2017Q4中国及武汉物流地产市场回顾
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中国物流地产市场报告 2017年第四季度
数据来源：戴德梁行研究部
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物流市场
子市场租金空置率对比 - 2017年第四季度
空置率
从区域角度来看 - 在西南区域，较大新项目和需求疲软导致空置率上涨，租金上涨承受巨大压力。与华东市场相比，上海两 小时经济圈内对高标仓库的需求更为活跃。通常来说，此圈外地区竞争优势较弱，偏远地区的租金相差近50%。季节性需求 激增，暴露出华南和华中地区的高标仓库供不应求现状。随着区域经济、产业不断发展，未来华中地区租金将缩小与其他发 达地区之间的租金差距。 从省级角度分析 - 由于当地基础设施完善，地区互联互通畅通，省内外需求上升，江苏，山东和浙江将继续表现良好。短期 内，成都重庆市场需求保持稳定，由于新增供应较大，未来当地市场的空置依然高于其他省市。但是，得益于“一带一路” 倡议和其他政策扶持，这些新兴区域内的物流市场的仍是各大运营商看好板块。
供应量至2020（平方米） 1,508,290 1,109,605 819,407 1,010,212 338,064 266,710 1,050,210 50,412 92,294 396,310 699,014 510,189 234,475 291,328 700,000 176,137 172,857 562,112
数据来源：戴德梁行研究部
9
物流市场
区域及子市场未来供应量 - 2017年第四季度
平方米
区域未来供应量
作为中国最成熟、最发达的 物流市场之一，华东地区的 高标仓库未来供应量位居全 国前列。未来几年里，江苏 预计未来的新增供应将达到 220万平方米。从江苏省子市 场来看，昆山将获得81.9万 平方米的新供应，省内城市 排名第一。 鉴于一线城市的土地供应持 续紧张，未来将难有新增物 流土地供应。 华南地区以佛山、东莞和惠 州未来新增供应体量较大， 预计未来将分别有70万平方 米、47.7万平方米和42.5万 平方米项目投入市场。
社会消费品零售总额同比增长
9.4%
中国物流地产市场报告 2017年第四季度
数据来源：戴德梁行研究部， 国家统计局，中国物流与采购联合会
4
02
市场概览
中国物流地产市场报告 2017年第四季度
物流市场
物流地产区域及子市场
华北区 总存量: 931万平方米 北京/天津/河北/山东/ 辽宁/吉林/黑龙江/陕西/山西
租金变化（环比） 4.9%↑ 3.7%↑ 6.3%↑ 2.1%↑ 0.7%↑ 4.2%↑ 6.1%↑ 7.0%↓ 5.3%↑ 9.9%↑ 2.4%↑ 6.0%↓ 1.0%↑ 0.0%3.1%↓ 4.8%
空置变化（环比/百分点） 3.2%↓ 8.1%↓ 0.6%↓ 0.9%↓ 2.2%↓ 7.8%↓ 0.6%↓ 0.4%↓ 3.8%↓ 4.0%↓ 4.7%↑ 5.3%↓ 11.3%↓ 0.6%↓ 5.1%↑ 2.9%↓ 2.5%↑ 6.5%↓ 18.3%↑
第四季度中，湖北地区在武汉 有两处新增项目，共计13万平 方米。 西南地区新增供应量达到21.8 万平方米。主要是安博和普洛 斯在重庆两江和机场地区分别 有新项目建成。
从城市层面来看，成都获得第 四季度新增供应体量最多。双 流和龙泉驿地区共增加35.2万 平方米。
中国物流地产市场报告 2017年第四季度
华北地区，天津未来三年还 将迎来较大新增供应，总量 达120万平方米。
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物流市场
子市场未来供应量及其存量占比（2018 – 2020）
平方米
与一线城市相比，二，三线城市高标仓库存量水平较低。同时，物流发展用地的存量较多，因此未来这些市场的市场新 增供应比通常在30%-50%左右。相对于，一线城市未来新增供应比例均在21％以下。 值得一提的是，重庆未来供应比遥遥领先与其他各省，接近84％。在重庆最新五年计划中提到：加快物流园区建设和现 代物流市场的进一步发展。虽然，当地空置率高达45％左右。因其在中国“一带一路”倡议中所起到重要战略作用，结 合区域内物流行业升级改造和较低高标仓库存量来看，预计未来随着行业发展和需求增长，空置将维持在一定合理的范 围之内，但中短期区域内空置率仍将保持在较高水平。
中国物流地产市场报告 2017年第四季度
