美国房地产投资信托基金的发展经验及启示(一)
他山之石——美国REITs简述及启示
他山之石——美国REITs简述及启示作者：伍迪牛耘诗杜镇秦王守清来源：《项目管理评论》2020年第05期REITs诞生于20世纪60年代的美国。
根据美国国会通过的《不动产投资信托法案1960》，REITs是一种由专门机构通过发行证券集合公众投资者资金，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
20世纪90年代开始，REITs在世界范围内进入高速发展期。
REITs产品流动性良好，投资者可以通过长期持有不动产物业获得收益，产品收益的主要来源包括租金和不动产升值，资产运营的大部分收益用于分红，并且很多国家法律规定，分配部分享受税收优惠，仅进行单次征税。
从成熟市场的经验来看，这些基本的产品设计特征决定了REITs产品具有较高的长期回报率。
目前，REITs在我国的发展形式主要是固定收益性质的私募类REITs。
截至2019年3月末，国内共发行类REITs产品46只，规模合计939.21亿元。
不同于国外更流行的权益性REITs，类REITs产品具有高收益、低风险、低流动性的特点，具有典型的债权类金融产品属性。
2020年4月，中国证券监督管理委员会（下称“证监会”）、国家发展和改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），标志着我国公募权益性REITs发展进入正式实际操作的新阶段。
这是我国金融服务供给侧改革的重要抓手，对于盘活存量资产、形成良性投资具有重要意义。
美国REITs发展概况美国REITs對经济社会发展做出重要贡献从《不动产投资信托法案1960》施行以来，经过几十年的积累与发展，美国REITs在地方经济发展、居民就业等方面起到了重要作用。
根据安永会计师事务所2020年1月发布的美国REITs报告，截至2018年年末，美国REITs（包含上市公开交易、上市非公开交易及私有）总市值超过3万亿美元，拥有超过52万项资产。
2018年，REITs为美国提供了直接工作岗位240万个，带来直接劳动收入1 482亿美元，全年分红达128.9亿美元，利息收益60.9亿美元。
国外房地产市场分配机制及其启示
国外房地产市场分配机制及其启示一、介绍房地产市场是全球范围内最为活跃和具有极高竞争性的一个市场，各国房地产市场的分配机制也各不相同。
本文将围绕国外房地产市场分配机制展开探讨，并根据不同国家的经验，探索房地产市场中的分配机制对于市场发展的启示。
二、美国房地产市场分配机制美国房地产市场分配机制可划分为两个部分，即销售部分和租赁部分。
在销售部分，美国的房地产市场常见的交易方式为公开拍卖、私人拍卖、竞价方式和直接交易。
而在租赁部分，则主要采用固定租金和浮动租金的方式。
在美国，房地产市场大都由房地产经纪商和平台公司来经营，其中平台公司主要是在线房地产交易平台。
此外，美国的房产税比较普遍，纳税人通常需要按照房产的市值进行缴税。
美国的房地产市场分配机制相对比较自由，竞争性较强，但也存在着因价格波动较大对投资者带来的不确定性。
三、日本房地产市场分配机制日本的房地产市场分配机制相对于美国较为保守。
在日本房地产市场中，国有土地和市有土地占据着很大比重，同时，日本的房屋租赁市场也非常发达。
在租赁市场上，价格主要由政府制定，并且稳定在国内物价指数的一定比例。
日本的房地产市场主要是由房地产投资信托公司、房地产公司和房地产基金等机构来承担资金的筹集和投资。
此外，日本的房地产市场存在着很大的差异化，而且不同地区的投资回报率也不一样。
四、新加坡房地产市场分配机制新加坡的房地产市场在亚洲乃至全球都是非常有名的，其市场特点在于政府的严格房屋限购政策和价格限制政策。
目前，新加坡的房地产市场价格已经基本处于成熟期，且稳定上涨。
同时，新加坡的房地产市场还存在着严格的土地拍卖制度、公积金制度和房地产税制度。
在新加坡，建造房屋的权限主要由政府来掌握，通过向私人开放竞标来决定土地的使用者和价格。
此外，政府还推行了一套租赁住房制度，这也为新加坡人的家庭住房问题提供了很好的解决方案。
五、德国房地产市场分配机制德国的房地产市场是一个非常稳健的市场，其相对开放的市场环境被认为是欧洲最具吸引力的投资市场之一。
reits发展历程
reits发展历程
REITs（房地产投资信托）是一种投资工具，旨在使投资者能够以低成本、低风险的方式投资于房地产市场。
REITs最早出现于1960年代的美国，并在1980年代开始传入亚洲地区，如香港、日本和新加坡等地。
REITs的发展历程，可以概括为以下几个阶段。
第一阶段：探索期
1960年代至1980年代初期，REITs在美国逐渐成形，在房地产市场中占据重要位置。
随着REITs的发展，越来越多的投资者开始关注REITs作为一种投资工具的潜力。
在此期间，REITs还没有得到广泛认可，只有少数投资者尝试着投资REITs，并获得了不错的回报。
第二阶段：快速增长期
1980年代末期至2000年代初期，REITs在美国经历了快速增长期。
美国政府通过了一系列税收优惠政策，鼓励REITs的发展。
此时，越来越多的投资者开始投资于REITs，并获得了稳定的回报。
此外，REITs也开始涉足到其他领域，如医疗保健、办公楼、零售等领域。
第三阶段：国际化发展
2000年代中期至今，REITs开始迅速扩展至国际市场。
亚洲地区成为了REITs的热点地区，香港、日本、新加坡等地都已经建立了自己的REITs市场。
