美国房地产投资基金发展历程[113065]
美国房地产行业发展历程万科中长期规划
1900
1950
2000
2003
住宅立法 的完善
住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
1950前
综合性的住宅法律，在这 个期间适应住宅开发需要 而不断进行修改法律文件
1954---1959
主要建立保护公民 享受住宅的平等权 利的相关法律
1961---1968
立法关注对中、低收入 家庭的住宅条件，强调 修建住宅的可支付性
88% ▪ 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室
，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本 都不安装空调
二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
▪ 本年度新开工房屋： 2.4 million（ 套），创历史新高，其中多家庭 住宅更占整个市场的44%，显然 在过去的20年时间里，顾客群发 生巨大的变化。
▪ 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66% ；
1917
美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规 。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制 其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
1950
美国房地产投资信托基金的发展及其借鉴
[收稿日期]2005-05-23[作者简介]陈柳钦(1969-),男,湖南邵东人,哈尔滨商业大学经济学院兼职教授,硕士研究生导师,哈尔滨理工大学客座教授美国房地产投资信托基金的发展及其借鉴陈柳钦(天津社会科学院城市经济研究所,天津300191)[摘 要]本文阐述了美国房地产投资信托基金的设立条件、种类和优势等,并借鉴美国经验,探讨了我国发展房地产投资信托基金的意义、模式选择和政策建议。
[关键词]美国;房地产投资;REITs [中图分类号]F830 39[文献标识码]A[文章编号]1008-9314(2006)01-0080-04房地产投资信托基金(Real Es tate Inves tment Trusts,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
1960年美国国会根据 房地产投资信托法案 的规定按一定的法人组织形式组建了REITs,经过近40多年的发展,REITs 在美国已经有了相当的规模。
目前大约有300个REI Ts 在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易。
[1]一、美国房地产投资信托基金的设立条件美国REITs 的快速发展得益于其严格的管理规定。
依照法律规定,采用公司型模式,并且是封闭型基金。
美国的REITs 成立并能投入运作必须满足一定的条件(见表1)。
表1 美国REITs 的设立条件要素条件组织结构必须是公司、商业信托或视同公司课税主体之协会等其他类似机构,并且必须由董事会或基金托管人管理。
资产要求在资产组合(portfolio)中,至少持有75%的资产价值属于为房地产、抵押贷款、其他REITs 证券、现金或政府证券,持有某一个发行人的证券不得超过R EITs 资产价值的5%,不得持有超过某一发行人的流通在外的具有投票权的证券的10%。
美国房地产基金发展形态与运营模式
第 三 种 是 房 地 产 资 产 运 营 （ＯｐｅｒａｔｉＯｉｑ ｏｆ ｒｅａ１ ｅｓｔａｔｅ ａｓｓｅｔＳ， 简 称 ＯＯＲＥＡ）基 金 ， 以 房 地 产 投 资 信 托 基 金 （Ｒｅａ１ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｔＦＵＳｔ， 简 称 ＲＥＩＴｓ） 为 代 表 ， 即 不 进 行 项 目投 资 活 动 ，而 是 直 接 运 作 房 地 产 资 产 ， 由 此 而 产 生 经 济 收 益 作 为 基 金 回 报 ；
制 房 地 产 投 资 基 金 和 房 地 产 投 资 信 托 基 金 进 行 捆 绑 式 运 作 ， 形 成 美 国 房 地 产 基 金 合 力 运 作 的 “三 驾 马车 ” 。
