房地美
房利美、房地美的救赎
按揭 资产 ，只有 １３ ． 万亿是海外投 资者 的，剩下的都在美国自己的金融机构里。
《 才 ）： 然 这 两 家 公 司 对 美 国甚 英 ）既
次。我对他们能否挺过 这次 危机持非常 怀疑的态度。
《 才 ： 几 天 ，这 两 家公 司还 公 英 前 开宣 称 自己 “ 资金 充 足 ， 的只 是信 心 ” 缺 。
基本 上 ，在 房 利 美 工 作 过 的 人 ，他 的 下
一
至全球 的金融市 场有如此 巨大的影 响，
为何 政 府 之 前 没 有 采 取 有 效 的 风 险 防 范
措施？
宋鸿 兵 ： 为什么会缺信心？怎么不 把根本原 因说 出来？老是指责别人对你 没有信心 ，他们也不想想为什么。
人的钱 为海外投资者买单” ，这种说法很
有 问题 。房 利 美 、 房 地 美 手 里 的 ５万亿
司有什么区别？相互之间的关系怎样？ 宋鸿 兵 ： 房利 美是 在 １３ 年 美 国 ９８
经 济 大 衰 退 时 成 立 的 。 它 的 主要 目的 是
宋鸿兵 ： 没有。这是他们有史以来
面 临 的最 大 一 次 危 机 ，可 能 也是 最 后一
者认为 ，这两家公司的债券是 “ 非政府担
保债券” ，既 然 投 资 者获 得 了 高于 国债 的 利 息 ，就 不 应该再 享 受政府 担 保 。政府拯 救 它们 ，相 当于 用美 国 纳税 人的钱 为投 资
泥 潭Байду номын сангаас，对 金 融 机 构 的救 助 如 果 只 能 采 取
印钞票的方式 ，将会引发恶性通张 。
他把他们称为 “ 第二美联储 ” 。
在 书 中 ，他 预言 了 如 今 的这 场 危 机 ：
房利美和房地美 (2)
房利美和房地美房利美（Fannie Mae，NYSE：FNM，旧名联邦国民抵押贷款协会），是最大一家美国政府赞助企业（GSE，Government Sponsored Enterprise）。
1938年美国国会设立联邦国民抵押协会(Federal National Mortgage Association，FNMA)，英文昵称Fannie Mae，中文常翻译为房利美。
隶属于联邦住房管理局(FHA)，发行等同国债地位的公债来获得资金，再用来购买向FHA担保的住房贷款，由此向房贷市场注入资金，同时也创造出来FHA担保房贷的二级市场。
但房利美收购的贷款有上限，以其保证服务于中低收入居民福利。
值得一提的是，房利美初期的经营模式是在市场萧条时从银行、储蓄机构等房贷放贷机构手中购买住房抵押贷款，为房贷市场注入资金，解决房贷的资产流动性问题；在房贷市场繁荣时通过销售活动抽回资金。
这种“逆风向”经营模式，实际在房贷市场上充当了类似中央银行的最后贷款人角色，具有很强的政策功能。
1954年，房利美成为一家部分私有的混合所有制企业(政府持有优先股，私人持有普通股)，1968年，房利美分拆后成为政府发起的完全私有的股份制公司，同时获权发行按揭支持证券(MBS)。
吉利美（Ginnie Mae）在1970 年发行了历史上的第一份MBS。
1970年，房利美获权购买未经联邦住房管理局保险或未由退伍军人事务部担保的普通抵押贷款。
1972年，房利美第一次购买了普通抵押贷款，并作为一项投资持有。
1981年，房利美第一次将抵押品组合起来发行了它的第一份MBS。
房地美（Freddie Mac，NYSE：FRE，又譯房貸美，旧名联邦住房抵押贷款公司），是美国政府赞助企业（GSE, Government Sponsored Enterprise）中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。
联邦住宅贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC)，常称为Freddie Mac——中文通常翻译为房地美或福利美，也有翻译为房贷美。
房利美、房地美殃及全球？
不讳言 ： 房地 美与房利美对稳定地产金
融 非 常重 要 。
谁来接最后一棒？
美 国政 府 已深 陷 巨额 赤 字 的 泥 潭 ，对 金 融 机 构 的 救 助如 果 只 能 采取 印钞 票 的方
式 ，将 会 引 发 恶性 通胀 。
与美 国政 府 的全 力 以赴 相 对 比 ，市
住房抵押贷款 业务和资产证券 化均扮 演
着 举 足轻 重 的 角色 。
发表声明 ，建议国会尽快立法 ，暂时增
加 这 两 家 公 司 的 信 贷 额 度 以 及 满 足 一 定 条件 下 授 权 财 政 部 向这 两 家 公 司 进 行 股
权 类 型 的注 资 。
如 果 任 由这 两 家 公 司 倒 闭 ，则 美 国
（ ｒｄ ｉ Ｍａ ） Ｆ ｅｄｅ ｃ ，直 接的 导 火索 来 自于 雷
破产 后 ，官 方 的 救 市 意 愿 和 救 市 力 量 都 出现减 弱迹 象 。 那 为何 美 国此 番 又 不 惜 代 价 ，力 主 向房 利 美 和 房 地 美 提 供 资 金 救 助 呢 ？说 到底 还 是 这 两 家 寡 头 在 美 国 金 融 市 场 担 负着 重要 的职 责 。 房 利 美 和 房地 美均 为美 国政 府 支 持 设 立 的 抵 押 贷 款 公 司 ， 经营 目的 主要 是 通 过 对 抵 押 贷 款 的 资 产 证 券 化 以 及担 保 方 式 出售 等 金 融 运 作 手 段 ，以 扩 大 低 成 本 住 房 贷 款 的资 金 来 源 。 因此 ，这 两 家