随着REITs的国际化发展，其产品种类也逐渐增加，投资者可以选择投资不同类型的REITs，如股票型REITs、债券型REITs、混合型REITs等。
总的来说，REITs的发展历程呈现出快速增长的趋势。
REITs不
仅为投资者提供了一个低成本、低风险的投资渠道，同时也为房地产市场带来了更多的投资机会。
未来，REITs有望继续发展壮大，并成为全球范围内的重要投资工具。
REITS的国际比较分析及启示
REITS的国际比较分析及启示时间：2007-2-9 16:12:28 作者：郑磊来源：价值中国房地产投资信托基金（英文全称“Real Estate Investment Trust”，以下简称为REITs）是一种汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托方式。
随着经济的发展，我国的房地产业正呈现出日益迅猛的发展态势，然而在当前国有商业银行提高房地产开发贷款的门槛的形势下，众多房地产开发企业面临自有资金不足的问题愈加严重。
因此，解决融资渠道单一的问题，引进海外的房地产投资信托基金（REITs）模式，为房地产开发企业解决融资问题，降低银行金融风险，成为拓展国内信托投资公司业务空间的良好渠道。
本文力图在探究REITs在成熟市场-美国的发展渊源的基础上，明确REITs的概念、类型、发展历程、基本运作模式等基本理论问题；在结合REITs在新加坡与香港的实际运作经验的基础上，研究了REITs的设立条件、上市发行等问题；并在仔细分析我国REITs的发展现状的基础上，得出我国REITs的运作模式与发行上市的地点选择的建议。
关键词：房地产投资信托基金（REITs）；发展现状；设立条件；上市发行1．房地产投资信托基金概述1.1房地产投资信托基金的概念房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）的基本理念起源于19世纪，最初的定义产生于1960年美国国内税收法典（Internal Revenue Code），当时对REITs的定义是：REITs即为一家公司拥有并在大多数情况下经营能带来收益的房地产，有些REITs也从事房地产融资，同时，要取得REITs资格的公司必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。
之后伴随着税法与相关法律的不断调整，REITs发展到今天已经日趋成熟。
结合REITs在各国的发展历程及金融信托的理论知识，REITs的概念可以定义为：房地产投资信托基金（英文全称“Real Estate Investment Trust”，以下简称为REITs）是一种汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托方式。
国内外保障房融资模式的比较及启示
国内外保障房融资模式的比较及启示作者：陈楠来源：《今日湖北·中旬刊》2013年第02期一、发达国家或地区保障房融资模式百姓的住房问题一直是国家民生工程关注的重点，而保障房的融资问题更是保障房建设所需要的资金缺口的重点。
国外成功的保障房融资模式为我国的保障房融资提供了极为宝贵的经验。
但我们绝不能照搬照抄，而应该结合中国的国情出发借鉴和学习国外的保障房融资模式。
值得关注的是不仅要学习国外的保障房融资经验，也要学习其合理的适合保障房融资模式进展顺利的制度和政策法规。
（一）美国保障房融资模式美国是一个经济极其发达的国家，很多的经济运行规律都是靠市场的自我调节实现的，但在市场失灵尤其是公共住房出现了资金无法支持保障房建设的情况下，政府通过相应的立法和经济政策进行适当的调节，使得保障房建设得到大量的资金支持，使保障房能够顺利持续地发展下去。
自1937年开始，美国政府通过支付保障房的建设成本，由租户支付保障房的运营成本。
联邦政府既成为开发建设者，又成为所有者和管理经营者。
为满足保障房的建设需要，地方住房管理局开发设计并发行债券，债券本金和利息由联邦政府支付。
美国政府通过发行房券，低收入家庭的1/3用来支付房租，多出部分由住房券补充。
直到20世纪60年代，这一这样三位一体的传统模式一直运行良好。
但由于房龄增加和通货膨胀的压力造成维修费用和运营成本的增涨，租户变得无力承担房租款。
美国开始实施向私人机构进行补贴，私人机构按比市场利率低的贷款利率贷款给开发商（到20世纪70年代，开发商只需支付的贷款利率只有1%），同时私人机构按市场利率将这部分贷款抵押权出售给联邦抵押协会，联邦政府通过“保证利率”的前提下补贴这部分贷款利息差额。
如图1所示。
20世纪60年代末至70年代初，议会通过一系列的公共住房法修订法案，如1934年的《国家住房法》、《国民住宅法》、1972年的《住房和社区发展法》、《住宅与城市发展法》，开发制定了新的运营补助，补充公共住房运营成本中大量额外支出。
美国房地产NPI指数分析与启示
3. 关于负责 NPI 指数设立和发布的组织。负责 NPI 指数
发 年度回报率通过季度比率按连锁计算, 回报率与季度结 布的机构为国际房地产投资信托委员会这个非盈利性产业
合考虑。若回报率以一年为基础来表示, 继续上例, 2006 年第 组织, 它聚集了大量为其提供可靠私人房产数据的会员, 并 3 与第 4 季度的回报率分别为 1.5957%与 2.4734%, 2006 年的年 提供指数相关的服务, 会员可获得 NP I 指数及其衍生产
者处进行检查。当数据提供者注意到可能的数据错误时, 将 民办房地产指数机构, 则不能很好地做到指数发布的时效性
