【140227】南苑村城乡一体化方案

数量 600
330 270
单位 个
个 个
总占地面积
建设用地 其 中 绿地
863800 平方米
510000 平方米 353800 平方米
总建筑面积
建设用地 其 中
712000 平方米 408000 平方米 304000 平方米
集体企业
绿地
四、项目概况
1
剩余规划用地
去除已实施的建设 用地及规划道路，剩余 建设用地71.92公顷。
5
1
2 3 6 8 7 4
调整后规划
解决问题
9800人全部转居，1170个院落，宅基地 32.2公顷全部拆迁。 村民回迁上楼后可腾退土地8.96公顷。
现状村庄宅基地
五、实施方案
产业升级
模式
参照纪家庙村集体产业“退八还二”的模式。 需求 对现状占地86.38公顷，71.2万平方米的的集 体企业进行腾退，按政策可还建17.28公顷， 21.36万平方米集体产业用地。 方案
设定南苑村集体为开发主体，所需资金全部由南苑村自筹，通过部分地块上市交 易平衡资金，剩余地块以占地模式发展集体产业。
五、实施方案
拆迁成本测算
二、项目开发成本测算
（二）项目开发成本：
根据丰台区相关政策，结合周边在施项目征地、拆迁补偿情况，做出本测 算。项目一级开发成本主要包括：前期工程费用、征地费用、拆迁补偿费用、 市政建设费用、财务费用、一级开发投资回报额及两税两费等内容。
规划新增集体产业用地及资金平衡用地均通过调整原规划待深入研究用地得到， 未增加新的城市建设用地指标，因为道路拓宽，总建设用地指标还有所减少。
区域总规模略有增加
根据区域发展需求，适当调整容积率，区域建设规模由原来的310.33万平方米增加到356.06万平方米。
公共绿地面积有所减少
由于道路拓宽原因减少14.55公顷绿地面积。
南苑村位于南中轴沿线，与大兴交界，介于南四环与南五环之间。
四、项目概况
土地权属状况
南苑村村域面积413.98公顷。
南苑村用地现状图
集体土地245公顷：宅基地32.2公顷、集体企业用地86公顷、林地和农用地98.5公顷、 道路等其他25.3公顷 国有土地168.98公顷：国有企业及建成住宅小区141.1公顷、道路等其他27.88公顷。
调整后规划
8
8号地作为还建用地。用地面积9.02公顷（含
养老院0.4公顷），容积率2.5，建筑控制高度 45米，提供集体产业面积22.6万平方米。用于 发展集体产业。
解决问题
现状86.38公顷，71.2万平方米的的集体企业 全部腾退，可腾退土地77.36公顷。 实现绿地1500亩。
公共设施配套
目标，结合新机场建设、南苑机场搬迁等客观实际，探索出一条农民主动城市化的路径， 实现生态环境建设、发展绿色产业、村集体经济持续发展、农民持续增收，形成宜居、 宜业、宜游的绿色生态文明区。
二、发展机遇和市、区领导批示
城南第二阶段行动计划（2013-2015年）出台，区域发展加速 ，同时南苑村的发展也得到了市、区领导的重视。 南苑村城市化改造项目已纳入丰台区2013年重点棚改项目，现 已结转至2014年，是今年必须启动的项目。
丰台区南苑村
改造实施方案
2014年3月
一、项目背景
南苑村紧邻南苑机场，东邻航天一院，北邻南苑棚户区改造范围，西、南均与
大兴区西红门接壤。但长期以来，区域发展受到基础设施落后、低矮平房遍布、流 动人口众多、脏乱现象严重、产业附加值低和用地集约型差等因素的制约，随着城 南发展加速，南苑村城市化改造和环境整治工作迫在眉睫。 我村以响应北京市环境整治政策、建设美丽北京为出发点，结合第二机场的建
改变周边环境，农民居住条件明显提升
拆除集体企业71.2万平方米，还建22.6万平方米；腾退农民住宅36.2万平方米，新建回迁房50.19万平方米。 合计拆除建筑规模107.4万平方米，还建建筑规模72.79平方米，集体建拆比为67.7%
原规划用地平衡表