场 观 察家 们 却 陷人 激 烈争 论 当 中。
权 纽 约 准 备 银 行 以贴 现 窗 口的 一 级信 用
河南房地美房地产土地资产评估有限公司_企业报告(供应商版)
报告时间：
2023-08-18
报告解读：本报告数据来源于各政府采购、公共资源交易中心、企事业单位等网站公开的招标采购 项目信息，基于招标采购大数据挖掘分析整理。报告从目标企业的投标业绩表现、竞争能力、竞争 对手、服务客户和信用风险 5 个维度对其投标行为全方位分析，为目标企业投标管理、市场拓展 和风险预警提供决策参考；为目标企业相关方包括但不限于业主单位、竞争对手、中介机构、金融 机构等快速了解目标企业的投标实力、竞争能力、服务能力和风险水平，以辅助其做出与目标企业 相关的决策。 报告声明：本数据报告基于公开数据整理，各数据指标不代表任何权威观点，报告仅供参考！
本报告于 2023 年 08 月 18 日 生成
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1.3.2 重点项目
重点项目
项目名称
招标单位
中标金额 （万元）
TOP1
湘东区 XD-2309 地块土地评估（住 宅用地）
萍乡市自然资源和规 划局湘东分局
\
公告时间 2023-03-15
关于【拟供一宗位于纵五路以东、 抚州市自然资源局高
TOP2 解放路以西、纬七路以南、纬八路 新技术产业开发区分
序号
项目名称
招标单位
中标金额（万元） 公告时间
1
湘东区 XD-2309 地块土地评估（住 宅用地）
萍乡市自然资源和规 划局湘东分局
\
2
湘东区 XD-2262-1 等四地块土地评 估
萍乡市自然资源和规 划局湘东分局
\
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2023-03-15 2023-04-26
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分地区主要项目
房利美,房地美和雷曼兄弟破产的原因
浅谈房利美、房地美和雷曼兄弟破产的原因2008年，一场从美国华尔街刮起的金融飓风席卷全球，很多人一夜之间由百万富翁变成百万负翁。
其中美国第四大投资银行——雷曼兄弟公司以及美国两大房贷机构“房利美”和“房地美”等实力雄厚的企业宣布破产！那么，究竟是什么原因导致它们走上破产的道路呢？总的来说，造成这一悲剧性事件的原因是双方面的：外部原因和内部原因。
我们都知道次贷是引起此次风波的罪魁祸首。
而引起次贷危机的原因主要是美国房地产过热，吸引很多普通老百姓争相购房，但钱从哪里来呢，这样次贷就诞生了。
它们把钱贷给那些没多少收入或个人信用记录较低的人，在房价高涨的时候，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，等到按揭人的房子真的被银行收回，那么他们的的贷款也就无力偿还了。
最终，受到重创的就是像房利美、房地美和雷曼兄弟这样的企业。
另外，作为政府发起企业，房利美和房地美必须提供公共服务。
2007年8月，次贷危机爆发后，政治家呼吁它们为稳定市场发挥作用。
在缺乏其他购买者的情况下，它们成了按揭市场的最后购买人。
一季度，两家机构共买入或担保了市场中81％的按揭证券。
并且，在这样一个特殊时刻，市场上出售的按揭证券的质量都是可疑的，因为金融机构都试图将他们最糟糕的资产出手。
尽管现在评估房利美和房地美提供公共服务的损失仍为时尚早，但毫无疑问，这是拖累两家机构的重要因素。
以上谈到的是导致它们破产的外在因素，而内在原因也是非常关键的。
作为一家顶级的投资银行，雷曼兄弟在很长一段时间内注重于传统的投资银行业务。
进入20世纪90年代后，随着固定收益产品、金融衍生品的流行和交易的飞速发展，雷曼兄弟也大力拓展了这些领域的业务，并取得了巨大的成功，被称为华尔街上的“债券之王”。
在2000年后房地产和信贷这些非传统的业务蓬勃发展之后，雷曼兄弟和其它华尔街上的银行一样，开始涉足此类业务。
房利美、房地美和雷曼兄弟破产的原因
2010—2011学年第2学期公选课平时作业原因之一在于这次美国房地产市场的泡沫实在是过于严重了。
在加州、佛罗里达州等地，很多在市场最高点购置房产的居民目前都面临负资产的窘境。
结果导致各种贷款——既包括次贷和Alt-A，也包括满足房利美与房地美标准的优质贷款——的违约率都大幅上升，这自然会增加房利美与房地美资产负债表上的坏账。
原因之二在于，虽然政府对房利美与房地美的贷款标准有严格的要求，但是对两家公司的资本金规模却要求不高。
相对于庞大的资产组合而言，这两家公司的资本金规模非常有限。
换句话说，它们的财务杠杆过高。
截至2007年底，这两家公司的核心资本合计832亿美元，而这些资本支持着5.2万亿美元的债务与担保，杠杆比率高达62.5。
因此，即使资产组合发生对资产总量而言的并不太严重的账面损失，房利美和房地美都可能发生危机。
