和“房地美”等实力雄厚的企业宣布破产！那么，究竟是什么原因导致它们走上破产的道路呢？总的来说，造成这一悲剧性事件的原因是双方面的：外部原因和内部原因。
我们都知道次贷是引起此次风波的罪魁祸首。
而引起次贷危机的原因主要是美国房地产过热，吸引很多普通老百姓争相购房，但钱从哪里来呢，这样次贷就诞生了。
它们把钱贷给那些没多少收入或个人信用记录较低的人，在房价高涨的时候，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，等到按揭人的房子真的被银行收回，那么他们的的贷款也就无力偿还了。
最终，受到重创的就是像房利美、房地美和雷曼兄弟这样的企业。
另外，作为政府发起企业，房利美和房地美必须提供公共服务。
2007年8月，次贷危机爆发后，政治家呼吁它们为稳定市场发挥作用。
在缺乏其他购买者的情况下，它们成了按揭市场的最后购买人。
一季度，两家机构共买入或担保了市场中81％的按揭证券。
并且，在这样一个特殊时刻，市场上出售的按揭证券的质量都是可疑的，因为金融机构都试图将他们最糟糕的资产出手。
尽管现在评估房利美和房地美提供公共服务的损失仍为时尚早，但毫无疑问，这是拖累两家机构的重要因素。
以上谈到的是导致它们破产的外在因素，而内在原因也是非常关键的。
作为一家顶级的投资银行，雷曼兄弟在很长一段时间内注重于传统的投资银行业务。
进入20世纪90年代后，随着固定收益产品、金融衍生品的流行和交易的飞速发展，雷曼兄弟也大力拓展了这些领域的业务，并取得了巨大的成功，被称为华尔街上的“债券之王”。
在2000年后房地产和信贷这些非传统的业务蓬勃发展之后，雷曼兄弟和其它华尔街上的银行一样，开始涉足此类业务。
房地美
房地美百科名片房地美房地美(Freddie Mac，NYSE：FRE，即联邦住宅贷款抵押公司<Federal Home Loan Mortgage Corp.>)，是第二大的美国政府赞助企业(GSE，Government Sponsored Enterprise)，商业规模仅次于房利美。
1970年由国会成立，作为旨在开拓美国第2抵押市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。
目录企业介绍竞争对手次贷危机破产危机最新报道企业介绍竞争对手次贷危机破产危机最新报道展开编辑本段企业介绍房地美与房利美均为私人拥有的上市公司，但它们是作为联邦法律创建的“政府赞助企业”，它们可以享受特殊的权利，包括它们可以免交各种联邦及州政府的税收，并且享受来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持。
这两家公司共同负责建立美国房地产贷款的二级市场，其发行的以房地产为抵押品的MBS债券总额高达4万亿美元。
它们帮助补充抵押资金的供给，并让购房者能够获得资金支持。
规模：抵押投资组合总金额达1.29兆美元，其中5690亿美元抵押资产是其自身投资一部分。
债券市场协会(Bond Market Association)资料显示，由Fannie mae、Freddie Mac与Ginnie Mae提供担保的抵押担保证券或债券，达到3.2兆美元，占美国流通债券总值的16%。
稳定：FreddieMac的被保留的股份单充当在确定的there’s的一个重要角色金钱稳定的供应使贷款人做房屋贷款新homebuyers需要和可利用的供应劳工住房在该社区。
支付能力：财务住房为低落和适度收入家庭是FreddieMac’s事务的一关键部份自从35年前。
FreddieMac’s视觉是,家庭必须能购买家和保留那个家。
机会：FreddieMac确定有金钱稳定的供应使贷款人使贷款新homebuyers需要。
这给大家对homefinancing的更好的通入，培养屋顶在homeownership机会在美国。
美国两大部门出手救助房地产金融机构的启示
美国财政部和联邦储备委员会7⽉13⽇宣布措施，救助美国的两家住房抵押贷款融资机构———房利美和房地美，以避免这两⼤⾦融机构的资⾦困境进⼀步冲击美国经济。
资料显⽰，1938年成⽴的美国房利美是联邦政府发起的股份公司，房利美有权提供抵押贷款或贷款担保，多年来⼏乎垄断了⼆级抵押贷款市场。