（一 ）在 美 国 ，开 放 式 房 地 产 投 资 基 金 的 流 动 性 强 ，投 资 者 购 买 该 类 基 金 比 较 容 易控 制 风 险 ， 具 有 面 向 投 资 者 更 为 广 泛 的 优 点 。 但 是 ， 由 于 开 放 式房 地 产 投 资基 金 的流 动 性 相 对 较 差 ，所 以一 般 通 行 的 办 法 是 对 其 投 资 方 向 有 所 限 制 。 如 采 用 互 惠 基 金 （Ｍｕｔｕｌ Ｆｕｎｄ） 和 共 同 基 金 （Ｃｏｍｍｏｎ Ｆｕｎｄ）组 织 形式 的房 地 产投 资基 金 ，一 般 不 能 直 接 投 资 于 房 地 产 资 产 ， 而 是 通 过 投 资 于 房 地 产 投 资 信 托 股 票 、房 地 产 相关 债 券 、 房地 产 信 托 指 数 等 与 房 地 产 相 关 的 金 融 产 品 参 与 房 地 产 产 业 投 资 。 在 房 地 产 方 面 的 投 资 比 例 也 做 出 了 严 格 的 限 制 ， 一 般 要 求 其 房 地 产 领 域 的 投 资 金 额 达 到 其 基 金 规 模 的 ９０％ 以上 。
reits发展历程
reits发展历程
REITs（房地产投资信托）是一种投资工具，旨在使投资者能够以低成本、低风险的方式投资于房地产市场。
REITs最早出现于1960年代的美国，并在1980年代开始传入亚洲地区，如香港、日本和新加坡等地。
REITs的发展历程，可以概括为以下几个阶段。
第一阶段：探索期
1960年代至1980年代初期，REITs在美国逐渐成形，在房地产市场中占据重要位置。
随着REITs的发展，越来越多的投资者开始关注REITs作为一种投资工具的潜力。
在此期间，REITs还没有得到广泛认可，只有少数投资者尝试着投资REITs，并获得了不错的回报。
第二阶段：快速增长期
1980年代末期至2000年代初期，REITs在美国经历了快速增长期。
美国政府通过了一系列税收优惠政策，鼓励REITs的发展。
此时，越来越多的投资者开始投资于REITs，并获得了稳定的回报。
此外，REITs也开始涉足到其他领域，如医疗保健、办公楼、零售等领域。
第三阶段：国际化发展
2000年代中期至今，REITs开始迅速扩展至国际市场。
亚洲地区成为了REITs的热点地区，香港、日本、新加坡等地都已经建立了自己的REITs市场。
随着REITs的国际化发展，其产品种类也逐渐增加，投资者可以选择投资不同类型的REITs，如股票型REITs、债券型REITs、混合型REITs等。
总的来说，REITs的发展历程呈现出快速增长的趋势。
REITs不
仅为投资者提供了一个低成本、低风险的投资渠道，同时也为房地产市场带来了更多的投资机会。
未来，REITs有望继续发展壮大，并成为全球范围内的重要投资工具。
美国房地产基金发展的三次浪潮
美国房地产基金发展的三次浪潮
黄云;杜猛;杨雁棱
【期刊名称】《住宅产业》
【年(卷),期】2004(000)010
【摘要】美国房地产基金(REITs)起源于1900年初。
当时一些新英格兰商人想在发展中的房地产业谋求利润,便成立了马塞诸塞信托。
开始时,该信托仅限于波士顿地区有限的少数富人圈中。
几年后影响扩大,逐渐有大众跟进,这时候,该信托开始将其投资扩展至其它城市,如芝加哥、奥玛哈和丹佛。
然而1930年的大萧条,严重影响了房地产投资,使马塞诸塞信托的扩张步伐不得不减缓。
1935年,美国高级法院关于此信托不可免除公司税的规定更使其遭受致命打
【总页数】2页(P91-92)
【作者】黄云;杜猛;杨雁棱
【作者单位】美国皇碧亿投资管理公司;北京金露枫苑房地产开发有限公司;北京广信智通投资顾问有限公司;总经理;总经理
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
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【京师会】[地产金融]美国房地产私募基金的前世今生
![【京师会】[地产金融]美国房地产私募基金的前世今生](https://img.taocdn.com/s3/m/9cf667cbb14e852458fb5746.png)
【京师会】［地产金融］美国房地产私募基金的前世今生【地产金融游记】美国房地产私募基金的前世今生他山之玉，可以攻石。
此次美国地产金融之行，很多开发商同学都希望了解，美国开发商是如何实现从开发到“开发投资+基金管理”的转型，这种浪潮中的成功者是如何做到的？未来趋势又是如何？所以，我们特别邀请美国房地产私募股权投资基金（以下简称“RE”）领域的知名管理人，如铁狮门、汉斯，以及独立的投行Moelis &Company，共同帮大家回顾与展望。