如果不是市场认为存在政府的隐含担保，房利美和房地美是不可能维持如此之高的杠杆比率的。
事实上，房利美和房地美应对信用风险的能力远远弱于市场化金融机构。
美雷曼兄弟破产的原因一、自身原因1、进入不熟悉的业务，且发展太快，业务过于集中。
雷曼兄弟在很长一段时间内注重于传统的投资银行业务。
2000年后雷曼兄弟和其它华尔街上的银行一样，开始涉足地产和信贷的业务。
2、所持有的不良资产太多，遭受巨大损失。
雷曼兄弟所持有的很大一部分房产抵押债券都属于第三级资产。
雷曼作为华尔街上房产抵押债券的主要承销商和账簿管理人，将很大一部分难以出售的债券都留在了自己的资产表上。
这样债券的评级很高，所以利率很低，不受投资者的青睐，卖不出去。
3、雷曼兄弟最后的领导人是Richard Fuld, Jr.和Joseph Gregory。
早在2008年6月，公司财务报告首次出现后，雷曼首席执行官Richard Fuld就承认，亏损是自己的责任，并称已采取相应措施确保不会继续出现如此糟糕的业绩，并且撤换了公司首席财务官和首席营运官。
美国房地产业简介
美国房地产业简介作为近十年来在中国最火爆的行业，房地产业的一举一动无不吸引着众人的目光。
这个行业诞生了福布斯中国富豪榜上一半的名单，也承载了太多人的财富、梦想、焦虑和悲欢。
如果把目光投向大洋彼岸的美国，美国的房地产行业又是怎样的一副光景？提起这个问题，可能许多人首先想到的是房利美房地美，是至今让全球经济步履维艰的次贷危机，是仍旧处在价格低谷的美国房市。
无可否认，这些现象都反映了美国房地产市场的重要一面，但房利美和房地美所代表的房地产抵押贷款行业，终究只是这冰山露出水面的一角。
在正式开始这一篇之前，必须要说明的是，中美两国的房地产行业存在巨大的差别。
美国可以做为一面镜子，让我们看清自己，但镜子本身与我们自己，却是截然不同的两种。
一、金融危机与美国房地产业如果要分析美国的房地产行业，就不能回避2008年金融危机。
这场金融危机对美国的房地产行业造成了如此巨大的打击，直到今天，美国的房地产公司仍然深陷于行业衰退的泥潭中无力自拔。
从财富500强的变化中可以显著的看到这种剧变。
在金融危机之前， 2008年美国财富排行榜全美1000强企业中包含了12家住宅建筑商、10家不动产商，这是近年来美国房地产行业入围公司最多的一年。
财富排名榜的主要依据是上一年度的销售收入数据，2008年，有8家住宅建筑商、4家不动产商入围全美财富500强。
入围财富500强的8家住宅建筑商：Centex、D.R.Horton(DR霍顿公司)、Lennar（莲娜公司）、Pulte Homes（普尔特）、KB家居、NVR、Hovnanian Enterprises （霍夫纳尼安公司）、Toll Brothers（托尔兄弟公司），都是纽交所上市公司，其中Centex已经于2009年被普尔特集团收购并停牌退市。
4家不动产商中，ProLogis（普洛斯）、CB Richard Ellis Group（世邦魏理仕）和Host Hotels & Resorts（酒店控股）也是纽交所上市公司，只有Realogy不是上市公司，但Realogy是著名的21世纪不动产（纽交所代码：CTC）的母公司。
美国政府接管房地美和房利美
美国政府接管房地美和房利美一、背景房利美和房地美分别成立于1938年和1970年，属于由私人投资者控股但受到美国政府支持的特殊金融机构，主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给投资者。
两家公司是美国住房抵押贷款的主要资金来源，所经手住房抵押贷款总额约为5万亿美元，几乎占美国住房抵押贷款总额一半。
美国次贷危机爆发后，两家公司蒙受巨额损失，过去一年股价惨跌，融资成本不断上升，一度濒临破产。
二、事件受美国次贷危机的影响，美国房地产抵押贷款巨头房地美、房利美于2008年7月身陷700亿美元亏损困境。
之后美联储和美国证券交易委员会(SEC)迅速联手出击，对美股的稳定起到立竿见影的效果。
美国政府9月7日宣布，从即日起接管陷入困境的美国两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美。
根据安排，房利美和房地美将被其监管机构美国联邦住房金融局（FHFA）接管。
政府监管将让两家公司有时间回复健全状态，提供房市稳定与贷款市场流动性。
美国财政部将购买每家房贷机构上限为1000亿美元的优先股，以保证两家公司的资产净值为正。
财政部还将为两家房贷机构和其它12家银行提供短期融资。
同时，“两房”将暂停对股东分红并更换主要负责人。
这意味着上述两家目前由私人控股的上市公司将被“国有化”，这也将是美国有史以来规模最大的金融救助案例。
三、大事记●7月8日雷曼兄弟分析师发布报告说，会计办法变更后，房地美房利美两公司需筹资合计750亿美元。
受此影响，两公司股票重挫，房地美下挫18%，而房利美也大跌16%，股价双双跌至13年来最低点。
●7月11日美国国会参议院以多数票赞成批准一项总额3000亿美元的救市计划，以帮助数十万无力支付月供的购房者保留房产，同时通过加强对抵押贷款公司的监管缓解地产市场所受冲击。