具有类似功能的房地美全称为“联邦家庭抵押贷款公司”，是1970年联邦政府发起的新公司，⽬的是扩⼤⼆级抵押贷款市场。
受次贷危机和房地产市场低迷影响，房利美和房地美资产严重缩⽔，负债飙升。
两公司为避免破产，急需融资750亿美元。
美国财政部当天表⽰将提⾼这两家机构的信⽤额度，并如有需要，美国政府将出资购买这两家公司的股票并出借资⾦。
素来号称是最为市场化的美国，为何对这两家上市公司开⼀⾯？这对我国宏观经济管理有什么启⽰？ 启⽰之⼀：⽤哪只⼿要以全局为重房利美和房地美这两家公司在美国住房融资体系中发挥着核⼼作⽤，它们共有或担保着全美12万亿抵押贷款市场中的⼀半资产。
美国政府此时出⼿，表明⾯对整个美国市场的“⼤地震”，政府绝对不可等闲坐视。
与此形成对⽐的是，我国深圳房地产在连涨10年后，刚刚⼀出现价格的下降就有⼈急呼要政府“救市”。
但是从⽬前阶段来看，即便深圳房地产有着某种指标性的意义，如果政府不顾及市场经济“涨久必跌”的基本规律出⼿⼲预，有可能会带来更⼤的不可预知的后果。
两相对照，调控之中，⼀⽅⾯不能将局部困难任意放⼤为全局问题，另⼀⽅⾯也不能对影响全局的某些领域出现的危机视⽽不见。
启⽰之⼆：⽤哪只⼿要注重时机美国政府出⼿相助两公司的举措是在其次级贷款问题暴露两年之久后。
为什么要等如此长时间？⾸先⼀种经济趋势的形成要有⼀个增量的过程，才能完成由量向质的改变，任何措施不宜过早⼲预市场的⾃然选择。
其次，要限度地调动企业⾃⾝的能⼒。
我国近些年来经济结构调整之所以困难，就在于某些政策客观上培养了企业⼀叫就给“奶”吃的坏习惯。
特别是在国际国内经济环境出现⼀些变化时，对企业来讲既造成经营上的困难，同时也是敦促企业产品升级、产业转型的好时机。
房利美、房地美和雷曼兄弟破产的原因
2010—2011学年第2学期公选课平时作业原因之一在于这次美国房地产市场的泡沫实在是过于严重了。
在加州、佛罗里达州等地，很多在市场最高点购置房产的居民目前都面临负资产的窘境。
结果导致各种贷款——既包括次贷和Alt-A，也包括满足房利美与房地美标准的优质贷款——的违约率都大幅上升，这自然会增加房利美与房地美资产负债表上的坏账。
原因之二在于，虽然政府对房利美与房地美的贷款标准有严格的要求，但是对两家公司的资本金规模却要求不高。
相对于庞大的资产组合而言，这两家公司的资本金规模非常有限。
换句话说，它们的财务杠杆过高。
截至2007年底，这两家公司的核心资本合计832亿美元，而这些资本支持着5.2万亿美元的债务与担保，杠杆比率高达62.5。
因此，即使资产组合发生对资产总量而言的并不太严重的账面损失，房利美和房地美都可能发生危机。
如果不是市场认为存在政府的隐含担保，房利美和房地美是不可能维持如此之高的杠杆比率的。
事实上，房利美和房地美应对信用风险的能力远远弱于市场化金融机构。
美雷曼兄弟破产的原因一、自身原因1、进入不熟悉的业务，且发展太快，业务过于集中。
雷曼兄弟在很长一段时间内注重于传统的投资银行业务。
2000年后雷曼兄弟和其它华尔街上的银行一样，开始涉足地产和信贷的业务。
2、所持有的不良资产太多，遭受巨大损失。
雷曼兄弟所持有的很大一部分房产抵押债券都属于第三级资产。
雷曼作为华尔街上房产抵押债券的主要承销商和账簿管理人，将很大一部分难以出售的债券都留在了自己的资产表上。
这样债券的评级很高，所以利率很低，不受投资者的青睐，卖不出去。
3、雷曼兄弟最后的领导人是Richard Fuld, Jr.和Joseph Gregory。
早在2008年6月，公司财务报告首次出现后，雷曼首席执行官Richard Fuld就承认，亏损是自己的责任，并称已采取相应措施确保不会继续出现如此糟糕的业绩，并且撤换了公司首席财务官和首席营运官。
美国政府接管房地美和房利美
美国政府接管房地美和房利美一、背景房利美和房地美分别成立于1938年和1970年，属于由私人投资者控股但受到美国政府支持的特殊金融机构，主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给投资者。
两家公司是美国住房抵押贷款的主要资金来源，所经手住房抵押贷款总额约为5万亿美元，几乎占美国住房抵押贷款总额一半。
美国次贷危机爆发后，两家公司蒙受巨额损失，过去一年股价惨跌，融资成本不断上升，一度濒临破产。
二、事件受美国次贷危机的影响，美国房地产抵押贷款巨头房地美、房利美于2008年7月身陷700亿美元亏损困境。