一个残酷的现实是，时至今日，只有少数开发商背景的RE 管理人，能够屹立于竞争激烈的美国房地产金融市场，而依赖的正是在运营方面的专业能力。
同时，美国2013年的最新数据显示，首次募集（First-timefunds represented）的RE很难拿到投资人的钱，而规模TOP10的RE则能拿走投资人43%的资金。
由此看来，房地产行业的整合无处不在，只是中国的整合发生在开发环节，TOP50开发商拿走市场25%的份额，而美国则是在地产金融领域，强者恒强。
“过去一个规模10亿美元的退休基金可以自己管理投资，但因为管理规模越来越大，退休基金自身已不能有效的去管理投资，所以，要找专业的基金管理人去管理所投资的资产。
”Larry说，比如一家退休基金投了15个矿业项目，其中有10个项目出现问题，如果是自己管理投资，则自己要派人去接管每个失败的项目，而现在是交给基金去负责。
另外有一些投资行为，类似退休基金、主权财富基金等机构投资人是不方便出面的，如著名的KKR恶意收购RJR（食品和烟草大王雷诺兹·纳贝斯克，RJRNabisco），类似充满争议的投资，交由基金去打理更为适合。
Larry说，因为退休基金承担了特殊的公共职能，但同时对投资回报也有要求，需要找到一种平衡。
而开发商转型成为RE基金管理人，又有不同的故事。
从1997年发行首个RE基金至今，铁狮门共管理了18个RE基金和1个REITs。
美国房地产发展史
美国房地产发展史美国房地产发展史历数从罗斯福时代到克林顿时代的房地产行业政策，说房地产的发展是总统的事业似乎也并不为过房地产是国民经济的重要产业，同时也影响及政治稳定和社会公平层面，所以，即使在美国这样市场化程度很高的国家，政府对房地产的政策干预也不少。
美国住房政策的出发点主要是面对中低收入家庭。
自上世纪30年代以来，美国历届政府都很重视住房问题，其住房政策有过一系列的调整，但重点始终是确保中低收入家庭能够买得起房子。
历数从罗斯福时代到克林顿时代的房地产行业政策，说房地产的发展是总统的事业似乎也并不为过。
罗斯福与杜鲁门时代：从200万失房者到居者有其屋1929年至1933年，美国经济出现大萧条，都市中房屋建设减少了约90%，近200万户居民因无力偿还贷款而丧失住房产权，约1600家银行因无法回收贷款而破产。
住房问题成为影响经济发展和社会稳定的一件大事。
罗斯福政府看到问题的实质：一方面是居民的支付能力在下降，一方面是银行体系的信用失灵。
解决问题的关键是打通两者之间的资金链，政府于是果断地引入抵押担保体系。
罗斯福批准了《住宅抵押贷款法》（HOLA），该法规定由联邦政府提供担保，形成长久性、以分期还款方式运作的抵押市场；1934年，美国国会正式通过《国家住房法》（NHA），成立联邦住宅管理局（FHA）和联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC），组建“互助抵押贷款保险基金”，对个人住房抵押贷款提供保险；1937年的《公共住宅法案》提出，设立联邦平民房屋建设署（USHA），以维持永久性的中央政府补贴。
在1949年修订的《国家住房法》中，杜鲁门政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的、具有良好居住条件的住宅”。
在经济复苏和房地产政策的刺激下，美国房地产行业进入一个快速发展的时期，住房需求远远大于住房供应，开工创新高，住房拥有率节节上升，从1950年的55%上升到1960年61.9%。
罗斯福和杜鲁门时代奠定了美国房地产政策的两大基石：第一、奠定了政府、金融机构、消费者和地产商的黄金四角关系。
美国房地产投资信托基金:发展历程、特征、经验及启示
美国房地产投资信托基金：发展历程、特征、经验及启示袁洲;何伦志
【期刊名称】《财会月刊（理论版）》
【年(卷),期】2016(000)009
【摘要】2014年,我国海外地产投资总额首次超过国内地产投资,国内地产巨头纷纷转向海外地产投资.为促进我国房地产业的健康发展,应借鉴国外发达国家成熟的房地产投融资工具——美国的房地产投资信托基金(REITs),吸引更多国内外地产商投资,拓宽我国房地产外部投融资渠道.目前,我国REITs仍处于试点阶段,与全球领先的美国REITs市场相比,仍存在很大差距.本文在回顾美国REITs的发展过程并分析其特点的基础上,总结美国REITs在法律法规、产品创新、机构投资、利益保障等方面的成功做法和经验,提出有益于我国REITs试点推广和发展的建议.