检查报告, 并改正错误, 然后再把改正后的数据上传, 署名表 与连续性。NPI 数据发布过程中的监督机制与严格的时间节
示 对 数 据 的安 全 性负 责 。
点能有效解决此问题。
3. 数据发布。NCREIF 数据提供者必须在一季 度后的第
参考文献:
一个 20 日以前递交所有符合 NPI 指数规定资格的数据。万一
[1]Frequently asked questions about N C R EIF and
the
有会员不能及时提交数据, NCR E IF 的所有员工将采取一切 NC R EIF property ind ex(N PI)
者允许, 任何人无法得到私人房产数据。当季度数据提交过
5. 关于指数测算。NP I 回报指数的测算技术方法比之我
程完成后, NPI 指数与其他标准数量的产品就将公开发布, 数 国行业内进行物业投资回报测算, 考虑要细致很多, 各个时
据被转移到另一个安全的数据库用来解答网站上人们的疑 点的不同投资或回报都做了年度时间价值的处理。而我们进
REITS房地产信托投资基金
目录房地产信托投资基金概况 (1)(一)REITs概况 (1)(二)REITs的主要类型 (2)我国REITs发展思路建议 (3)我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 (4)房地产信托投资基金概况（一）REITs概况房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs"）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。
目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。
美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段.在亚洲,REITs在上世纪末本世纪初才有突破。
最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡(1999年5月)，日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。
1960年美国推出第一只REITS产品至今,全球已有22个国家推出REITs产品,并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法.而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元,2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。
美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。
从市场成熟度来说,最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场,其次是澳大利亚。
亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。
房地产开发企业信托融资研究—外文翻译
中文7287字毕业论文外文翻译所在学院：专业：班级： 08财管/国贸x班学号：姓名：指导教师：2014 年 11 月 3 日译文：题目：房地产开发企业信托融资研究一、房地产投资信托基金的内涵（一）房地产投资信托基金的界定房地产投资信托基金（简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合的金融信托产品。
与传统金融产品相比，房地产投资信托基金最大的特点是可以积聚众多中小投资者的资金，利用专业的管理团队的管理水平和经验，依靠信用评级机构、律师、会计师事务所和证券委员会的监管，进行多元化的投资组合，享受税收上的优惠，实现投资效益。
REITS自20 世纪 60 年代在美国面世以来，不但在本国得到广泛发展，而且迅速被日本、新加坡、韩国、香港等国家和地区引人和采用。
REITs从本质上来讲是一种信托投资基金，满足信托设立依据、信托目的、信托当事人信托的法定构成要素，具有信托财产独立性的特点，受《信托法》及其他相关法律的保护。
与此同时，房地产投资信托由于其自身独特的特点，对受托人的资格、义务，税收的税率及优惠等作了明确的规定和限制，因此房地产投资信托具有强行法的性质。
（二）房地产投资信托基金的现状房地产调控以来，房地产企业融资渠道出现了比较大的变化。
在银行贷款收紧，企业债、证券市场再融资大门紧闭的状况下，开发企业不得不另辟蹊径，于是信托融资得到了较快发展。
相关研究报告显示：2010年 1- 8 月，房地产信托产品发行规模已超过1047 亿元，和 2009 年房地产信托全年发行规模 449亿元相比，翻了一倍多。
其中 8 月发行规模为 221 亿元，发行数量为 50 个。
据 Wind 资讯统计，2010 年，国内 15 家上市房地产公司通过信托融资渠道，共获得资金合计 114.5 亿元，平均每家地产公司融资 7.63 亿元。
他山之石,能否攻玉——中美房地产基金发展状况对比及启示
国要从房地产基金 的法律法规创设 、 投资对象的创新以及扩大机构投 资
者范 围等多个方面着手 ， 加快 房地产 基金投 资体 系的建立 ， 为房地产金
融 的 发展 打 下 基 础 。
国后采取 了开发型 、 投资收租 型、 良 不