之后美联储和美国证券交易委员会(SEC)迅速联手出击，对美股的稳定起到立竿见影的效果。
美国政府9月7日宣布，从即日起接管陷入困境的美国两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美。
根据安排，房利美和房地美将被其监管机构美国联邦住房金融局（FHFA）接管。
政府监管将让两家公司有时间回复健全状态，提供房市稳定与贷款市场流动性。
美国财政部将购买每家房贷机构上限为1000亿美元的优先股，以保证两家公司的资产净值为正。
财政部还将为两家房贷机构和其它12家银行提供短期融资。
同时，“两房”将暂停对股东分红并更换主要负责人。
这意味着上述两家目前由私人控股的上市公司将被“国有化”，这也将是美国有史以来规模最大的金融救助案例。
三、大事记●7月8日雷曼兄弟分析师发布报告说，会计办法变更后，房地美房利美两公司需筹资合计750亿美元。
受此影响，两公司股票重挫，房地美下挫18%，而房利美也大跌16%，股价双双跌至13年来最低点。
●7月11日美国国会参议院以多数票赞成批准一项总额3000亿美元的救市计划，以帮助数十万无力支付月供的购房者保留房产，同时通过加强对抵押贷款公司的监管缓解地产市场所受冲击。
●7月13日美国财政部提出了针对房利美和房地美的一揽子救援方案，其中包括在必要时政府可无限制收购“两房”的股份，以及提高财政部对“两房”当前22.5亿美元的信贷额度等内容。
两房资料
1、聚焦两房“两房”指房利美(FNM)与房地美(FRE)这两家非银行金融机构。
两房均属于实质上的政府赞助企业，是半官方机构，他们的经营方式基本相同，其本身不直接发放贷款，而是透过向银行和房贷放款业者收购抵押贷款，并将这些贷款重新包装成为证券化产品，然后由他们担保在市场上供投资者购买。
两家机构都是上市公司，其股票可以在市场上买卖。
同时，它们也面向全球发行债券，以提高流动性及扩大房贷资金来源，将筹集到的资金再注入到抵押贷款市场这样，就可以为房贷市场融通到大量资金。
它们虽然是私人拥有的上市公司，却是依据联邦法律创建的美国最大的两家“政府赞助企业”，可以享受免交各种联邦及州政府的税收以及来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持等特殊权利。
由于“两房”的主要业务就是借助政府背景，低息向债券市场融资，向房贷市场注入流动性资金。
因此，受次贷危机和房地产市场低迷的影响，危机爆发后，“两房”曝出大量坏账，业绩急剧恶化。
同时，其资产严重缩水，负债飙升，最终被政府接管。
在2008年美国政府接管之前，两房的融资及担保规模总计高达 5.2万亿美元，约占美国房贷总规模的42%。
当前，我国也面临着住房金融体制的建设问题，如何借鉴两房的经验健康有序推进我国住房金融体制的改革并避免重蹈其覆辙，这是值得我们研究的。
2、美国“两房”体制的变迁1929年10月下旬，纽交所股票价格一落千丈从巅峰坠入谷底，资产瞬间蒸发300亿美元，这促发了始于美国而后蔓延至世界的经济危机。
在经历了这场大萧条后，美国有90%的房屋建设由于缺乏资金处于停滞状态，住房问题已经成为了危害社会安全的首要不稳定因素。
为了尽快解决这一社会问题，1933年任职的美国总统富兰克林罗斯福将“居者有其屋”计划纳入新政中。
为保证这一计划的顺利进行，美国联邦政府为了满足那些在经济危机中失去房产的公民最基本的住房需求，为公众提供购房支持，于 1934 年代初设立了联邦住宅管理局，该局同退伍军人管理局一道，向普通公众和退伍军人提供抵押贷款保险。
房地美和房利美
房地美、房利美和吉利美一、房地美房地美(Freddie Mac ,旧名联邦住房抵押贷款公司<Federal Home Loan Mortgage Corp.>),是美国政府赞助企业(GSE,Government Sponsored Enterprise)中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。
1970年由国会成立，作为旨在开拓美国第二抵押市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。
二、房利美房利美的历史房利美成立于1938年。