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物流市场
主要成交案例
宇培
电商巨头京东近期在宇 培苏州西物流园内租赁 6万平方米高标仓库。
易商
2017年第四季度，易商 与知名平台公司菜鸟在 杭州区域达成高标仓库 租赁协议，总面积超10 万平方米。
维龙
2017年第四季度，零售 家居企业与维龙佛山物 流园达成租赁协议，承 租5万平方米高标仓库。
华东区 总存量: 1,759万平方米 上海/江苏/浙江/安徽 华中区 总存量: 364万平方米 河南/湖北/湖南/江西
西南区 总存量: 322万平方米 四川/重庆/云南/贵州
华南区 总存量: 453万平方米 广东/福建/广西
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物流市场
武汉物流市场
存量及未来供应
截止2017年底，武汉市（新增葛店）高标准仓库存 量达 193万平方米。其中，汉南区存量最大，达到 37万平方米；江夏区次之，为34万平方米。伴随着 武汉光谷的持续东扩，葛店与武汉的融合趋势明显， 该板块的市场供给亦可被视为大武汉市场的有效补 充。 就区级子市场而言，阳逻区在2017年有大量新增供 应入市，得益于电商产业对仓储物业的强劲需求， 依然保持良好的去化速度；东西湖区和汉南区等先 发区域供给速度明显放缓。
各物流地产运营商存量占有率 - 2017年第四季度
普洛斯凭借41%份额占据中国高标仓库 存量首位。 中国物流地产近些年来吸引了大量的投 资者关注。2017年末，景顺与易商完成 了价值20亿元的合资交易，共同管理在 中国境内核心物流资产。
图表中未列明的其他主要高标库运营商 包括：
• • • • • • •
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物流市场
子市场存量 - 2017年第四季度
子市场存量
平方米
第四季度，华南和华北地区皆 无新增项目入市。且部分计划 2017入市项目,延后至2018年 初。 本季度华东地区，普洛斯和易 商分别在昆山和杭州两地各有 一处新增项目，新增供应面积 达15.2万平方米。
临港 富力 国通 北京建设 阿里巴巴 同盛 深国际
• • • • • •
维龙 南沙国际 百利威 安得物流 盖世理 天津美安
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物流市场
区域市场存量 - 2017年第四季度
平方米
区域市场存量
截止2017年第四季度，华东 地区高标仓库库存远高于其他 地区，达1,759万平方米。 受惠于西南地区经济发展，同 时在“一带一路”倡议下与跨 欧亚大陆铁路连接等优势下， 西南地区（包括成都、重庆） 本季度均相当数量高标仓库入 市。 至2017年底，西南地区高标 仓库存量存达到320万平方米， 逐渐拉近了西南地区与其他成 熟地区之间的供应差距。
子市场租金情况
截止第四季度，中国高标仓库平均租金保持在33.6元每平 方米每月，环比保持水平。 由于新的城市规划和环境问题冲突，武汉蔡甸地区部分高 标仓库面临拆迁，短期内影响该地区的市场供应。本季度 中电商及相关产业对华中地区高标仓库需求依然活跃，特 别值得一提的是武汉东西湖和黄陂地区的仓库需求紧俏。 未来普洛斯、易商和宝湾在武汉地区还有投入29万平米 的新增供应，届时将缓解区域内的供应压力。
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物流市场
区域及子市场空置率 - 2017年第四季度
区域市场空置率
子市场空置率
节假日促销激发电商、快递服务、零售业和第三方物流在全国范围对高标仓库需求攀升，全国高标仓库空置率环比下降了2.9个百 分点，跌至8.6%。 尽管西南地区受电商、第三方物流和制造业的强劲需求影响，但由于前几个季度新增项目未能完全消化，而本季入市新项目也未 能有效吸纳，成都地区本季空置率略升1.5个百分点，上升至31.7%。重庆地区空置率达到了45.2%，为城市中级别中空置最高。
中国物流地产市场报告 2017年第四季度
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01
宏观经济
宏观经济
经济指标 - 2017年第四季度
中国GDP同比增长
6.9%
工业增加值同比增长
工业固定资产投资同比增长
6.2%
工业 设施
3.6%
中国物流业景气指数
