房利美和房地美 (2)
美国“救市”,“两房”易主
万 的贷款购 房者存在拖 欠还贷情况 ，约
占美 国 贷 款 购 房者 总 数 的 ９ ，这 一 数字 ％ 创历史新高 。
在拖 欠还贷 的美 国购 房者 中，一部
分 人 的 住 房 已经 因 为其 无 力偿 还 贷 款 而
■顾列铭
９ ７日 ，美 国财 政 部 宣 布 ，将 美 国 月
核 心 资 本 共 计 ８ ２ 美 元 ， 这 ８ ２ 美 ３亿 而 ３亿 元 支 撑 着 两 家 公 司 ５ ２万亿 美 元 的 担 保 ． 和债 务 。 因此 有 人说 ， 即使 资 产组 合发 生 对资产总 量而言 不太严重 的账 面损失 ， “ 房 ”都 可能 发 生 危 机 ，可 见其 本 身抗 两 风险 能 力 的 脆 弱 。 房 利 美 与 房 地 美 两 家 公 司危 机 深 重 至此 ， 一 定 程 度上 也拜 其 “ 国有 ” 在 准 地 位 所 赐 。 于 两家 公 司的 准 国 有 背景 ， 由 它 们 可 以 发 行 信 用 等 级 相 当于 美 国 国 债 的 机构 债 券 来 融 资 ， 资金 成 本 很 低 。 以两 所 家 公 司敢 在 传 统 业 务 ，即 从 贷 款 商 处 收 购 往 房抵 押 款 债 权 ，以 及 将 其 打 包 证 证 券化 （ Ｂ ） 外 ，也 放 胆扩 大 盈 利渠 道 ， Ｍ Ｓ之 购 买其 他 私 人 机构 发行 的 Ｍ Ｓ 以 从 中赚 Ｂ， 取 自 身低 资金 成 本 与所 购 买 Ｍ Ｓ之 间 的 Ｂ
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美国 “ 救市 ‘ ， ‘ ， 两房＂ 易主 ，
在反复权衡利弊后 ，美 国政府终于接管 “ 两房 ” 。美国财政部长保尔森对此说 ， 之所 以接管并救助 “ 两房” ，是因为二者规模如此庞大 ，与金 融系统关系又如此 密切 。以致于其中任何一家垮掉都会导致美国以及全球金融市场的大动荡。
房地美
房地美百科名片房地美房地美(Freddie Mac，NYSE：FRE，即联邦住宅贷款抵押公司<Federal Home Loan Mortgage Corp.>)，是第二大的美国政府赞助企业(GSE，Government Sponsored Enterprise)，商业规模仅次于房利美。
1970年由国会成立，作为旨在开拓美国第2抵押市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。
目录企业介绍竞争对手次贷危机破产危机最新报道企业介绍竞争对手次贷危机破产危机最新报道展开编辑本段企业介绍房地美与房利美均为私人拥有的上市公司，但它们是作为联邦法律创建的“政府赞助企业”，它们可以享受特殊的权利，包括它们可以免交各种联邦及州政府的税收，并且享受来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持。
这两家公司共同负责建立美国房地产贷款的二级市场，其发行的以房地产为抵押品的MBS债券总额高达4万亿美元。
它们帮助补充抵押资金的供给，并让购房者能够获得资金支持。
规模：抵押投资组合总金额达1.29兆美元，其中5690亿美元抵押资产是其自身投资一部分。
债券市场协会(Bond Market Association)资料显示，由Fannie mae、Freddie Mac与Ginnie Mae提供担保的抵押担保证券或债券，达到3.2兆美元，占美国流通债券总值的16%。
稳定：FreddieMac的被保留的股份单充当在确定的there’s的一个重要角色金钱稳定的供应使贷款人做房屋贷款新homebuyers需要和可利用的供应劳工住房在该社区。
支付能力：财务住房为低落和适度收入家庭是FreddieMac’s事务的一关键部份自从35年前。
FreddieMac’s视觉是,家庭必须能购买家和保留那个家。
机会：FreddieMac确定有金钱稳定的供应使贷款人使贷款新homebuyers需要。
这给大家对homefinancing的更好的通入，培养屋顶在homeownership机会在美国。
美国政府接管房地美和房利美