当时，由于缺乏抵押贷款资金的持续供给，美国有数百万的家庭无法拥有自己的住房，或者面临失去住房的风险。
政府成立房利美的目的是增加抵押贷款资金的流动性，降低购房成本。
最初，房利美作为一个政府机构，只被授权购买经过联邦住宅管理局担保的抵押贷款。
1968年，房利美成为私营公司，其权利扩大到了购买未经联邦住宅管理局担保的抵押贷款。
目前，房利美继续在国会要求下致力于为中低收入的美国居民拥有房屋所有权提供支持。
房利美的主要业务房利美是美国住房行业的一个组成部分，在美国二级抵押信贷市场运作，确保住房抵押贷款银行和其它贷款机构有充足的资金以低利率出借给住房购买者。
房利美虽然不直接为房屋购买者提供贷款，但是通过购买各种贷款机构（这些机构直接为房屋购买者提供贷款）的房屋抵押贷款来为房贷资金提供支持。
与房利美有业务往来的贷款机构是初级抵押贷款市场的组成部分。
初级市场贷款者包括抵押贷款公司、存贷机构、商业银行、信用合作社以及国家和地方的住房信贷机构。
这些贷款者在二级市场卖出抵押贷款。
二级市场投资者包括房利美、各种养老基金、保险公司、证券经销商以及其它金融机构。
房利美的任务是为贷款者提供稳定的抵押贷款资金流。
房利美通过抵押贷款投资组合、单人家庭担保、住宅和社区开发这三个主要的业务单元来为市场提供以下三项服务：发行抵押贷款担保证券房利美的信贷担保业务开始于1981年。
从1990年开始，房利美一直是美国最大的抵押贷款担保证券机构发行者。
美国两房——精选推荐
1、什么是美国两房？美国的两房是指，房利美(Fannie Mae)中文全称为联邦国民按揭贷款协会与房地美(Freddie Mac)，中文全称为联邦住房按揭贷款公司。
是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司，当初是美国政府解决老百姓的住房问题而组织的两个住房贷款公司。
原来它们都是由私人控股的公司，但由于发生金融风暴的关系08年9月7日，美国联邦住房金融局局长詹姆斯·洛克哈特宣布：美国联邦政府将接管两大住房抵押贷款机构——房利美与房地美，现在两房的大部分股权已经是美国政府。
以避免更大范围的金融危机发生“两房”发行住房抵押债券。
这两家机构将联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。
同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保2、美国两房为什么退市？“两房”之所以退市，按照纽约证交所的说法，是在过去的一个月里这两家上市公司的股价平均都在1 美元以下，按照相关规定必须退市。
其实，早在金融危机最为严重的2008 年9 月份，“两房”也遭遇过股价在1 美元以下的情况。
只是当时美国政府出手接管，它们的股价才恢复到1 美元以上，从而避免了当时就退市。
另外，准确地说，房地美事实上还不完全符合纽交所的退市标准，但此次也按照指令和房利美一同退市。
以上只是从交易规则角度对“两房”退市进行技术层面上的分析。
更深层的问题是，为什么投资者会失去对“两房”股票的兴趣，以致其股票长期持续低迷，甚至重新回到月均1 美元以下的境地。
“两房”持续不断的经营亏损是根本原因。
房利美2006 年还有40亿美元的净收入，但从2007 年至2009 年，该公司由净收入转为净亏损，且亏损额持续扩大，分别达到20 亿美元、580 亿美元和720 亿美元。
房地美大致也经历了同样的过程。
2010 年第一季度，“两房”的经营状况并未得到改善，还是有着182 亿美元的亏损。
美国房利美和房地美困境浅析
一
５１ —
全 球科技 经济 嘹望
２ ０ 年１ 第２ 卷 第 １ ０９ 月 ４ 期
靠 采 用 金 融衍 生 工 具 减 少 违 约风 险 ，是 无 法 彻 底
根 除金融 风险 的 。
者 （ 商 业 银 行 ）有 意进 入 第 二 抵 押 贷 款 市 场 ， 如
至少 目前 还不 清楚 。
贷 款 利 率 增 高 到 有 可 能 导致 实 际经 济损 失 时 ，金 融投 资者会停止 与政府 支持企业 签署投 资合 同 ，
迫 使 这 些 原 本 可 以通 过 短 期 信 贷 运 营 的政 府 支 持
企业 无 法继 续进 行金 融投 资 活动 ，甚 至走 向破产 。