【总页数】4页(P105-108)
【作者】袁洲;何伦志
【作者单位】新疆大学经济与管理学院,乌鲁木齐830046;中国工商银行新疆区分行,乌鲁木齐830002;新疆大学经济与管理学院,乌鲁木齐830046
【正文语种】中文
【中图分类】F837
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美国房地产投资信托基金的发展经验及启示一
美国房地产投资信托基金的发展经验及启示(一）近年来，随着中国房地产业的迅速发展，越来越多的人将资金投向房地产业。
然而,我国房地产投资体系不完善,且投资方式单一。
大部分投资者采用购买、出租、出售房地产的方式，希望通过短期内房地产价格上涨带来的买卖价差而获益。
这种方式虽然可能带来较高的收益，但资产流动性差、风险大。
而且,由于投资者的“羊群效应”，容易为房地产泡沫的形成推波助澜。
房地产投资信托基金(简称REITs）是一种采取基金或信托的组织形式，集合众多投资者的资金，收购并持有收益类房地产或抵押贷款以获得投资收益,并享受税收优惠的投资机构。
其股票或收益凭证一般在证券交易所或柜台市场进行自由交易.投资者的收益主要来源于股息、利息等及在二级流通市场交易产生的资本增值。
一、美国房地产投资信托基金的发展经验（一)美国房地产投资信托基金的发展历史。
1960年,美国通过了《房地产投资信托法案》，标志着美国房地产投资信托基金的正式设立。
此法案的初衷是使中小投资者通过房地产投资信托基金投资于大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资收益。
因此，早期的信托基金不允许超大股东的存在,且都是直接投资于房地产的“股权类信托”.上世纪60年代后期，随着投资于房地产抵押贷款的“抵押类信托”的出现，REITs得到进一步发展。
但进入上世纪70年代中期，美国经济开始衰退，房地产价格的大幅下降和利率的上升,使REITs的资产水平急剧下降，从1974年的200亿美元下降到1976年底的97亿美元。
之后，REITs的发展陷入长期低迷状态。
这种情况一直到1986年《税收改革法案》出台后才有所改观。
该法案放松了房地产投资信托基金的限制，允许REITs直接拥有和经营房地产，而不必交由第三方管理。
之后，美国又进一步修改了REITs的法律框架和产品结构，特别是“UPRE-ITs"的引入及对机构投资者要求的放松，使RE—ITs在上世纪90年代后获得迅猛发展。
美国房地产发展历史
引言概述：美国房地产市场的发展历史悠久，经历了多个阶段和起伏。
从殖民地时期开始，到今天的现代化大国，美国房地产市场经历了许多重要事件和变革，对美国经济和社会产生了深远影响。
本文将分析美国房地产市场的发展历史，并从五个大点来详细阐述其变迁和影响。
正文内容：一、殖民地时期的土地所有权制度1.比较英国和法国殖民地的土地所有权制度2.在殖民地时期土地的分配和使用方式3.土地的交易和市场发展情况4.土地的税收和监管政策对房地产市场的影响5.殖民地时期土地所有权对今天房地产市场的影响二、西部开拓和土地批发经济1.路易斯安那购地和俄勒冈拓荒运动的影响2.亚利桑那法案和土地赠送政策的实施3.垦荒法和土地分配制度的建立4.铁路建设和土地开发的相互促进5.西部开拓和土地批发经济对房地产市场的塑造三、房地产市场的崩溃和大萧条时期1.20世纪20年代房地产市场的繁荣和泡沫2.1929年股市崩盘和房地产市场的连锁反应3.大量房产抵押贷款违约导致的银行破产4.政府干预和新政策的推出5.大萧条对房地产市场的长期影响四、二战后的房地产市场复苏和升级1.国家住房法案和对低收入家庭的支持2.高速公路建设和郊区化的发展3.住宅建筑和房地产销售业的兴起4.抵押贷款市场的创新和发展5.二战后的房地产市场复苏和升级对经济的影响五、现代化和创新的房地产市场1.贷款抵押债券市场的崛起和发展2.抵押贷款衍生品的兴起和风险3.技术和互联网对房地产市场的变革4.可持续建筑和绿色房地产的兴起5.现代化和创新的房地产市场对社会和环境的影响总结：在过去几个世纪里，美国房地产市场经历了许多重要的变革和发展。
从殖民地时期的土地所有权制度，到西部开拓时期的土地批发经济，再到大萧条时期的市场崩溃和二战后的市场复苏，美国房地产市场一直在不断演变和变革。
现代化和创新的房地产市场已经催生了新的模式和商业模式，如贷款抵押债券市场和可持续建筑等，对经济和社会产生了深远的影响。