●7月13日美国财政部提出了针对房利美和房地美的一揽子救援方案，其中包括在必要时政府可无限制收购“两房”的股份，以及提高财政部对“两房”当前22.5亿美元的信贷额度等内容。
两房资料
1、聚焦两房“两房”指房利美(FNM)与房地美(FRE)这两家非银行金融机构。
两房均属于实质上的政府赞助企业，是半官方机构，他们的经营方式基本相同，其本身不直接发放贷款，而是透过向银行和房贷放款业者收购抵押贷款，并将这些贷款重新包装成为证券化产品，然后由他们担保在市场上供投资者购买。
两家机构都是上市公司，其股票可以在市场上买卖。
同时，它们也面向全球发行债券，以提高流动性及扩大房贷资金来源，将筹集到的资金再注入到抵押贷款市场这样，就可以为房贷市场融通到大量资金。
它们虽然是私人拥有的上市公司，却是依据联邦法律创建的美国最大的两家“政府赞助企业”，可以享受免交各种联邦及州政府的税收以及来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持等特殊权利。
由于“两房”的主要业务就是借助政府背景，低息向债券市场融资，向房贷市场注入流动性资金。
因此，受次贷危机和房地产市场低迷的影响，危机爆发后，“两房”曝出大量坏账，业绩急剧恶化。
同时，其资产严重缩水，负债飙升，最终被政府接管。
在2008年美国政府接管之前，两房的融资及担保规模总计高达 5.2万亿美元，约占美国房贷总规模的42%。
当前，我国也面临着住房金融体制的建设问题，如何借鉴两房的经验健康有序推进我国住房金融体制的改革并避免重蹈其覆辙，这是值得我们研究的。
2、美国“两房”体制的变迁1929年10月下旬，纽交所股票价格一落千丈从巅峰坠入谷底，资产瞬间蒸发300亿美元，这促发了始于美国而后蔓延至世界的经济危机。
在经历了这场大萧条后，美国有90%的房屋建设由于缺乏资金处于停滞状态，住房问题已经成为了危害社会安全的首要不稳定因素。
为了尽快解决这一社会问题，1933年任职的美国总统富兰克林罗斯福将“居者有其屋”计划纳入新政中。
为保证这一计划的顺利进行，美国联邦政府为了满足那些在经济危机中失去房产的公民最基本的住房需求，为公众提供购房支持，于 1934 年代初设立了联邦住宅管理局，该局同退伍军人管理局一道，向普通公众和退伍军人提供抵押贷款保险。
美国计划关闭两房公司 中国5千亿美元将灰飞烟灭
美国计划关闭两房公司中国5千亿美元将灰飞烟灭——呼吁党中央和全国人大对“两房案”立案调查张宏良据《经济参考报》引自美国《华尔街日报》的消息，美国政府计划将关闭房利美和房地美两家房贷公司，原因是美国政府已经投入了1500亿美元，要维持两家公司继续经营，未来9年还需要再继续投入3890亿美元，美国政府不想继续填补这个“黑洞”，便做出了关闭两房公司的选择。
两房公司的关闭，意味着继去年6月两房公司股票退市，让所有股票投资者血本无归之后，两房公司的债券投资者将再次遭遇血本无归的悲惨结局。
最为悲惨的当属中国。
中国5000亿美元相当于3万多亿人民币的两房债券，将有可能就此灰飞烟灭！3万多亿人民币!如此天文数字的财富，还仅仅是借钱给美国两家公司的损失。
3万亿人民币是个什么概念？2007年全国工资总额是2万多亿人民币，全国商品住宅投资总额是18000多亿人民币，全国医疗总费用是6800多亿人民币，全国教育总支出是7000多亿人民币，也就是说，仅仅两家美国房贷公司就借去了相当于中国一年半的工资，相当于中国近2年的住房投资，相当于中国4年多的医疗费用，相当于中国4年多的教育支出。
面对如此旷古未有的财富损失，中国老百姓又如何能够买得起房？如何能够看得起病？如何能够养得起老？按照网上披露的国产航母建造费用每艘30亿计算，3万多亿人民币就是一千多艘航母，我们的历史教科书上总是说，甲午战争失败的一个重要原因，就是慈禧太后挪用海军军费建造颐和园，慈禧太后10年先后挪用的海军军费总额，也只不过相当于三艘定远舰的价格，而且至少还为后人留下了一座颐和园，可是我们把能够建造1千多艘航母的费用借给了美国两家公司，结果却是连一堆废纸都没有剩下（现在的股票债券已经彻底虚拟化了，不再用纸张），完全蒸发在了无边无际的浩渺太空之中。
5千亿美元，按照当时汇率计算就是35000多亿人民币，相当于中国每个家庭借给美国两房公司8千多元人民币，再加上中国每个家庭借给美国财政部的1 4000多元，相当于中国每个家庭借给了美国22000多元，这还不包括中国购买的其它股票和债券。
房地美、房利美从纽约交易所退市
支 付 ２５ ５亿 美 元 达 成 和 解 告 终 。 这 一 ． ０ 中 国 人 民 银 行 新 闻 发 言 人 ６月 １ 和 解 同时 了 结 了 南 方 保 健 投 资 者 针 对 公 房地美 、房利美 ９日 发 表 谈 话 ，“ 一 步 推 进 人 民 币汇 率 形 成 司 及 其 管 理 人 员 、对 公 司 的 审 计 师 安 永 ， 从纽 约 交易所 退 市 进 机 制 改 革 ，增 强 人 民 币 汇 率 弹 性 ” ０ ５ 以及向南方 保 健 提 供 投 行 服务 的瑞 士 联 。２ ０ 美 国东 部 时 间 ６月 １ ６日消 息，联 邦 Ｆ Ａ）发 表 声 明，要 求 年 ７月 ２ 日起 ，我 国 开 始 实 行 以 市 场 供 合 银 行的一 连 串诉 讼 。南 方 保 健 的会 计 住 房 金 融 局 （ ＨＦ １