资产处 置型三种类型 。 海外房地 产基金进入中国可以通
他幽之石 雾能否攻玉
中美房地产 基金发展状况对 比及 启示
文 ／张 岚
过外 商投资 或者 中外 合资两 种方式 。
外商直接投资 一般都是选择一些介入
较深 的 项 目，成 为 开 发 型 的房 产 基 金 。中外合资 一般 由海外基金提供融
资服务 ，内资 方则负ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ具体开发和投
资管理 。
美 国房地产 基金 发展概况 及 中美房地产 基金的差异
是标 准的证券 化产 品 ， 属于证 券监 来 自房地产有 限合伙公 司和业 主有限 隶
管部 门管 辖 ； 而在 中 国 ，房地 产基 金 合伙公司的竞争 ，房地产 基金及时推
美国房地产投 资基金市场几乎是 主要 由信托公 司发行 ，由银 监会监 管 出有 限期房地产 投资信托 ；为 给私人 全球市场的全部 。２ 世纪 ８ 年 代 ，美 （ ０ ０ 私募 的公 司制 房地 产基 金除 外 ，但 房地 产投资的证 券化开辟道路 ，创立
过４ 美元的房地产项 目。 亿 值得一提的 是 ，２ ０ 年 中国全 国工商联住宅产业 ０４ 商会支持 设立的第一只外资 房地 产基
金 “ 精瑞基金”正式运作 。 从投资类型 来看 ，国外房地产 基金 公司在进入中
虽然有着强烈的融资需求和冲动 ， 是其融资工具却非常有 限， 但 房地产 基金 的发展 目前仍然停留在简单 的信托阶段 ，类似于债权融 资手段。中
公共事件影响下中国不动产发展新思路——基于美国不动产投资信托基金的分析
1 引言自1998年东南亚金融危机之后，中国住房制度正式确立了市场化方向。
中国经济的高速增长和城市化步伐的加快，推动了房地产业的大发展，房地产规模和建筑体量逐年递增，这可以说是中国房地产的“上半场”——投资人聚焦于开发商主导的一级开发市场，利用金融杠杆实现投资的快速回报。
而在“下半场”，可以预见，开发商、投资商、服务商、运营商互相依存，通过专业分工带来效率的提升和持有物业的增值，并运用资产证券化方式进行融资以及资金的快速周转（王刚，2019）。
截至2019年末，中国房地产总市值已经达到65万亿美元，超过美国、欧盟和日本房地产市值的总和。
在全球新冠肺炎疫情的席卷下，公众的关注重点从口罩、疫苗等一线抗击疫情的物资逐渐扩大到经济形势和行业发展，其中不乏对于经济和地产的唱衰论调。
从另一个角度看，中国经济要加快推动传统产业转型升级，不断壮大新兴产业，打造经济发展新动能。
近日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着中国公募基础设施REITs 正式拉开帷幕。
不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是指将不动产资产公共事件影响下中国不动产发展新思路——基于美国不动产投资信托基金的分析翟国辰 陈柏安摘要：2020年全球新冠疫情大爆发后，中国率先抑制疫情扩散并着力恢复和刺激经济。
4月中国证监会和国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》。
首先对美国1960年以来多次公共事件时期对REITs发展影响以及此次全球新冠疫情前后美国各种类型REITs 的基本表现进行分析；然后结合中国现实情况进行系统性讨论。
认为在中国房地产高速发展后期，REITs的一个重要功能是可以促使资金从房地产供给过剩和机会较少的地区高效流转至不动产投资机会充足的地区。
美国房地产投资信托基金( REITs)简介
美国房地产投资信托基金（ REITs）90年代以来，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 以下简称REITs）在美国迅猛发展，像一颗冉冉升起的新星，魅力无穷，在房地产界和投资界引起很大反响，逐步成为商业房地产投资的主流。
越来越多的房地产通过REITs实现证券化，像沃尔吗、洛克菲勒中心、甚至连监狱等政府的房地产都纷纷通过证券化，成为公众产权。
一、REITs的定义提起写字楼、商场、酒店等商业房地产投资，普通老百姓一般都认为这是富豪才能涉足的投资领域，与自己无缘，因为老百姓那点钱只够买一个平方米或几个平方米面积的房地产。
要使小投资者投资房地产的愿望成为现实，唯一的办法是将大家的资金聚集在一起才有可能。
REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。
REITs是美国国会1960年参照共同投资基金的形式立法创立的。
其目的是为了给小投资者提供一个参与大规模商业房地产投资的机会，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，不受资金的限制和地域的限制，都有机会参与房地产投资。
（一）REITs的法律定义REITs的法律定义出现在美国《国内税收法》第856~860章（the Internal Revenue Code，Sec.856 to 860）。
其地位成立的资格条件可以简单概括为如下几点：1、REITs的结构要求（1）REITs是一个由董事会或由受托人管理的公司、信托基金或者协会；（2）其所有权益是由可以转让的股票、产权证书或受益凭证来体现的；（3）是美国国内注册的独立核算法人实体；（4）不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机构）或保险公司；（5）必须由100名以上股东（包括个人股东和法人股东）组成；（6）在每一纳税年度的最后半年内,5名或更少的人所占的份额不能超过全部股份的50%(俗语为：5-50规则）；（7）REITs应在缴税年度的全年内满足1-4项要求，在至少335天内满足第5项要求, 在整个下半年满足第6项要求。