美国政府接管房地美和房利美一、背景房利美和房地美分别成立于1938年和1970年，属于由私人投资者控股但受到美国政府支持的特殊金融机构，主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给投资者。
两家公司是美国住房抵押贷款的主要资金来源，所经手住房抵押贷款总额约为5万亿美元，几乎占美国住房抵押贷款总额一半。
美国次贷危机爆发后，两家公司蒙受巨额损失，过去一年股价惨跌，融资成本不断上升，一度濒临破产。
二、事件受美国次贷危机的影响，美国房地产抵押贷款巨头房地美、房利美于2008年7月身陷700亿美元亏损困境。
之后美联储和美国证券交易委员会(SEC)迅速联手出击，对美股的稳定起到立竿见影的效果。
美国政府9月7日宣布，从即日起接管陷入困境的美国两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美。
根据安排，房利美和房地美将被其监管机构美国联邦住房金融局（FHFA）接管。
政府监管将让两家公司有时间回复健全状态，提供房市稳定与贷款市场流动性。
美国财政部将购买每家房贷机构上限为1000亿美元的优先股，以保证两家公司的资产净值为正。
财政部还将为两家房贷机构和其它12家银行提供短期融资。
同时，“两房”将暂停对股东分红并更换主要负责人。
这意味着上述两家目前由私人控股的上市公司将被“国有化”，这也将是美国有史以来规模最大的金融救助案例。
三、大事记●7月8日雷曼兄弟分析师发布报告说，会计办法变更后，房地美房利美两公司需筹资合计750亿美元。
受此影响，两公司股票重挫，房地美下挫18%，而房利美也大跌16%，股价双双跌至13年来最低点。
●7月11日美国国会参议院以多数票赞成批准一项总额3000亿美元的救市计划，以帮助数十万无力支付月供的购房者保留房产，同时通过加强对抵押贷款公司的监管缓解地产市场所受冲击。
●7月13日美国财政部提出了针对房利美和房地美的一揽子救援方案，其中包括在必要时政府可无限制收购“两房”的股份，以及提高财政部对“两房”当前22.5亿美元的信贷额度等内容。
两房资料
1、聚焦两房“两房”指房利美(FNM)与房地美(FRE)这两家非银行金融机构。
两房均属于实质上的政府赞助企业，是半官方机构，他们的经营方式基本相同，其本身不直接发放贷款，而是透过向银行和房贷放款业者收购抵押贷款，并将这些贷款重新包装成为证券化产品，然后由他们担保在市场上供投资者购买。
两家机构都是上市公司，其股票可以在市场上买卖。
同时，它们也面向全球发行债券，以提高流动性及扩大房贷资金来源，将筹集到的资金再注入到抵押贷款市场这样，就可以为房贷市场融通到大量资金。
它们虽然是私人拥有的上市公司，却是依据联邦法律创建的美国最大的两家“政府赞助企业”，可以享受免交各种联邦及州政府的税收以及来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持等特殊权利。
由于“两房”的主要业务就是借助政府背景，低息向债券市场融资，向房贷市场注入流动性资金。
因此，受次贷危机和房地产市场低迷的影响，危机爆发后，“两房”曝出大量坏账，业绩急剧恶化。
同时，其资产严重缩水，负债飙升，最终被政府接管。
在2008年美国政府接管之前，两房的融资及担保规模总计高达 5.2万亿美元，约占美国房贷总规模的42%。
当前，我国也面临着住房金融体制的建设问题，如何借鉴两房的经验健康有序推进我国住房金融体制的改革并避免重蹈其覆辙，这是值得我们研究的。
2、美国“两房”体制的变迁1929年10月下旬，纽交所股票价格一落千丈从巅峰坠入谷底，资产瞬间蒸发300亿美元，这促发了始于美国而后蔓延至世界的经济危机。
在经历了这场大萧条后，美国有90%的房屋建设由于缺乏资金处于停滞状态，住房问题已经成为了危害社会安全的首要不稳定因素。
为了尽快解决这一社会问题，1933年任职的美国总统富兰克林罗斯福将“居者有其屋”计划纳入新政中。
为保证这一计划的顺利进行，美国联邦政府为了满足那些在经济危机中失去房产的公民最基本的住房需求，为公众提供购房支持，于 1934 年代初设立了联邦住宅管理局，该局同退伍军人管理局一道，向普通公众和退伍军人提供抵押贷款保险。
美国两次房地产泡沫的启示
美国两次房地产泡沫的启示近一百多年以来，美国先后经历了三次较为严重的房地产泡沫，分别发生在20世纪30年代“大萧条”之前，20世纪八十年代和21世纪初期。