序号 用地代码 C 1 其中 C1 C5 C6 E1 F3 G1 G2 M1 R2 R5 6 其中 其中 S 其中 U R51 R52 R53 R54 用地名称 公共设施用地 行政办公用地 医疗卫生用地 教育科研设计用地 水域和其它用地 水域 多功能用地 其它类多功能用地 绿地 公共绿地 生产防护绿地 工业用地 一类工业用地 居住用地 二类居住用地 配套教育用地 中学用地 小学用地 托幼用地 中小学合校 道路广场用地 道路用地 市政公用设施用地 供应设施用地 供水用地 供电用地 供燃气用地 交通设施用地 公共交通用地 其它交通设施用地 邮电设施用地 邮政设施用地 电信设施用地 待深入研究用地 区域总用地 占区域总 建筑面积 面积(公顷)用地比例 （万平方 (%) 米） 35.97 8.72 53.66 24.3 5.89 37.37 1.98 0.48 2.37 9.69 2.35 13.91 4.29 1.04 0 4.29 1.04 0 7.36 1.79 22.78 7.36 1.79 22.78 150.33 36.46 0 142.67 34.60 0 7.66 1.86 0 1.07 0.26 1.18 1.07 0.26 1.18 98.1 23.79 189.42 87.37 21.19 180.83 10.74 2.60 8.59 5.14 1.25 4.11 1.2 0.29 0.96 1.97 0.48 1.58 2.43 0.59 1.95 76.63 18.59 0 76.63 18.59 0 7.63 1.85 4.25 1.72 0.42 0.69 0.53 0.13 0.21 1.09 0.26 0.44 0.11 0.03 0.04 3.82 0.93 1.53 2.78 0.67 1.11 1.04 0.25 0.42 1.05 0.25 1.43 0.28 0.07 0.28 0.76 0.18 1.15 30.91 7.50 61.82 412.29 100 310.33
R53 0.51 U21 0.84 U13 0.11
教育设施满足区域新增人口发展要求 增加居住用地带来新增人口14138人，增加12班 幼儿园2所，18班小学1所可以满足区域需要。
U21 1.42 C5 0.4 R53 0.51 U21 2.97
R52 1.21 U12 0.75 U12 0.52
四、项目概况
全村常住人口情况
人口
人口状况
4023 1341 6777
人数
全村总人口情况 户数
10800
农业
户数 人口
3033
居民
户数
1692
全村农业人口情况
农业人口 （人） 4023 劳动力 （人） 2762 超转 （人） 1059 残疾人 （人） 147
收入分配情况
2013村内年劳均分配约3.13万元，人均分配约1.75万元。
设整合自身土地资源和产业发展，以切实改善农民居住条件和提高收入水平、全面
实现城市化为己任，对南苑村进行全面改造，实现生态环境建设、产业结构升级、 发展绿色产业、村集体经济持续发展和农民持续增收。
一、项目背景
南苑村不属于绿隔地区，不是市级挂账重点村，没有成型的旧村改造政策可以直 接利用，且南苑村仍以农民为主，仍居住于宅基地之上，现行棚改政策并非十分适用。 因此，本着发展经济，快速提高农民生活水平，摈弃等、靠、要的思想和发展观念，我 村争当试点，以积极主动的精神，以建设美丽北京为出发点，全面实现南苑村城市化为
四、项目概况
宅基地
项目 人口 院落
数量 9800 1170
单位 人 个
占地面积 322002 平方米
建筑面积 362002 平方米 全村人口10800人，棚户 区改造项目（南苑老镇、小 李庄）拆迁1000人，但均未 转居，剩余拆迁人口9800人。 宅基地
四、项目概况
集体企业
项目 总数量
其 中
建设用地 绿地
调整后规划用地平衡表
用地名称 公共设施用地 行政办公用地 医疗卫生用地 教育科研设计用地 水域和其它用地 水域 多功能用地 其它类多功能用地 绿地 公共绿地 生产防护绿地 生态景观绿地 工业用地 一类工业用地 集体产业用地 居住用地 二类居住用地 配套教育用地 中学用地 小学用地 托幼用地 中小学合校 道路广场用地 道路用地 市政公用设施用地 供应设施用地 供水用地 供电用地 供燃气用地 交通设施用地 公共交通用地 其他公共设施用地 邮电设施用地 邮政设施用地 电信设施用地 环保设施用地 其他市政公用设施用地 待深入研究用地 区域总用地 占区域总 建筑面积 面积(公顷) 用地比例 （万平方 (%) 米） 36.83 8.93 54.33 24.68 5.99 37.37 2.46 0.60 3.05 9.69 2.35 13.91 4.29 1.04 0 4.29 1.04 0 7.42 1.80 22.78 7.42 1.80 22.78 136.63 33.14 0 17.52 4.25 0 6.28 1.52 0 112.83 27.37 10.09 2.45 23.73 1.07 0.26 1.18 9.02 2.19 22.55 112.51 27.29 