美国房地产投资信托基金管理模式探究
美国房地产投资信托基金管理模式探究[摘要]美国房地产投资信托基金自1960年正式成立以来，历经了50多年的发展，形成了今天比较成熟的管理模式，值得中国房地产信托投资行业进行借鉴。
在内外部管理上实现行业上下游的拓展；在经营领域上追求地产类型与地域的专业化聚焦；在经营规模上不断扩大，通过规模经济提高利润与正净现值。
[关键词]房地产投资信托基金；REIT管理；美国1房地产投资信托基金简介房地产投资信托基金（REIT）的结构在世界各地被广泛采用，大多数国家采用的房地产投资信托基金结构类似于当前的美国模式。
美国REIT模式已经历了50多年的发展。
其雏形可以追溯至1880年的马萨诸塞商业信托，由1960年美国国会颁布的房地产投资信托法案正式确立。
房地产投资信托基金最初的设计是为了使中小投资者也能够参与到商业房地产投资中来，虽然投资者只能间接的参与，但这同样不失为一种在没有实力进行直接股权投资的情况下获得房地产投资收益的优选方式。
REITs可以针对不同投资者的需求，根据物业类型和区位在投资组合中提供个性化的投资策略。
公开上市的房地产投资信托基金在有组织的交易所交易，成为一种具有较好流动性的投资方式。
投资的对象多元化，运作的模式专业化，都使REIT成为对于个人投资者极有吸引力的投资组合方式。
我国房地产投资信托基金虽然尚未落地，但类似的民间房地产私募基金一直活跃在商业地产投资领域中，如何更加有效率的管理基金的运营，进而更加提高基金的回报率，一直是各个基金运营的短板所在。
本文通过对美国REITs的运营管理模式的探究，总结其成功经验，为中国的房地产基金成功运作提供借鉴。
即专注于特定的房地产类型（或是专注于特定地区）；拥有大型、垂直整合的操作平台；使用中低等程度的财务杠杆；拥有多元化的资金来源（债务和股本，公共和私人）。
2REIT管理战略2.1REIT管理的演变现代美国房地产投资信托基金制度是从股权融资的行业困扰问题开始的，即解决在恰当时间获取资本进行公司重组的问题。
美国房地产发展史及现状
美国房地产发展史及现状
美国房地产发展史可以追溯至十七世纪，当时公开交易的出现见证了政府对地产投资
者的积极扶持以及对地价市场的控制——这也是美国房地产发展的开端。
在十八至十九世纪，经济增长的加快带动了土地交易的旺盛活动。
莱特兄弟的抵押贷款出现在十九世纪，
它使房地产加倍成为一种投资可行的财产。
二十世纪以来，出现了对房地产投资的兴趣，并由此引发了一系列的房地产法律的发展。
如在补贴和流动性方面，政府出台了一系列规定来支持投资者，关于土地管理、地税、土地发展等也出现了涉及法律法规，以支持房地产投资者把资金投入可行的项目上。
20世纪80年代以来，正好与各种网络平台技术的兴起同步，房地产市场可以给投资
者提供解决方案，方便快捷地实现网上房地产投资。
随着经济的发展，美国的住房市场也
在不断革新：先进的��美观的建筑设计、宽敞的公共活动场所，以及完善的物业管理体系，使得美国城市变得更加现代化，也推动了美国房地产市场的发展。
从近年来来看，美国房地产市场目前处于良性循环当中，受到外部因素（如税收政策、利率变化）的影响，一直处于比较稳定的水平，受到投资者的热烈欢迎。
2018年，美国房地产市场几乎达到了近几十年来的历史纪录高点，全美住宅销售额首次突破7.25万亿美
元的大关，达到7.54万亿美元，比2017年猛增8.8%。
总之，在美国，房地产投资被认为是一种成熟而安全的投资，无论是登记房地产投资
者还是境内房地产投资者，都在不断增多。
在房地产投资上，必须做好自身资产配置，不
断深入了解有关政策，发掘投资动向，管理走势，以及进入新时代房地产投资环境中的概
念与趋势，以最大程度地实现投资者的理财收益。
美国房地产发展历史
4.教育经济-教育
美国在教育领域的地位较高，全世界最好的大学70～80%是美国的。美国的大学是 社会发展的引擎，也是经济发展的催化剂。美国优越的教育环境，吸引世界各地 的优秀人才到美国。在美国众多高科技企业中，来自不同国家的精英大多是被优 越的教育环境吸引到美国来的。
美国院校大多拥有一流的师资条件，汇集了杰出的大师。美国的教学方式也非常 灵活，教师和学生在直截的沟通中交流学习。教师一般不会对学生进行知识灌输 ，而会使用实验、案例、讨论等方式提高学生积极性，注重培养学生独立思考的 能力，鼓励学生提出自己的设想和建议。这种因人施教、鼓励创新的教育理念地 体现了美国教育思想的先进性。