与 商 业 银 行 不 一 样 ，他 们 （ 府 支 持 企 业 ） 只 能 政
・
科 技 与经济 ・
美国房利 美和房地 美困境浅析
陈 和 平
（ 中国科 学技 术 交流 中心 ，北 京 １０ ４ ） ００ ５
摘 要 ：美 国住 房 贷款 金 融 市 场 的 动 荡 引发 了人 们 对 房 利 美和 房 地 美这 两 家企 业 的 未来
担忧。
关 键 词 ： 美 国 ；金 融 问 题
另 一 市场 解 决 方 案 是 出售 这 两 个 政 府 支 持 企
任 何 人 进 行 债 务 调 整 、购 买 住 房 会 碰 到 信 誉
业 的股 票 ，用 所 得 为 他 们 的抵 押 贷 款 组 合 提 供 资
金 ，增 加 现有 资 金 储 备 ，抵 御 冲 击 ，挽 回 损 失 。 目前 ，从 这些 政 府 支 持 企业 的股 票 持 有 （ 括 企 包 业 高 层 主 管 ）人 的观 点 看 ，将 这 些 政 府 企 业 的蛋 糕 分成 再 多份 也难 以增 大 蛋糕 的体 积 ，增 加 市 值 ， 而只能起 到稀 释现有 持股人 手 中 的股 票值 罢 了。
两房债券原理
两房债券原理我呀，一直对金融这玩意儿特别感兴趣。
就说这两房债券吧，刚开始接触的时候，我就像个迷失在迷宫里的小老鼠，晕头转向的。
不过后来我可算是摸着点门道了，今天就跟大家唠唠这两房债券原理。
先得说说这“两房”是啥。
“两房”呢，就是房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）。
这俩公司在美国房地产市场里，那可是响当当的角色，就像两个巨人一样。
好多人都把自己的房子梦想跟这俩公司联系在一起呢。
那这两房债券是怎么来的呢？这就好比是一个大的资金池游戏。
房利美和房地美，它们主要的业务就是从银行或者其他金融机构手里把住房贷款买过来。
比如说，你从银行贷款买房子了，银行可能过段时间就把你这个贷款卖给房利美或者房地美。
为啥要卖呢？银行也有自己的小算盘呀，这样银行就可以回笼资金，然后再去发放更多的贷款。
这两房把这些住房贷款买过来之后呢，就把这些贷款打包成债券。
这就像是把一堆苹果装成一箱一箱的，然后拿到市场上去卖。
这些债券卖给谁呢？卖给投资者呀，像一些大的基金公司、外国的央行，甚至是普通的投资者也能参与进来。
这时候你可能会问了，为啥投资者要去买这些债券呢？这里面可大有文章。
首先呢，住房贷款相对来说是比较稳定的。
你想啊，大部分人买房子都是打算长期住的，不会轻易不还贷款的。
这就好比你租了一个特别喜欢的房子，你肯定会按时交房租一样。
所以这些住房贷款就像一个个稳定的小财源。
两房把这些小财源打包成债券，就承诺给投资者一定的回报。
就像你把钱借给别人，别人答应给你利息一样。
我有个朋友叫小李，他就对这个特别好奇。
有次我们聊天，他就说：“这听起来好像挺简单的，但是这里面就没有风险吗？”嘿，这小李可问到点子上了。
其实风险肯定是有的。
比如说，如果房地产市场不景气了，房价下跌，很多人可能就会还不起贷款了。
这就像一场暴风雨，把原本稳定的小财源给打乱了。
那些买了两房债券的投资者就可能面临损失。
你再想象一下，两房债券就像一艘大船。
房利美与房地美(1)
Fannie Mae and Freddie Mac do not have to hand in taxes to state and local government, its capital ts is looser than banks . The biggest advantage is that their cost of capital is only slightly higher than the long-term bonds and even lower than the companies which has the best reputation 。
• Freddie Mac was established by Congress in 1970, which aims to develop the second mortgage market of the U.S.,and increase ownership and mortgage home loans rental income.