试 点范围。此 次试 点扩 大后 ， 境贸易人 跨 民币结 到 北 京 、天 津 、内 蒙 古 、辽
项 目建 设违 法 用 地
将重 点整治
宁、 海 、 苏、浙江 、 建 、 上 江 福 山东、 湖北 、 国 土 资 源 部 、发 改 委 等 １ ０部 委 日前 广东、 广西、 南 、 海 重庆、 四川、 云南、 吉林 、 联 合 下 发通 知，要 求 整 治 重 点 项目建 设 黑 龙江 、西藏 、新 疆 等 ２ ０个 省 （ 区、 自治
美国两房——精选推荐
1、什么是美国两房？美国的两房是指，房利美(Fannie Mae)中文全称为联邦国民按揭贷款协会与房地美(Freddie Mac)，中文全称为联邦住房按揭贷款公司。
是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司，当初是美国政府解决老百姓的住房问题而组织的两个住房贷款公司。
原来它们都是由私人控股的公司，但由于发生金融风暴的关系08年9月7日，美国联邦住房金融局局长詹姆斯·洛克哈特宣布：美国联邦政府将接管两大住房抵押贷款机构——房利美与房地美，现在两房的大部分股权已经是美国政府。
以避免更大范围的金融危机发生“两房”发行住房抵押债券。
这两家机构将联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。
同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保2、美国两房为什么退市？“两房”之所以退市，按照纽约证交所的说法，是在过去的一个月里这两家上市公司的股价平均都在1 美元以下，按照相关规定必须退市。
其实，早在金融危机最为严重的2008 年9 月份，“两房”也遭遇过股价在1 美元以下的情况。
只是当时美国政府出手接管，它们的股价才恢复到1 美元以上，从而避免了当时就退市。
另外，准确地说，房地美事实上还不完全符合纽交所的退市标准，但此次也按照指令和房利美一同退市。
以上只是从交易规则角度对“两房”退市进行技术层面上的分析。
更深层的问题是，为什么投资者会失去对“两房”股票的兴趣，以致其股票长期持续低迷，甚至重新回到月均1 美元以下的境地。
“两房”持续不断的经营亏损是根本原因。
房利美2006 年还有40亿美元的净收入，但从2007 年至2009 年，该公司由净收入转为净亏损，且亏损额持续扩大，分别达到20 亿美元、580 亿美元和720 亿美元。
房地美大致也经历了同样的过程。
2010 年第一季度，“两房”的经营状况并未得到改善，还是有着182 亿美元的亏损。
美国房利美和房地美困境浅析
一
５１ —
全 球科技 经济 嘹望
２ ０ 年１ 第２ 卷 第 １ ０９ 月 ４ 期
靠 采 用 金 融衍 生 工 具 减 少 违 约风 险 ，是 无 法 彻 底
根 除金融 风险 的 。
者 （ 商 业 银 行 ）有 意进 入 第 二 抵 押 贷 款 市 场 ， 如
至少 目前 还不 清楚 。
贷 款 利 率 增 高 到 有 可 能 导致 实 际经 济损 失 时 ，金 融投 资者会停止 与政府 支持企业 签署投 资合 同 ，
迫 使 这 些 原 本 可 以通 过 短 期 信 贷 运 营 的政 府 支 持
企业 无 法继 续进 行金 融投 资 活动 ，甚 至走 向破产 。
与 商 业 银 行 不 一 样 ，他 们 （ 府 支 持 企 业 ） 只 能 政
・
科 技 与经济 ・
美国房利 美和房地 美困境浅析
陈 和 平
（ 中国科 学技 术 交流 中心 ，北 京 １０ ４ ） ００ ５
摘 要 ：美 国住 房 贷款 金 融 市 场 的 动 荡 引发 了人 们 对 房 利 美和 房 地 美这 两 家企 业 的 未来
担忧。
关 键 词 ： 美 国 ；金 融 问 题
另 一 市场 解 决 方 案 是 出售 这 两 个 政 府 支 持 企
任 何 人 进 行 债 务 调 整 、购 买 住 房 会 碰 到 信 誉
业 的股 票 ，用 所 得 为 他 们 的抵 押 贷 款 组 合 提 供 资
金 ，增 加 现有 资 金 储 备 ，抵 御 冲 击 ，挽 回 损 失 。 目前 ，从 这些 政 府 支 持 企业 的股 票 持 有 （ 括 企 包 业 高 层 主 管 ）人 的观 点 看 ，将 这 些 政 府 企 业 的蛋 糕 分成 再 多份 也难 以增 大 蛋糕 的体 积 ，增 加 市 值 ， 而只能起 到稀 释现有 持股人 手 中 的股 票值 罢 了。
政府接管房利美和房地美
Ｔ Ｅ２ ８Ｅ 月７ 咖 ０ －９ 日 ０￣
政府接 管房 利美和房 地美
乔治 ・ 布什 正在 用实 际行 动来 防范 金融 危机进 一步 扩散 。９ ７Ｅ，美 国政 府宣 布 已经接 管 了抵 月 ｌ 押 贷款 巨头 房利美 （ ａ ｎ ｅ Ｍａ ）和房 地美 （ ｒｄ ｉ Ｍａ ） Ｆ ｎ ｉ ｅ Ｆ ｅ ｄｅ ｃ。 政府 称 已经更 换 了这 两 家机构 的总 裁 。 林集 团前 副主 席赫 布 ・ 利森被 任命 为 房利美 新总 裁 ， 美 艾 而 房地 美 的新 总裁 则 由美 国合众 银行 （ ａ ｃ ｒ ＵＳ Ｂ ｎ ｏ ｐ）前副 主席大 卫 ・ 墨菲特 担任 。对于政 府 此次 的 行 动 的原 因，财政 部长 亨利 ・ 保尔 森表 示，“ 利美和 房地 美规 模 巨大 ，与 整个 金融 系统有 着千 丝万 房