54.0% (十月) 58.6% (十一月) 56.6% (十二月)
宇培
知名第三方物流本季度 在宇培常州物流园内租 赁近4万平方米高标仓 库。
安博
四季度，安博（沈阳） 仓储有限公司拍得位于 沈阳浑南区麦子屯，其 用地面积46,903平方米， 成交价格2,612万元。
中国物流地产市场报告 2017年第四季度
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03
武汉市场
中国物流地产市场报告 2017年第四季度
yi
中国物流地产
市场快报
2018年2月
市场概要
中国物流地产
2017年中国经济运行稳中向好，第四季度中国物流行业景气指数均保持54%以上，物流行业在保持稳步上 升态势。根据本季度统计数据显示，中国高标库存量达到3,829万平方米。华东区在各大区中占比最大，达 到1,759万平方米。 细数中国高标仓库市场，依然是由以普洛斯为首的几大开发商占据市场。本季度截止普洛斯高标仓库存量 占市场总41%。其他主要供应商依次宇培（6%）、易商（6%）、嘉民（6%）及宝湾（5%）。 本季度全国新增优质仓储供应 85.5万平方米。西南地区新入市项目体量最大，主要供应集中在成都、重庆 地区。 预计在2020年年末前，全国将有1,365万平方米的新增供应落成。就各大项目运营商而言，预计27%的未来 供应将由普洛斯完成。 第四季度，中国高标仓库平均租金为人民币33.6元每平方米每月，环比持平。东部地区租金表现最为强劲， 第四季度环比上涨5％，至44.61元每平方米每月。由于北京，上海和广东等区域的高标仓库供不应求，租 金水平仍有有增长空间。 电子商务，零售商和第三方物流服务的需求已成为高端物流领域的主要驱动力。受双十一和圣诞节购物节 刺激全国电子商务，快递，零售商和快速消费品等产业对高标仓库需求激增。截止第四季度全国范围高标 仓库空置率降至8.6％。延续上季度电商和零售业的需求迅速增长，本季度华南区的空置率降至历史地位， 至1.7％。
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物流市场
区域及子市场租金 - 2017年第四季度
区域租金情况
元 /平方米/月
在东北地区，随着一些租户搬出沈阳，空置率有所上升。 东北地区未来几个月将是物流需求淡季，同质化竞争也非 常激烈，因此未来的租金增长空间不大。 与此同时，2018年一季度将会有一部分的电商短租需求 到期，对于那些偏远的或是地理位置优势不大的仓库，租 金下行的可能性较大。
华南区域内主要城市本季无新增供应交付，特别在暴增电商和零售业的需求使得该地区供求关系紧张。截止2017年末，华南区高 标仓库空置率跌至1.7%，环比下降0.7个百分点。2018年东莞、惠州、佛山和顺德等多地皆有新高标仓库交付，届时在一定程度 上能够缓解供需压力。
中国物流地产市场报告 2017年第四季度
22 0
城
23 23
黄陂
29
8
绕
阳逻高
东西湖
38 20
速
28 17
蔡甸
34
23
葛店
武汉市预计在 2020 年底前有逾 100 万平方米的新增 供应量。东西湖区等传统优势区域的土地供应量相 当有限，新增供应相对均匀分布于江夏、葛店和蔡 甸等区域。其中江夏区和葛店的主要定位均为电商 产业配套型园区；蔡甸区由于受“中法武汉生态示 范新城”的影响，部分仓储物流及工业用地或将面 临调规，导致该区域的供给时间推迟。 短期来看，截至2018年底约有40万平方米的有效供 应，集中于江夏和葛店两大板块。其中安博占比接 近 50%，有助于短期迅速提升其区域市场的影响力， 另其双层仓的出现标志着武汉物流市场日趋成熟； 而葛店将会进一步地承接武汉外溢的租赁需求。
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物流市场
主要城市速览
城市 上海 天津 昆山 成都 北京 苏州 武汉 广州 沈阳 无锡 重庆 嘉兴 南京 大连 西安 佛山 青岛 南通 杭州
存量（平方米） 7,293,060 3,220,368 1,626,625 1,868,771 1,572,453 1,465,142 2,330,318 1,343,079 1,281,028 1,000,880 836,687 867,291 753,102 795,350 698,981 809,421 604,214 509,904 592,463
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Biblioteka Baidu11