• The name Freddie Mac originated in Federal Home Loan Mortgage Corp. Freddie Mac is the second largest
Government Sponsored Enterprise,
behind the Fannie mae. • Freddie Mac have 5700 employees， ， headquartered in Washington.
Fannie Mae and Freddie Mac
BE093 NO: 3 ,13,15,28,30,31
两家政府扶持企业（GSE）
对房利美与房地美说“不”
险负面影响 。
这次援助的辩护者认 为，这些机构 过于庞 大，不容垮掉。如果是这样 ， 政府 以 前就有责任监管 它们 ， 那样 的话 ， 它们 就不会破产 。 没有足够消 防设施 的情况下， 在
没有哪家保 险公 司会承保 火灾险；也 没有保 险商会依赖 “ 自我监管” 。然而 ，我们
对金融体 系却这样做 了。
即使这 些机构庞 大得不能破产 ，它们也不 至于大到无法重组 。实际上，美国政 府 的确 正在提议一些基 但
本 原则。
对 房 利 美 与 房 地 美 说
【 金融 时报）７ ２ 英国 ） 月 ８日】 近些年 出现 了大量公私合 营 （ｒｖ ｔ／ｕ ｉｃ ｐ ｉａｅｐｂ ｉ ｐ ｒｎｒｈｐ） ａ ｔｅｓ ｉｓ的案例 ，而美 国政府 即将着 手创 立这种合 营关 系的另一典范：私人 部 门获取利润 ， 而公共部 门承担风 险。 一个本应 坚持 自由市场原则的政府对联 邦住
押贷款支持 证券通 常会 比存管机构发放 的原始贷款更加 多元化。 而且， 证券化的抵 押贷款产 品的分销 范围比总体抵押贷款 更广 ， 至远及海外。实质 上， 甚 我们 的贸易 伙伴承担 了部分 美国房屋危机 的负担 。
政策制定者 的确有责任找 到办法帮 助那 些在购 买房屋 的过程 中受到误 导的人。 这 可能需要政府 出台具有针对性 的救助措施 ， 但也需要 同步加 强反欺诈法律 的执行 力度 。 尽管多德和 弗兰克对住房危机 的诊断各 有正确 之处， 但都不够 完美；而不够透 彻 的解释会孕育 出糟糕 的政策。 （ 作者：美国企业研 究所 常任 学者 Ｖ ｎ ｅ ｔＲ ｉｈ ｒ ） ｉｃ ｎ ｅｎ ａ ｔ
房地美及房利美未来三年可获3.63亿美元救助
施。
各国表示将加强合作，根据各自国情采取措施促进实现经常账户平衡，提高外部可持续性，同时加快金融体系修复和监管改革，防止资本流入对新兴市场国家的冲击。
会议回顾了“强劲、可持续、平衡增长框架”及宏观经济政策相互评估机制的进展情况。
与会各方确认国际货币基金组织应在首尔峰会前完成份额改革，同意在构建全球金融安全网、改善对贫困群体和中小企业的金融服务、规范和取消低效化石燃料补贴等领域加强合作。
房地美及房利美未来三年可获3.63亿美元救助美国联邦住房金融（FHFA）表示，若美国房地产状况进一步恶化，美国两大住房贷款公司房地美以及房利美未来三年内或可获取财政部3.63亿美元的救助。
同一天，FHFA发布报告称，过去的一年里美国的房价整体下跌了3.6%，并且与房价峰值差了10.7个百分点。
目前美国的房价仅与2005年2月时的房价持平。
报告显示，根据房利美和房地美公司经手的房屋重复销售额来计算，在所有九个核心地区的房价中，有四个地区的数据上涨，四个地区下降，另外有一个地区与之前的数据持平。
澳大利亚主要大城市租房市场趋紧由于人口增长速度超过房屋建设速度，澳大利亚主要大城市出现租房供不应求的现象，房租将普遍上涨。
澳大利亚新南威尔士州房产研究所公布的一份对房租情况调查的报告显示，对于房客来说，明年要租上一套价格合理的房屋居住难度将比今年更大。
澳大利亚储备银行10月份的一次会议纪要认为，澳大利亚主要大城市的租房市场将“再次趋紧”，现房少、房客多的情况将持续下去，主要是因为当前人口增长十分迅猛，而新建房屋的数量远远跟不上人口增长的速度。
澳大利亚一家住房调查机构的报告显示，澳人口最多的两个城市悉尼和墨尔本的租房上涨幅度将大于其他城市。
绝大多数城市的出租房空置率将处于历史低位，短期内房屋租金可能平均上涨5%至7%。
IMF：澳大利亚房价或被高估5%-15%国际货币基金组织（IMF）称澳大利亚的房价可能估价过高，其幅度可能达15%。
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房地美1970年由国会成立,作为旨在 开拓美国第2抵押市场,增加家庭贷款所有 权与房屋贷款租金收入. 规模:抵押投资组合总金额达1.29兆 美元,其中5690亿美元抵押资产是其自身 投资一部分. 由Fannie mae,Freddie Mac与Ginnie Mae提供担保的抵押担保证券或债券,达到 3.2兆美元,占美国流通债券总值的16%.