的空座 位 ，你 只需要 走过 去坐 下，就 不 会受到 打扰 了 。 画
。 ２ ８１ 既０ ７ ０
稚。
１ ．所有 的预 订单都 要检 查两 次 。当我 星期 三 晚上到达 机 场 ，我 吃惊 地 发现我 的订 票单 蒸发 了，我 也没 有其 他 的办法登 上 飞机 ，只好 沮丧 地等 待下一 个班 次 。要 防止这 类事件 的发生 ，最简 单就 是在 出 发 前检 查所 有 的预 订单 两次 。 ２ 将 确认 回执单 打 印并携 带 。 一次 我到达 事 前预订 好 的旅馆 后，前 台 出纳报 给我 的住宿 价格 比 ． 有
维普资讯
编辑： 胡宇飞 Ａ ｄ ｅ ｈ ＠ｇ ｉ Ｃ ｒ ｎ ｒｙ ｕ ｍａｌ Ｏ ．ｎ
短 期资 金紧 张而未 能付 款 的客户 ； 如果讨 债 的态 度过 于软弱 ，那 么公 司则 可能会 因此 而破 产 。 但 多数 公 司 已经选择 了强硬 路 线 。 利 兹大 学商学 院信 贷 管理研 究 中心提 供 的资料 显示 ，在英 国，２ ０ 年 有 关企业 讨债 的官 司的数 量 已经大 幅飙 升 。 ０７
对房利美与房地美说“不”
险负面影响 。
这次援助的辩护者认 为，这些机构 过于庞 大，不容垮掉。如果是这样 ， 政府 以 前就有责任监管 它们 ， 那样 的话 ， 它们 就不会破产 。 没有足够消 防设施 的情况下， 在
没有哪家保 险公 司会承保 火灾险；也 没有保 险商会依赖 “ 自我监管” 。然而 ，我们
对金融体 系却这样做 了。
即使这 些机构庞 大得不能破产 ，它们也不 至于大到无法重组 。实际上，美国政 府 的确 正在提议一些基 但
本 原则。
对 房 利 美 与 房 地 美 说
【 金融 时报）７ ２ 英国 ） 月 ８日】 近些年 出现 了大量公私合 营 （ｒｖ ｔ／ｕ ｉｃ ｐ ｉａｅｐｂ ｉ ｐ ｒｎｒｈｐ） ａ ｔｅｓ ｉｓ的案例 ，而美 国政府 即将着 手创 立这种合 营关 系的另一典范：私人 部 门获取利润 ， 而公共部 门承担风 险。 一个本应 坚持 自由市场原则的政府对联 邦住
押贷款支持 证券通 常会 比存管机构发放 的原始贷款更加 多元化。 而且， 证券化的抵 押贷款产 品的分销 范围比总体抵押贷款 更广 ， 至远及海外。实质 上， 甚 我们 的贸易 伙伴承担 了部分 美国房屋危机 的负担 。
政策制定者 的确有责任找 到办法帮 助那 些在购 买房屋 的过程 中受到误 导的人。 这 可能需要政府 出台具有针对性 的救助措施 ， 但也需要 同步加 强反欺诈法律 的执行 力度 。 尽管多德和 弗兰克对住房危机 的诊断各 有正确 之处， 但都不够 完美；而不够透 彻 的解释会孕育 出糟糕 的政策。 （ 作者：美国企业研 究所 常任 学者 Ｖ ｎ ｅ ｔＲ ｉｈ ｒ ） ｉｃ ｎ ｅｎ ａ ｔ
房地美及房利美未来三年可获3.63亿美元救助
施。
各国表示将加强合作，根据各自国情采取措施促进实现经常账户平衡，提高外部可持续性，同时加快金融体系修复和监管改革，防止资本流入对新兴市场国家的冲击。
会议回顾了“强劲、可持续、平衡增长框架”及宏观经济政策相互评估机制的进展情况。
与会各方确认国际货币基金组织应在首尔峰会前完成份额改革，同意在构建全球金融安全网、改善对贫困群体和中小企业的金融服务、规范和取消低效化石燃料补贴等领域加强合作。
房地美及房利美未来三年可获3.63亿美元救助美国联邦住房金融（FHFA）表示，若美国房地产状况进一步恶化，美国两大住房贷款公司房地美以及房利美未来三年内或可获取财政部3.63亿美元的救助。
同一天，FHFA发布报告称，过去的一年里美国的房价整体下跌了3.6%，并且与房价峰值差了10.7个百分点。
目前美国的房价仅与2005年2月时的房价持平。
报告显示，根据房利美和房地美公司经手的房屋重复销售额来计算，在所有九个核心地区的房价中，有四个地区的数据上涨，四个地区下降，另外有一个地区与之前的数据持平。
澳大利亚主要大城市租房市场趋紧由于人口增长速度超过房屋建设速度，澳大利亚主要大城市出现租房供不应求的现象，房租将普遍上涨。
澳大利亚新南威尔士州房产研究所公布的一份对房租情况调查的报告显示，对于房客来说，明年要租上一套价格合理的房屋居住难度将比今年更大。
澳大利亚储备银行10月份的一次会议纪要认为，澳大利亚主要大城市的租房市场将“再次趋紧”，现房少、房客多的情况将持续下去，主要是因为当前人口增长十分迅猛，而新建房屋的数量远远跟不上人口增长的速度。
澳大利亚一家住房调查机构的报告显示，澳人口最多的两个城市悉尼和墨尔本的租房上涨幅度将大于其他城市。
绝大多数城市的出租房空置率将处于历史低位，短期内房屋租金可能平均上涨5%至7%。
IMF：澳大利亚房价或被高估5%-15%国际货币基金组织（IMF）称澳大利亚的房价可能估价过高，其幅度可能达15%。