244.45 99.69 24.18 234.19 12.82 3.11 10.26 5.14 1.25 4.11 2.3 0.56 1.84 2.95 0.72 2.36 2.43 0.59 1.95 91.27 22.14 0 91.27 22.14 0 10.55 2.61 0.51 1.88 0.22 6.29 6.13 0.16 1.05 0.28 0.77 0.26 0.26 0.34 2.7 412.29 2.56 0.63 0.12 0.46 0.05 1.53 1.49 0.04 0.25 0.07 0.19 0.06 0.06 0.08 0.65 100 5.37 1.04 0.20 0.75 0.09 2.52 2.45 0.06 1.44 0.28 1.16 0.10 0.10 0.27 5.4 356.06
序号 用地代码 C 1 其中 E 其中 F 其中 G 其中 M 5 其中 R R2 R5 6 其中 其中 S 7 其中 U U1 其中 U2 8 其中 其中 U3 其中 U4 其中 U9 9X 合计 U21 U29 U31 U32 U44 U11 U12 U13 S1 R51 R52 R53 R54 M1 M9 C1 C5 C6 E1 F3 G1 G2 G3
三、改造思路和目标
南苑村改造方案的实施：
第一、解决农民上楼问题，用棚改政策，使村民安居乐业；
第二、解决南苑机场进京第一印象, 彻底改变机场周边环境； 第三、充分利用现有土地资源，实现规划，实施绿地。
四、项目概况
区位情况
南苑村
南苑机场 南 中 轴
绿隔地区 南苑集团
在中心城布局中的区位图
在南苑地区中的区位图
市政交通设施满足未来区域发展要求 根据《南苑地区控制性详细规划》，增加医疗、 交通、市政配套设施用地约22.13公顷。 • 医疗卫生用地0.4公顷 • 道路广场用地18.56公顷 • 市政公用设施用地3.17公顷
人口规模(万人) 调整前 调整后 8.15 9.55
托幼（R53） 按平均值435平方米/千人 所需用地 控规占地 比较结果 3.55 4.7 满足 4.15 5.68 增加2所
村民回迁安置
需求
五、实施方案
9800人需要安置用房，按每人50平方米， 需安置住宅面积约49万平方米。 方案 1-4号地作为村民安置房用地。地块相对完整、 集中，可实施性强。总用地面积约23.24公 顷，按照容积率2.0-2.5测算，居住规模 50.19万平方米可满足安置需求。容积率由 1.6调整至2.0，局部2.5（1号），建筑控制 高度45米，由于容积率的提高建筑规模较 06版控规增加8.13万平方米。
教育配套设施用地（公顷） 小学（R52） 中学（R51） 按平均值539平方米/千人 按平均值698平方米/千人 所需用地 控规占地 比较结果 所需用地 控规占地 比较结果 4.39 4.09 少 5.69 9.23 满足 5.15 5.19 增加1所 6.67 9.23 现状满足
指标规模
城市建设用地有所减少
五、实施方案
拆迁成本测算
二、项目开发成本测算
（一）测算前提：
本项目测算按照土地一级开发项目成本测算的方式进行，回迁安置房拟单独立项
建设，被拆迁人在获取拆迁补偿后根据回迁安置指标自行购买回迁安置房。
村民全部上楼、整建制转居 集体企业按照“退八还二”的政策自主腾退，拆迁费用暂不计入项目成本。
设定地块上市的市政条件为“三通一平”，暂不计市政设施建设成本。
五、实施方案 一、回迁安置情况：
宅基地腾退安置
本项目回迁安置房拟单独进行立项，被拆迁农Fra Baidu bibliotek居民在获取拆迁补偿后，按照 回迁安置指标及安置补偿办法自行购买回迁安置房。 1、回迁安置房建设： 需安置拆迁人口为9800人，本着分得开、住得下，满足村民基本生活的原则，达 到宜居的目的，共需约49万平米回迁房。 按容积率2.0-2.5计算，结合安置地块，需345亩（23.24公顷）土地。 2、回迁房购买： 回迁安置房拟以成本价出售给相关被拆迁人，安置房标准拟定为5000元/平方米。
用途
占地 建筑规模 面积 容积 （万平方 （公 率 米） 顷） 33.72 2 49.71 63.24 2.705
备注 地块1的容积率为1， 其余为1.6
居住用地
待研究用地 31.62 市政用地 4.63
科研用地
办公用地 合计 规划绿地
1.57
0.38 71.92 130
1.5
1
2.355
0.38 118.39 已实施46.67公顷