美国REITs发展史初探
美国REITs发展史初探纽约时代广场美国拥有全世界最大的REITs市场。
截至2019年末，美国REITs 市场总市值达13,288.06亿美元，约占全球REITs总市值的65%。
同时，美国还是REITs的发源地，其历史可上溯至19世纪末，并正式发端于20世纪60年代。
基于REITs的资产种类和收入特点，人们通常将REITs分为三类：抵押型REITs（mortgage REITs, 简称m-REITs）、权益型REITs （equity REITs）和混合型REITs（hybrid REITs）。
其中，权益型REITs直接投资并拥有房地产，收入主要来源于房地产的租金收入及物业的增值收益，戏称“收租子的包租婆”；抵押型REITs则扮演金融中介角色，将募集资金用于发放各类抵押贷款、购买不动产贷款或不动产贷款抵押收益证券，收入主要来源于抵押贷款的利息收入，戏称“放印子的黄世仁”；混合型REITs则兼具前两类REITs的投资策略，不仅进行房地产权益投资，还从事抵押贷款业务。
美国REITs发展史初探海外REITs研究系列（一）从1960年《REITs法案》颁布算起，美国REITs市场已走过了整整60年。
60年来，美国REITs市场不仅实现了规模的扩张——市值从上世纪60年代的数千万美元增至今日的逾万亿美元，还经历了结构的转变——从60年代末的抵押型REITs异军突起到今日的权益型REITs雄踞天下。
那么，美国的REITs是如何诞生，在发展过程中又遭遇了哪些挑战，REITs行业又是如何应对的呢？美国REITs发展的一个个历史节点，是处于何种客观环境之中，又面临着哪些制度变革呢？美国REITs的发展史又带给我们哪些思考呢？我们将通过对美国REITs发展史的简要回顾，寻求上述问题的答案。
01美国REITs发展历程回顾美国REITs发展历程概述REITs的税收优惠地位在1960年《REITs法案》中正式确立，标志着美国REITs市场的正式发端，但由于投资者接受REITs这一新事物尚需时日，加之客观市场环境的影响，导致REITs在60年代初期的规模增长十分有限。
reits的发展历程
reits的发展历程REITs（Real Estate Investment Trusts）是指房地产投资信托，是一种投资工具，允许投资者通过投资房地产而不直接购买和管理房产。
REITs的发展历程可以追溯到1960年代，在美国开始出现，并随后迅速发展成为全球范围内的一种重要的投资方式。
REITs最早起源于美国，其发展的动力来自于对房地产市场资金流动性和投资灵活性的需求。
1960年，美国国会通过了REITs法案，制定了REITs的法律框架。
根据REIT法案规定，REITs必须以公司形式组织，并且需要将至少90%的收入分配给股东。
REITs还必须以投资房地产为主要业务，为普通投资者提供投资商业和住宅房地产的机会。
REITs的发展在美国取得了显著的成功。
它帮助投资者获得了一个低风险、高回报的投资选择，同时也为房地产市场提供了稳定的资金来源。
随着REIT的成功，越来越多的国家也开始意识到REITs的潜力，纷纷效仿，并制定相关法规来推动REITs的发展。
1980年代，澳大利亚、加拿大和荷兰等国家相继出台了REITs相关法律。
在这一时期，REITs的发展开始呈现国际化的趋势。
越来越多的国家开始建立REITs市场，并吸引着全球范围内的资本和投资者。
随着REITs的不断发展，其种类和业务范围也逐渐扩大。
除了传统的商业和住宅房地产，REITs还可以包括医疗保健、仓储、酒店、物流等各种类型的房地产。
REITs也开始涉足境外投资，并在全球范围内购买和管理房产。
这使得REITs不仅能够分散风险，还能够为投资者提供更多样化的投资选择。
21世纪以来，REITs的发展取得了更大的突破。
新兴市场国家如巴西、中国和印度等，也纷纷加大力度推动REITs的发展。
同时，随着科技的进步和互联网的普及，REITs的交易和信息透明度也得到了极大的提高，为投资者提供了更便捷和安全的投资环境。
总的来说，REITs经历了近60年的发展历程，从最初的美国起源，到全球范围内的推广和发展，成为房地产投资的重要工具之一。
美国房地产投资信托的发展及启示
美国房地产投资信托的发展及启示
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摘 要 ： 自从 中国人 民银行 出台 《关于进一 步加 强房 地产 信贷 业 务管理 的通知 》后 ，房 地产投 资 信托做 为一 种融 资 渠道在我 国迅 速 发展起 来 ，引 起 了社 会各界 的广 泛重视 。 目前房地产投 资信托 最为发达 的国家是 美国，本文 阐述 了美 国房地产 信托投资 基金的 发展 历程 和 目前主要 情况 ，并与我 国
炎 收入主要来源于发放抵押贷 ， 款所收取的手
卖 费和 抵押 贷款 利息 ，以及通 过发放 参与 型抵
盏。第三种 是混合 型 ＲＥＩ Ｓ，顾 名思 义即兼 Ｔ 旨 面提 到 的两 种 业 务 ，具 有 二 者 的双 重特 前 不仅 进 行 房地 产 权 益 投 资 ，还 可 从事 房 也产抵 押 贷 款 。
