房地产投资信托基金REITs

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房地产投资信托基金REITs

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房地产投资房地产投资信托基金概况信托基金概况

X 房地产投资信托基金，英文为REITs，是Real Estate Investment Trust的缩写。从国际范围看，房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

X 房地产投资信托基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。通过房地产证券化，可以把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产，成为一种金融交易工具。

X 与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通类似于我国的开放式基金与封闭式基金市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

全球全球REIT REITs s 发展发展现状现状

X 自1960年美国推出第一只REITS，至2009年底，现在全球22个国家推出REITS 产品并有4个国家正在进行相关REITS的立法。

X 1990年全球的REITS的市值是70亿美元，2002年以后增长尤其迅猛，到2009年9月TS全球的市值已经超过6050亿美元其中美国是全球发展TS最年9月REITS全球的市值已经超过6050亿美元。其中，美国是全球发展REITS最早也是最成熟的市场，它发行300多只REITS，市值超过3000亿美元，大约还有800家尚未向SEC 注册的REITs ；其次是澳大利亚，它发行了64只REITS，市值达到780亿美元；再次是法国，市值达730亿美元。

X 日本已于2006年11月首次发行酒店物业REIT，其标的物为年首次酒物其标物为

Japan Hotel and Resort Inc.，资产包含关岛尼科等6家酒店，共募集资本450亿日元(约合3.83亿美元)，该基金由高盛、大和证券SMBC株式会社负责此次REIT发行。REIT的收益主要来自租金收入，REIT投资标的物的地价若上涨，投资人也会受惠。

房地产投资房地产投资信托基金由来及发展简史信托基金由来及发展简史

X 房地产投资信托基金来源于美国。作为一种金融工具，美国的房地产投资信托(REITs)将分散的资金集中投资于房地产所有权或者进行按揭贷款，使他们在获得税收优惠的同时，从专业的组合投资中受益。大部分房地产投资信托都在美国主要的证券交易所进行交易或者进行柜台交易。公开交易和因之受到的更为严格的监管增加了房地产投资信托的安全性。可见，房地产投资信托在组织形式上有些类似于进行房地产投资的投资基金

类似于进行房地产投资的投资基金。X 第一批基金是1960年房地产投资信托立法的产物。但是由于当时的法律禁止房地产投资信托直接经营或者管理房地产，使第三方通过经营管理获利的努力又不甚有效，同时由于当时通过有限合伙方式获得的税收利益大于房地产投资信托，早期的房地产投资信托发展比较缓慢。

X 二十世纪七十年代的经济衰退进一步打击了房地产投资信托通过不断控制地产获得平稳成长的能力。而高达70%甚至以上的净资产负债率，对那些处在风雨飘摇之中的房地产投资信托来说无疑是雪上加霜。

房地产投资房地产投资信托基金由来及发展简史信托基金由来及发展简史

X 1986年的《税收改革法》直接推动了美国房地产投资信托的复苏。该法案大大削弱了合伙企业通过产生账面亏损为其投资者进行税收抵扣的能力，取消了房地产的加速折旧记账方式，同时放松了房地产投资信托的准入标准。从这一时期开始，房地产投资信托不仅可以拥有而且可以在一定条件下经营管理房地产。而且，大多数房地产投资信托的组织文件都增加了保持低负债的条款。

X 1990年代房地产投资信托的繁荣产生了超过300个房地产投资信托基金。根据统计，到2002年底，大约有180个房地产投资信托在美国各大证券交易所进行交易总资产超过了3000亿美元另外还有许多未在证券和交易委员会登记的房地易，总资产超过了3000亿美元。另外还有许多未在证券和交易委员会登记的房地产投资信托存在。房地产投资信托的回报率通常高于固定收益债券的回报率以及直接进行房地产投资的回报率。从1972年到2002年三十年间，公开交易的房地接行房产资的率从年到年十年间，公开交易的房产投资信托年平均收益率高达12.35%。

REITs REITs是房地产证券化的重要手段是房地产证券化的重要手段

X 房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化基式别如

化两种基本形式。分别如下：X （1）房地产项目融资证券化

–是指利用特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。

X （2）房地产抵押贷款证券

–是指原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

案例：在香港上市的领汇案例：在香港上市的领汇REITs REITs

X 以在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，254%为停车场业务收入63%为其他收入(主要为空调费)；租25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%100%的租金收益派发股东因此会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高达)的方式而实现

高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。