美国“大萧条”以股市崩盘为首要标志，房地产泡沫的形成与破裂均早于股市泡沫，其影响远小于股市泡沫，因而不被瞩目，相关的研究和讨论较为少见，有关文献非常缺乏。
因此，我们对美国房地产泡沫的研究集中于20世纪以来的两次泡沫。
一、美国近两次房地产泡沫的基本情况1.二十世纪八十年代房地产泡沫与储蓄贷款协会危机20世纪70年代末80年代初，美国战后“婴儿潮”一代进入成年，形成了对住房的巨大需求。
20世纪70年代起，美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，成立了房地美公司，为低收入群体向银行申请住房贷款提供担保。
80年代初，里根总统为振兴经济，对房地产业实行税收优惠政策，1981年颁布《经济复苏税收法》，促使房价节节攀升。
1983-1986年是20世纪80年代的泡沫形成与膨胀阶段。
1986年，美国政府出台了新的税收修正法案，消除了许多避税，特别是对于房地产投资的避税。
美国房屋价格和土地价格分别于1986和1989年走向高点，随后在1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂。
受房地产泡沫破裂影响，以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发，1990年下半年美国经济结束了自1982年以来的持续增长，陷入了新一轮衰退。
20世纪80年代末，美国房地产泡沫的破裂引发了储蓄贷款(S&L)协会危机。
美国储蓄贷款协会(简称/储贷协会)主要是以储蓄存款作为资金主要来源，并提供长期贷款(主要是住房抵押贷款)的金融机构，在解决美国人的住房问题和发展美国支柱产业建筑业中都占有举足轻重的地位。
但20世纪70年代以来，美国逐步推进利率市场化，到1986年完全取消了针对利率管制的Q条例。
由于储贷协会的业务主要是长期固定利率抵押贷款和较短期的储蓄存款，利率市场化使其资产和负债期限和利率上的不匹配问题更为严重。
美国次贷危机发生后政府的财政金融措施
美国次贷危机发生后政府的财政金融措施2007年3月份美国次级抵押贷款危机爆发以来，从信用危机到市场震荡，从金融体系而实体经济，从美国本土波及欧洲乃至亚洲，至今仍未出现整体向好的形势。
为应对次贷危机这一重大挑战，美联储、财政部等美国政府部门相继采取了眼花缭乱的应对措施，包括传统的政策手段、创新的流动性管理工具、经济刺激方案、金融监管体系改革、出台《住房和经济恢复法案》等。
9月7日，美国财政部长保尔森宣布接管美国两大房屋贷款融资机构房利美和房地美，并将由美国国会新创建的机构联邦住房金融署负责管理这两家机构。
下一步的行动预计将包括注资、收购优先股、债券担保等具体救助措施与此同时，美国政府正在酝酿更为“治本”的一揽子措施，旨在从根本上消除当前金融业的危机，重建投资人信心和市场秩序。
18日，美联储网站刊登美联储与欧洲央行、日本央行等6家央行的联合声明，宣布将共同向金融体系注资2470亿美元。
声明说，联手行动是希望能改善目前全球金融市场流动资金的状况，美联储扩大与多个央行外汇互换协议的规模，增加金额2470亿美元。
根据最新互换协议，欧洲央行从美联储能获得的资金上限提高了一倍，至1100亿美元；瑞士央行从150亿美元上升至270亿美元；日本央行、英国央行和加拿大央行分别上升至600亿、400亿和100亿美元。
新协议有效期截至明年1月30日。
随着次贷风险加速暴露和违约率的上升,直接冲击到发放次级贷款的金融机构,波及持有次贷债券(资讯,行情)的对冲基金、投资银行等金融机构。
市场恐慌快速蔓延,并引发资本市场、外汇市场等剧烈波动。
金融市场信心受到严重打击,大量投资者抛出高风险债券,转向低风险国债市场进行避险,造成债市和股市资金供应紧张,次级债券市场更是大幅下跌。
这一时期,美联储悉数使用了传统的货币政策工具,以及相应的政策手段,对金融市场进行了全面的干预。
(一)公开市场操作,注入流动性。
从8月9日开始的整个8月份,美联储频繁使用了公开市场操作,注入和回收流动性。
美国两房——精选推荐
1、什么是美国两房？美国的两房是指，房利美(Fannie Mae)中文全称为联邦国民按揭贷款协会与房地美(Freddie Mac)，中文全称为联邦住房按揭贷款公司。
是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司，当初是美国政府解决老百姓的住房问题而组织的两个住房贷款公司。