美国文化的主要内容是强调个人价值，追求民主自由，崇尚开拓和竞争，讲求理 性和实用，其核心是个人中心主义。美国社会阶级不像欧洲国家那样固定，加上 公共教育的普及，使沿着社会阶梯向上流动成为可能。许多生活在美国的人，无 论是土生土长的美国人，还是漂洋过海来到美国的外国移民，都有一个梦，即通 过自己的努力，改变自己的社会地位实现自己的人生梦想，这就是人们常津津乐 道的“美国梦”。 美国梦吸引众多移民到来，促进着美国经济等各方面的发展。
而亚利桑那、南加州、佛罗里达和夏威夷, 也因为冬天温和的气候, 观光事业兴盛。 面积广大的可耕地、充足的水量、冷而不酷因而地气很旺的温带海洋性气候，这
三个高质量的人类生产生活所需的条件，美国一个都不缺，个个占优势。如此得天独厚 、地平天成的好风水，实乃地球上绝无仅有的《圣经》所谓“流奶与蜜之地”
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2.人口文化-人口城镇化
(4)、人口城镇化
美国城市化进程 呈S型曲线阶段性上升。 目前美国城市化水平 超过90%（主要以城 市人口占全国总人口 比例来看）。
9
关于美国房地产投资信托基金
关于美国房地产投资信托基金(REITs)美国REITs的发展历程房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
它是根据1960年美国国会《房地产投资信托法案》的规定，按一定的法人组织形式组建而成的。
美国马塞诸塞商业信托是目前REITs的前身，由于经济利益的驱动，最初以信托作为公司形式是为了规避州法禁止公司以投资为目的持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织。
美国最高法院认为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。
由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。
着眼于投资信托的优点，1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《内国岁人法》，其中856-859条的法文，规定满足了一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。
从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。
同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。
REITs在美国已有几十年的发展历史了，在美国，REITs的长期表现参差不齐，它们虽然不一定总能缔造高于美国债券的收益率，但却能持续地实现较股票高出300-600个基点的回报。
经过近40多年的发展，REITs在美国已经有了相当的规模。
目前大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
【美国地产基金的半个世纪】美国地产基金
【美国地产基金的半个世纪】美国地产基金房地产投资信托基金的类型根据投资对象的不同，可分为权益型、抵押型与混合型。
其中，权益型直接或间接投资于房地产，其收入主要来源于下属房地产的租金收入和增值收益，风险方面主要表现为项目选择不当。
抵押型REITs一般扮演着金融中介的角色，所募集的资金以提供抵押贷款、参与抵押贷款或购买房地产贷款支持证券的方式投向房地产开发项目，收益来源于房地产抵押贷款利息、参与抵押贷款所获抵押的房地产部分租金与增值收益，以及房地产抵押支持证券的利息和房地产抵押支持证券的处置收益。
混合型REITs是介于权益型和抵押型之间的一种REITs，兼具权益型REITs和抵押型REITs的双重特点，其在提供房地产贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。
理论上来讲，混合型REITs在向股东提供物业增值机会的同时，也能提供稳定的贷款利息。
半个世纪的“化蛹”1960年美国通过了《房地产信托投资法》，第一只公开上市交易的REITs自此诞生。
纵观REITs在美国的发展历程，大致可以分为以下几个阶段。