很大 。 首先 ，发展 的背景 不 同。美 国的房 地产投 资信托 是 为了规避州 法禁止 公司以 投资 为 目的 持 有不动 产的规定而 产生的 ，其 后伴随 着美 国
，
是契约 型的 ，都是信托投资 公司推 出信托计划 ， 然 后由投资者 与信托 公 司签订 信托 合同 ，每份 合 同都有最 低的认 购金额 （ 根据 规定最 低为五 万元 ） 。 最后 ，可 流转性 的差 别。 美国的 房地 产投 资信托是 一种房 地产的证 券化 产品 ，通过采 用 股 票或受 益凭证 的形式 ，使房 地产这 种不动产 流动起 来。而且 由于房 地产信 托投资 的股份基 本上都 在各大证 券交 易所上市 ，投 资者可 以根 据 自己的情况 随时处 置所持 的股份 ，具 有相当 高的 流动 性 ，其 流动性 仅次 于现 金 。在 我 国 ， 信托 投资公 司与投 资者 签订 的信托 合同虽然 是 受 益 凭 证 ，但 并 不 属 于 “ 券 ” 范 围 ， 因 证 为 按 照 《 托 投 资 公 司资 金 信托 管 理 暂 行 办 信 法 规 定 ，信 托 投 资 公 司不 能 发行 “ 证式 凭 证券 ” ，现 行 的 《 券 法 》 也 没 有把 信 托 合 证 同纳 入 “ 券 ” 的 范 围 ，这 样 我 国的 房 地 产 证 下 难 以进 行 有效 的转 让 。
硕士研究生学位论文开题报告范文
硕士研究生学位论文开题报告范文西北农林科技大学硕士研究生学位论文开题报告:我国房地产信托投资基金发展研究The research into the development of China's real estate investment trusts论文语种：中文您的研究方向：金融学是否有数据处理要求：是您的国家：西安您的学校背景：985&211重点院校要求字数：5000开题报告论文用途：硕士毕业论文是否需要盲审博士或硕士生有这个需要：否补充要求和说明：西北农林科技大学硕士研究生学位论文开题报告:我国房地产信托投资基金发展研究The research into the development of China's real estate investment trusts1选题背景中国房地产开发企业的融资渠道比较单一，主要依赖商业银行贷款，一旦国家收缩信贷，房地产企业将面临资金链断裂的危险。
根据中国人民银行20xx年第二季度货币政策执行报告，20xx年上半年，商业性房地产贷款余额为6.21万亿元，同比增长18.8%，占同期全部人民币贷款余额的16.5%;其中，房地产开发贷款余额为2.35万亿元，同比增长20.5%，个人购房贷款余额为3.86万亿元，同比增长17.8%，房地产贷款余额占人民币贷款余额的比重达到16.5%。
20xx年，在房地产开发企业陷入销售停滞、信用紧缩以及证券市场首次公开发行IPO暂停的背景下，房地产开发企业的直接融资通道又被卡死。
房地产业对银行资金的高度依赖性导致房地产市场的风险被大量转嫁给银行，从而使房地产金融积累了较大的金融风险。
因此，房地产业迫切需要寻求银行外的融资渠道，以解决房地产开发与经营的资金短缺问题。
在这种情况下，房地产投资信托基金进入了我们的视线。
2研究目的及意义3国内外研究综述4研究思路及研究方法5论文结构框架6.论文进度安排7. 参考文献【1】陈淑贤，约翰埃里克森，王诃.房地产投资信托:结构、绩效与投资机会[M].经济科学出版社，20xx.【2】拉尔夫布洛克.房地产投资信托[M].中信出版社，20xx.【3】何宇明， REITs 在中国的适用性研究[J]，北方经济，20xx.【4】张永岳.国际房地产概述[M].上海人民出版社，20xx.【5】施金亮.房地产投融资[M].上海大学出版社，20xx【6】洪艳蓉.房地产金融[M].北京大学出版社，20xx【7】中国景气监测中心等.中国房地产产业地图20xx一20xx[M].社会科学文献出版社，20xx【8】章程玲.关于美国房地产投资信托基金的研究[J].时代经贸，20xx，【9】中华全国工商业联合会房地产商会，太平星集团，新加坡国立大学.房地产投资信托基金指南[M].中国建筑工业出版社，20xx.【10】吴晓灵，刘士余.房地产指标与金融稳定[M].中国金融出版社，20xx.【11】倪鹏飞.中国城市竞争力报告No.4一楼市:城市中国晴雨表[M].社会科学文献出版,20xx.【12】张鸿雁，杨雷.中国房地产评论[M].东南大学出版社，20xx.【13】牛凤瑞.中国房地产发展报告No.2[M].社会科学文献出版，20xx.【14】韩立达.城市房地产预警系统理论与实证分析[M].西南财经大学出版社，20xx【15】楼建波，杨秋岭.房地产投资信托一域外法律法规汇编[M].法律出版社，20xx.【16】陈前;蒋勇关于我国发展房地产投资信托基金的政策建议[J]-广西社会科学20xx07【17】屈昆鹏美日发展REITs模式及在我国的运用[J]-现代企业 20xx05【18】代继科.我国发展房地产投资信托基金的探索[J].上海房地,20xx3:41.【19】金秋萍.初探我国廉租房融资的现状及模式创新[J].北京房地产,20xx2:92.【20】高英慧.信托市场可持续发展的科学发展观分析[J].辽宁工程技术大学学报:社会科学版,20xx,86:593.【21】邓启峰.新加坡 REITs房地产信托的发展与借鉴[J]，中国房地产金融，20xx，2.【22】周亮华，林锦辉.新加坡房地产投资信托基金[J].上海房地，20xx，6.