原来它们都是由私人控股的公司，但由于发生金融风暴的关系08年9月7日，美国联邦住房金融局局长詹姆斯·洛克哈特宣布：美国联邦政府将接管两大住房抵押贷款机构——房利美与房地美，现在两房的大部分股权已经是美国政府。
以避免更大范围的金融危机发生“两房”发行住房抵押债券。
这两家机构将联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。
同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保2、美国两房为什么退市？“两房”之所以退市，按照纽约证交所的说法，是在过去的一个月里这两家上市公司的股价平均都在1 美元以下，按照相关规定必须退市。
其实，早在金融危机最为严重的2008 年9 月份，“两房”也遭遇过股价在1 美元以下的情况。
只是当时美国政府出手接管，它们的股价才恢复到1 美元以上，从而避免了当时就退市。
另外，准确地说，房地美事实上还不完全符合纽交所的退市标准，但此次也按照指令和房利美一同退市。
以上只是从交易规则角度对“两房”退市进行技术层面上的分析。
更深层的问题是，为什么投资者会失去对“两房”股票的兴趣，以致其股票长期持续低迷，甚至重新回到月均1 美元以下的境地。
“两房”持续不断的经营亏损是根本原因。
房利美2006 年还有40亿美元的净收入，但从2007 年至2009 年，该公司由净收入转为净亏损，且亏损额持续扩大，分别达到20 亿美元、580 亿美元和720 亿美元。
房地美大致也经历了同样的过程。
2010 年第一季度，“两房”的经营状况并未得到改善，还是有着182 亿美元的亏损。
美国“两房”退市：原因、影响与启示
房利美 和房 地美 拨付 了 ８ ６亿美 元 和 ３ ６ ３亿美元的援助资金以弥补其在住 房 １
抵押贷款方面的损失 。今年五月份 ，房
利 美 和房 地 美 又 同 时 向政 府 提 ｍ ８ ５亿 要 求 。问 题 在 不 能 根 本 弥 补
“ 两房 ”为什 么退市
“ 房 ” 之 所 以退 市 ，按 照 纽 约 证 两 交 所 的 说法 ，是 在 过 去 的一 个 月 里 这 两
４０ 亿美 元 。更 有一 些分析 人 士认 为 ００
花费要高达 １ 万亿美元 。很难想象 ，两
个不 得 不 从 政 府 获得 如 此 巨 额 援 助 资 金
的公 司在可以预见的未来会有什么样的
情 况 。只是 当时美 国政 府 出 手 接 管 ．
它 们的股 价 才恢 复 到 １美元 以上 ．从 而 避免 了 当时就退市 。 另外 ，准确地 说 ，房地 美 事实上 还 不 完全符 合纽交 所的退市标准 ，但此次也按照指令和房
利美 一 同退 市 。 以上 只是从交 易 规则 角度 对 “ 两
根本性转变０ 辔镥 投资者又有什么理由
和耐心来持有 “ 两房”股票 ，因此退市
成为 “ 两房”必然的选择 。
如 果 说 长 期 巨额 亏损 是 “ 房 ”退 两 市 的 根 本 原 因 ，那 么 近 期 美 国 房 地 产
未 来走 向再 次 引起 市 场 的广 泛 关 注 。
来严重 的冲击。 “ 两房 ”退 市虽然对股市没有什么
大的影响 ，但对美国房地产市场的未来 发展却可能产生重大影响 。这主要是 由 “ 两房”在美 围楼 市中的重要性所决 定 的。 “ 两房 ”是美国住房抵押贷款市场
最 主 要 的融 资 提 供 者 。 根据 美 联 储 今 年
“两房”危机及其深层次原因
“两房”危机及其深层次原因“两房”发展兴衰“两房”是指“房利美”和“房地美”两大房贷机构。
“房利美”是美国“联邦国民抵押贷款协会”的简称，设立于1938年，是罗斯福政府应对住房危机的产物，其宗旨在于提供低成本房贷资金和担保，并通过二级市场提高住房抵押贷款的流动性。
1970年，为进一步开拓抵押贷款二级市场和加强竞争，美国政府设立“联邦住房贷款抵押公司”，简称“房地美”，其宗旨同样在于提供一个低成本房贷融资渠道，协助国民购买住房。
>>更多最新相关资讯请点击合时代进行浏览…作为美国最大的两家住房抵押贷款机构，“两房”通过发行股票和债券获取资金，其主要业务是在美国住房抵押贷款二级市场上收购贷款，释放银行和放贷机构的现金流；将这些贷款重新以证券化产品的形式，由其提供担保，在市场上出售。