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房地美百科名片房地美房地美(Freddie Mac，NYSE：FRE，即联邦住宅贷款抵押公司<Federal Home Loan Mortgage Corp.>)，是第二大的美国政府赞助企业(GSE，Government Sponsored Enterprise)，商业规模仅次于房利美。
1970年由国会成立，作为旨在开拓美国第2抵押市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。
目录企业介绍竞争对手次贷危机破产危机最新报道企业介绍竞争对手次贷危机破产危机最新报道展开编辑本段企业介绍房地美与房利美均为私人拥有的上市公司，但它们是作为联邦法律创建的“政府赞助企业”，它们可以享受特殊的权利，包括它们可以免交各种联邦及州政府的税收，并且享受来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持。
这两家公司共同负责建立美国房地产贷款的二级市场，其发行的以房地产为抵押品的MBS债券总额高达4万亿美元。
它们帮助补充抵押资金的供给，并让购房者能够获得资金支持。
规模：抵押投资组合总金额达1.29兆美元，其中5690亿美元抵押资产是其自身投资一部分。
债券市场协会(Bond Market Association)资料显示，由Fannie mae、Freddie Mac与Ginnie Mae提供担保的抵押担保证券或债券，达到3.2兆美元，占美国流通债券总值的16%。
稳定：FreddieMac的被保留的股份单充当在确定的there’s的一个重要角色金钱稳定的供应使贷款人做房屋贷款新homebuyers需要和可利用的供应劳工住房在该社区。
支付能力：财务住房为低落和适度收入家庭是FreddieMac’s事务的一关键部份自从35年前。
FreddieMac’s视觉是,家庭必须能购买家和保留那个家。
机会：FreddieMac确定有金钱稳定的供应使贷款人使贷款新homebuyers需要。
这给大家对homefinancing的更好的通入，培养屋顶在homeownership机会在美国。
繁荣：FreddieMac充当在America’s经济的一个重要角色，几乎20%被弥补住房和相关的产业。
宣言：自傲在使在家成为可能为成千上万美国的家庭，并且接受与住房使命是一致的核心价值。
领导：采取主动性达到共同的目的。
正直：做正确的事，没有妥协!人们：是公平的，尊敬其他人，接受变化和是有责任的。
优秀：努力单独地和集体超出赌金保管人期望。
编辑本段竞争对手房地美最大的竞争对手是房利美。
房利美和房地美是美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司，房利美设立于1938年，属于由私人投资者控股但受到美国政府支持的特殊金融机构。
该公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。
房利美的主要目的是盘活银行资产的流动性，把银行的按揭贷款买过来，再转卖给其他投资者，跟美联储的作用差不多。
后来大家觉得市场上只有一家公司，缺乏竞争，于是在1970年又成立了房地美，其主要业务跟房利美几乎完全一样。
在某种意义上，房地美和房利美这两家公司在经营模式、经营理念上的确存在竞争，但更多的则是互相挖墙脚。
基本上，在房利美工作过的人，他的下一份工作就是在房地美，反之亦然。
几十年来，两家公司一直是近亲繁殖，这边的人到那边去，那边的人到这边来。
房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源，所经手的住房抵押贷款总额约为5万亿美元，几乎占了美国住房抵押贷款总额的一半。
编辑本段次贷危机受美国次贷危机的影响，美国房地产抵押贷款巨头房地美于2008年7月身陷700亿美元亏损困境。
之后美联储和美国证券交易委员会（SEC）迅速联手出击，对美股的稳定起到立竿见影的效果。
美国政府2008年9月7日宣布，从即日起接管陷入困境的美国住房抵押贷款融资机构房地美。
根据接管方案，美国财政部将向房地美注资，并收购相关优先股；首席执行官被限令离职，政府相关监管机构接管两大机构的日常业务，同时任命新领导人。
美国财政部长保尔森表示，房地美的问题使金融市场面临系统性风险，接管这一机构是当前保护市场和纳税人的“最佳手段”。
编辑本段破产危机为应对市况并更积极参与房贷市场，房地美自2007年11月计划增发融资55亿美元。
2008年7月11日同时发表声明称财务状况良好。
房地美声明称截至2008年6月30日，公司资本金比美国联邦住房企业监督办公室（OFHOE）规定的最低限额要高出的比例为15%。
圣路易联储原行长WilliamPoole认为，从技术角度看，房地美处于破产边缘。
如果破产，那么它担保的债券将大幅贬值，并对持有这些债券的投资者和金融机构造成重创；房贷利率则将飙升，对疲弱的市场再度构成打击。
这将意味着一场金融风暴的来临。
不过，巴克莱资本驻美国首席固定收益策略师AjayRajadhyaksha在报告中表示，这家公司影响力之大，致使美国政府不可能让其破产。
即便如此，也不意味着这家公司的股东会感到安全。
房地产投资信托基金FBR的分析师们认为，只有这两家公司的计提达到770亿美元，政府才可能出手干预。