物流市场
子市场租金空置率对比 - 2017年第四季度
空置率
从区域角度来看 - 在西南区域，较大新项目和需求疲软导致空置率上涨，租金上涨承受巨大压力。与华东市场相比，上海两 小时经济圈内对高标仓库的需求更为活跃。通常来说，此圈外地区竞争优势较弱，偏远地区的租金相差近50%。季节性需求 激增，暴露出华南和华中地区的高标仓库供不应求现状。随着区域经济、产业不断发展，未来华中地区租金将缩小与其他发 达地区之间的租金差距。 从省级角度分析 - 由于当地基础设施完善，地区互联互通畅通，省内外需求上升，江苏，山东和浙江将继续表现良好。短期 内，成都重庆市场需求保持稳定，由于新增供应较大，未来当地市场的空置依然高于其他省市。但是，得益于“一带一路” 倡议和其他政策扶持，这些新兴区域内的物流市场的仍是各大运营商看好板块。
供应量至2020（平方米） 1,508,290 1,109,605 819,407 1,010,212 338,064 266,710 1,050,210 50,412 92,294 396,310 699,014 510,189 234,475 291,328 700,000 176,137 172,857 562,112
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物流市场
区域及子市场未来供应量 - 2017年第四季度
平方米
区域未来供应量
作为中国最成熟、最发达的 物流市场之一，华东地区的 高标仓库未来供应量位居全 国前列。未来几年里，江苏 预计未来的新增供应将达到 220万平方米。从江苏省子市 场来看，昆山将获得81.9万 平方米的新供应，省内城市 排名第一。 鉴于一线城市的土地供应持 续紧张，未来将难有新增物 流土地供应。 华南地区以佛山、东莞和惠 州未来新增供应体量较大， 预计未来将分别有70万平方 米、47.7万平方米和42.5万 平方米项目投入市场。
社会消费品零售总额同比增长
9.4%
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市场概览
中国物流地产市场报告 2017年第四季度
物流市场
物流地产区域及子市场
华北区 总存量: 931万平方米 北京/天津/河北/山东/ 辽宁/吉林/黑龙江/陕西/山西
租金变化（环比） 4.9%↑ 3.7%↑ 6.3%↑ 2.1%↑ 0.7%↑ 4.2%↑ 6.1%↑ 7.0%↓ 5.3%↑ 9.9%↑ 2.4%↑ 6.0%↓ 1.0%↑ 0.0%3.1%↓ 4.8%
空置变化（环比/百分点） 3.2%↓ 8.1%↓ 0.6%↓ 0.9%↓ 2.2%↓ 7.8%↓ 0.6%↓ 0.4%↓ 3.8%↓ 4.0%↓ 4.7%↑ 5.3%↓ 11.3%↓ 0.6%↓ 5.1%↑ 2.9%↓ 2.5%↑ 6.5%↓ 18.3%↑
第四季度中，湖北地区在武汉 有两处新增项目，共计13万平 方米。 西南地区新增供应量达到21.8 万平方米。主要是安博和普洛 斯在重庆两江和机场地区分别 有新项目建成。
从城市层面来看，成都获得第 四季度新增供应体量最多。双 流和龙泉驿地区共增加35.2万 平方米。
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华北地区，天津未来三年还 将迎来较大新增供应，总量 达120万平方米。
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物流市场
子市场未来供应量及其存量占比（2018 – 2020）
平方米
与一线城市相比，二，三线城市高标仓库存量水平较低。同时，物流发展用地的存量较多，因此未来这些市场的市场新 增供应比通常在30%-50%左右。相对于，一线城市未来新增供应比例均在21％以下。 值得一提的是，重庆未来供应比遥遥领先与其他各省，接近84％。在重庆最新五年计划中提到：加快物流园区建设和现 代物流市场的进一步发展。虽然，当地空置率高达45％左右。因其在中国“一带一路”倡议中所起到重要战略作用，结 合区域内物流行业升级改造和较低高标仓库存量来看，预计未来随着行业发展和需求增长，空置将维持在一定合理的范 围之内，但中短期区域内空置率仍将保持在较高水平。
中国物流地产市场报告 2017年第四季度
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物流市场
主要成交案例
宇培
电商巨头京东近期在宇 培苏州西物流园内租赁 6万平方米高标仓库。