虽然“两房”是属于私人所有的上市公司，但同时也是“政府授权企业”，这意味着其可以享受特殊的权利，如免交各种联邦以及州政府的税收和在必要时获得财政部最高22.5亿美元的信贷支持等。
政策的支持帮助“两房”在住房和金融市场上迅速崛起，特别是20世纪80年代以来，伴随金融衍生工具的蓬勃发展，“两房”越来越多地“涉足”住房抵押贷款的金融衍生品市场，进入高速发展期。
在“两房”被接管前，美国住房抵押贷款总额大约为12万亿美元，其中由“两房”持有和担保的高达42%，“两房”占据了美国住房抵押贷款市场的半壁江山。
“两房”的存在，使得银行等贷款机构可以在提供住房贷款后顺利地将贷款出售，加快资金流动，从而降低资金成本，进而可以降低抵押贷款的利率，最终惠及全国范围内的贷款者，尤其是中低收入阶层。
必须承认，“两房”对美国房地产市场的发展做出了不可磨灭的贡献，是推动美国房地产市场发展与繁荣的重要力量，是帮助成千上万美国人获得住房、实现“美国梦”的重要支撑。
但在这些看似光鲜亮丽的表面浮华下，隐藏的危机也在逐步酝酿。
政府支持下成立的“两房”在获得特权所带来的丰厚利润的同时，也面临着来自经济增长、货币政策与房地产市场的诸多宏观风险。
美国房利美和房地美困境浅析
一
５１ —
全 球科技 经济 嘹望
２ ０ 年１ 第２ 卷 第 １ ０９ 月 ４ 期
靠 采 用 金 融衍 生 工 具 减 少 违 约风 险 ，是 无 法 彻 底
根 除金融 风险 的 。
者 （ 商 业 银 行 ）有 意进 入 第 二 抵 押 贷 款 市 场 ， 如
至少 目前 还不 清楚 。
贷 款 利 率 增 高 到 有 可 能 导致 实 际经 济损 失 时 ，金 融投 资者会停止 与政府 支持企业 签署投 资合 同 ，
迫 使 这 些 原 本 可 以通 过 短 期 信 贷 运 营 的政 府 支 持
企业 无 法继 续进 行金 融投 资 活动 ，甚 至走 向破产 。
与 商 业 银 行 不 一 样 ，他 们 （ 府 支 持 企 业 ） 只 能 政
・
科 技 与经济 ・
美国房利 美和房地 美困境浅析
陈 和 平
（ 中国科 学技 术 交流 中心 ，北 京 １０ ４ ） ００ ５
摘 要 ：美 国住 房 贷款 金 融 市 场 的 动 荡 引发 了人 们 对 房 利 美和 房 地 美这 两 家企 业 的 未来
担忧。
关 键 词 ： 美 国 ；金 融 问 题
另 一 市场 解 决 方 案 是 出售 这 两 个 政 府 支 持 企
任 何 人 进 行 债 务 调 整 、购 买 住 房 会 碰 到 信 誉
业 的股 票 ，用 所 得 为 他 们 的抵 押 贷 款 组 合 提 供 资
金 ，增 加 现有 资 金 储 备 ，抵 御 冲 击 ，挽 回 损 失 。 目前 ，从 这些 政 府 支 持 企业 的股 票 持 有 （ 括 企 包 业 高 层 主 管 ）人 的观 点 看 ，将 这 些 政 府 企 业 的蛋 糕 分成 再 多份 也难 以增 大 蛋糕 的体 积 ，增 加 市 值 ， 而只能起 到稀 释现有 持股人 手 中 的股 票值 罢 了。
两房债券原理
两房债券原理我呀，一直对金融这玩意儿特别感兴趣。
就说这两房债券吧，刚开始接触的时候，我就像个迷失在迷宫里的小老鼠，晕头转向的。
不过后来我可算是摸着点门道了，今天就跟大家唠唠这两房债券原理。
先得说说这“两房”是啥。
“两房”呢，就是房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）。
这俩公司在美国房地产市场里，那可是响当当的角色，就像两个巨人一样。
好多人都把自己的房子梦想跟这俩公司联系在一起呢。
那这两房债券是怎么来的呢？这就好比是一个大的资金池游戏。
房利美和房地美，它们主要的业务就是从银行或者其他金融机构手里把住房贷款买过来。
比如说，你从银行贷款买房子了，银行可能过段时间就把你这个贷款卖给房利美或者房地美。
为啥要卖呢？银行也有自己的小算盘呀，这样银行就可以回笼资金，然后再去发放更多的贷款。
这两房把这些住房贷款买过来之后呢，就把这些贷款打包成债券。
这就像是把一堆苹果装成一箱一箱的，然后拿到市场上去卖。
这些债券卖给谁呢？卖给投资者呀，像一些大的基金公司、外国的央行，甚至是普通的投资者也能参与进来。
这时候你可能会问了，为啥投资者要去买这些债券呢？这里面可大有文章。