1、起步阶段（1960年至1974年）1960年，美国国会通过的《房地产信托投资法》给予了REITs 税收优惠，并允许其上市交易，使得房地产的市场价值得以有效体现。
但此时REITs的投资与经营受诸多限制，REITs被设计成一种长期的、被动的投资工具。
同时法规限定只允许设立权益型的REITs，禁止主动转手所拥有的物业。
由于存在诸多限制，REITs发展较为缓慢。
1967年后，抵押型REITs出现并快速发展，其利用短期资金提供中长期抵押贷款，短期资金到期后发新债还旧债，最终使得资金成本超过项目的投资回报。
2、调整阶段（1975年至1986年）1970年代中期美国经济衰退，房地产泡沫破裂。
在此背景下，发展较快的抵押型REITs也开始暴露风险。
此外，当时的法律对REITs资产的买卖限制较多，因此REITs优化投资组合，分散风险的能力较弱。
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美国房地产投资基金发展历程[113065]
美国房地产投资基金的发展历程
投资基金是一种间接金融工具和中介金融机构，以金融资产为专门经营对象，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，通过专门的投资管理机构集合具有相同投资目标的众多投资者的资金，根据证券组合投资原理将基金分散投资于各种有价证券和其他金融工具，如股票、债券及货币市场上的短期有价证券、期货、期权、权证、房地产、贵金属等，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。
房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。
按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。
美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。
随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。
房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。
美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。
其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用开放式基金模式的相对较少，约占30％。
开放式房地产投资基金具有流动性强的特点，便于投资者控制风险，而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。
但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资，而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90％以上。
有限合伙制房地产投资基金一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有责任的合伙人(基金投资者)组成，主要以私募的方式募集资金，并将所募集的资金用于房地产投资。
在这种基金组织形式中，普通合伙人负责基金经营管理，并对基金债务承担无限责任；而有限合伙人拥有所有权而无经营权，也不承担无限责任。
有限合伙制房地产投资基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面。
房地产投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业。
有限合伙制基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任，所以一般在其发起基金时会规定基金不会通过负债的方式购进物业，除非基金所投资的物业需要装修、维修以及其他改进物业状况等措施而基金本身的现金周转出现一定的困难时，可以进行适当融资，但融资的比例一般也不超过投资物业价值的25％。
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