【23】薛怀宇，杜晓军，张涛金 . 境外房地产投资信托REITs发展对我国的启示[J].金融理论与实践，20xx.【24】屈昆鹏.美日发展 REITs 模式及在我国的运用[J].现代企业，20xx，5.【25】郭建鸾，侯斯文.房地产融资新模式：房地产投资信托基金REITs[J].财务与会计理财，20xx.【26】李国平、李德峰、乔志敏，房地产投资信托研究的发展，国际金融研究[J],20xx【27】毛志荣.研究报告一房地产投资信托基金研究[J].深圳证券交易所综合研究所，20xx.【28】任纪军.房地产投资基金组织、模式与策略.北京：经济管理出版社.第一版.20xx.【29】陈柳钦. 美国房地产投资信托基金的发展及其借鉴.国家行政学院学报，20xx1【30】孙靖. 房地产投资信托基金的海外经验及在中国的适用性探讨[J].中国房地产金融，20xx3【31】龙云，傅欣.房地产信托海外的发展状况及中国的实践[J].亚太经济，20xx1、开题报告的作用和整体思路学位论文开题报告是研究生在完成文献调研后，写成的关于学位论文选题与如何实施的论述性报告。
美国REITs模式对我国保障性住房可持续发展的启示
５０ ００ ２０ ２０
１０ ６０ ５０ ００ ｌ８ ０ ３０
仅提供土地 补贴 ３０亿 ０
预 算 类 资 金 和 专 项 补 助 资 金 ３ ０亿 ５ 补 贴 ４０亿 ０ ｌ５ ００
免收城市配套设施 费和其他税费 １ 土地 让净收益 ２ 配套 １０ ． ． ００亿
１ 土地 ｌ 让净 收 益 ＞１ ％ 或 土 地 出 让 金 毛 收 益 ． 叶 Ｊ Ｏ ５ ． 、 、 财 政 预 算 配 套 １０ ％２ 省 市 县 ００亿 配 套 １０ ２０亿 ３ ０ ２Ｏ
信托贷款（ ＥＴ ） Ｒ Ｉｓ 房地产 信托投资 ， 向保障房贷款 主体发放信托贷款 天津版 Ｒ Ｉｓ 以售养租 ” 收益发行规模 ３ ＥＴ “ ， ８亿 。
Ｔ ｓ ）它始于美国的２ 世纪 ６ ｒｔ ， ｕｓ ０ Ｏ年代 。主要指采用 以资金
—
按住建部规划，０１ ２１ 年保障房建设所需资金来源是 １３ ． １４万亿， ． 其中政府出资约 ３０ ４０ 亿 （ ５０— ５０ 其中中央政府
财政投入 １ ０ 地方政府土地 出让金净收益投入 ３０ ０ 亿， ５ ００— ３０ 亿） 约占建设总资金的２％ 一 ２ ２０ ， ５ ３％。由此推算 ， 另外还
作 经验 ， 并对我 国保 障性住 房建 设 中运 用 Ｒ Ｉｓ的可 能性和 必然性 进行 分析 ， 分别 在 完善相 关政 策 ＥＴ 并
法规 、 范 Ｒ Ｉｓ 作 、 快基金 建设 和 人 才培养 等 方面提 出 了适合 我 国 Ｒ Ｉｓ 规 ＥＴ 操 加 ＥＴ 在保 障性住 房建 设 中
可持 续发展 的三 点建议 。
［ 关键词 ］ 保 障性 住房 房 地产投 资信托 基金 （ ＥＴ 可持 续发 展 Ｒ Ｉｓ）
中图分类 号 ：２３３ Ｆ ９ ．０
美国环境公共信托理论及环境公益保护机制对我国的启示
美国环境公共信托理论及环境公益保护机制对我国的启示一、本文概述本文旨在探讨美国环境公共信托理论及其环境公益保护机制，并分析这些理论和机制对我国环境公益保护工作的启示。
环境公共信托理论起源于美国，是一种重要的环境法律理念，它认为自然资源是全体公民的共同财产，政府作为受托人，有责任和义务保护这些资源不受损害。
环境公益保护机制则是指通过一系列的法律、政策和措施，保障环境公共利益，促进可持续发展。
本文首先将对美国环境公共信托理论进行详细介绍，包括其历史背景、理论基础和实际应用。
随后，将分析美国环境公益保护机制的主要特点，包括立法保障、公众参与、跨部门协作等方面。
在此基础上，本文将探讨这些理论和机制对我国环境公益保护工作的启示，包括如何完善环境法律制度、加强环境监管、推动公众参与、促进可持续发展等方面。
本文还将结合我国实际情况，提出具体的建议和措施，以期为我国环境公益保护工作提供有益的参考和借鉴。
二、美国环境公共信托理论概述美国环境公共信托理论，又被称为“公共信托原则”，起源于古罗马法中的“公共物”概念，后经过英美法系国家的不断发展和完善，逐渐形成了现今的公共信托理论。
在美国，该理论主要适用于环境保护领域，尤其是在水资源和自然资源保护方面发挥了重要作用。
根据公共信托原则，政府作为受托人，负有管理和保护公共信托资源的义务，确保这些资源得到合理、可持续的利用。
而公众作为受益人，则享有对公共信托资源的使用、享受和保护的权益。
这一原则强调了政府在环境保护中的责任和作用，同时也赋予了公众对环境保护的参与权和监督权。
在美国，环境公共信托理论的应用主要体现在以下几个方面：通过立法将自然资源确认为公共信托财产，如水资源、空气资源、野生动植物等。
通过司法途径，法院可以依据公共信托原则对环境侵权行为进行审查和裁决，保护公共信托资源的完整性和可持续性。
通过政府机构和法律法规的设立和完善，确保政府对公共信托资源的有效管理和保护。
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美国房地产投资信托基金的发展经验及启示(一)
近年来，随着中国房地产业的迅速发展，越来越多的人将资金投向房地产业。
然而，我国房地产投资体系不完善，且投资方式单一。
大部分投资者采用购买、出租、出售房地产的方式，希望通过短期内房地产价格上涨带来的买卖价差而获益。
这种方式虽然可能带来较高的收益，但资产流动性差、风险大。
而且，由于投资者的“羊群效应”，容易为房地产泡沫的形成推波助澜。