首先呢，住房贷款相对来说是比较稳定的。
你想啊，大部分人买房子都是打算长期住的，不会轻易不还贷款的。
这就好比你租了一个特别喜欢的房子，你肯定会按时交房租一样。
所以这些住房贷款就像一个个稳定的小财源。
两房把这些小财源打包成债券，就承诺给投资者一定的回报。
就像你把钱借给别人，别人答应给你利息一样。
我有个朋友叫小李，他就对这个特别好奇。
有次我们聊天，他就说：“这听起来好像挺简单的，但是这里面就没有风险吗？”嘿，这小李可问到点子上了。
其实风险肯定是有的。
比如说，如果房地产市场不景气了，房价下跌，很多人可能就会还不起贷款了。
这就像一场暴风雨，把原本稳定的小财源给打乱了。
那些买了两房债券的投资者就可能面临损失。
你再想象一下，两房债券就像一艘大船。
房地美及房利美未来三年可获3.63亿美元救助
施。
各国表示将加强合作，根据各自国情采取措施促进实现经常账户平衡，提高外部可持续性，同时加快金融体系修复和监管改革，防止资本流入对新兴市场国家的冲击。
会议回顾了“强劲、可持续、平衡增长框架”及宏观经济政策相互评估机制的进展情况。
与会各方确认国际货币基金组织应在首尔峰会前完成份额改革，同意在构建全球金融安全网、改善对贫困群体和中小企业的金融服务、规范和取消低效化石燃料补贴等领域加强合作。
房地美及房利美未来三年可获3.63亿美元救助美国联邦住房金融（FHFA）表示，若美国房地产状况进一步恶化，美国两大住房贷款公司房地美以及房利美未来三年内或可获取财政部3.63亿美元的救助。
同一天，FHFA发布报告称，过去的一年里美国的房价整体下跌了3.6%，并且与房价峰值差了10.7个百分点。
目前美国的房价仅与2005年2月时的房价持平。
报告显示，根据房利美和房地美公司经手的房屋重复销售额来计算，在所有九个核心地区的房价中，有四个地区的数据上涨，四个地区下降，另外有一个地区与之前的数据持平。
澳大利亚主要大城市租房市场趋紧由于人口增长速度超过房屋建设速度，澳大利亚主要大城市出现租房供不应求的现象，房租将普遍上涨。
澳大利亚新南威尔士州房产研究所公布的一份对房租情况调查的报告显示，对于房客来说，明年要租上一套价格合理的房屋居住难度将比今年更大。
澳大利亚储备银行10月份的一次会议纪要认为，澳大利亚主要大城市的租房市场将“再次趋紧”，现房少、房客多的情况将持续下去，主要是因为当前人口增长十分迅猛，而新建房屋的数量远远跟不上人口增长的速度。
澳大利亚一家住房调查机构的报告显示，澳人口最多的两个城市悉尼和墨尔本的租房上涨幅度将大于其他城市。
绝大多数城市的出租房空置率将处于历史低位，短期内房屋租金可能平均上涨5%至7%。
IMF：澳大利亚房价或被高估5%-15%国际货币基金组织（IMF）称澳大利亚的房价可能估价过高，其幅度可能达15%。
政府接管房利美和房地美
Ｔ Ｅ２ ８Ｅ 月７ 咖 ０ －９ 日 ０￣
政府接 管房 利美和房 地美
乔治 ・ 布什 正在 用实 际行 动来 防范 金融 危机进 一步 扩散 。９ ７Ｅ，美 国政 府宣 布 已经接 管 了抵 月 ｌ 押 贷款 巨头 房利美 （ ａ ｎ ｅ Ｍａ ）和房 地美 （ ｒｄ ｉ Ｍａ ） Ｆ ｎ ｉ ｅ Ｆ ｅ ｄｅ ｃ。 政府 称 已经更 换 了这 两 家机构 的总 裁 。 林集 团前 副主 席赫 布 ・ 利森被 任命 为 房利美 新总 裁 ， 美 艾 而 房地 美 的新 总裁 则 由美 国合众 银行 （ ａ ｃ ｒ ＵＳ Ｂ ｎ ｏ ｐ）前副 主席大 卫 ・ 墨菲特 担任 。对于政 府 此次 的 行 动 的原 因，财政 部长 亨利 ・ 保尔 森表 示，“ 利美和 房地 美规 模 巨大 ，与 整个 金融 系统有 着千 丝万 房
的空座 位 ，你 只需要 走过 去坐 下，就 不 会受到 打扰 了 。 画
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稚。
１ ．所有 的预 订单都 要检 查两 次 。当我 星期 三 晚上到达 机 场 ，我 吃惊 地 发现我 的订 票单 蒸发 了，我 也没 有其 他 的办法登 上 飞机 ，只好 沮丧 地等 待下一 个班 次 。要 防止这 类事件 的发生 ，最简 单就 是在 出 发 前检 查所 有 的预 订单 两次 。 ２ 将 确认 回执单 打 印并携 带 。 一次 我到达 事 前预订 好 的旅馆 后，前 台 出纳报 给我 的住宿 价格 比 ． 有