在次贷危机持续,房贷市场低迷,法拍 屋大幅增加的情况下,美国政府于2008年9 月7日宣布以高达2000亿美元的可能代价, 接管了濒临破产的房利美及另一家政府赞 助企业房地美(Freddie Mac). 美国政府中对房利美的原直接监管单位 为联邦住房企业督察局(OFHEO),现为新 成立的联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency).
房利美公司发展历程
1938年,政府出资建立了房利美公司从事金融 业务,用以扩大资金在二级房屋消费市场上流动 的资金. 1944年,房利美的权限扩大到贷款担保,公司 主要有退伍军人负责管理. 1954年,房利美发展成为股份制公司. 1968年,Raymond H. Lapin 成为房利美的总 裁,在他就任的30年内,他修改了公司的制度, 使之成为一个私有的股份制公司. 1970年,房利美股票在纽约交易股票所上市.
房利美的新首席执行官丹穆德(Dan Mudd)也强调使命第一. "在某种程度上,这家公司已经偏离了 它为帮助人们购房而融资的使命,我们开 始迷失方向."他还表示,公司会听取别 人的批评,并承认"我们在一些地方变得 骄傲自大".
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房地美公司(Freddie Mac,NYSE:FRE, 旧名联邦住房抵押贷款公司<Federal Home Loan Mortgage Corp.>),是美国政府赞助 企业(GSE)中第二大的一家,商业规模仅次 于房利美(Fannie mae). 房地美公司(Freddie Mac)拥有5700名 员工,总部设在华盛顿.
房利美是一家在美国纽约股市(New York Stock Exchange)挂牌交易的公司, 也是全球最大的非银行金融服务公司. 该公司的业务依据联邦制订章程营运, 而规模则为全国最大的房屋贷款融资资金 来源.
房利美公司正致力缩减全国在"住宅拥 有愿望上的差距",透过一笔高达美金两 兆元的American Dream Commitment(美国 梦承诺)资金,期望能在本年代结束前提 高住宅拥有率,并为一千八百万个标定的 美国家庭提供融资服务. 从1968年以来,房利美已为五千八百万 个家庭,提供了超过美金5.7兆元的抵押贷 款融资.
房利美与房地美
两家政府扶持企业(GSE)
联邦国民抵押贷款协会 (Federal National Mortgage Association,即 房利美) 联邦住房抵押贷款公司 (Federal Home Loan Mortgage Corp. 即房地美) 它们是公共控股的盈利公司,由国会立法成立, 拥有国会的特许,帮助中低收入美国人购买住房. 它们一般被称作政府扶持企业(GSE Government Sponsored Enterprise ).
还有一个问题也令人担忧,那就是金融 机构用来抵消利率风险的衍生工具. 房利美和房地美已逐渐成为华尔街使用衍 生工具最多的两家公司. 房利美对有人认为它的行为会造成危险十 分愤慨,它自诩为"美国金融体制的防护 墙". 但公司的一些批评者认为,最让人担心的 正是房利美拒不承认其贷款组合存在风险.
独木舟上的熊
房利美一直由一些权力掮客管理著.上世纪80 年代,担任首席执行官的是精明强干,魅力十足 的戴维麦克斯韦尔(David Maxwell). 他留给公司两项遗产. 首先,他重塑了一度濒临绝境的公司.80年代 初,利率创下新高,从抵押贷款得到的收入抵不 上债券的发行成本.但房利美没有倒闭,原因之 一是银行认为它背后有政府的支持,所以仍向它 提供贷款.