易商
2017年第四季度，易商 与知名平台公司菜鸟在 杭州区域达成高标仓库 租赁协议，总面积超10 万平方米。
维龙
2017年第四季度，零售 家居企业与维龙佛山物 流园达成租赁协议，承 租5万平方米高标仓库。
华东区 总存量: 1,759万平方米 上海/江苏/浙江/安徽 华中区 总存量: 364万平方米 河南/湖北/湖南/江西
西南区 总存量: 322万平方米 四川/重庆/云南/贵州
华南区 总存量: 453万平方米 广东/福建/广西
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物流市场
武汉物流市场
存量及未来供应
截止2017年底，武汉市（新增葛店）高标准仓库存 量达 193万平方米。其中，汉南区存量最大，达到 37万平方米；江夏区次之，为34万平方米。伴随着 武汉光谷的持续东扩，葛店与武汉的融合趋势明显， 该板块的市场供给亦可被视为大武汉市场的有效补 充。 就区级子市场而言，阳逻区在2017年有大量新增供 应入市，得益于电商产业对仓储物业的强劲需求， 依然保持良好的去化速度；东西湖区和汉南区等先 发区域供给速度明显放缓。
各物流地产运营商存量占有率 - 2017年第四季度
普洛斯凭借41%份额占据中国高标仓库 存量首位。 中国物流地产近些年来吸引了大量的投 资者关注。2017年末，景顺与易商完成 了价值20亿元的合资交易，共同管理在 中国境内核心物流资产。
图表中未列明的其他主要高标库运营商 包括：
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物流市场
子市场存量 - 2017年第四季度
子市场存量
平方米
第四季度，华南和华北地区皆 无新增项目入市。且部分计划 2017入市项目,延后至2018年 初。 本季度华东地区，普洛斯和易 商分别在昆山和杭州两地各有 一处新增项目，新增供应面积 达15.2万平方米。
临港 富力 国通 北京建设 阿里巴巴 同盛 深国际
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维龙 南沙国际 百利威 安得物流 盖世理 天津美安
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物流市场
区域市场存量 - 2017年第四季度
平方米
区域市场存量
截止2017年第四季度，华东 地区高标仓库库存远高于其他 地区，达1,759万平方米。 受惠于西南地区经济发展，同 时在“一带一路”倡议下与跨 欧亚大陆铁路连接等优势下， 西南地区（包括成都、重庆） 本季度均相当数量高标仓库入 市。 至2017年底，西南地区高标 仓库存量存达到320万平方米， 逐渐拉近了西南地区与其他成 熟地区之间的供应差距。
子市场租金情况
截止第四季度，中国高标仓库平均租金保持在33.6元每平 方米每月，环比保持水平。 由于新的城市规划和环境问题冲突，武汉蔡甸地区部分高 标仓库面临拆迁，短期内影响该地区的市场供应。本季度 中电商及相关产业对华中地区高标仓库需求依然活跃，特 别值得一提的是武汉东西湖和黄陂地区的仓库需求紧俏。 未来普洛斯、易商和宝湾在武汉地区还有投入29万平米 的新增供应，届时将缓解区域内的供应压力。
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物流市场
区域及子市场空置率 - 2017年第四季度
区域市场空置率
子市场空置率
节假日促销激发电商、快递服务、零售业和第三方物流在全国范围对高标仓库需求攀升，全国高标仓库空置率环比下降了2.9个百 分点，跌至8.6%。 尽管西南地区受电商、第三方物流和制造业的强劲需求影响，但由于前几个季度新增项目未能完全消化，而本季入市新项目也未 能有效吸纳，成都地区本季空置率略升1.5个百分点，上升至31.7%。重庆地区空置率达到了45.2%，为城市中级别中空置最高。
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01
宏观经济
宏观经济
经济指标 - 2017年第四季度
中国GDP同比增长
6.9%
工业增加值同比增长
工业固定资产投资同比增长
6.2%
工业 设施
3.6%
中国物流业景气指数
54.0% (十月) 58.6% (十一月) 56.6% (十二月)
宇培
知名第三方物流本季度 在宇培常州物流园内租 赁近4万平方米高标仓 库。
安博