房地产投资信托基金(简称REITs)是一种采取基金或信托的组织形式，集合众多投资者的资金，收购并持有收益类房地产或抵押贷款以获得投资收益，并享受税收优惠的投资机构。
其股票或收益凭证一般在证券交易所或柜台市场进行自由交易。
投资者的收益主要来源于股息、利息等及在二级流通市场交易产生的资本增值。
一、美国房地产投资信托基金的发展经验
(一)美国房地产投资信托基金的发展历史。
1960年，美国通过了《房地产投资信托法案》，标志着美国房地产投资信托基金的正式设立。
此法案的初衷是使中小投资者通过房地产投资
信托基金投资于大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资收益。
因此，早期的信托基金不允许超大股东的存在，且都是直接投资于房地产的“股权类信托”。
上世纪60年代后期，随着投资于房地产抵押贷款的“抵押类信托”的出现，REITs得到进一步发展。
但进入上世纪70年代中期，美国经济开始衰退，房地产价格的大幅下降和利率的上升，使REITs的资产水平急剧下降，从1974年的200亿美元下降到1976年底的97亿美元。
之后，REITs的发展陷入长期低迷状态。
这种情况一直到1986年《税收改革法案》出台后才有所改观。
该法案放松了房地产投资信托基金的限制，允许REITs直接拥有和经营房地产，而不必交由第三方管理。
之后，美国又进一步修改了REITs的法律框架和产品结构，特别是“UPRE—ITs”的引入及对机构投资者要求的放松，使RE—ITs在上世纪90年代后获得迅猛发展。
(二)美国房地产投资信托基金的产品种类。
经过40多年的发展，美国房地产投资信托基金已形成了丰富、多样化的产品系列。
按照持有资产的性质划分，房地产投资信托基金可分为：股权类信托、抵押类信托、综合类信托。
从历史看，股权类信托不仅收益率普遍高于其他两种信托，波动率即风险也小于其他两者。
这也是股权类信托现今占据美国绝大部分REITs份额的原因。
截至2005年，在美国共有197支REITs。
其中，股权类信托为152支，所管理的资产
占所有REITs总资产的91％。
(三)美国房地产投资信托基金的主要特点：
第一，房地产投资信托基金通过将房地产证券化，为中小投资者提供了一种流动性好、投资灵活的房地产投资工具。
以前，中小投资者对房地产的投资主要通过抵押贷款形式，购买、出租、出售房地产以赚取差价，存在资金耗费大、流动性差等缺点。
而投资REITs，投资金额根据认购份额的不同而灵活变化。
且基金份额通常在交易所上市，可随时变现，保证了资金较强的流动性。
第二，相对低风险、高收益。
据统计，1971年12月31日至2002年12月31日期间，股权类REITs 的收益率为12．35％，超过同期道琼斯平均工业指数(7．25％)、纳斯达克综合指数(7．79％)及标准普尔500．指数(10．68％)。
同时，其波动性(13．46％)却低于其它三种股票指数。
第三，享受一定的税收优惠政策。
为鼓励REITs的发展，美国税法规定，对满足一定条件的PElTs 可免收公司所得税。
且如果投资者以自身所有的房地产入股REITs，以换取“合伙经营份额”，税法将不做税收处理，直到投资者将这种份额变现。
这种递延税收的办法吸引了众多投资者的参与。
(四)美国房地产投资信托基金发展的主要经验。
总的说，主要有以下四点：
1．法律法规的大力支持为REITs发展提供了良好的外部环境。
体现政府支持的一个方面是每当REITs面临重大困境时，政府都会通过出台新的税收改革法案来帮助REITs健康发展。
以1976年的税收改革法案(TRA76)为例，由于1973年至1975年间房地产投资信托基金的极度萧条，造成该行业的巨额负债，大量资产被迫投放到市场上进行低价处理。
针对这种情况，TRA76对以下内容进行了重大调整：取消对非故意违反75％和90％总收入规则的房地产信托公司进行处罚的条款；允许8年期的亏损结转；给予房地产投资信托公司持有待销物业的权利。
上述措施为房地产投资信托公司处置资产和保留纳税优惠资格创造了有利条件。
另外一项影响REITs发展的重大法案是1993年通过的《综合预算调整法案》(以下简称《调整法案》)。
在该《调整法案》之前，养老基金只能算作一个投资者对REITs进行投资。
由于REITs对股权结构的要求使养老基金只能占较小的份额，这自然使养老基金对RE—ITs投资的热情不高。
而《调整法案》改变了这种情况，允许养老基金按其持有人来计算投资人数，也就是养老基金从此可占有REITs的绝大部份份额，这为养老基金投资REITs铺平了道路。
2．REITs自身的不断改革和创新使产品更加适应市场的需求。
首先，REITs在所有权形式上不断完善。
从最初成立时唯一的股权投资信托，到抵押投资信托和综合投资信托，之后又陆续推出参与型抵押房地产投资信托基金、专项贷款、联合物业投资等多种基金形式，以适应市场的不同需求。
其次，PElTs投资管理的专业化程度不断提高。
专门从事投资某一类型物业，如住宅、写字楼、工业物业、商业中心等的房地产投资信托基金的数量不断增加，提高了管理效率和盈利能力。
为更好地解决投资人和管理者间的代理成本问题，REITs在管理结构上也有重要创新。
1986年以前，PElTs的运营仅限于拥有房地产，自身不参与房地产运营，而是委托独立的第三方运营和管理PElTs所持有的资产。
之后，人们意识到这种形式下PElTs股东和管理资产的管理者间存在严重的利益不一致。
为减少这种代理成本，PElTs开始广泛采用自我管理的组织形式，即基金自己运营和拥有房地产。