房利美不肯妥协的另一个原因是,公司 的高管总在担心,凡政治所予,亦可为政 治所夺. 他们相信,国会特许给了公司太多的市 场优势,因而公司会不断遭到反对. 这种担心并非空穴来风.里根政府就对 政府扶持企业抱有敌意,极力想把房利美 私有化,但最终被房利美阻止.
"我们相当于住房供给领域里的联邦储备委员会."
艾伦格林斯潘(Alan Greenspan)称之 为"肥得流油的高额差价". 抵押贷款买得越多,它们的利润增长就 越快.1995年以来,房地美和房利美持有 的房贷每年以20%的速度增长. 目前,它们共拥有价值1.5万亿美元的住 房贷款和抵押贷款证券,超过了十大商业 银行的总和.
房利美的利润增长连续17年达到两位数, 平均权益报酬率达到了25%,主要原因就是 房贷的增长. 可是,公司的规模也让人们越发担心: 万一出了问题,对房利美,房地美乃至对 整个金融体系会产生怎样的结果.
பைடு நூலகம்
此外,麦克斯韦尔还给房利美带来了它 日后成为政治和商业机器的一些必备元件. 不过,完善这部机器的,是他的继任人 吉姆约翰逊(Jim Johnson).
约翰逊治下的房利美还赢得了"绝不屈 服"的声誉. 前住房与城市发展部部长安德鲁科莫 (Andrew Cuomo)说:"房利美向来随心所欲, 不容别人怀疑它." 之所以如此,一个原因是,房利美的员 工以宗教般虔诚地相信,帮助他人购买住 房是一项崇高的事业. 这样的信念使他们认为正确和正义站在 他们这一边.
房利美和房地美不用向州,地方政府纳税,对 其资本的要求也远较银行宽松. 最大的优势在于,它们的资本成本仅稍高于长 期国债,比信誉最好的公司还要低. 可是,这最后一个优势并不来自法令的规定, 而是因为市场认为,房利美和房地美的债券比评 级为AAA的公司的债券还要安全. 为什么?原因在于它们有国会的特许,市场认 为美国政府决不会让它们失去偿债能力.
房利美的增长不可避免地受到各方批评 者的质疑. 有人在经营理念上反对房利美,认为它 不该享有政府的特殊优惠. 美国的大银行想在抵押贷款市场夺取更 多的份额,希望限制房利美. 许多住房问题活动家则认为,房利美过 度重视华尔街,忘记了它的使命.
他们要问,房利美不断增长的抵押贷款组合, 可曾有助于降低抵押贷款的利率? 其他一些批评者认为,在公司的贷款组合中有 潜在的巨大风险.而一旦出问题,承担这些风险 的很可能是纳税人. 财务顾问伯特埃利(Bert Ely)以批评政府 扶持企业而著称.他认定,房利美已经造成了道 德风险,也就是说,如果人人都认为政府会挽救 其所扶持的企业,那么这些公司的行为就不一定 遵从市场规律了.
房利美和房地美统治著抵押贷款市场, 但它们并不负责议定住房贷款. 它们赚钱主要有两个办法. 第一个是保守的办法:买下住房抵押贷款, 将其证券化后卖给投资者,通过为还贷提 供担保来收取费用; 第二个办法更大胆一些:留持贷款,承担 其固有的全部风险,赚取低资本成本与抵 押贷款组合高收益之间的差价.
1981年,David O. Maxwell成为公司的首席执行官, 他调整了担保费用引入了有价证券事务(MBS). 1984年,房利美首次在海外发放公司债券,从此公司 的业务进入国外金融市场. 1991年,James A. Johnson成为公司的首席执行官. 1992年,房利美成为最大的MBS的发行商和担保商,超 过了Ginnie Mae 和 Freddie Mac. 1999年,Franklin D. Raines成为房利美的总裁,他 将担保金额增加到240,000美元.
肥得流油的高额差价
两家政府扶持企业的核心经营理念是: 通过买下银行住房抵押贷款,促进购房. 房利美和房地美使美国成为世界上仅有 的两个提供30年固定利率住房抵押贷款的 国家之一(另一个为丹麦).
国会的特许给房利美和房地美带来了巨 大优势,连今日的花旗(Citigroup),富 国(Wells Fargo)这样的金融巨头也望尘 莫及. 比如,财政部可以购买两家公司各22.5 亿美元的债券(通常管这笔钱叫做两家的 信用额度).