四季度，安博（沈阳） 仓储有限公司拍得位于 沈阳浑南区麦子屯，其 用地面积46,903平方米， 成交价格2,612万元。
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武汉市场
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中国物流地产
市场快报
2018年2月
市场概要
中国物流地产
2017年中国经济运行稳中向好，第四季度中国物流行业景气指数均保持54%以上，物流行业在保持稳步上 升态势。根据本季度统计数据显示，中国高标库存量达到3,829万平方米。华东区在各大区中占比最大，达 到1,759万平方米。 细数中国高标仓库市场，依然是由以普洛斯为首的几大开发商占据市场。本季度截止普洛斯高标仓库存量 占市场总41%。其他主要供应商依次宇培（6%）、易商（6%）、嘉民（6%）及宝湾（5%）。 本季度全国新增优质仓储供应 85.5万平方米。西南地区新入市项目体量最大，主要供应集中在成都、重庆 地区。 预计在2020年年末前，全国将有1,365万平方米的新增供应落成。就各大项目运营商而言，预计27%的未来 供应将由普洛斯完成。 第四季度，中国高标仓库平均租金为人民币33.6元每平方米每月，环比持平。东部地区租金表现最为强劲， 第四季度环比上涨5％，至44.61元每平方米每月。由于北京，上海和广东等区域的高标仓库供不应求，租 金水平仍有有增长空间。 电子商务，零售商和第三方物流服务的需求已成为高端物流领域的主要驱动力。受双十一和圣诞节购物节 刺激全国电子商务，快递，零售商和快速消费品等产业对高标仓库需求激增。截止第四季度全国范围高标 仓库空置率降至8.6％。延续上季度电商和零售业的需求迅速增长，本季度华南区的空置率降至历史地位， 至1.7％。
中国物流地产市场报告 2017年第四季度
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物流市场
区域及子市场租金 - 2017年第四季度
区域租金情况
元 /平方米/月
在东北地区，随着一些租户搬出沈阳，空置率有所上升。 东北地区未来几个月将是物流需求淡季，同质化竞争也非 常激烈，因此未来的租金增长空间不大。 与此同时，2018年一季度将会有一部分的电商短租需求 到期，对于那些偏远的或是地理位置优势不大的仓库，租 金下行的可能性较大。
华南区域内主要城市本季无新增供应交付，特别在暴增电商和零售业的需求使得该地区供求关系紧张。截止2017年末，华南区高 标仓库空置率跌至1.7%，环比下降0.7个百分点。2018年东莞、惠州、佛山和顺德等多地皆有新高标仓库交付，届时在一定程度 上能够缓解供需压力。
中国物流地产市场报告 2017年第四季度
22 0
城
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黄陂
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8
绕
阳逻高
东西湖
38 20
速
28 17
蔡甸
34
23
葛店
武汉市预计在 2020 年底前有逾 100 万平方米的新增 供应量。东西湖区等传统优势区域的土地供应量相 当有限，新增供应相对均匀分布于江夏、葛店和蔡 甸等区域。其中江夏区和葛店的主要定位均为电商 产业配套型园区；蔡甸区由于受“中法武汉生态示 范新城”的影响，部分仓储物流及工业用地或将面 临调规，导致该区域的供给时间推迟。 短期来看，截至2018年底约有40万平方米的有效供 应，集中于江夏和葛店两大板块。其中安博占比接 近 50%，有助于短期迅速提升其区域市场的影响力， 另其双层仓的出现标志着武汉物流市场日趋成熟； 而葛店将会进一步地承接武汉外溢的租赁需求。
数据来源：戴德梁行研究部
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物流市场
主要城市速览
城市 上海 天津 昆山 成都 北京 苏州 武汉 广州 沈阳 无锡 重庆 嘉兴 南京 大连 西安 佛山 青岛 南通 杭州
存量（平方米） 7,293,060 3,220,368 1,626,625 1,868,771 1,572,453 1,465,142 2,330,318 1,343,079 1,281,028 1,000,880 836,687 867,291 753,102 795,350 698,981 809,421 604,214 509,904 592,463