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编辑： 胡宇飞 Ａ ｄ ｅ ｈ ＠ｇ ｉ Ｃ ｒ ｎ ｒｙ ｕ ｍａｌ Ｏ ．ｎ
短 期资 金紧 张而未 能付 款 的客户 ； 如果讨 债 的态 度过 于软弱 ，那 么公 司则 可能会 因此 而破 产 。 但 多数 公 司 已经选择 了强硬 路 线 。 利 兹大 学商学 院信 贷 管理研 究 中心提 供 的资料 显示 ，在英 国，２ ０ 年 有 关企业 讨债 的官 司的数 量 已经大 幅飙 升 。 ０７
房地美和房利美
房地美、房利美和吉利美一、房地美房地美(Freddie Mac ,旧名联邦住房抵押贷款公司<Federal Home Loan Mortgage Corp.>),是美国政府赞助企业(GSE,Government Sponsored Enterprise)中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。
1970年由国会成立，作为旨在开拓美国第二抵押市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。
二、房利美房利美的历史房利美成立于1938年。
当时，由于缺乏抵押贷款资金的持续供给，美国有数百万的家庭无法拥有自己的住房，或者面临失去住房的风险。
政府成立房利美的目的是增加抵押贷款资金的流动性，降低购房成本。
最初，房利美作为一个政府机构，只被授权购买经过联邦住宅管理局担保的抵押贷款。
1968年，房利美成为私营公司，其权利扩大到了购买未经联邦住宅管理局担保的抵押贷款。
目前，房利美继续在国会要求下致力于为中低收入的美国居民拥有房屋所有权提供支持。
房利美的主要业务房利美是美国住房行业的一个组成部分，在美国二级抵押信贷市场运作，确保住房抵押贷款银行和其它贷款机构有充足的资金以低利率出借给住房购买者。
房利美虽然不直接为房屋购买者提供贷款，但是通过购买各种贷款机构（这些机构直接为房屋购买者提供贷款）的房屋抵押贷款来为房贷资金提供支持。
与房利美有业务往来的贷款机构是初级抵押贷款市场的组成部分。
初级市场贷款者包括抵押贷款公司、存贷机构、商业银行、信用合作社以及国家和地方的住房信贷机构。
这些贷款者在二级市场卖出抵押贷款。
二级市场投资者包括房利美、各种养老基金、保险公司、证券经销商以及其它金融机构。
房利美的任务是为贷款者提供稳定的抵押贷款资金流。
房利美通过抵押贷款投资组合、单人家庭担保、住宅和社区开发这三个主要的业务单元来为市场提供以下三项服务：发行抵押贷款担保证券房利美的信贷担保业务开始于1981年。
从1990年开始，房利美一直是美国最大的抵押贷款担保证券机构发行者。
房利美,房地美和雷曼兄弟破产的原因
浅谈房利美、房地美和雷曼兄弟破产的原因2008年，一场从美国华尔街刮起的金融飓风席卷全球，很多人一夜之间由百万富翁变成百万负翁。
其中美国第四大投资银行——雷曼兄弟公司以及美国两大房贷机构“房利美”和“房地美”等实力雄厚的企业宣布破产！那么，究竟是什么原因导致它们走上破产的道路呢？总的来说，造成这一悲剧性事件的原因是双方面的：外部原因和内部原因。
我们都知道次贷是引起此次风波的罪魁祸首。
而引起次贷危机的原因主要是美国房地产过热，吸引很多普通老百姓争相购房，但钱从哪里来呢，这样次贷就诞生了。
它们把钱贷给那些没多少收入或个人信用记录较低的人，在房价高涨的时候，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，等到按揭人的房子真的被银行收回，那么他们的的贷款也就无力偿还了。
最终，受到重创的就是像房利美、房地美和雷曼兄弟这样的企业。
另外，作为政府发起企业，房利美和房地美必须提供公共服务。
2007年8月，次贷危机爆发后，政治家呼吁它们为稳定市场发挥作用。
在缺乏其他购买者的情况下，它们成了按揭市场的最后购买人。
一季度，两家机构共买入或担保了市场中81％的按揭证券。
并且，在这样一个特殊时刻，市场上出售的按揭证券的质量都是可疑的，因为金融机构都试图将他们最糟糕的资产出手。
尽管现在评估房利美和房地美提供公共服务的损失仍为时尚早，但毫无疑问，这是拖累两家机构的重要因素。