这意味着在政府干预之前，这家公司的股东财富已被清洗殆尽。
正如政府干预贝尔斯登以防其一旦破产后拖累整个金融市场，而股东最后可能一无所有一样。
这看上去像标准的“股东陷阱”。
对股东而言，最好还是历史重演――1979年房利美曾出现实际意义上的破产，但最后在没有政府帮助的情况下走出困境。
编辑本段最新报道高管自杀2009年大卫?凯勒曼4月，房地美高级副总裁兼代理首席财务官大卫?凯勒曼二十二日被发现死于其弗吉尼亚州家中的地下室。
警方说，这是一起明显的自杀事件。
近来，房地美先是公司CEO大卫?墨菲特上个月辞职，令房地美陷入无人负责的状态之中，再有公司房贷违约率在一个月内急升百分之五十，令房地美不得不向美国政府请求援助。
凯勒曼在房地美工作了十六年。
去年九月，当损失惨重的房地美被政府接管后，一直主管公司财务的凯勒曼被任命为公司代理首席财务官。
当天，房地美过渡CEO约翰?库什基宁(John Koskinen)就凯勒曼的死讯发表了一份声明，称“凯勒曼拥有优秀的才能，……其非凡的职业道德和价值观鼓舞了所有曾与他共事过的人们。
不过，克勒曼最令人怀念的将是他的和蔼、亲切、幽默感和随机应变的智慧。
”房地美二00八年亏损额高达五百零一亿美元。
仅去年第四季度，房地美净亏损就达到二百三十九亿美元，相当于上年同期亏损额的近十倍。
美国媒体称，凯勒曼面临“极大压力”。
由于公司处于政府的控制之下，公司高管没有什么自主权，也无法掌控公司长期发展策略。
而且房地美高层最近一直在争取将公司抵押贷款证券与奥巴马政府的房屋发展计划挂钩，为此与联邦监管机构关系紧张。
房地美和另一家公司房利美是美国最大的两家住房抵押贷款融资机构，持有或担保的住房抵押贷款总额约五点三万亿美元，占全美住房抵押贷款总额的近一半。
美国政府去年九月七日宣布，从当天起接管陷入困境的房利美和房地美。
人事变动2009年，房地美先是公司CEO大卫?墨菲特7月辞职，令房地美陷入无人负责的状态之中，再有公司房贷违约率在一个月内急升百分之五十，令房地美不得不向美国政府请求援助。
凯勒曼在房地美工作了十六年。
去年九月，当损失惨重的房地美被政府接管后，一直主管公司财务的凯勒曼被任命为公司代理首席财务官。
当天，房地美过渡CEO约翰?库什基宁(John Koskinen)就凯勒曼的死讯发表了一份声明，称“凯勒曼拥有优秀的才能，……其非凡的职业道德和价值观鼓舞了所有曾与他共事过的人们。
不过，克勒曼最令人怀念的将是他的和蔼、亲切、幽默感和随机应变的智慧。
”房地美二00八年亏损额高达五百零一亿美元。
仅去年第四季度，房地美净亏损就达到二百三十九亿美元，相当于上年同期亏损额的近十倍。
美国媒体称，凯勒曼面临“极大压力”。
由于公司处于政府的控制之下，公司高管没有什么自主权，也无法掌控公司长期发展策略。
而且房地美高层最近一直在争取将公司抵押贷款证券与奥巴马政府的房屋发展计划挂钩，为此与联邦监管机构关系紧张。
房地美和另一家公司房利美是美国最大的两家住房抵押贷款融资机构，持有或担保的住房抵押贷款总额约五点三万亿美元，占全美住房抵押贷款总额的近一半。
美国政府去年九月七日宣布，从当天起接管陷入困境的房利美和房地美。
寻求援助美房地产抵押贷款巨头房地美公司2010年5月5日表示，由于第一季度继续亏损，该公司需要再次寻求高达106亿美元的政府救助金。
该公司的不良状况也引发市场对于美国房地产市场的担忧。
一些对冲基金经理人预测，美国房价将很快出现翻转，而此次跌幅最多可能达到20%。
也有对冲基金已经开始做空美国的房屋营建股。
数据显示，房地美在今年一季度的亏损额高达80亿美元，约合每股报亏2.45美元。
去年同期，该公司亏损额高达104亿美元。
去年四季度，该公司则亏损78亿美元。
公司执行长查尔斯?霍尔德曼在声明中表示，“正如我们一直所说的，美国楼市依然脆弱，贷款拖欠和止赎水平仍居高不下，失业率高企则是重要风险之一。
”该公司还表示需要再次寻求106亿美元的救助，这将使这家房贷机构的政府救助总金额达到613亿美元。
美国房地产泡沫的破裂引发了本轮金融危机和经济衰退。
房地美和另外一家房贷巨头房利美于2008年9月开始接受美国政府的救助。
来自国际评级巨头标准普尔的数据显示，美国房价在2006年中期达到高峰值，2007年2月房价则跌至谷底。
此后，逐渐出现微弱反弹，截至今年2月，美国平均住房价格仍较2006年的峰值下跌逾30%。
该机构上月末公布的数据显示，经季节调整后的2月标准普尔/Case-Shiller房价指数环比下降0.1%。
该指数涵盖美国20个主要大都会区域，此前该指数已经连续8个月出现环比上扬。
房产价格可能出现逆转的信号已经率先在对冲基金经理人中形成预期。
资产2.5亿美元的对冲基金马歇尔?威斯环球金融基金认为，美国房价在短暂反弹后将再度转跌，而且这次跌幅最多可能达20%。
该基金经理人艾米特?瑞吉帕指出，美国房地产市场需求这阵子的复苏将喊停。
“欧洲主权债是个大问题，可是美国现在还是全球最大经济体，所以该国房地产市场问题才是全世界要面对最重要的问题。
”数据显示，该基金已经开始做空美国房屋营建股。
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