浅析房地产估价中的收益法

浅析房地产估价中的收益法

摘要：收益法是一种常用的估价方法，如何合理正确地使用收益法，关系到估价结果的准确性。本文就收益法的应用及存在问题作了简要分析，并接合估价实务提出了相应解决方案。

关键词：房地产估价收益法

一、收益法概述

（一）收益法的含义

收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益，然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。这里的资本化率是指将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率，也称报酬率、折现率、还原利率。收益乘数是指未来预期净收益与资产价格的比例关系，通俗来讲就是价格的收益系数。在我们日常估价实务中，主要运用报酬资本化法来求取估价对象的价值。报酬资本化法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

收益法的理论依据是预期原理，房地产价值基于市场未来所能带来的收益。如同一笔资金存于银行，银行按期支付利息，在未来一定期限内，本金与利息之和即为该笔资金的时间价值。如果将收益性房地产出租，在未来一定期限内，每年均可按约定获得一定数量的租金

收益，若干年后的总收益现值等同于出售同类型物业的价格，可理解总收益现值即为房地产目前的价格。用等式可表述为：

房地产价格＝房地产净收益/收益率

（二）报酬资本化法的公式

在实际估价中，一般假定报酬率长期维持不变，简化公式为：

其中:

V：房地产在估价时点的收益价格；

A：房地产的未来净收益，假设净收益发生在期末；

Y：房地产的报酬率，Y不等于0；

n：房地产的收益期限，n为有限年。

如果房地产每年净收益相同，公式可简化为：

在实际估价中，我们还可能

遇到未来收益每年变化一次或隔几年变化一次的情况，还有的物业在出租若干年后变卖折现的情况等，但基本原理是一样的，都要将收益或变卖价值折为现值再求和。

（三）收益法应用的范围

收益法适用于有收益性的房地产的评估，如商场、酒店、办公楼、公寓、旅馆等，也可用于出租型都市工业园价值评估。特别是一些老旧商业房地产，它已经多年无实际成交案例，其他交易案例又不具备可比性的情况下，收益法实为最理想的估价方法。但收益法不适用于

政府机关、学校、公园等公用公益性房地产的价值评估。

收益法是以房地产的预期收益为基础，它不仅适用于有现实收益的房地产，也适用于没有现实收益、却有预期收益的房地产。如果没有现实收益、却有预期收益的房地产，可采用同一供求圈内、类似房地产的客观收益作为估价对象的可比租金实例，经过比较调整来作为估价对象的客观收入。

二、如何运用收益法进行估价

（一）收益法估价的基本流程

运用益法估价的基本流程是：搜集验证用于测算估价对象未来收益的有关市场资料，预测估价对象的未来净收益，求取报酬率，选用合适的收益法公式计算估价对象的收益价格。

（二）估价数据的搜集与整理

1、估价对象未来收益的数据搜集及整理

我们所说的估价对象的收益应为其客观收益。在实际估价中，租金有合同约定的，从合同约定，没有合同约定的，估价对象的收益为其客观收益，一般采用市场调查获取或购买专业调查公司数据。所谓客观收益，是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的调整，使其成为正常客观的。

2、预测估价对象的未来净收益

净收益是有效毛收入扣除运营费用后的余额，运营费用包括管理费、维修费、保险费、税金等。管理费又包括管理人员工资、机器设备运营费用、资源使用费等，资源使用费应扣除承租人支付的费用。管理费一般按租赁收入的一定比例计提，计提原则是满足管理所需的基本费用。维修费主要是租赁房屋的日常维护费用，一般按租赁收入的3%-5%计提。保险费一般按照房屋的重置现值的0.1%-0.3%计提。税金是出租企业交纳的营业税，按租金收入的5%计算，城建税以营业税税额为计税依据，税率为营业税的7%，教育费附加按营业税的3%计算。

3、求取报酬率

报酬率可以通过市场提取法，还可采用复合投资收益率法、投资收益率排序插入法、安全利率加风险调整值法确定。在估价实务中主要采用市场提取法或安全利率加风险调整值法确定。

市场提取法简单来讲就是用房地产的市场交易价格除以其净收益得到的比例作为报酬率，也可以理解为投资和收益的比例。通常选取3个以上类似房地产的实际成交案例，并进行适当调整，得出普遍客观的市场交易价格。再寻找类似房地产的出租经营收益，并调整为客观收益，扣除相应经营费用得出净收益，然后同市场交易价格作比较求取。

安全利率加风险调整值法是以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期一年期国债年利率或中国人民银行

公布的一年定期存款年利率。风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，具体是对估价对象房地产自身及其所在的区域、行业、市场等方面风险的补偿。风险报酬率根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等综合确定。安全利率加风险调整值法的公式为：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

（三）收益价格的求取

确定了净收益及报酬率，最后就是收益价格的求取。这里需要明确以下几种情况：收益期限，未来净收益是否发生变化，租赁期结束后物业的处置情况，是继续出租，还是出售物，针对不同情况应采用不同的计算公式。最普遍的情况是租赁合同约定期限界满，继续出租，租金发生变化，其基本公式是：

举例说明，某收益房地产合同约定租期为10年，且每年的租金不变，未来第一年的净收益为10万元，此后每年均无变化。目前，该房地产的剩余经济寿命是30年。如果报酬率为6%，则其收益价格为：

V＝10÷6%×［1-1/（1+6%）10］+10÷[6%×(1+6%)10] ×［1-1/（1+6%）20］=137.65万元