以上谈到的是导致它们破产的外在因素，而内在原因也是非常关键的。
作为一家顶级的投资银行，雷曼兄弟在很长一段时间内注重于传统的投资银行业务。
进入20世纪90年代后，随着固定收益产品、金融衍生品的流行和交易的飞速发展，雷曼兄弟也大力拓展了这些领域的业务，并取得了巨大的成功，被称为华尔街上的“债券之王”。
在2000年后房地产和信贷这些非传统的业务蓬勃发展之后，雷曼兄弟和其它华尔街上的银行一样，开始涉足此类业务。
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房利美和房地美
房利美（Fannie Mae，NYSE：FNM，旧名联邦国民抵押贷款协会），是最大一家美国政府赞助企业（GSE，Government Sponsored Enterprise）。
1938年美国国会设立联邦国民抵押协会(Federal National Mortgage Association，FNMA)，英文昵称Fannie Mae，中文常翻译为房利美。
隶属于联邦住房管理局(FHA)，发行等同国债地位的公债来获得资金，再用来购买向FHA担保的住房贷款，由此向房贷市场注入资金，同时也创造出来FHA担保房贷的二级市场。
但房利美收购的贷款有上限，以其保证服务于中低收入居民福利。
值得一提的是，房利美初期的经营模式是在市场萧条时从银行、储蓄机构等房贷放贷机构手中购买住房抵押贷款，为房贷市场注入资金，解决房贷的资产流动性问题；在房贷市场繁荣时通过销售活动抽回资金。
这种“逆风向”经营模式，实际在房贷市场上充当了类似中央银行的最后贷款人角色，具有很强的政策功能。
1954年，房利美成为一家部分私有的混合所有制企业(政府持有优先股，私人持有普通股)，1968年，房利美分拆后成为政府发起的完全私有的股份制公司，同时获权发行按揭支持证券(MBS)。
吉利美（Ginnie Mae）在1970 年发行了历史上的第一份MBS。
1970年，房利美获权购买未经联邦住房管理局保险或未由退伍军人事务部担保的普通抵押贷款。
1972年，房利美第一次购买了普通抵押贷款，并作为一项投资持有。
1981年，房利美第一次将抵押品组合起来发行了它的第一份MBS。
房地美（Freddie Mac，NYSE：FRE，又譯房貸美，旧名联邦住房抵押贷款公司），是美国政府赞助企业（GSE, Government Sponsored Enterprise）中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。
联邦住宅贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC)，常称为Freddie Mac——中文通常翻译为房地美或福利美，也有翻译为房贷美。
1970年，美国国会通过《紧急住房金融法》(Emergency Home Finance Act)，此法案授权成立FHLMC，并同时授予房利美和房地美购买经联邦保险的抵押贷款和一般按揭贷款的权力(即事实上允许两家公司所有相关领域展开业务和竞争)；1971年，房地美第一次发行了以“普通抵押贷款”为支持的传递证券，称为参与证书(Participation Certificate，PC)；1983年，房地美创造了第一份担保抵押债券(Collateralized Mortgage Obligation，CMO)。
1988年，房地美上市。
2003年，在《福布斯》公布的全美500大企业排行榜上，按综合排名，房利美名列第七，如果按资产规模排名，房利美名列第二，仅次于花旗集团，但仅有员工4500人。
房地美在《福布斯》美国500大企业排名榜中，综合排名14位，按资产排名第4，雇员3800人。
这两家企业的主要业务是在美国房屋抵押贷款（按揭贷款）二级市场中收购贷款，并通过向投资者发行机构债券或证券化的按揭抵押债券，以较低成本集资，赚取利差。
在次贷危机持续、房贷市场低迷、法院强制拍卖房屋大幅增加的情况下，美国政府于2008年9月7日宣布以高达2000亿美元的可能代价，接管了濒临破产的房地美及房利美。
美国政府中对房利美和房地美的原直接监管单位为联邦住屋企业督察局（OFHEO），现为新成立的联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）。